為悠閒航運業之經濟效益計數

筆者於11月23日同12月14日兩度為香港喺遊艇樞紐地位日漸落後伸冤，之後有幸翻閱「海港商界論壇」早於08年獲「香港規劃師學會年獎」之優異獎嘅《海港連通性研究》，更發覺呢個香港結構上嘅死局非特首出手不可—因為香港嘅海港發展之所以停滯不前，係因為衙門各司其職，只顧自掃門前雪，缺乏一個為海港及航運業發展作護航兼舵手嘅統籌部門。報告最斬釘截鐵，亦最多海港使用者埋怨嘅一個結論就係：「政府係海濱發展嘅最大絆腳石……政府係最大嘅問題所在」【註】！為咗令大家更認識點解香港喺呢個現代世界越趨重要嘅行業唔衰得，在下引述數字為證：

美國麻省：悠閒船艇板塊（由舢舨至超級遊艇）每年為麻省貢獻15億美元經濟效益（08年GDP為3650億美元），佔全美國行業嘅15%之多。麻省18.6萬之眾嘅註冊船隻（香港住冊悠閒船艇約6千5艘），每到旺季閒日都有5.6-9萬省內居民出船遊玩（周末更跳升到13-19.5萬人眾）。每年花喺購買船隻及配件嘅消費多達1.9億美元，連埋相關消費，數目就升到更可觀嘅17億元。全省有2.5萬由政府擁有及管理嘅船隻泊位，另一萬泊位由私人擁有（香港總泊位數目得約1千9咁少！）。整個船艇業僱用1.8萬全職人員，每年支取5億美元薪酬。

紐西蘭奧克蘭：「美洲杯帆船賽」因在奧克蘭停站而為當地經濟注入4.7億紐元（99-00年，01-03年之數為4.5億元，儘管大部分係喺當地造賽艇所產生嘅經濟活動）；另外「路易威登太平洋帆船賽」亦令當地09年經濟增益1千2百萬元；「VOLVO五大洋帆船世界盃競速賽」（無香港份卻喺亞洲站泊去三亞！）於11/12年賽事時會停泊喺奧克蘭11日，有兩份報告估計賽事將帶給該市約1千7百萬紐元嘅收益。而普華永道一份報告預計此項賽事可製造295個相當於為期一年嘅全職職位，已經佔奧克蘭遠洋郵輪業所僱用嘅472全職人員嘅六成以上！可見做高增值嘅帆船生意隨時比政府花巨款起啟德郵輪碼頭賺辛苦（人多消費少）、污糟（廢氣廢水垃圾亦因人多而膨脹）錢化算得多！

星加坡：全力衝刺做超級遊艇中心嘅星加坡就極之醒目，佢見到喺06年環球超級遊艇已有4000之數，更價值連城，估值喺1千億美元以上（！），並以8-10%年增長率攀升。此外，超級遊艇嘅平均長度由95年嘅35米加大到現今嘅45米，即係話未來嘅船隻價值會更加飆升！計入船艇價值約10%左右嘅年均運行費用，可以推算出做超級遊艇母港嘅優勢有幾大！星加坡依家只佔呢個市場嘅1%，但已經係一個1億美元嘅和味生意…星加坡政府更已早著先鞭，唔單止令佢嘅硬件能接待呢班巨無霸，更打造自己為宜居城市，咁啲富豪就更無原因唔泊埋呢個碼頭啦！可見香港喺呢舊大肥肉嘅爭奪上又使上演一幕龜兔賽跑。

最後提一提，起遊艇基建唔同於辦F1賽車或亞運：投資喺海港嘅設備係可以本地市民應用，多咗泊位自然就多機會令悠閒航海普及化——你覺得禮拜六日去無聊逛商場有意義定係揚帆出海，親近大自然，兼學得一技傍身有益？

時不與我，望本港能急起直追，挽回頹勢，則善莫大焉。


【註】：見原文http://www.harbourbusinessforum.com/en-us/page/show/report_connectivity第128頁

展天然海港優勢 乘世界遊艇潮流

筆者喺11月23日粗略講述咗本港喺都市規劃欠缺遠景，行政部門固步自封，各自為政之下，搞到依家新崛起嘅內地對手唔單止喺遊艇工業硬件上已追過香港，甚至軟實力上都有拋離之勢；更有甚者，連香港自己過去一向嗤之以鼻嘅新加坡及從來都係自稱小弟弟嘅深圳都已經開始各擅勝場，可視香港如無物，豈不是暴軫天物，斷送香江舉世無雙嘅深水港，不凍港（或四季宜航港），自由港，美麗山水港（全部都係天津、上海、星加坡等地望塵莫及嘅）優點！

呢度就再睇睇上文冇篇幅覆蓋嘅星加坡同深圳……

順手上網查閱被認為國際上重要嘅遊艇展，大家可能會發現香港嘅黃金海岸同白沙灣遊艇展根本就唔上榜—亞洲只有東京同上海出現。但係星加坡喺自己默默努力下，超級遊艇嘅訪港數目由2006年嘅18艘增至2007年嘅28，然後再上升至2008年嘅54艘，雖然相對與環球超級遊艇5000之數還是比例很低，但係已見到星加坡政府嘅遠見同決心，何解？政府喺遠至98年已經計劃聖淘沙遊艇會，Keppel Bay遊艇會，以至最近成形嘅Marina Bay未來遊艇/富人總匯。

深圳亦不甘後人，唔單止具有香港嘅各項優點，更是是中國盃嘅比賽場地，香港政府搞咁多Trade Show，點解就忘記咗呢個咁高價值嘅展覽？心態嘅轉變喺呢到尤為重要：喺書展賣一百萬本漫畫可能都比唔上喺遊艇展賣一艘遊艇！


遊艇業係一個奇妙嘅行業，平時啲船可能泊喺度靜如處子，但係所產生嘅租金收入，支付與機械工程師、裝修行業、清潔工人、海事公務員、甚至更遠嘅船務金融、買賣、法律等各行各業人士，冇話唔牽連甚廣，對經濟嘅貢獻冇話唔大。但係呢項活動更是動如脫兔，君不見大型遊艇賽事之時，千帆並舉，壯觀激奮？而每逢大賽之際，更是環球有銀士聚焦之時，喺呢啲場合百億「大刁」隨時做成，再益多次本土服務行業……政府與其花數以百億去起啲大而無當，中看不中用嘅亞運場館，點解唔丼錢入本文所討論嘅高增值航海業呢？曾特首請一聲號令，組成如星加坡促進遊艇業嘅跨部門局級辦公室，為香港眾多嘅天然良港點綴上千帆萬桅，增添呢個東方之珠嘅璀璨光輝。

增供應加首付係正道 奪民產禁工商屬歪路

原本要繼續講嘅遊艇議題，今週要讓位。無他，唔單止David Webb指責呢啲「非常時期嘅非理性措施」可能會抵觸基本法，連地產政治少有沾邊嘅王迪詩都忍唔住口誅筆伐，話該「動作」（而非「施政」）只會「刺激英屬處女島經濟」，可見事件嘅嚴重性！基本上市場對增加按揭成數冇乜異議，但係「額外印花稅」卻太過藥石亂投，不擇手段，惹來惡評如潮。筆者亦同意立法會應該否決政府嘅議案。

此外，財爺講辭內容有幾項數據同論點，亦有值得商榷嘅地方，呢度嘗試討論一下：

1）冇面對供應癥結問題

「過去幾年住宅單位供應偏低……［但係」中期住宅供應量已經由去年年底估計的53,000個，增加至今年9月底估計的61,000個」：既然明言問題嘅癥結喺供應（兼默認係政府一手造成），仍然死頂話新增供應足夠？咁咪好易畀人掩耳盜鈴嘅感覺？六萬一個單位以四年發展期嚟計，相等於每年供應量得嗰萬五咁啲哚，唔靜止大大低於過去年均吸納量二萬五之數，喺升市需求膨脹時更顯杯水車薪！點解財爺唔採納筆者喺10月19日「煲呔房產新政爭D及格」一文中嘅建議，短期內推出大量私人市場土地，以供應透支去應付升市時嘅需求透支？如四年總供應回復每年二萬五，則政府嘅所謂中期供應量起碼要十萬之數，啱啱係四萬之差。非常時期應有非常供應，請盡快賣地罷啦！

2）炒家係病徵唔係病因

「部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱的氣氛，吸引沒有足够經濟實力的市民接貨」：炒家嘅活動係市場整體健康嘅投射，佢哋令基本因素更快喺價錢上反映，但係既無能力亦無企圖去造市或害人，呢種矮化貶低香港賴以成功之企業精神嘅言行，似乎過咗火小小！君不見九七時全民皆炒，嗰陣又邊個係魔鬼，邊個係羔羊？其實炒樓同做任何實業一樣，要有錢賺先有人做，政府嘅職責係提供有效同長線可持續嘅供應（以避免無瓦遮頭嘅情況出現），並減低槓桿（以防止金融風險），剩低嘅就只有苦口婆心咁講耶穌。依家如同剝削民產嘅印花稅既無終止日期又無照顧民情嘅寬免更無道義基礎（見David Webb評論），實情已經比計劃經濟更加共產，對香港嘅營商環境同信譽只會造成更大打擊。

3）用錯數據，政策原委成疑

「12個月內轉手的樓宇買賣上升了114％……84％的個案是樓價在300萬以下」：呢啲數字稍為誤導，點解呢？原來根據中原統計，今年到而家為止12個月內樓宇轉售嘅比例得11.9%之數，大大少於08/05/04/97年之14.6%/15%/14.7%/19%。咁又何來熱炒呢？加上摸貨比例仍在百分之二左右，更會喺政府禁止一手摸貨政策後再跌嘅，咁豈不是再少咗一條道理推出新稅？第二條理由亦企唔住腳：當樓市上升到連細價樓都有錢賺時方是小業主們可以重見天日，終於可以換樓之時，依家連最後受益於升市嘅一群業主都唔畀佢換樓（為政府太多中小型單位供應嘅政策所累也！），豈不是再殺錯多啲良民？況且，低於五百萬元嘅成交比例今年到此係總體成交嘅88%，完全同95年到依家嘅平均比例無分別（都係88%之比）。此外，細過770呎單位嘅私樓存量比例為81%，如果連居屋都計埋更達84%，咁「一年內成交」嘅細價樓比例去到如財爺話嘅84%有有乜唔妥呢？

4）切勿以為天下無敵，慎防泥沼深陷

「這次金管局推出的新措施，會同時適用於非住宅按揭」：流動性嘅問題就有如㩒氣球咁，你㩒住呢度，佢去第二度脹起，你去㩒第二度，佢喺第三處腫番……可以預見，政府打殘住宅樓市後，會自以為無敵，再限制埋商業樓宇炒賣（連大陸都無理呢蕃竟然港府已經插手入嚟），然後流動性去埋炒股市金市債市酒市藝術品市，等等，咁落去，本港嘅自由經濟將被蹂躪貽盡，以後要做金融中心都幾難。

5）置業與投資永遠難分開

「遏抑過份熾熱的炒賣，但同時不會妨礙市民置業」:市民市底打死都唔買居屋，一到樓價飛升就嘈住要資助置業，可見投資同置業係不可分開嘅一對孖仔（見今年8月27日拙文：「市頂買樓，不智；逼人置業，不義」），政府唔應該以助人置業為己任（欲見美國仍然近在眼前嘅活例子，可參閱9月28日筆者另文：「資助置業樓市泡沫元兇」）。如要紓困解難，政府已有公屋，餘下就請留待市場解決，以免越做越忙，越幫越唔討好……


由上可見，政府應該放棄或大改「額外印花稅」嘅內容，否則議員實有責任否決議案。旁門秘笈可能短期有效，但係想唔走火入魔嘅話，增加供應同首付成數方為王道正宗。

利民兼紓資產泡沫 財爺應考慮的士牌

財爺琴日話要小心量化寬鬆會增加資產泡沫風險，又話政府隨時會作出果斷的應對，針對樓市過熱；只係聯繫匯率並非引發泡沫的主因，云云。

聯匯脫勾，匯息自主，抵抗泡沫，方能自保

曾俊華先生講得無錯，量化寬鬆等於製造緊一個超級流動性大海嘯（今勻唔同08年嗰次—當年海嘯令人斷水缺糧，但今日卻會令人浸死），所以任何供應速度唔及美國政府印牆紙快嘅資產都會升值，特別係實物資產。所以樓價升，金價升，但係股票債券未必升（因為上市公司印股票嘅能力可以同森姆叔叔不相上下）！可憐香港市民，喺呢個紙上富貴大貶值嘅新環境下將被迫拋棄喺98-03年以來養成嘅儲蓄習慣及將辛辛苦苦累積嘅巨額存款再投實物資產嘅怒海，前路認真險惡。本港執政者所處，就更危機重重—唔鼓勵市民投資喺對沖貨幣貶值嘅工具有如逼人交「貶值稅」，但鼓勵市民有此行為卻隨時被批鼓勵炒賣……

由上可見，聯匯一日唔甩勾，就一日難以招架外來嘅流動性海嘯，特別喺其他亞洲國家紛紛築起防波堤（即升值/加息/資本控制也！）之時，被擋開嘅熱錢會全數湧入香江呢個自由港！真係壯觀過錢塘觀潮。

的士牌少，供應歸邊，加大供應，利民滅泡

財爺分身去對付樓價之際，原來熱錢已經湧入市區的士牌。近日報紙報道，牌價已升破460萬元新高紀錄（97年都只係350萬）！有的士司機喺收入無增加嘅情況下因牌價上升而遭加車租，而據報新牌車主中亦已出現「車租不抵供款」的現象（買價太貴，租金追唔上也）。細看的士業深層，見到唔少結構上須要改良嘅地方，筆者略分析幾點：

1）供應唔夠：當星加坡呢個人口少香江三成面積亦細本港三成嘅城市，的士數目都多我哋四成（二萬五對一萬八），已經說明人哋一係規劃比我哋更注重公共交通工具便利市民，一係就係港府對既得利益者投鼠忌器，寧願的士牌價飛天，再轉嫁到司機身上，然後羊毛出在搭車市民身上，都對市民嘅交通成本無動於衷……可見依家係時候趁牌價上升，反對力量最弱嘅關頭重新拍賣車牌，如以星加坡每190人一架的士嚟計，本港可再發多一萬八千個牌。就算以北京較低嘅水準，香江都需要發二萬一個的士牌！

2）僧多粥少：據業內人士表示，全港有超過二十萬人持有的士駕駛執照，導致有人無車揸，車行加租司機唖忍，及八折的士嘅現象，好明顯係當年政府停止發牌後累積落嚟嘅惡果……

3）與服務原則相違：作為一種服務市民嘅交通工具，政府政策間接增加營運成本及市民嘅負擔：供應過少導致一個460萬價值的士牌嘅年毛回報率都有5%（以月租兩萬元計）之多。但係只要牌費減半（拍賣多幾個牌，增加競爭），咁月租都可以減半，的士車費又豈有唔少一大橜之理？


喺2001年至2009年間，日平均公共交通乘客人次每年上升百分之六，同時間內，私家車擁有率上升百份之十一，但的士車牌數目卻自九八年一直凍結，何理之有？既唔環保，又不利就業。所以財爺好應該打擊的士資產泡沬，同時為市民減低交通成本，比亂咁行政干預樓市更有建設性也……

香江衙門屢失先機 遊艇樞紐幾拱手讓

係呢個局勢萬變，人各為己嘅世界，唔單止喺職場同商場係分秒必爭，你死我活，就算係城際競爭上亦越來越明刀明槍，見血見肉！可惜身為亞洲歷史最悠久，海港資源最優厚嘅香港港口，卻有急速失去港英時代留下嚟嘅另一原本環視遠東無敵手優勢—亞洲遊艇樞紐地位是也！

筆者大叫救救孩子絕非無病呻吟，而係越睇越心驚，越聞越沮喪嘅心情下作出嘅疾呼，君不見：

1）中國嘅「里維耶拉」（Riviera，即意大利La Spezia與法國康城間佈滿度假勝地嘅一條海岸線）爭奪戰已經廝殺得難分難解，何解？北有天津、青島、大連大擴版圖，東有上海、杭州密密部署，南有三亞、廈門、及比鄰香港之深圳力爭向上——佢哋統統野心勃勃，不成為中國嘅遊艇重地不罷休！

2）天津已計劃喺2011年底前興建3000個永久遊艇泊位（相對於香港只有1600個泊位已經大大超前！），兼且發展佢自己嘅遊艇工業供應鏈，包括製造，陳列銷售以至維修服務，務求成為華北船艇基地方休。

3）淨係廈門今年遊艇展都已經賣出36艘艇隻，價值一億三千萬人民幣，較上年升三成半！此外，義大利遊艇設計公司Nuvolari Lenard竟然捨香港而赴廈門，成為首位國外遊艇業界落戶大陸的研發機構。

4）海南海口更全力促進遊艇業，甚至成立跨部門小組專為遊艇船長清關；此外該市積極組織國際性盛事，如今年12月舉行之2010國際遊艇展。相比之下，慣性思維嘅貿易發展局或者係旅遊發展局，甚至係投資推廣署又匿埋咗去邊？

5）三亞就更誇張，唔單止勇奪世界小姐主辦權（呢樣香港唔駛恨，隨時係貼錢玩意嚟嘅），再自稱為東方康城，更搞綽頭搞到集齊私人飛機，超級遊艇，跑車，名表，豪宅作聯展嘅所謂「海天盛筵」！

6）上海嘅遊艇展亦喺今年三月舉辦，當時主辦當局預計將有約400家海內外展商，同超過百餘條實船出席……

篇幅所限以上重未開始題及深圳、星加坡同其他東南亞嘅競爭，已經可見香港不進則退；喺無統一思想，統一規劃，及私人市場配合下，一定被世界洪流沖得無影無蹤。

有預測表示，大陸嘅遊艇工業喺未來五年可增家至三百億，同時2014年時中國嘅遊艇碼頭數目會翻一番至60之多，等等。呢啲其實應該係香港嘅最好機遇，但係點解維多利亞港內卻出現泊位不足，外來船員卻被刁難，大嘅國際比賽都過香港之門而不入之怪現象？

睇嚟特首曾蔭權要以國務院09年12月31日《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》為榜樣，「做好批准境外遊艇停泊海南」，「支持舉辦國際帆船賽」，「積極推進遊艇港池建停泊設施」，「發展遊艇、輕型水上飛機等製造業」！

跳針唱片對智者明見

各位真係唔須要羨慕做官嘅高薪厚祿，尤其係喺香江呢個官不聊生嘅政治環境！

以房屋政策為例，當各位以為由施政報告致謝辯論起（10月27日），到立法會房屋事務委員會會議（11月1日）無約束力動議止，政客如跳針唱片般嘅「復建居屋」口號會叫到連自己都生厭而停低，就大錯特錯矣！唔好意思，喺聽日（11月10日）嘅不擬具立法效力的議案辯論上，大家又可以重溫呢隻過時唱片中嘅陳腔濫調——喺意圖重奪本港房屋市場生殺大權嘅政客疲勞轟炸策略下，全港市民再度可以一睹呢幕蟻多螻死象奇景……

最近拜讀中原地產主席施永清所撰之C觀點文章，得益良多；其中反對興建居屋嘅文章理據清晰，字字鏗鏘，希望各位明日喺議事廳內無限上綱嘅政客好好讀一讀，真正瞭解你哋所代表嘅係自己短期內喺選票上嘅著數，定係自己復辟居屋後長期權力慾嘅滿足，還是香港未來整體嘅利益及社會的公義？以下撮引施先生喺今年七月十五日至二十日嘅三篇文章中要點：

居屋原意係一種賄賂：「居屋是七十年代解決公屋的富戶問題嘅工具。要富戶遷出，阻力極大；政府只好建居屋吸引他們把原有的公屋單位交出來。這種做法等如以一種更大的優惠去換取一個較小的優惠，以橙換桔去益富戶。富戶要交出單位，本是天經地義的事，但政府為了省卻自己的麻煩，竟動用更多的資源去裝點門面，這怎算是一項正確的政策？」

居屋會係福利無底深潭：「有一些政客，把自置居所描繪成市民該有的權利，政府應盡的責任…以現時的社會風氣，一旦提供自置居所變成了政府的責任，輿論一定會不斷［施壓］改善居屋的質素…如此發展下去，香港承擔得起嗎？置業花費龐大，勢必擠逼掉其他福利政策的資源，影響社會基層的生活保障。」

居屋制度欺負窮人：「居屋的審批是根據申請者申請一刻的狀況，但獲批的得益卻是永久的。即使申請者之後財政大幅改善，社會也不可停止這項住屋福利，或要求買得居屋的人退回部分得益。租用公屋的人一旦成了富戶，還得繳交雙倍租金或市值租金，但買入居屋的人，只要選擇自用，就不用補地價，亦不用繳交部分尚在政府手中的業權的租金。政府為何要厚待居屋業主，而薄待公屋租戶？這豈不是欺負窮人，而益經濟上處境較好的人？這種安排明顯有違福利政策的原則。」

居屋機制製造不公：「一旦資助市民自置居所變成政府的責任，人人都會趁剛出社會工作時，用盡自己的權利，不申請才笨。到自己的子女長大後再叫他們申請；到自己百年歸老時，又會把自己手上的居屋作遺產留給他們。經過幾代後，香港可能人人手上都有幾間居屋，一間是自己趁符合資格時申請得來的，有幾間是家族遺留下來的。這種情況是多麼荒謬！」

施先生喺房地產界地位崇高，分析透徹，係少有理性派前任房委會員之一。如有興趣，各位讀者不妨往以下網址觀其全豹：http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=230。


特首，係唔係時候連房委會嘅諮詢功能亦收番入房署？由中立嘅公務員嚟執行公屋政策已經足夠；如果能夠慳番房委開支嘅同時能避免議員們分心兼浪費自己時間，豈不是一箭雙鵰？

鐵路政策欠遠景，本港邊緣化難免

筆者喺九月七日題為「高鐵大橋經濟香港拍馬要追」文中勾劃出香江一市三總站嘅華南高鐵樞紐夢想諗唔到兩個月之期，已經受到嚴重挫折！點解？

珠深棄港自組聯盟，香江未來插錐無地

明眼人可能已經由啱啱過去之周末新聞報道得知珠海同深圳已經背住港府另起跨海城際輕軌鐵路，兼且有關計劃已納入廣東省正在逐步實施嘅《珠江三角洲城際快速軌道交通線網規劃》之內（下稱規劃）。而呢個規劃可怕之處在於佢到2030年時會成為一個覆蓋所有珠三角區縣級以上城鎮的城際軌道交通網絡，而呢個截至2009年8月時已包含23條線路，鐵路總長1，890公里嘅網絡竟全盤由廣東省政府投資設立的國有獨資有限公司——廣東省鐵路建設投資集團公司負責！（陰謀論者可能會話，過去港珠澳橋屢遇挫折，係因為廣州要鞏固自己為中心，所以反對港澳縫起珠江三角洲個口；但係筆者所閱報道似乎多指向港府係真正嘅絆腳石：官僚一係對融入內地毫無興趣，一係就只熱衷於公路卻對軌道交通連線極度冷感—港珠澳大橋冇鐵路就係鐵証也！）

更令人心寒嘅係呢個鐵路網將以廣州—深圳，及廣州—珠海為兩條主軸，形成一個以羊城為中心嘅A型佈局，而本港基本上會係其中一隻A腳上嘅腳趾尾！此外，因為該輕軌西面連接「廣佛江珠」城際線嘅南站，又東連蛇口（但隨時可以拉埋上去同高鐵深圳北站會合），所以未來香港想沾上呢個鐵桶般嚴密嘅縱橫大動脈網絡之邊，就更加難上加難！

依賴汽車，短視之極

本港政府繼續一意孤行，毫無喺港珠澳大橋增加鐵路元素嘅念頭，令呢項耗資七百二十億嘅巨額投資成本效益大大成疑。更難明嘅係無論由邊個角度睇，喺條橋上摒除鐵路元素係任何有邏輯思維嘅人唔會作出嘅決定：

1）污染：政府預期2016年嘅車流量可達16，550架次，而2035年時更增加到57，300架次！即係多於現時所有港深關卡每日來回總車流四成有多！如果每架車喺本港境內燒兩加侖油，就一日會為本港多「貢獻」一百二十萬公斤二氧化碳！

2）路面擠塞：港府無話俾你知，全港現有嘅六十四萬架有牌車輛只要全部駛上公路上，已經可以將香江所有二千公里嘅路面塞滿；平時我哋得以避免呢樣壯觀出現係因為喺任何一個時候得一小部分車輛會同時出現係馬路上。但係當你再每日引進數以萬計嘅車輛時，路面情況可能會一塌糊塗，由朝塞到晚！加上左軚同胞上右軚港路兼唔守交通規則，更會亂上加亂……

3）鐵路盲嘅都睇到更具效益：先講起橋——起六線公路難定兩線鐵路難？公路要維修多定鐵路整理更容易？就算依家改變設計，由六線公路變兩線鐵路加四線公路都長遠會好過只起公路橋！當局唔考慮呢個咁簡單嘅優化方案會係極唔負責任嘅態度，未來難辭其咎。
與其攪扶貧基金同置安心，曾特首不如將資源投入增加本港同廣東腹地嘅鐵路聯線更實際，既可打通經脈，增加人流商流，更可防範未來本港淪中國經濟活動嘅邊陲之地。係神州基建一日千里之時，軌道融合已是香江嘅存亡要務，分秒不可怠慢！

住宅樓供應誠低，寫字樓危機更甚

筆者於1月19日喺以「擴大CBD供應 救救香港區域地位」為題嘅文章已經大聲疾呼喺西九龍走廊增加寫字樓供應，在短時間內開闢另一個CBD，以便香港喺未來世界經濟重心東移呢個大趨勢下全面配合，令東來尋寶嘅西方機構以至亞洲興起嘅未來企業喺擇地落戶時不作他想！


圖：金融嘅崛及過去五年嘅供應偏低起令中環租金勁飆

可惜九個月過後，政府仍然毫無動靜—財爺講咗要拆嚟俾私人市場起甲級商廈嘅稅務大樓同入境大樓仍然巍然矗立，紋風不動；現政府總部嘅西翼雖然話會攞嚟拍賣，但亦係毫無半錢肉緊，八字無一撇……更得人驚嘅係政府過去五年以來完全冇賣過一幅商用地皮（舊年粉嶺果塊三千呎地根本就唔入流）！如果唔係金融海嘯稍緩高燒，中環嘅寫字樓租金可能一早已脫離可負擔範圍（見圖），成為香港競爭力嘅一大絆腳石。

可惜，喺政府有時間趁機變陣之前，商業現實已經再度火速殺到埋身：

一）國金、遮打等一線甲廈已經做緊一百五十蚊呎，睇嚟年底前必會重奪二百蚊呎嘅歷史高位！

二）甲級寫字樓空置率已經跌到危險性嘅低位：中環只有3.5%左右，全港亦達4.7%嘅低位，甚至連曾係供應重災區嘅九龍東都只得8%嘅空置率，並全面向更低水平邁進；

三）香港未來冇大面積嘅相連樓面俾大型國際機構闢作總部用途：以中環為例未來幾年僅有嘅新供應如陸海通大廈，前鱷魚恤大廈，及建行在建嘅前麗嘉酒店重建項目全部缺乏過萬呎嘅大樓面樓板。咁樣點又能夠吸引到重量級嘅企業嚟香港開枝散葉？

四）中環未來五年可見嘅區區三四個項目加埋都唔到七十萬呎供應（僅僅多於過去二十年每年嘅平均吸納量）。九龍高鐵站又因環保原因而放棄全港唯一一個有十足理由起高密度寫字樓嘅項目（因為有高鐵/機鐵/地鐵/未來水上的士嘅多重交通優勢），將大好華南第一高樓點變成一個低密度侏儒。此外，西九文化區上蓋規劃咗嘅大量住宅面積，亦係越快轉成商業用途越好（詳見筆者09年10月20日文「西九地皮點解要起寫字樓？」）

事到如今咁點算？筆者有三提議：1）改變高鐵站同西九文化區規劃，大增商業樓宇樓面總量；2）加快寫字樓土地拍賣（記住：既得利益者如中環大業主們係唔會主動出擊嚟勾地嘅，因為大家加租都加到手軟，邊得閒去增加供應幫自己倒米？），包括喺公務員撤出稅務/入境/西翼大樓前推出以爭取每一秒時間！3）加大活化工廈力度同區分，研究引進分期補地價或其他減少阻力嘅臨時或長線措施（分期補地價更可令政府收入更源遠流長，減少財政波幅），令更多二三線地段快速變身，由私人市場力量嚟彌補過去五至七年嘅低供應過失。

煲呔嘅房地產新政合唔合格？

上星期實在係房地產評論家嘅天堂！無他，煲呔施政報告出台，重頭戲就係最富爭議嘅土地房屋政策，激起各界長篇大論，認真百花齊放！筆者係幾個重要嘅課題上其實一早已有唔少分析，今次就唔深究過甚，只淺顯評一評各政綱嘅優劣，零分最差，五分為圓滿：

土地供應：既然明認咗私樓價錢抽高係土地供應不足、政府「有少少責任」，咁重唔啦啦聲快快加速供應，將公認係樓價飆升嘅癥結化解佢？等爆煲先做乎？與其死守私樓兩萬、公屋萬五嘅無意義夾無作用目標，未來幾個月不如推出四至六萬個單位嘅土地出嚟等發展商食飽食滯，迫住佢要加快推盤，咁港府就一石二鳥：喺市頂散貨收水兼冷卻樓價。評分：兩分，如見未來幾月供應大漲，再加兩分，如新供應土地加埋兩年內完工呢項條件嘅就加多一分至滿分！【見筆者09年12月1日文：樓市泡沫──供應貨源歸邊功不可沒，及12月29日文：土地供應策略製造港樓泡沫中之分析】

投資移民：其實香港已經有「輸入內地人才計劃」同「優秀人才入境計劃」，所欠者，「企業人才創職計劃」也，即吸引能帶來就業嘅老闆級人才之計劃。吸引熱錢嚟炒樓炒股嘅投資移民計劃喺經濟低迷嘅03年尚有益處，但喺貨幣泛濫嘅今日其實應該全盤取消！評分：三分。

先租後買：正如筆者上星期撰文（如何增加「先租後買」制度問責性？）所提，「置安心」計劃攞嚟耍太極卸福利政客啲無理要求猶可，但千祈唔好戲假情真，越做越大！既然已經推咗出嚟，政府最緊要避免自己越陷越深入個泥沼，不如就宣布所有現在租私樓住嘅合資格市民繼續住其私樓，政府為佢開始儲租金一半嘅首期，等到五年後佢自己去搵私樓置業咪乾手淨腳囉？明知實物福利係攞苦嚟辛，入易退難，就不如趁依家重未騎虎難下之時快快如上倡議，簡化呢個計劃，免大家到時後悔！煲呔名言要搶先搵到置安心嗰五幅地，咁點解唔解決私樓供應短缺呢個更重要嘅問題先，卻嚟做啲挖肉補瘡，得不償失嘅三流舉措？評分：一分，如改為全私人市場：加一分（即係仲係肥佬），如廢咗資助置業（俾錢人炒樓原則上係錯嘅）：再加三分。

市建局改革：《市區重建策略檢討》似乎做戲多過轉性，如：地區諮詢平台人選要由政府委任、毫無承傳舊區文化意向（「樓換樓」似乎唔包括鋪換鋪—即係仍以市建局強拆分離社區為主軸）、市建局仍要收支平衡（即係要賺原居民嘅錢也）等令人懷疑市建局權力會繼續膨脹、對地產發展有益卻對文化保育不利（見筆者今年3月30日文：新市區重建策略 老原則不可忽視）。此外，逼市建局同港鐵喺市中心優越地段起所謂「簡約實用嘅中小型單位」明顯係浪費納稅人血汗錢—真係有啲似有純金唔做首飾去珠寶店沽好價，卻打成痰罐去五金鋪賤賣……評分：一分。

堅持市場原則：以土地供應為主，唔自毀長城去干預私樓市價，值得稱讚。評分：五分。
係五項入面總共攞十二分，差一分先合格（廿五分嘅一半乃十二分半也），睇嚟煲呔尚要努力。今年喺土地方面已較舊年嘅低供應政策作咗個一百八十度轉變，可惜來得太遲，搞到依家併發症多多，要食猛藥嚟以毒攻毒；真係早知今日，何必當初？

如何增加「先租後買」制度上嘅問責性？

筆者今年六月八日撰文題為「房協身份曖昧 官方角色須淡化」，意思係鼓勵衙門退出市場，將廢房委執行功能之德政喺房協身上貫而徹之；點知話口未完，政府已經舊患復發，再入實驗室製造科學怪人，睇怕施政報告後都凶多吉少，房協好快將成為糊塗政治嘅下一個犧牲品及政府堂而皇之干預樓市嘅傀儡……

好彩嘅話房協只係特首耍太極應付福利政客嘅虛晃一招，事後雨過天晴，乜事都冇；不幸嘅話，我哋可能要重溫當年房委專權獨大（自己成為世界最大嘅發展商及自我利益團體）、架構無限膨脹（因而必須越做越大嚟養班高薪大帝）、浪費土地資源（以零地價攞海景樓王，間接令納稅人多繳稅項嚟補貼呢項劣政）、與民爭利（00-01年間居屋佔整體樓市七成落成量！）、推冧樓市打擊小業主多年辛苦供樓嘅成果（造成03年嘅負資產潮）、等等悪果。

咁特首又有咩方法避免呢種情況再度重演呢？我哋先假設施政報告後房協會成為「先租後買」嘅執行機構。要避免呢個已經係政府控制嘅機構掠奪大權、自成王國、脫離監管，其實話難唔難，話易又唔係咁易—有兩個可以考慮嘅機制可以採用：

1）資助問責化—既然話明係一項社會福利，就最好由社福署撥款，房協只作為管理租買行政嘅一個中間人，福利嘅受益人則喺私人市場租樓。所唔同者，租金嘅一半（即未來用作首期嗰部分）由社福署支入受益人喺房協嘅專項戶口，直到受益人決定用呢筆款項作首期置業，又或者受益人放棄福利為止。

呢樣管理方式嘅好處有五：1）政府係呢項福利上嘅支出一目了然，完全受財爺撥款支配及立法會監測，即有充足問責也；2）免除房協直接介入實物資助，避免佢成為另一個傲桀難馴、臃腫低效嘅房委；3）福利可以即時喺私人市場實施而唔駛到事過境遷，樓市回落後先至等到房協起好啲樓；4）福利嘅分派唔影響更有效嘅私人樓市價值分配（即係話，應該係海景樓王嘅地塊由佢繼續創其天價，為庫房、為呢項福利、為全民就業等繼續「創匯」，而唔係好似以前咁喺暗箱操作下不明不白就俾房委搶咗去）；5）避免實物分房制度中死板、缺乏機動、及減少社會流動性等弊端。

2）資助透明化—如果以上較佳提議未能實行，房協最終都係成為咗發展商，則可退而求其次，要發展局或運房局全面資助每一個實物項目嘅一切資金：即係每一塊房協未來要買嚟做「先租後買」嘅地都要佢以匿名身份喺公開土地拍賣場上投返嚟，以保證財爺及林鄭時常掛係耳邊嘅「唔賤賣土地」教條唔受侵犯！

以呢個方法攞地嘅另一個好處就係保證物盡其用，如果私人發展商能為某地塊更大地增值（請勿忘記任何為土地增值嘅舉措亦在為香港嘅整體規劃、競爭力貢獻！），奉獻更高嘅價錢，咁全港市民又點會唔接受呢個更高嘅收入呢？如果房協胡亂開價為一小撮福利受益人狂拋銀彈，咁喺拍賣之後房協高層自然要面對市民嘅即時監查，解釋點解要以超級豪宅價錢買一塊應該係平價福利樓房嘅地！

只要有呢樣增加透明度嘅制衡機制令市民清楚見到每個項目嘅真正成本係幾咁高，筆者可以肯定，「先租後買」計劃會喺市區會寸步難行，市民亦因此更了解喺市頂推行「幫人買樓」（相對於俾人有瓦遮頭）係幾咁愚蠢政策。

特首實在應該利用呢種制度上嘅設計，以人民嘅力量嚟制衡打著人民利益旗號之政客嘅無聊要求。