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下為 二O二O年九月二十六日刊於《經濟一週》之封面專訪。
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私募基金Bricks & Mortar Management主席王震宇曾被視為香港樓市的「大好友」，近年卻身體力行沽貨，論點更愈來愈淡，直言封城、封關引發的是經瀆大蕭條明年今日將有大量人口失業、大量公司倒閉、失業救濟金比目前至少翻倍，各地政府無法平衡預算。
更甚者，他指出目前南中國海點起狼煙，如果打得成，香港隨時有過百萬人離開。 此外，日、韓、美國都有政策鼓勵企業將生產線搬回當地，香港的出口地位搖搖欲墜，這些外部問題在短時開內難以逆轉。
基於前景不明朗，他建議有意入市者不要太「勇武」，以為「有個95折就有賺頭，隨時跌多三至四成都有可能。」
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樓價居高不下— BNO移民人數成最後一根稻草
本地樓價在疫情後陰跌成勢，儘管不如市股暴跌，令投資者觸目驚心，但有經驗的投資者都明白「陰跌才是最傷」。自2019件中原城市領先指數見頂收報189.42點後，目前指數已經累跌7%，但不少評論員仍聲稱樓市依舊堅挺，私募基金Bricks & Mortar Management 主席王震宇就直言，目前樓市存在無視供求面的大跌風險，「趕住買樓都要睇定啲先」。
他指出，目前經歷反送中運動及訂立《國安法》後，市民有關移民的查詢數量暴增，反映港人在回歸後，面對一波又一波的政治衝擊感到恐慌；而一眾西方國家亦因應《國安法》的落實，推出為港人度身訂造的移民或庇護方案（見圖表一）。
賣樓移民如同「潑出去的水」
大部分有能力移民至西方發達國家的市民都有不俗的經濟實力。「（香港樓市）隨時唔見咁一批生力軍，如果當中有10,000個家庭因為移民而拋售持有的物業，以現時每月平均4,000宗成交個案來計，已經是一季的總數。
雖則現時有不少人聲稱新供應量減少，但面對有一大班急著買摟的業主，即使未來「新供應」減少，但移民會否令「舊供應」蜂湧而出，是希望置業人士必不可少的考量。
王震宇補充，這班人賣樓移民後不會在市場買回物業，等於白白流失一大班有能力置業人士的購買力。
失業問題同樣是影響樓市需求的一大因素，環球封城令經濟下滑幅度及失業率。從單位數升至雙位數，而這次封關引發的大蕭條與過往的經濟衰退不同。 
私募基金Bricks & Mortar Management主席王震宇
「之前衰退可能是由100個消費者減到60個，但這次一直插到零，只要抵受唔住六個月，你就破產，玩完了。即使重開關口，你無本無人、無鋪、無產品去營運一門生意，其實都無用。」
他指出新冠疫情對全球經濟是一個影響久遠的打擊(Permanent hit)。
補貼救得一時教不了一世
他補充，疫情對經濟的打擊無遠弗屆，香港的保就業措施只是「吊鹽水」，「三個月、六個月的援助一停，沒有生意的企業始終都會執笠，就像國泰航空(00293)，你畀錢佢，佢都寧願唔要，炒人算。」
他認為，最大的一波解僱潮仍未開始，但失業率已經達到6.1%，就業不足率亦升至3.8% 所以這次的失業率大機率高於「沙士」時期，而且高出不少。
除了本地的剛需下跌外，外在的環球政經環境同樣未許樂觀。他笑言:「上年就睇催淚煙，今年就睇南中國海及台海的硝煙。」這已經是一大拖累樓市的因素。如果前境不明朗，令有意上樓的人都「諗過度過」，需求又會再下跌。
內地資金逃離速度倍於港人
「香港點都好，都係要靠中國經濟食飯」，以前內地經過香港出口，香港擔當中轉站角色，內地人賺到的外匯就會在香港消費，當中就包括投資物業，但兩者均正在快速消失。
而外國從內地撤資，日本、南韓、美國都有政策，鼓勵企業將生產線搬回本國，香港的出口地位自然搖搖欲墜，更惶論現時中美角力令香港變成磨心。
而以上的一切外部問題，在短時間內難以得到根本逆轉。「情況只會愈來愈差，面對這發生的一切真是難以樂觀。」
近來的本地政治事件，令內地人對香港地位的看法亦有改變。「以前內地人將錢放在香港是因為香港異於內地，依家咁搞法，（內地人）分分鐘走佬走得快過香港人，聽日有咩風吹草動沽左樓就走咗去。」
他指出，內地投資者在港多數以空般公司買物業，「借足10次金蟬脫般連樓都唔駛賣，你香港人走佬，仲要等英聯邦公開移民政策再賣樓，邊夠人快？」
他猜測明年英國開放BNO申請長期居留會吸引一批人移民離港，「會有幾千、幾萬、幾十萬個人離開香港? 依家無人會知，但這批人在明年一定會對樓市產生大波動。」
中西惡鬥港移民難民一線之分
他指出目前南中國海點起狠煙，如果打得成，香港明年隨時有過百萬人離開到時候假設每三個人賣一間樓都足足有30萬以上個單位供市場消化。而根據過往的年均物業成交量，相信需要五年以上時間消化，甚至出現「人踩人的狀況」。當然，如果中美出現大和解，可能只有數百人離開香港，但這是後話了。
不過現時前景不明朗，不應該「勇武衝入去買樓，以為比起高位有個95折就有賺頭，但隨時跌多三至四成都有可能發生。」
兩大數據警示樓市大轉角
（一） 債務危機
這一次由疫情引發的經濟大蕭條，令大量國家的財政儲備所剩無幾。「明年今日大量人口失業，大量公司倒閉，失業救濟金比起目前起碼翻倍。以前3％失業率需要1％的GDP金額去援助，如果明年失業率飆升至20%，政府的財政就玩完了，完全無法平衝政府預算。」
他推算到時候各國政府的債務水平亦會拉升，這亦是現時不少國家推行電子貨幣取代現金的理由。
「現金拿去外國兌換走了就駟馬難追，但如果是電子貨幣，只要政府一聲令下，銀行就能即時扣除資本稅，想避都無得避。」
這是一個政權遇上財務問題的一大徵兆：歐洲各國已經積極商討，內地更直接試行，美國亦開始討論，所以即使政府債務再高，只要貨幣電子化，想如何開展資本稅或是負利率也可以。
王震宇指出目前種種跡象證明各國政府正積極「取富於民」，如果要錯開資本稅，只有兩個方法，第一會是將資產分配至未有執行相關政策的國家，第二就是投資實物資產，包括股票、房地產及已經因疫情被大量拋售的大宗商品。
各國為了應對疫情而大「印銀紙」，延後債務危機的爆煲時間，將未來的回報提前享用，但總有一天紙包不住火，所有息口抽升，一些高槓桿的投資便會立即翻船。
所以未來投資一定要選擇一個低槓桿市場， 但香港作為一個金融中心，恰恰就是全球其中一個最高槓桿的市場。
（二） 居屋申讀數早於樓價見頂
王震宇引用數據，指出每當居屋的申請倍數超購70倍，往往預示樓市已經見頂，但市面上的政客顛倒黑白，訛稱供應不足才令申請人數破頂，這種短視的思維令買入居屋的小市民「蟹咗」。
他多年來積極反對興建居屋，反對用公共資源引導市民在錯誤的時機入市，造就大量負資產，他認為不應該因為樓市供應不足，而無視可能引起負資產的問題。
尋找投資「轉角位」
數據發掘英國移民寶地
王震宇看淡香港樓市的其中一個主因是預期將有大批人移民，而提到移民，放寬移民政策的英國相信是不少港人的首選。
至於移民是否應該買摟，買樓又該如何選擇地區，又是另一大課題。他指：「要在英國落腳很容易，香港賣一層樓都1,000萬，在英國可以買到三間，問題是你個人能否適應當地環境、文化等因素。」本文將致力探討英國物業投資策略，有計劇移民的讀者可作參考。
研究機構料英國樓價回調14%
繼英國放寬BNO持有人權利後，移民英國及置業就一直成為大眾的焦貼。回看英國樓市，據英國Halifax銀行的數據，英國樓價於8月按月上升1.6%，按年升幅為5.2%，為英國樓價自 2016年底以來的最高水平：而英國平均樓價更破紀錄，升至24.5萬英鎊（約245萬港元）。
英國樓價「疫市」上升，不少報告都警告這是見頂訊號，根據英國智庫經濟及商業研究中心（Centre for Economic and Business Research, CEBR)研究報告指，英國樓價飆升只屬暫時性，更預期樓市泡沫將於明年爆破，樓價有可能大跌13.8%。
CEBR指英國樓最近成交活躍，主要是因為英國政府推出減免印花稅指施，約翰遜政府在 7月宣布，將豁兔印花稅至明年3月，首次置業人士購入50萬英鎊(約509萬港元)或以下物業時，毋須支付印花稅。
不過，報告指出英國因早前封城而擠壓房地產市場購買力，受疫情影響，今年3月至6月間，有近15萬宗交易被擱置，隨著疫情緩和將慢慢釋放購買力。
對於英國樓價近期的震盪，王震宇就表示： 「作為一個投資者就應該理性判斷一個市場蓬勃了十年，不代表未來十年也一樣興盛，這是典型的線性思維。」
他續指：「其實投資最難就是找『轉角位』 我們研究的市場大多都是剛進入轉角位，但凡一個市場能成為大家茶餘飯後的話題時，該市場的轉角位就已經進入頂部。」
他又以Airbnb來補充上述論點:「未封關前全世界都爭著做Airbnb因為yield spread(利差)夠勁，借2里可以收到5里回報，諗住借到盡做實無死。奈何一個疫情殺到，回報變成零，2里利息都還不起，市場就一窩蜂將樓盤拋出來。」
若然英國樓價將在明年開始下降，有心入市的投資者該如何部署？王震宇勸喻投資者入市前多做功課，不要盲目信從經紀公司的資訊。
「要判斷一個區域是否值得投資有很多標準可參考，例如宏觀經濟、基建建設、人口增長等，總之不要只信廣告的資訊。五年前很多廣告吹捧 South Bank、 Nine Elms這些地區。你要是當時跟風買入就蝕了四、五成，我們是以數據去看一個地方的潛力。」
倫敦、漢普郡住屋升值潛力大
至於英國現時有甚麼地區較有潛力？在放寬 BNO簽證權政策下，有機會影響英國各區的住屋的需求，而各地樓價的受惠程度亦有分別。
評估港人如何選擇落腳點的方法眾多，根據王震宇提供的數據。是採用了現時英國各區華人分布量做參考，，繼而估計港人選擇移民的地點。
不過此方法有機會存在些少誤差，因為當地華人分布受不同歷史因素影響。新來者未必會按既有比例選擇居住地區，但相信大城市依然會是港人移民的首選地點。
據數據顯示（見圖表三），內倫敦、外倫敦及諾定咸是現時英國華人人口叢多的三個地方，分別為65,983人、58,267人及5,988人；而華人佔各地區總人口百分比的數字，內倫敦、諾定咸及修咸頓則有著較高的佔比。
現時在英國的華人數目約為43.3萬人。而估計擁有合資格BNO的港人為300萬名，所以只要有一成合資格港人移居英國當地的華人數目將從現在的43.3增多30萬人即飆升70%；而當這30萬名港人栘居英國後，華人的比重將會由 0.7%飛升到1.2%。
現時的華人聚居地已某程度上反映華人群組的生活習性及喜好。而假設港人會按目前華人分布的比例移居英國（見圓表四）。大倫敦、大曼徹斯特、漢普郡、諾定咸郡、薩里郡為最多華人的五個地區。
假設有30萬人港人移居英國，現有的空置房屋將合是首先被購買入住的目標。在此情況下，漢普郡、倫敦及諾定咸的樓盤量將最先面對嚴重供不應求的局面（見圖表五）。
在漢普郡（不包括修咸頓及樸茨茅夫，圖表五中1號點）平均3.32個BNO持有人要爭奪一個空置房屋；而內倫敦及外倫敦（圖中2及3號點）亦是現有房屋比較緊張的地區，亦是圖表五中Ｙ軸值大於1的地區。
當假設300萬名合資格BNO持有人在英國置業，如未來兩年能維持2019年的新房落成量，即使涵蓋未來兩年的新供應，市場樓盤的供應量依然持續緊張（見圖表六）。
當中，住房最緊張的地方為倫敦（圖表六中 2及3號點）、約克(4 號點）、樸茨茅夫（14號點） 及諾定咸C7號點）。
而從圖表七中的數據顯示，若全數BNO合資格的港人移居英國，內倫敦及外倫敦的供求比會暴漲至6.74倍及5.57倍。
總結來說，結合以上的數據分析，隨著放寬 BNO簽證權的政策，吸引港人移民英國，熱門地區的樓宇需求將會倍升，而該地區樓價相信亦會跟隨攀升。若然投資者有準備入市，可多加留意上述分析的熱門地區。
原文見《兩大警示樓價大跌 移民政策將失大批新力軍 王震宇：買樓要睇定啲》
