20120606 未來2年哪區樓價跑贏大市？

2012年6月6日 王震宇

未來2年哪區樓價跑贏大市？

新一年樓宇空置率及供應預測已由差餉物業估價署公布，為此，有需要將走勢分析由2012年延伸至2013年，以下簡單討論分析結果。

2012至13年優勢區：為葵青、觀塘、東區
在有2013年落成量數據前，葵青、荃灣、觀塘是最具供求優勢的區域，在更新2012至13年新數據後來看，荃灣將被東區代替，成為最優勢的三區之 一。此三區於2013年年底的「理論空置率」及「增幅：起始空置比率」皆是眾區之中最低【附表，藍底色字】。三甲以外，中西區及深水埗亦是供應較低的區分，樓價有機會跑贏大市。

弱勢區域：將軍澳、元朗、大埔
未來兩年供應最充裕的區域將是將軍澳(西貢區)，其2011年年底6.7%的空置率(是繼沙田、離島區後第三高區分！)，在假設沒有吸納的情況下，將在2013年年底達致全港各區最高的15.6%，增幅有9個百分點之多【附表，藍底色字】。

此外，大埔及元朗空置率增幅分別佔亞、季軍位置，亦屬弱勢區域。不難想像，此三區將是新盤推盤最頻密的區分，未來各大發展商的重頭大項目都集中在此【附表，最右列】，亦因此很難想像這些新樓能在相對二手樓有大溢價的水平賣出！

若果在每年新數據公布時，作出未來兩年的入市決定，命中率不俗。以2011年數據為例，低供應三甲的樓價平均指數有幸跑贏最劣三區樓價指數兼整體中原指數3個及4個百分點【圖】。

但是大家必須記住，以上分析只以眾多影響樓市的其中一項指標為準，其他因素如基建所在地、公營房屋分布、各區供應單位呎數分布(此可另文探討之)、過往相對表現(如已連續跑贏數年，則有機會之後時間跑輸)等等，必會令供應為主的預測方法失準(譬如【圖】中最劣三區竟跑贏整體中原指數1個百分點！)。

各位實應全盤考慮多項因素才作買賣決定。

表：未來兩年各區供應及空置率變化——簡單地說：趨藍避紅！

 
圖：最優勢三區指標屋苑跑贏最劣勢三區，及整體指數

20120330 信報「如何抓緊樓市的投資時機」論壇

本港地產市道一向為市 民大眾關注，適逢新一屆政府即將上台，會否對房屋政策帶來重大改變，是你同我都關注的課題。由信報主辦的「如何抓緊樓市的投資時機」論壇，特別邀請了三位 重量級講者，分別就當前市民最關心的房屋政策及土地供應情況，發表自己的見解，對地產市道關心的你，豈容錯過? 

Bricks ＆ Mortar Management主席王震宇認為，目前香港的土地分配非常不平衡，要在香港房地產投資方面獲得較好的回報，應考慮在供應少方面入手。

他認為，本港房地產市場除商業用地少之又少外，住宅方面，面積1700方呎以上的單位供應僅佔1%；至於市場需求，內地買家來港買樓會挑選大面積，香港買家「小換大」的目標亦是大單位，未來大面積單位回報率將較中小型住宅更高。

他指出，負利率環境下，加上外圍資金流入本港，將導致本港市場的投資行為更加非理性化，短期內供應緊張問題難以解決

20120328 大陸樓市 尚未見底

王震宇 - 宇論 - 2012年3月28日
http://yulun2012.blogspot.com / yulun2012@gmail.com

大陸樓市 尚未見底

最近內地一手樓市屢傳減價，農曆年後不少樓盤減價幅度由八折至六折都有，讀者可能開始猶疑，在減幅如此大下，內地樓價是否已經見底？就算未見底，樓價又是否已屆合理水平？本文就以上兩大問題作探討，但是中國任何資產市場都幾乎是政策市，更遑論對經濟增長及地方財政舉足輕重的樓市，所以以下討論的對錯，將完全受制於預測期內任何政策的轉變。

2012四大城市樓價應有10-15%跌幅
利用收益差原則，我們可以發現，過去內地四大城市的樓價變幅與租金回報息差關係密切；隨著回報率近年由7%至8%的高位，急跌至現今的2%至3%， 收益差愈來愈呈負數，令供樓成本（或沒有按揭時的持貨成本）愈趨上升，因此令樓價對利率／信貸政策的敏感度亦隨之飆升。可以說，現在內地樓價愈來愈受政策影響。

歷史規律顯示，上海二手樓價幾乎與收益差同步波動，後者更領先樓價近一年之多。假定現在的租金上升趨勢持續（即上海年底住宅租金再升5%），基準息率在年內下跌50點子（算是寬鬆了），兼且房貸息率下浮15%（相對現在沒有折扣，亦屬於政策放寬！），則上海二手樓價應可再跌一成左右，於第三、四季時見底【圖一】。當然，如果利率既不下調、房貸率折扣亦欠奉，則今年滬樓可能要再跌多些方觸底。

 同一道理，可以預計深圳樓市2012年亦有15%的跌幅，最早第三季見底【圖二】。以上分析純粹由融資成本對回報的角度出發，如有機會將另文探討市場供求方面的因素，但是大家都知道，現在是貨多客少，短期內將仍是買家的市場。

 
對發展商較有利的因素可以說是內地地產發展較短的周期，非如香港般動輒要三、五年才由地塊變成樓房，鎖定的流動資金亦可以較少。這是為何至今仍沒有大發展商破產或賣盤的原因！

貨尾創歷史新高 一手需時消化
至於哪個城市買樓較「安全」，則可由各城市市場的價量關係看出端倪：北京存貨量已達40個月的歷史高位，遠較2008／09年雷曼兄弟破產後27個月多，亦顯示未來北京樓市可能需要等到明年才有望復原【圖三】。

與此同時，上海庫存量雖亦在歷史新高的10個月水平，但已經出現見頂回落的跡象，而且回到四至五個月的平均水平亦只要半年時間。看來今年第四季前有機會是見底【圖四】。

至於深圳存貨量，則現正處於12個月水平，亦在築底；兼且與八個月平均存貨水平相去不遠，應該是各大城市之中最先反彈！

顧及負擔能力 政策應續從緊
上周總理溫家寶指出「中國房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放鬆」絕非無的放矢，因為中國經過以投資拉動增長的經濟模式已經走到接近合理範疇的邊緣，持續以高信貸推高增長，只會增加系統的不穩定性及削弱對下一金融危機的抵抗力，是時候回歸正統，以收入增長推動樓價上升，而非由信貸放鬆為樓市鬆綁。

從經濟角度觀測，現今深圳樓價仍高企，如要返回指數曲線底部則須下調12%，跌25%方與該市人均產值指數持平，或要降56%才與可支配收入指數同步【圖五】。

相同地，上海樓價亦須下調15%才達到樓價指數區間底部及可支配收入指數趨勢線，但是如欲與人均產值指數「重聚」，則要降四成多「圖六」。

有趣的是，深圳人均產值較可支配收入升得快（前者較後者高近九成！），上海卻剛好相反，可支配收入較人均產值攀得高（前者較後者高近三成）。除了內地統計數據「水份多」，造成如斯「異象」之外，亦可能與深圳多廉價勞工的出口企業，相對推高經濟產值卻拉低薪金水平有關，上海服務業兼企業總部較多，因此薪金升幅高於人均產值升幅。

由上可見，在高稅率、低回報、緊縮信貸政策持續，以及樓價／收入比仍高，甚至人民幣升值期望下降等因素影響下，未來一年未是投資內地住宅物業的時機。

20120214 貴金屬未勢升完 資產配置不可無

王震宇 - 宇論 - 2012年2月14日

http://yulun2012.blogspot.com
yulun2012@gmail.com

貴金屬未勢升完 資產配置不可無

在環球央行鬥印鈔票以防通縮兼保出口競爭力的大環境下，貨幣戰爭已一發不可收拾，令任何有形資產，包括房地產、農地、及具貨幣性質的貴金屬都會受惠於貨幣貶值。本文分析黃金白銀之投資前景，望為讀者理出因果關係，在當今愈來愈短線之投資時限下，捉到稍長線的趨勢而獲利。

在各國政府揮霍無度，福利掛帥，債台高築下，主權債務危機已非新鮮事。歐債問題之所以沒完沒了原因在於負債國綁在歐羅枷鎖下無印鈔能力也！英國美國有力控制自己貨幣，一早已QE數輪，目的在於減低融資成本，推動借貸以促進經濟復蘇。

負債貨幣化 市場政治化
最近，歐羅區亦繞過制度障礙，間接開動印鈔機（LTRO - long term refinancing operations是也），於是乎，所有英美歐經濟體系都經央行以近乎免息借錢與商業銀行，助其購買無人問津之國家債券，去延續政府大花筒式福利開支。

這樣一個「鐵三角」雖然紓緩短痛，但是隨之而來的央行資產負債表無限膨脹卻稀釋幣值之購買力，導致入口通脹；同時卻沒有解決政府臃腫、福利養懶、內部經濟缺乏競爭力的病源，最終內憂外患之下，市場對幣值失去信心，繼而整個系統倒下。

以上悲觀的結局，可能在未來三五個月內不會發生，但如此拖延策略卻難保兩三年後不會以悲劇收場，此乃愈來愈多人對貴金屬看好的最重要因素。因為政府愈侵佔自由市場，以為人定勝天，能克服商業周期所必會產生的經濟調整，則最終打亂市場秩序，令應該被淘汰的公營機構冗員、應該破產的過剩產能／投資得以苟延；反過來，應該取而代之的新投資、新產品、新技術卻被壓迫而擠走。

在政府的人為干預下，市場定價機制失靈（如：利率在高負債低增長的經濟體系本應天高，但卻被QE、OT、LTRO、ESM等蠻力專制行為壓得接近零！），致使游資亂竄，吹完一個泡沫又發另一個。為了通脹滅債，各國不昔製造長時期的負利率環境托住本應爆破的樓市，但是一個有史以來最大的債務泡沫不是一年半載內可以靠通脹解決的，各國政府的未來政策將會是：「負利率常規化以防通縮，貨幣競貶值以保競爭，財赤持久化以補內需」；未來投資市場將會持續波動。

在此背景下，低利率與通脹將長時期共存，而負利率導致之金價上升亦會持續【圖1】及【圖2】。

不幸的是，美國政府為做好門面工夫，不斷地為通脹數據「減磅」，致使過去三十年來政府公佈的數據愈來愈與國民實際生活所體驗的通脹水平脫節（圖一和圖二中綠線與紅線之差別現已達7.5個百分點之多），此亦為2000年後金價進入大牛市之主因。（圖二代表真通脹之綠線2000年後開始加速變負，即管紅線仍然處於正利率狀態！）。看來只要圖一之綠線維持在-4%以下，圖二的綠線低於-0.5%，則金價仍然長升長有！

債權國開始背棄美元
最近愈來愈多的迹象顯示，美元作為儲備貨幣之地位似乎正面臨重大考驗！由三方面看：

1）過去一年愈來愈多國家在市場大手買金，光是2011年第三季，已達148噸，是四十年來最多！買金的央行包括中國、俄國、南韓、玻利維亞、泰國、哥倫比亞、墨西哥等等。

2）儘管中國沒有同時大肆沽售美債，但是以過去一年的趨勢來看，俄羅斯明顯在減持，另一金磚國印度亦減磅一成半【圖3】，同時，美國聯儲局的資產負債表增加了5000億美元，此減持趨勢會不會如戲院起火一般，一有人叫「起火」而突然所有人爭相擠向出口呢（晚走者被燒死）？

3）在歐美制裁伊朗之際，新聞報道印度正與伊朗以金換油，如果此宗每年120億美元之交易以金為單位，將標誌着美元作為「油元」地位的動搖，亦可能是黃金作為 美元替代品的開始，而且現在中印、中俄、中日已起步走向以自己的貨幣為貿易計價單位，亦長遠對美元的流通量不利。2012年會否在歷史上成為美元被黃金取替的分水嶺？大家且拭目以待。

金價2016年見頂？
很多技術分析只是線性重複過往規則，未必會準，然則金價的階梯式上升，卻有驚人的準確性！1931至1966年那三十五年間踏上階梯後一直金價平穩；1966年開始升浪至2000年方完成另一周期，用了三十四年。

再早些1860至1931年剛好七十一年，即兩個三十五年循環；如此計算，下一周期似會於2016年前後見頂，並於2035年完成，而以1966至1980年之升浪幅度計（浪頂係浪底之18倍），會否下一波頂在金價5000美元一盎斯【圖4】？天曉得也。

作為一項資產配置，在如今各方面都充滿動盪及不穩定因素之當頭，筆者覺得有起碼一成資產以「真金白銀」傍身總比手持可貶值至零的紙幣安心。
  
白銀有機跑贏黃金
如果貴金屬會保障財富，那哪一種會較大升幅？17世紀以來兩百多年的金：銀價比例大約在15倍左右，而1872年後此比例上升至43倍。如果下一浪升至1980年之「瘋癲」程度的話，應會有機會由現在的51倍縮至30倍左右。
即是，如果金價可由1700元升至5000元（兩倍升幅），則銀價可能由34元升至167元（四倍升幅）【圖5】。

圖5：金：銀價比例在44倍左右，回到80年水平表示銀價升幅更可觀

以上討論希望給各位一些投資參考，就如所有投資一樣，切記多加分析，量力而行；切忌貪婪過度，投資變成投機，則無往不利矣。

----
請按連結閱讀本文於《信報》及《蘋果日報（1）和（2）》之原文

20120117 因應未來供應 制定樓市策略

2012年1月17日

王震宇 宇論

因應未來供應 制定樓市策略

多謝《信報》與《蘋果》答應刊載本人文章。在未來的歲月，希望在《宇論》專欄中能與讀者分享在下於不同投資領域之研究與心得，並希望以數據及圖表找尋真理，增廣知識，提升回報。任何增益之提議、批評，無任歡迎。

在樓市投資，基本法則之一是避重就輕，順勢而為；而此法則其一具體策略，當然是買稀有地段、避「重災區」也。如是之，本文就以本港各區過去數年供應相對於該區樓價表現之間的關係為據，為大家推測未來一年樓市中可「趨吉避凶」的地區之選。

先此聲明，此研究只是用有限之過去數據（2006至10年）及已經稍為過時之未來預測（新的2012至13年供應料會在未來一兩個月有公佈）。

首先，較多的未來供應意味着較高的未來空置率，以至較小的未來價格或租金升幅，反之亦然。

當然，這個方法沒有計算吸納量，以及各區基建或其他政經因素對未來空置量的影響。由2006至10年的時段來看，即使在沒有新供應時，本港於該數年亦有約1.9%之自然吸納量【圖】。

供應高不利樓價
其次，由2006年起之供應看10年止之樓價表現，可見供應高不利樓價之「投資法則」竟然極之靈驗！「供應：空置率比例」最高地區之樓價，幾乎全部跑輸大市（即【表】中嘉湖、第一城、又一居、新都城），而供應比例低之地區則全數跑贏。

最後，預測2012至13年之強弱地區。由【表】中的右端兩列可見，將軍澳、大埔、屯門樓價似會缺乏動力（紅底色字），而葵青、荃灣、觀塘似最「安全」（藍底色字）。當然，整體經濟、基建、鄰近地區供求等因素會影響此方法之測市準繩。欲要投資得利，其他基本分析不可不顧也。

http://yulun2012.blogspot.com
作者曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管，2011年中離任，創立Bricks & Mortar Management，從事投資顧問工作。
yulun2012@gmail.com