香港零售哀鴻遍野 投資撈底時辰未到？20200911

 二O二O年九月十一日刊於信報之原文 :

 

香港零售哀鴻遍野 投資撈底時辰未到？

香港零售物業近月負面消息不斷，不但政治抗爭活動導致去年訪港人數暴跌，繼而租金

以雙位數幅度下調，兼且在肺炎封關之下，就算是在全球租金排行榜中名列前茅的地段亦

見空置率飆升情況：

表一：一線零售地區商舖空置率節節上升

來源：中原

不但如此，就連年頭市場預測之下半年空置率亦早於第二季打破

（上表右列：除銅鑼灣外各區均大比數「超額完成」）。

悲慘若斯，實前所未見，皆因就連環球零售業龍頭品牌皆相繼棄械投降： 

表二：三月至今國際名牌棄租／退租案例

 即使現在情況已經很差（中原預計第三季空置率可達12.%），然而零售最壞情況可能要到

明年底，甚或更遲方纔見底——筆者預期最悲觀情況下空置率甚至可能抽升至史上最高的

 14.9％。

【圖三】：

圖三：2021-2年零售空置率可能創出新高……

 可能市場始料不及的，還是零售相對其他物業板塊處於更為長線之弱勢：

對比工業和寫字樓價格之比率，於2003-4年間見頂後一直委靡不振，現更分別回落到1994

 和2000年的低位（【圖四】綠線及紅線）；就算2012年後樓市辣招頻出，零售仍然跑輸

住宅（藍線，回到2002年水平）。以上空置率預測若然兌現，恐怕更疲弱的相對表現尚未

出現，而零售價格繼續下滑的趨勢可能仍會繼續。

圖四：零售盤對比與其他三類物業的相對價格比率

至於租金何時會重拾升軌，可以參考過去租金與空置率之間的相關性：

似乎每當空置率見底回升，兩年後實質租金（非名義租金）將下跌，反之亦然；

如以上文所述空置率作預測，在2023年前實質零售租金似乎仍有不少下降空間：

圖五：至2023年是否實際零售租金將再下跌10-20%？

由此可見，投資香港零售物業的時機還未成熟，除非在未來六至十二個月內上圖的紅綫

超跌至1.1-1.3的水平，令之後兩至三年下降幅度收窄，甚至反彈。

筆者特別鳴謝香港大學學生梁文昕協助收集及整理本文相關的數據及圖表