土地供應策略製造香港樓市泡沫

琴日大埔白石角兩塊土地百億成交，算係大新聞；不如就借題發揮，也談賣地。筆者喺本月一號之文章中已經分析咗香港土地供應結構同樓市泡沫嘅關係（即係唔應該有公營房屋分薄私人市場供應，直接唧高私樓價格），今趟再討論吓喺私人土地呢塊細啲嘅餅内政府又喺供應策略上做錯咗乜嘢。

政策擴大樓價波幅

港英年代，中英談判時限定香港每年不得賣地超過五十公頃呢個緊箍咒，係本港土地政策上行錯嘅第一步；即管呢個係外來強加嘅政策，但係對回歸後港府施政開咗一個極壞嘅先例，就係令佢抗拒唔到「控制樓價係施政嘅一部分」呢個誘惑；而舞動樓價嘅最重要槓桿，莫過於政府已操作稔熟之「高地價政策」矣！

附圖中極明瞭可見嘅現象就係：喺84-97年間樓價點升供應都唔郁，每年賣岀嚟嘅住宅土地大概係三十公頃左右。期間，香港樓價升咗七倍半（以差餉物業估價署整體樓價指數計），高於呢段時間内人均GDP嘅四點二倍升幅。

董建華時代—價跌供應升

圖：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（84-97：價升供應唔郁，98-02：價跌供應升，03-09：價升供應跌）

回歸之後，特首董建華推行八萬五概念，理論上已經錯誤（香港一年得個三至四萬個家庭形成，淨係公營房屋於97-02年每年都有平均三萬九個單位供應，就算私人市場一個單位唔落成，都綽綽有餘，邊處使八萬五咁多！）；實際結果易應驗咗政府唔應該插手市場，控制價格呢個真理—君不見建華之治六年期間，住宅土地供應量喺樓價下瀉六成半嘅慘況下，仍然較九七年大漲近一半【圖】！

曾蔭權時代—價升供應跌

現任特首曾蔭權似乎吸收咗佢上手嘅經驗，反其道而行至另一極端—喺03-09年間樓價上升過倍同發展商勾地被拒76次嘅情況下，政府所賣出嘅住宅土地屢創新低，甚至比港英年代更吝嗇【圖】！不過，董曾時代所相同嘅一點就係：政府土地供應既唔係爲滿足人口增長需求，亦唔係先市場一步嚟減少樓價波幅，而係喺有意無意之間，係升市將樓價推得更高，喺跌市將之踩得更殘。。。

長綫供應滿足宏觀需求，短線滿足多變嘅市場

由以上討論可見，政府係永遠估錯市嘅；與其吃力不討好地嘗試去控制樓價（特別係好似而家咁打住「市場主導」嘅幌子卻暗裏實施高地價政策），倒不如重返積極不干預政策，畀市場嘅集體智慧嚟判斷需求多少，再由之勾取所需嘅土地。政府唯一應該做嘅只係提供足夠容量（即是土地供應），畀私人市場做最優化、最有效率嘅資源分配。曾特首，你話啱唔啱！