筆者在多篇近期文章已提倡以紓緩供應為本，金錢資助為輔嘅原則去管理房屋福利，此乃最正道嘅房屋政策方向，比任何以實物及過度官僚指導嘅計劃都靈活、問責、有效。講得土地規劃同居屋多，本文就睇睇公屋租金係幾咁不食人間煙火，與經濟現實脫軌……
公屋租金與經濟數據反方向運行
表：公屋租金與市場供求脫節
|
2001
|
2006
|
2011
|
十年變幅
|
五年變幅
|
|
公屋租金x
|
|
|
|
|
|
|
港島
|
45
|
47
|
46
|
2%
|
-2%
|
|
九龍
|
45
|
51
|
49
|
9%
|
-4%
|
|
新界
|
39
|
42
|
40
|
3%
|
-5%
|
|
A類私樓租金x
|
|
|
|
|
|
|
港島
|
197
|
192
|
287
|
46%
|
49%
|
|
九龍
|
155
|
148
|
230
|
48%
|
55%
|
|
新界
|
118
|
108
|
165
|
40%
|
53%
|
|
家庭收入
|
|
|
|
|
|
|
30.8百分位數
|
11,185
|
10,357
|
10,828
|
-3%
|
5%
|
|
中位數
|
19,000
|
16,500
|
19,100
|
1%
|
16%
|
|
75百分位數
|
35,237
|
29,862
|
35,952
|
2%
|
20%
|
|
家庭收入（住屋分類）
|
|
|
|
|
|
公屋
|
n/a
|
10,800
|
11,000
|
n/a
|
2%
|
|
居屋
|
n/a
|
20,000
|
21,000
|
n/a
|
5%
|
|
私樓
|
n/a
|
22,500
|
27,000
|
n/a
|
20%
|
|
通脹
|
|
|
|
|
|
|
綜合消費指數
|
95
|
91
|
105
|
10%
|
15%
|
|
港島對新界溢價
|
|
|
|
|
|
公屋
|
15%
|
12%
|
15%
|
n/a
|
n/a
|
|
私樓
|
67%
|
78%
|
74%
|
n/a
|
n/a
|
|
港島對九龍溢價
|
|
|
|
|
|
公屋
|
0%
|
-8%
|
-6%
|
n/a
|
n/a
|
|
私樓
|
27%
|
30%
|
25%
|
n/a
|
n/a
|
先講講基本數據：由2001年至2006年，及2006年至今嘅兩個五年期間，市民嘅收入同反應市場嘅私樓租金及通脹都呈先跌後升嘅格局（港島租金：先跌3%，再升49%；家庭中位收入：先跌13%，後漲16%；通脹：先跌4%，跟住抽15%），相比之下，公屋租金同本港經濟大環境行對頭車，竟然先升後跌（上升4%後下降2%，見【表】），令人摸不著頭腦到底啲官喺度玩乜遊戲。所以即管有各種各樣嘅租金制定機制，以上數據都帶出一個香港房屋領域一個結構上嘅問題：公營房屋更需要一套能與差餉物業估價署所編制嘅私樓數據可比較嘅統計數字，而唔係繼續黑箱運作，連政府自己都矇查查。
此外，公屋住戶過去五年收入上升5%但係租金卻下跌2-5%不等，唔怪得中產（租金大升四五成）呱呱叫都嘈住要政府置業資助啦。
供應短缺似喺十年之痛
由家庭中位數收入可見，市民過去五年嘅收入增長僅僅高於通脹（16%比15%，私樓居民就再勝一籌，收入升20%），不過喺十年期嚟睇，就連75百分位數（75% percentile）嘅大多數港人都喺收入上跑輸通脹（2%對10%）。
不過收入同通脹，與租金相比就通通小巫見大巫——私樓最細尺碼樓嘅平均租金（即440呎以下）無論五年或十年都升近五成！足見過去五年供應短缺嘅情況（即租金大大跑贏收入升幅）喺私人市場係幾咁嚴重！此政府高地價政策之另一佐證也。喺政府嫌疑挾高私樓成本嘅同時，公屋租金卻因公屋土地供應從未減少而益……呢個世界認真唔公平！
公屋唔反應地域差異
上文已指出公屋租金唔反應市民收入趨勢，點知佢連地域差異都視若無睹：過去十年，私樓嘅租金以港島最稀有而高踞，相對九龍及新界有分別為六成七至七成八及二成五至三成嘅溢價，但係喺公屋王國內，港島樓對新界只有頂多一成半嘅溢價，對九龍卻更現折讓【表】。唔少人可能到此大呼有冇搞錯？
由以上例子可見政府實應盡快加大私樓供應，併減少公營房屋嘅投入，避免更加扭曲撕裂已經病入膏肓嘅房屋市場，應驗咗「福利為其執行者所憎恨，遭其支付者猜疑，及被其受惠者鄙視」嘅吃力不討好下場。
早前喺投資版有讀過文章，介紹一般投資者嘅心態喺一個市場大循環中係點由市頂嘅「陶醉」，經「否認」、「絕望」、「投降」而達市底嘅「消沉」；再沿「希望」、「樂觀」、「興奮」而重歸「陶醉」嘅巔峰……可謂高低潮迭起，樂悲情屢現！
圖一：本港樓市用家/小投資者兩類樓市參與者喺物業周期中嘅心理狀態
筆者不才，在此將以上適用於股票市場嘅投資心理「翻譯」成本港樓市版本，並以「用家/投資者」嘅形式註釋喺【圖一】中。根據觀察傳媒報道，似乎本港已進入「已經遲咗入市」呢個階段，但基於過去數年本港屢經危機、風暴，加上政府大力打壓，似乎暫只見用家心態見頂（即眼紅症、即要求政府用公帑資助置業），卻未見投資者若一般市頂般如痴如狂。
往績顯示，政府施政規律似散戶買家多於高瞻遠矚嘅智者。綜合過去數年衙門喺城市規劃、土地供應、公營房屋各政策範疇嘅表現，本人再將圖一嘅用家/投資者心理鐘製成圖二嘅樓市周期政府政策預測線。由圖觀之，本港應處於「土地吊起嚟賣」至「民怨沸騰」兩個上升晚期階段之間。
喺呢個時候，正是無樓族嗌得最大聲，政府開始大手打擊樓市兼被迫大力重投公營房屋供應嘅關鍵時刻！值得一提嘅係，圖一嘅散戶行為及圖二嘅政府政策，正與筆者去年8月27日文章《市頂買樓，不智；逼人置業，不義》中附圖嘅居屋申請人行為遙相呼應！
圖二：政府喺樓市周期中可能出現嘅思維/政策
在此肯請特首在12日公布嘅施政報告內切勿削足適履，為討好隨著最近資本市場大跌而急速縮骨嘅民粹要求，捨沉默大多數嘅利益於不顧，重開資助置業嘅道德風險之門，走上【圖二】所述必然撞板嘅歪路。
本周有兩個看似不相關嘅新聞，對細心嘅人嚟講卻又再明顯不過，根本就係同一個病源嘅兩個唔同病症。
招標令庫房少收，令資訊貧缺，供應下降
第一單新聞當然係發展局賣地由拍賣變招標。令人擔心嘅係，表面好似政府係要減少低於市場預期價賣地帶來嘅負面市場情緒，但係此舉卻係削足適履嘅舉措！眾所周知拍賣較招標更能取得高價，即後者較令庫房及市民蝕底，此乃為何林鄭月娥局長喺周六特別強調「不到價，絕不出售」。但係地政署會唔會為唔孭「賤賣土地」呢隻鑊而更變本加厲，延續過去幾年嘅「高底價政策」導致越來越多嘅地流標？喺招標呢個唔會賣唔出地而「面懵」嘅機制下，就算流標啲官都唔需要面對市民，會唔會最終結果係賣地量亦越來越少？
市場資訊減少，公眾知情權被奪亦係招標一個甚重大缺點：拍賣所帶來嘅市場資訊唔單止包括何家到場，何家出價，何家競逐，以至花落誰家，更會將政府底價、叫價速度、叫價次數、地產界人物、通通呈現在市場眼前。
政府不可為短期市場波動而放棄長線穩定供應
而家發展局為咗避免拍賣底價過高導致反應冷淡呢個面子問題，而偏離自己為本港提供足夠土地供應呢個主要任務（見2月15日拙文《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》）。如果既要舖舖賣個滿堂紅（即搶到大溢價成交），又要賣高價（搲多啲銀），結果一定係：1）齋推罕有市區地王去拍賣（因為實會爭崩頭，發展局好風光）；2）稍為次級啲嘅地就淪為招標（咁樣就算做唔成「五成溢價Show」發展局都唔會冇面）；3）再次一級嘅地就可不賣則不賣，最好送畀房委搞掂就更乾手淨腳（就算賣唔出都有招標呢個新嘅下台階，繼續玩其高地價政策）。
咁嘅安排最終導致多失局面：庫房失收，市場失資訊，樓市失供應，城市規劃失衡，房委失控。歸根究底，發展局仍未認清自己作為「供應者」嘅主要身份同職責，稍有風吹草動就更絃易轍，自動請纓去托市，改變賣地量或賣地方式。
金管局收緊按揭已難以「監管風險」為藉口？
另一側新聞則係昨日金管局落實對二套房收緊按揭措施，要求銀行降低貸款成數一成，及要求貸款人存入一年的供款；筆者雖然支持本港應該長遠地將樓宇按揭成數降低至五成以培養正確嘅槓桿、消費心態，避免英美式樓市泡沫重現香江。
但係喺新政之下，本港可能已經成為除大陸以外全世界最難申請按揭嘅地域！最怕嘅係金管局玩上癮，招數越出越偏離佢作為監管者風險管理嘅權限！筆者喺9月6日文章已呼籲政府向北大人嘅行政干預式樓市管理思維說不，因為任何行政干預最終導致市場撓曲，政令擾民，後果多不理想。IFC2頂樓嘅諸君可能應該警覺一下，免墮入內地行政主導市場嘅監管死胡同。
樓市政策上嘅傑克與海德（Jekyll and Hyde）
圖：本港房地產供應（以固定資本投資比例為指標）徘徊喺四十年歷史低位
由上可見政府係樓市政策上仍然係欠缺全盤策略，唔同部門左右互搏：金管局使盡九牛二虎之力欲撳低樓價嘅同時，發展局卻千方百計賣貴啲土地，如果再加推公屋/居屋嘅話，本港私人樓宇市場將萬劫不復，供應/投資相對經濟活動會跌向歷史低位【圖中藍線，回返去歷史平均則投資量要大增三成】，而政府喺經濟活動內嘅比重卻再向上暴升【圖中紅線】；咁唔係大政府小市場係乜嘢？
上周向特首嘅施政報告房屋/規劃部分提議咗「三不」，即：向不熟港情嘅北大人壓力說不，向民粹政客危害本港大多數人利益嘅口號說不，同不要以短線政治考慮說不。今次就更具體地闡述吓喺房屋政策上特首應關注嘅「三要」：
1）政府市佔率過大，要退位讓賢
筆者已經喺本欄分析過點解本港最大嘅地產霸權非私營發展商，而係官府衙門（見七月五日文：誰是不折不扣嘅地產霸主？）！非但政府全資提供嘅公應（即公屋及居屋）會佔今明年兩年總住宅落成量嘅55%及58%之多，更因經市建局及港鐵間接介入，連私人樓市嘅售樓量都佔去五成有多！如果唔盡快懸崖勒馬嘅話，必會形成「悪弊驅逐良幣」嘅可悲後果，令本港地產發展行業更趨單一集中，中小發展商更多退出，市民嘅選擇更狹窄，市民心目中地產霸權嘅格局更加根深蒂固，社會更怨氣沖天。
煲呔應該重拾當年嘅積極不干預政策，將公營房屋嘅供應全數撥入私人市場，令整個樓市嘅消費者選擇、供應者嘅應變力（特別係針對市場風險高漲、需求日新月異嘅今天），政府嘅政治包袱都得到解放。任何話發展商「起親都係豪宅」嘅指責都可追溯至政府土地供應嘅不足，只要有足夠嘅土地，係冇發展商有能力吊高嚟賣嘅！記住：10個蘋果賣10蚊隻變成3個蘋果被政府壓價至3蚊隻只會令餘下嘅購買力推高剩低7隻蘋果至13蚊隻，所以撥公營土地入私樓市場，並保證足夠、持久嘅土地供應係制止樓價飆升嘅唯一良方。政府應該相信市場嘅經濟規律而唔係自己能夠控制價錢嘅能力！
2）架構混亂導致土地房屋政策失衡，要重整決策結構
當年黃星華、蕭炯柱、孫明揚年代，規劃、土地、房屋幾大相關範疇大致歸一屋簷下，既有同一思想，更有廣及全港，兼顧公營私營市場嘅視野；此外，房屋政策真真正正係喺局嘅層面有研究、分析，有與各方此份者在長遠策略上溝通討論。
反而，今日規劃地政屬於發展局範疇，只睇私樓市場毫不過問公營房屋事務，更遑論左手配合右手！而運房局卻為多不勝數嘅跨境基建及其政治炸彈疲於奔命，何來精神思考公營房屋嘅未來，及如何與私人市場互動？
因此之故，林鄭月娥局長越來越玩市建局呢個SimCity遊戲上癮，鄭汝樺局長卻將重要嘅政策研究下放至房屋署，令其執行者兼任政策嘅研究（如有嘅話！），致使公營房屋政策越來越向用家靠緊（執行者嘅利益當然亦趨向增加供應以擴權，自己多咗銀兩/地盤，行出嚟都威風啲嗎！），卻越來越遠離全港大眾嘅利益。
所以特首喺施政報告應該做嘅係再重組土地房屋架構，令其統一、全盤地為全港市場著想，而唔係各自為政，左右互擊。此外，好應該剝離公營房屋相關數字嘅統計去獨立嘅統計處，並整合公私營房屋數據，同時定期公佈，令局長/司長/市民可窺全豹，於重大決策面前不至於盲人摸象，樣樣靠估，斷送香港未來於無知！
3）置業非烏托邦，要脫離實物福利
筆者於五月24日文：資助置業好心做壞事已指出，高置業率導致高失業率，高置業稅務優惠導致高樓價波幅，更喺五月31日之下任特首應改革樓市稅制文中提倡政府平衡租與買之間嘅政策落差（如德國、瑞士），減少以買樓為目標嘅財政優惠，增加以租務為目標嘅誘因，令港人唔好全墮房奴呢個陷阱，同時鼓勵市民將資金投向更實業，更為經濟增值嘅投資。
特首好應該引入呢個新思維，放棄論盡、不公、浪費嘅舊有公營房屋模式，以私樓為本（當然要提供足夠供應），貨幣福利為手段（如租金券、如租買皆宜嘅住房扣稅額），更公平靈活（因無須烹走人哋，只要調整銀行福利過數嘅額度即可），更易受大眾監察（因為立法會可每年批準各項房屋福利嘅銀碼大細）地管理福利房屋呢個政策範疇，擺脫依家被福利受惠者操控嘅窘況。
的確，呢個可以係一個流芳百世，劃時代嘅進步施政報告；既然特首已經無須顧慮下一任民意或上意，何不做一個長遠利港嘅新藍圖出來，為下一代嘅幸福奠下第一塊基石？
在此祝各位中秋愉快，如有時間思考問題，何不觀看以下紀錄片Fall of the Republic（http://www.youtube.com/watch?v=VebOTc-7shU&feature=player_detailpage）？就算唔同意製片人嘅觀點，亦對當今史無前例咁複雜嘅世界環境有多一層認識？筆者以上所書亦非主流意見，但係正如片中結語云曰：勇於提出異議乃愛國情操嘅最高表現（Dissention is the greatest form of patriotism）。
昨晚特首為施政報告作第三輪諮詢；筆者無緣睇會議內容，但相信與過去兩次嘅主題相去不遠，非貧富懸殊，樓價高企，即通脹飛升也。上次第二場諮詢會後嘅報道相當關鍵，就係煲呔話佢已經「要求中央政策組就『資助置業』…進行焦點小組討論，深入掌握『真正用家』，真正想買居屋人士想法」。
睇嚟特首尚未為復建居屋作最後決定，但係佳叔卻喺同場漏咗口風話「復建居屋不單是住屋問題，亦是政治問題，政府要作出處理」。筆者希望能喺呢個關乎香港未來長遠前途嘅問題上，曾蔭權先生如禁毒宣傳海報云：「企硬！唔Take嘢」，實行三要三不要：
向北大人同民粹政客壓力Say No
第一，不要向北大人喺住房上嘅壓力或忠告屈服，因為佢哋既唔知香港嘅經濟/民情，更連內地自己嘅樓市都搞到民怨沸騰，到而家束手無策到唔單止要限貸，限購，更要限埋價！行政干預到就嚟要沒收埋業主財產咁滯！咁嘅戰績邊夠資格走嚟香港「說三道四，指手畫腳」？
第二，不要向民粹政客為賄選票而不經大腦嘅機械式口號低頭，因為到頭來，真真正正能受益於居屋呢個六合彩式賭局嘅人只有人口嘅百分之十六（因五成三家庭已經係業主，仲有三成一人口幸福地住咁公屋，除非想做一世房奴或想炒樓賺快錢，基本上冇動力去玩呢個博彩遊戲），絕非政客口中嘅「大多數市民」，兼且如果你問我政府用人哋嘅錢嚟資助我買車，我點解要拒絕？可見呢啲所謂民調其實都係問緊啲指導性嘅問題；更接近殘酷現實啲，民調嘅實質問題應該係：你支持政府每年花一百億去資助5000個幸運兒每人二百萬去買樓，定係支持政府將呢一百億花喺醫療，教育，基建，環境上？對中下階層更不公啲嘅可以問：你支持政府俾二百萬元俾5000戶中產去買樓，定係支持政府公平地全民每人派1500蚊？你話民調結果點會唔係一面倒嘅反對居屋？！
第三，不要魚翅當粉絲，將居屋呢個如同鴉片般令人上癮，如同賭博似令人沉淪嘅英殖民宗主權宜之計當係換取長治久安嘅靈藥，因為居屋政策唔單止帶來道德風險，令無能力買樓嘅人為著數赴湯蹈火，更喺而家樓價越來越高危嘅時候引人落疊，隨時氹人變負資產，導致民意反彈，浪費公共資源，弄巧反拙。
篇幅有限，先講住「三不要」先，下篇再談「三要」為何。
圖一：收入升幅嘅波幅較通脹大，但過去一年仍跑贏通脹
圖二：收入指數已過97年高位0.3%，唯通脹指數卻高於97年4.7%
既然通脹係諮詢會嘅常見問題，咁在此順道為中央政策組設多條問題：到底政客所話嘅「通脹剝削市民收入於無形」啱，定係統計署嘅數據啱？圖一及圖二顯示，香港家庭收入中位數明顯跑赢通脹，不過喺97年後累積至今就略為滯後通脹四個百分點左右，可見一係就通脹數字被政府「馴化」咗（例如美國政府嘅「非核心通脹率」就係攞嚟耍國民，令其以為通脹低於實際），一係就係當今市民對價格嘅敏感度大大高於90年代！
