土地供應策略製造香港樓市泡沫

琴日大埔白石角兩塊土地百億成交，算係大新聞；不如就借題發揮，也談賣地。筆者喺本月一號之文章中已經分析咗香港土地供應結構同樓市泡沫嘅關係（即係唔應該有公營房屋分薄私人市場供應，直接唧高私樓價格），今趟再討論吓喺私人土地呢塊細啲嘅餅内政府又喺供應策略上做錯咗乜嘢。

政策擴大樓價波幅

港英年代，中英談判時限定香港每年不得賣地超過五十公頃呢個緊箍咒，係本港土地政策上行錯嘅第一步；即管呢個係外來強加嘅政策，但係對回歸後港府施政開咗一個極壞嘅先例，就係令佢抗拒唔到「控制樓價係施政嘅一部分」呢個誘惑；而舞動樓價嘅最重要槓桿，莫過於政府已操作稔熟之「高地價政策」矣！

附圖中極明瞭可見嘅現象就係：喺84-97年間樓價點升供應都唔郁，每年賣岀嚟嘅住宅土地大概係三十公頃左右。期間，香港樓價升咗七倍半（以差餉物業估價署整體樓價指數計），高於呢段時間内人均GDP嘅四點二倍升幅。

董建華時代—價跌供應升

圖：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（84-97：價升供應唔郁，98-02：價跌供應升，03-09：價升供應跌）

回歸之後，特首董建華推行八萬五概念，理論上已經錯誤（香港一年得個三至四萬個家庭形成，淨係公營房屋於97-02年每年都有平均三萬九個單位供應，就算私人市場一個單位唔落成，都綽綽有餘，邊處使八萬五咁多！）；實際結果易應驗咗政府唔應該插手市場，控制價格呢個真理—君不見建華之治六年期間，住宅土地供應量喺樓價下瀉六成半嘅慘況下，仍然較九七年大漲近一半【圖】！

曾蔭權時代—價升供應跌

現任特首曾蔭權似乎吸收咗佢上手嘅經驗，反其道而行至另一極端—喺03-09年間樓價上升過倍同發展商勾地被拒76次嘅情況下，政府所賣出嘅住宅土地屢創新低，甚至比港英年代更吝嗇【圖】！不過，董曾時代所相同嘅一點就係：政府土地供應既唔係爲滿足人口增長需求，亦唔係先市場一步嚟減少樓價波幅，而係喺有意無意之間，係升市將樓價推得更高，喺跌市將之踩得更殘。。。

長綫供應滿足宏觀需求，短線滿足多變嘅市場

由以上討論可見，政府係永遠估錯市嘅；與其吃力不討好地嘗試去控制樓價（特別係好似而家咁打住「市場主導」嘅幌子卻暗裏實施高地價政策），倒不如重返積極不干預政策，畀市場嘅集體智慧嚟判斷需求多少，再由之勾取所需嘅土地。政府唯一應該做嘅只係提供足夠容量（即是土地供應），畀私人市場做最優化、最有效率嘅資源分配。曾特首，你話啱唔啱！

香港拍賣私人島嶼 「二」

島名	國家	價錢 (美元)	面積（英畝）	其他
Magic Island	法屬波利尼西亞	1千8百萬	2.4
Thatch Cay	美屬維爾京群島	2千4百萬	230	離St. Thomas 半英里
Allan Island	美國	2千5百萬	292	華盛頓州對開海域
Exuma Cay	巴哈馬	3千5百萬	681	有私家跑道
Isla de sa Ferradura	西班牙	3千9百7 十萬	14	Ibiza 對開海域
Caye Chapel Resort	伯利兹	7千5百萬	265
Petit Mustique	聖文森特和格林納丁斯	6千5百萬(歐羅)	99
Ronde Island	格林納達	1億	2,000	未發展
Rangyai Island	泰國	1億6千萬	110	布吉對開
Lisbon Island	葡萄牙	3億5千萬	3,000	離里斯本機場 6公里，里斯本海港5公里

  July 2008

上次講咗可能購入香港私人島嶼嘅潛在買家，今期討論執行方面嘅一啲問題，兼八卦下環球最貴豪島嘅價錢同地點（見表。雖然大部分都係碧海沙灘嘅熱帶海島，但香港喺氣候上絕不輸蝕，起碼喺緯度上比Ibiza及里斯本更南，冬天温度亦更高）。喺亞洲區，泰國並唔係唯一有島賣嘅地域，遠至祖國嘅寧波市都喺04年推行過賣島計劃，將其531個（其中九成半無人居住之）島嶼賣畀私人，爲期40至 50年，兼享命名權！

第一步：賣島

爲咗幫納稅人賣到最好價，政府可將島權公開拍賣；不過，因爲呢味嘢唔同發展商買地，係有好大嘅消費甚至虛榮成份，所以可能引入國際地產經紀，甚至係蘇富比或佳士得呢啲有環球客戶網絡嘅機構嚟拍賣効果更好。當然，賣畀發展商嘅話雖然價可能差啲，但佢都一樣會經國際推廣渠道銷售落成後之豪島產品，之不過係喺設計同施工上彼等則更熟悉本地嘅法規同水土而已。

賣地章程可能比一般土地要更多條款，因爲大部分島嶼都未必有分區計劃大綱，綠化或密度高度等要求，更唔使講水電煤排污以至交通安排（非船同飛機莫屬也！）。喺呢一方面，政府應常與有經驗嘅外國政府，經紀，及買家溝通，以免閉門造車，制定出啲市場唔要嘅條件出嚟，影響售價。

第二步：政府內部配合

喺賣島後，買家所涉及嘅政府部門可能如恆河沙數—由海事處，漁農處，以至傳統嘅地政處同屋宇處等等。爲咗唔令客人墮入無邊紅帶陣，喺賣地前最好將可以預見嘅跨部門衝突/矛盾預先梳理，並設立機制處理賣地後嘅問題。

好多豪島買家可能唔係本地人，同時可能會乘自己嘅飛機遊艇到埗，所以香港應該喺出入境同海關手續方面提供一站式簡易服務（另文再再說），如果要增加資源，則可另加收費。咁樣亦可擴大收入來源，有利整體公共服務多元化。只有喺呢方面打響名堂，樹立口碑，以後嘅島價先至可以越賣越高嗎！

第三步：長遠考慮

如果島嶼能夠天價成交，以後嘅差餉地租都一定十分和味，為本港長期帶來穩定高收入。但係既爲孤島，則更須係環境保護，文物維修，建築條例，以致保安執法上多巡察監督，亦要因此加重刑罰。喺未來亦應增加本港泊艇同私人飛機/直升機嘅容量，以配合呢個新形勢。另外一個非常非常重要嘅工作，就係將本港海域回覆到清澈璧綠，少污多魚，沙灘無穢嘅「熱帶荒島」水平；咁先至能同遠至加勒比海，近與海南島一見高下。


如果香港敢於創新，既利用自己嘅天賦地理優勢（二百以上嘅島嶼）同人造社會方便（稅務，購物，財經等有利富人嘅一流基建），夾埋亞洲興起呢個天時，唔使好耐，可能連尼古拉斯基治，米路吉遜，辛康纳利，尊尼特普，理查﹒布蘭森呢類已經擁有私人島嶼嘅國際名人都搬竇而來。。。

將FILTH變成SILTH/TILTH

上文講緊島嶼之價值釋放，但係忽然殺出個英國狂加銀行花紅稅嘅新聞（財相Darling上星期提出徵收一次性50％嘅花紅稅，法國可能會跟着癲埋一份；但係美國呢次醒目好多，權衡輕重後靜靜地唔參予呢種自殺式嘅嘩眾取寵的選票伎倆），不如今期應節，就討論吓呢個咁新鮮滾熱辣的題目先！

讀者可能會問銀行花紅同地產專欄又點會拉上關係乎？其實大家睇睇中環最矜貴地段，租金最貴嗰幾棟大廈入面係乜嘢機構，就唔難明銀行業對香港地產嘅重要性係幾高啦。

金融風暴所披露嘅一個長期趨勢，就係未來嘅世界經濟重心一定會向東移；香港喺亞洲既然已經擁有優勢，依家就更應該快馬加鞭，乘勢增加自己嘅宣傳，大力吸引嗰啲正處水深火熱之中嘅海外銀行家，將佢地嘅懷疑同憂慮轉化為決心，甚至係行動─另起爐灶，實行做其永久稅務難民，脫苦海，投奔香江去也。

正所謂打鐵趁熱，依家正值紐倫當災，港滬興旺，與其同室操戈互搶市場，倒不如放眼世界，槍頭向外。喺彼等收入減少兼稅費大升嘅環境下游說國際金融機構步滙控後塵，移師香江，加速壯大我哋四大支柱產業之首嘅金融業（另三大產業乃旅遊、貿易及物流和專業服務），增加就業及稅收。

咁點執行呢個新玫瑰園計劃呢？第一，要制定長線遠景，令人聞聲則喜，包括量化未來香港每一個金融板塊（外滙，債券，商品，股票，衍生工具，私投，基金管理等等）嘅具體總量目標，令人相信政府將香港打造成呢個時區，甚至環球無敵嘅金融中心、總部基地嘅決心。
第二，為容納呢啲未來商機、描畫可信而又可達標嘅基建大計，包括寫字樓及豪宅供應（見本欄10月20號關於西九寫字樓供應之文章），文化悠閒設施，教育醫療支援，入境政策等等。

第三，由高層人物（如：政務司下設立金融沙皇之職，或者投資推廣專員）做統籌推廣，特首賜予尚方寶劍以理順任何機制上的阻力；第四，進行環球路演，約見包括中資在內嘅金融機構，為其遷移企業重心，甚或整體遷冊製造心理同實際嘅有利條件。

不過，基於香港已經係一個低稅率地區【見表】，港府頂龍可以喺路演或「撬牆腳」過程中應承未來幾多年稅率不變，但唔應該亦冇必要再免稅或補貼，以免 製造不公。如果能夠有效執行一個新玫瑰園計劃，到時香港有機會改寫銀行界一組風行多年的貶義詞FILTH（Failed In London Try Hongkong），將其句首中之Failed 變為Screwed或Taxed。

香港作為富豪天堂─係時候拍賣私人島嶼

講左幾期公營房屋，可能已悶親好多讀者，不如今日討論一個輕鬆好多，但却一樣咁重要既議題，就係點樣將香港另一優勢資源發揚光大，為呢粒東方之珠更添光彩—就係將我地多如牛毛嘅島嶼之價值釋放出嚟！

唔講大家可能唔知，原來喺09年2月，經地政署統計本港連大嶼山同香港島在內總共有成263個島嶼之多（見圖）！呢個數目重係唔計細過5,500呎個啲島嶼（或者可以叫石灘？）添！可見呢個地產資源絕對係有待發掘兼潛力優厚！

究竟有乜潛力呢？如果干德道豪宅可以賣到七萬蚊一呎，咁更罕有，更靚海景，更近水樓台，更私隱度高嘅私人豪島豈不是更加值錢？如果唔將佢地嘅潛力發揮出來，豈不是又畀其他區內城市捷足先登（泰國已經有，唔駛幾耐海南島肯定都會賣到成行成市）？港府實在有責任光大呢個東方之珠所獨有之天生麗質！

咁又有乜嘢人會買島呢？

本地富豪—如果連山頂南區都嫌唔夠私隱，又有乜嘢地段優越過擁有自己嘅水上皇國呢？

內地富豪—喺香港呢個天然嘅永久不凍港擁有資產係低調處理私人財富嘅上佳方法，更重要係多咗一個向其他有錢佬示威，提升自己江湖地位嘅利器！加上一國兩制，香港優越嘅法制，同其他配套（醫療、奢侈品消費、交通、等等）上嘅便利，呢個誘惑可能係無法抗拒！

東南亞華僑—喺當地畀人歧視，隨時資產充公嘅華人，一向有係香港投資，而家更加多咗一項可玩嘅概念，隨時會落更重本投資，由保本變成消費。

環球名人—香港搞咗咁多年都吸引唔到國際名人（唯一諗到嘅係尚高雲頓嘅阿叔，你話丟唔丟架！？如果看倌唔知佢係邊個唔好閉翳，彼過氣打星也）嚟落疊，所以多一個理由氹呢班有銀士嚟呢度消費落戶兼為香港做免費宣傳（以後機場長駐嘅狗仔隊就唔會係淨得本港傳媒，而係更加壯觀嘅環球精英啦！）又幾好呢？其實香港嘅軟性基建同英文水平唔輸比紐約倫敦好多，有一個好強嘅競爭優勢就係冬天呢度氣候宜人，又有季候風同深水港，非常適合避寒兼玩風帆遊艇，如果有埋私人島嶼，實在是天作之合，有乜野理由吸引唔到歐美富豪名人嚟呢度打躉？


屈指一算，如果263個島中賣到150個，每個用5,500呎最低大細嚟計（因為就算你買咗大啲嘅島，你都可能只會起大概4－6千呎嘅「水上皇宮」），政府都閒閒地收番八十二億地價（以一萬蚊呎樓面地價嚟計，當然實際地價可能會倍數如呢個數目，無他，呢啲島嶼重罕有過半山豪宅多多聲也！而且大啲嘅島可以賣多過一幅地皮出去），加上建築費，隨時再為本港增添最低三幾十億經濟效益，你話係唔係認真和味？曾特首，而家會唔會係時候著Invest HK同林局長成立一個跨部門小組，開始打造呢個香港第七大產業？今期篇幅有限，下禮拜再續談私人島各方面嘅細節。

樓市泡沫──供應貨源歸邊功不可沒

曾特首嘅施政報告發表後，樓市泡沬嘅討論忽然成為城中熱門話題。主要因為特首係報告內重申高地價政策，加上豪宅「天匯」創下天價，連金管局都被迫出手表態，真係一石激起千重浪。只可惜大部分論點都是隔靴騷養，唔能夠一矢中的，雖然政府理智地抗拒了重建居屋呢條飲鴆止渴嘅歪路，但係仍須喺優化供應上加十把勁，否則只係匆匆推出三兩塊地敷衍吓輿論額力就以為過到骨，隨時會走失良機，最終鑄成大錯。。。

圖一：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（９８－０２：價跌供應升，０３－０９：價升供應跌）

過度嘅信貸供應一般係推動樓市泡沬最有效嘅元兇，有時間另文分析。但係喺香港，私樓供應缺乏亦會係未來泡沬不可饒恕嘅一個主角。原因其實好簡單，政府將好好一個市場一分為三（即私樓，居屋，同公屋），陰乾明明係最高透明度，最多需求量，最大成交量嘅私人市場之供應（見圖一），直接推高樓價並製造福利政客口中之所謂「無殼蝸牛」，為佢哋提供免費政治資本，無窮無盡地伸手要政府提供更多嘅公營房屋。

圖二：公營房屋減少私人市場供應，導致高樓價，製造無殼蝸牛

因為居屋同公屋都係欠缺透明度嘅資產，所以公營房屋嘅既得利益者（唔係講緊啲住戶，而係個班攞政府長期飯票嘅半官方機構大員們）就大唱「唔同市場，小起無拘」嘅論調。薯不知就係因為公營房屋搶咗私人樓市嘅飯碗，導致私樓供應短缺，先至有樓價飛升，置業無門呢個現象（見圖二）。呢個係政策局層面應該重新檢討嘅一個重要課題∶就係政府到底喺置業嘅慫恿者（即是用公帑資助大肆經營居屋；答案喺過去幾星期嘅本欄文章應該非常清楚），廉價住屋嘅獨市包銷商（即是將公屋喺社會嘅比重由三成半再推向更高峰），定係社會安全網嘅提供者（即是保留少量公屋，比如佔一成總存量；同時用租金券之類嘅金錢資助－如同綜援一樣）？

只要政府能夠重拾九十年代個種對市場運作所持嘅信念，由現在開始畀過去數年喺勾地表上累勾累敗嘅發展商信心回頭再戰；相信好快土地市場又再重開，為本港樓市注入生命力，喺為庫房帶來更多收入之餘，亦得以將樓價嘅調節大權回歸市場，一步步遠離政府好心干預而又永遠放大樓價波幅呢個宿命（所有行政介入都必干擾無形之手的自然運作，阻撓價格發現過程），最終港府應可如英美政府一樣（英美樓市都是係獨立央行寬鬆貨幣政策及商業銀行過濫借貸下爆破，與政府土地及房屋少有瓜郭），擺脫為樓市升跌負上直截責任呢個沉重包袱。

以下建議，應可亡羊補牢，但可能已遲咗三年：１）馬上為農地補價開綠燈，因為係能最快轉化為住宅供應嘅土地儲備，連勾地都慳番；２）係勾地底價上稍為鬆綁，以重振市場對呢個土地渠道嘅信心，加大住宅供應；３）將居屋同公屋嘅土地撥入整體土地供應考慮，取消房委係土地上嘅獨大現象，或者更進一步，連公屋土地都要經勾地表拍賣，但係經庫房直接撥款，以保寶貴嘅土地資源係最透明同問責嘅情況下批出，讓市場更有效地分配呢個香港最稀有嘅公共財物。咁樣就算係遲來，都總好過冇到。