資助置業是否弊多於利？

講開政府資助置業諮詢，不如就因利乘便，再深入研究一下呢項表面好似利民嘅政策到底係唔係表裡如一？

資助置業政策乃英美樓市泡沫之元兇

以美國為例，因為自置物業可以享受供款扣稅外，更能免除資產增值稅，令買樓者大嚐甜頭，樂此不疲地越買越大，投資於樓房嘅比重卻冇越嚟越細，導致債王格羅斯（Bill Gross）所指嘅因過度投資房屋而忽略咗教育、基建、及科技嘅開發——以樓市高峰嘅2006年為例，美國當年所發嘅債一半係按揭貸款！

當然，如果冇政府嘅政策係背後推波助瀾，呢個債務泡沫係吹唔到咁大嘅；而政府賴以執行呢項政策嘅最得力一雙手就係房利美及房貸美也！因為政府嘅默許擔保，令佢哋嘅融資成本平通街，唔單止擔保新造按揭所向無敵（市佔率由05年嘅三分之一上升到爆煲時嘅九成），兩房更為增加盈利而將手頭嘅按揭証券化打包出售，以便騰出空間嚟擔保更多嘅新造按揭！之外，因為95年政府給予稅務優惠，為兩房直接引入玩次按嘅誘因，而美國住房及城市發展部更喺96年起為兩房設下購買次按產品嘅目標，由總購入額嘅四成二增加到2000年嘅五成，05年嘅五成二……直至08年時兩房總共「贊助」五萬億美元嘅住房按揭！

由此可見，置業資助喺任何政府手上，因為既合乎安居樂業之理想，亦有其買選票嘅作用，實在喺一大毒癮，一發不可收拾，直到泡沫爆破，全民水深火熱（政府估計兩房將喺09-19年間花費納稅人近四千億美元）為止。前車可鑑，香港政府切勿走上呢條溜滑不堪嘅不歸路！

資助置業原有好處已煙消雲散

當聯邦政府喺二戰後推出鼓勵置業政策時，正值美國經濟仍以製造業為主，家電傢俬汽車冚不冷都係本土生產，所以既能刺激就業，亦可增加經濟動力；但係喺樣樣嘢都係「中國製造」嘅二十一世紀，呢項政策只見其害卻不見其利：

1）多倫多大學嘅Florida教授指出，喺美國樓市見頂嘅2008年，美國人轉換地址嘅比例達到歷史新低嘅12%（而1985年呢個比例係20%）。佢發現高置業比例嘅美國城市通常會喺製造就業及收入方面落後於低置業率嘅城市！佢甚至提議政府減少置業資助，以令置業率跌到55%方較合適。咁香港現有嘅53%置業率會否已經接近合理水平？

作為一個需要人才流動量大以應付瞬息萬變環球市場嘅國際大都會，兼毫無製造自己家常用品工業嘅城市，香港會唔會因為置業資助拉高置業率而自廢武功，削弱咗城市嘅競爭力？如仲唔信嘅話，可閱另一獨立研究報告【註】，佢證明高置業率能導致低勞力流動率，因而推高失業率（而且喺唔同嘅國家、城市都有此現象）！港府豈可喺頒佈新政時唔考慮呢啲咁重要嘅科學結論而單憑政治口號、政治「正確」行事？

2）世上無免費午餐——如果唔係政府背後承擔，兩房或私人銀行根本無可能提供三十年期嘅定息按揭（因為除咗美國之外冇乜其他國家有咁筍嘅交易嘅！）但係隱藏喺呢項著數中嘅，會唔會係整體經濟因而要付出更高嘅利率？此外，美國國民喺房屋上慳番嘅利率稅務減免，喺2009年高達八百億美元，呢啲錢花喺上述嘅教育基建科技有乜唔好？

租務為主地產市場可能更健康

次按一役下來，唯一無受影響嘅竟然係以租務為主幹嘅法國樓市，及接近三分之二私樓係出租嘅德國，咁係唔係已經證明支持、更勿論資助置業已經係唔符合時代嘅過氣觀念？就算係二戰前，美國嘅置業者都一般須要畀五成首期，兼喺五、六年後還清餘下款項！而當年嘅置業率只得四成左右，如果唔係高置業率政策，美國大可避免今次嘅世紀之劫。

香港切勿步其後塵！

資助置業諮詢關鍵十問（二）

上個禮拜筆者回答咗政府喺置業諮詢文件中提出十問其中頭四問，包括文件列出三大「關鍵問題」中第一大問「為何資助市民自置居所？」，其實上週原則性問題已答，今日為完整性緣故，只為餘下問題作個快快嘅巡禮可也：

關鍵問題2:應協助哪些人士？

㈤應否資助公屋資格及居屋第二市場或私營物業市場間？這些人是否多年儲蓄都未能買私樓？答案已經喺筆者今年六月一日嘅文章入邊清晰可見，就係房委嘅一手居屋資助限額早已侵佔全港七成人口之多（以便其製造萬人空巷嘅「高需求」假象），此外連公屋收入限額都提高到全港四成人口以上（同樣係為其製造多於「三年輪候」嘅另一個假象），可見政府喺房屋資助嘅覆蓋已經無遠弗屆，幾乎全民照顧。當然，如果永久廢除居屋嘅話，則呢個福利網會縮番去人口嘅四成。但係喺諮詢文件入邊又講得好清楚：公屋居民佔三成人口，居屋類居民佔一成八，私人自住業主佔三成六，於是僅僅剩低一成六人口係私人租樓市場嘅「無殼蝸牛」，如果政府連呢個咁細嘅一瓣市場都要霸埋嚟做，會唔會過份地國進民退，與民爭利？

㈥政府應否只資助某一個收入組別？只資助這個組別的理據為何？好問題！既然係一項福利，就應該針對最低層，但係政府已經係公屋方面大灑金錢，唔通重嫌唔夠身痕，想再多製造多一瓣龐大嘅 新利益團體？唔好忘記，任何利益團體一但形成，政府就只可不斷增加對佢嘅賄賂，如果唔係一定會嘈吵聲永無寧日，施政步步艱難（最好嘅例子：公屋加租咁多年，加極都冇料到）。

㈦須協助的組別，應採用哪些準則／限制？任何喺安全網以上嘅非必須性福利（置業正屬此類），政府應該對全民一視同仁，否則只會製造分化，令社會更不和諧；所以千祈：1）唔好把準則制定權放係房委或房協手上；2）要係全民公平嘅準則（包括受益人不可同時繼續持有其他房屋福利）；3）唔需要抽籤定江山，將呢項資助淪為一項賭博。

關鍵問題3:以哪種形式協助?

㈧哪種形式協助較符合以上提出的考慮因素(土地資源、所需的時間、可持續性、和善用資源等因素)？可以考慮嘅資助形式包括稅項減免（最少政府介入），利息資助，本金資助（置業貸款即其一者），以至各式政黨/智囊提出嘅實物資助（最多政府介入，亦最難甩尾，筆者認為可免則免為上！）；公屋嘅經驗話畀我哋知：金錢資助永遠係靈活過實物資助，亦客觀公平過實物資助；希望政府勿重蹈公屋/居屋嘅覆轍，自陷泥沼難以應付未來百變嘅世界形勢！

㈨可否參考以往計劃的準則／限制，如:住宅物業審查、居港七年、白表規定等等?如果真係不幸鑽入咗實物資助呢條原則不容、實行不討好嘅牛角尖，應該考慮：1）避免雙重資助；2）避免與私人市場重疊——即係話以公屋或以下嘅標準，政府最好趁機一併訂立客觀嘅福利準則涵蓋埋公屋同置業資助兩方面，如：收入要低於人口收入三十五位數（35 percentile）等等，以防房委委員（或其他實行機構）為賄賂選民或難頂政治壓力而無限上調收入/資產上限至唔合理嘅富貴水平。

㈩是否須採納其他準則，包括: 限制轉售、限制出租、須屬首次置業、須屬無法負擔首期一群、年輕家庭等等?

此問題同政府防範金融風險嘅政策自相矛盾：如果無法負擔首期嘅人都幫佢置業，尤其係依家接近市頂之際，咁豈不是同英美政府一丘之貉：喺高位推無能力置業之國民上車？

講老實話，金管局應該廢除按揭保險淨係畀低價樓嘅限制，令低樓價嘅按揭要經一樣嚴格嘅壓力測試方可批準，否則政府如同鼓勵揸舢舨嘅人係風高浪急之時出海遠行卻唔準大郵輪離港，喺邏輯上道義上都難以自圓其說。
呢輪置業資助討論到此為止，願我們的執政者有無窮嘅定力同遠見，唔會隨波逐流，向政客無理要求叩頭，阿們！

高鐵大橋經濟，香港拍馬要追

上個禮拜有報道話，寧波市喺杭州灣大橋通車後，就已經為未來前途密密練功，以求盡快打通經脈，提升武功及自己嘅江湖地位；亦因為呢方面嘅努力，去年11月寧波舟山連島大橋亦已通車，而象山灣跨海大橋都會喺2012年建成；各位勿以為事情到此為止，原來寧波嘅野心遠遠唔止咁細，現在已報批興建另一條耗資260億人仔嘅杭州灣跨海鐵路橋，兼獲編入浙江省「十二五」規劃中！聽講話更長遠仲有第五條長過港珠澳大橋嘅超級跨海大橋駁埋寧波、舟山同上海；真係無話唔聞者動容，聽者驚嘆：咁誇張嘅基建宏圖非喺偉大嘅祖國不可能也！
但係呢則新聞話畀我哋聽一個乜嘢訊息呢？就係香港淨係滿足於起港深廣高鐵同埋港珠澳大橋嘅話，可能會好快被長三角喺打通經脈嘅速度同深度方面遠遠拋離；如果再唔迎頭趕上嘅
話，將會出現長三角勝珠三角，廣深撇香港嘅雙輸結果。

加密鐵路網絡乃本港唔被淘汰出局嘅先決條件

香港嘅未來似乎越嚟越同深圳分不開咁，但係除咗多開幾個口岸之外，更應該積極打通鐵路經脈，特別係港深地鐵：羅湖，落馬洲，元朗已經有現成嘅網絡就更應該快快趣駁通佢，未來喺沙頭角以至赤灣伸延至前海更是港深融合嘅重頭戲，依家唔快啲規劃，等時來運到乎？
與此同時，上海嘅京滬高鐵會將北京至上海嘅1300公里行程縮短至五小時，而杭州灣鐵路橋可將寧波到上海嘅車程減至若半小時，形成所謂「寧波—上海一小時經濟圈」……由此可見上海向腹地放射影響力及由腹地吸收人才物資嘅能力正在幾何級數上升其道路、鐵路樞紐地位正大步向「固若金湯」進發！反觀香港卻只是全國高鐵網末端嘅一個終點站，既無東行福建之路，更極度失策地將港珠澳大橋理所當然嘅通向西方之鐵路成份遺漏得一乾二淨，起啲唔環保又冇集運效益嘅公路；令人懷疑究竟城規部門嘅遠景同想像力死咗去邊？

我有一個夢想……

有一日，來自福建、上海或更東北嘅旅客，能坐高鐵由西貢入境，喺啟德嘅香港東站落車，步行兩三分鐘後就到達舉世知名嘅香港郵輪碼頭揚帆出海；而想北上廣州及華中嘅旅客，則喺香港東站搭本港獨有之「三站穿梭機」（可以係地底速運，亦可以係空中吊掛鐵路，令人更能欣賞大都會迷人景色）直達西九嘅香港中站，全程亦只不過五分鐘，放低行李後喺舉世知名嘅西九文化區睇咗港片環球首映後先登車北上；但係東站唔落車嘅乘客可以喺香港西站落車，由飛往全世界目的地最多嘅赤鱲角機場登機去歐美公幹；而最後剩下嘅旅客，一系就搭多一站喺澳門落車，一係就繼續乘高鐵上路，往海南島或昆明進發。

以上情景，絕對唔須要喺天方夜譚內先至見到，只要我哋嘅政府能夠有遠見，有恆心，好難會唔夢想成真的；呢個新玫瑰園計劃，既可增加本港同中國腹地嘅接點，加強呢個城市係華南嘅樞紐地位，更可一舉令香港嘅境內基建亦東西貫通，為本港嘅郵輪同空港兩道運輸方式亦增加客源！本港唔爭取呢一個理想藍圖，一定會畀深圳或廣州覷覦。而起呢條打通東西經脈鐵路嘅成本，隨時會由賣三幾塊豪宅地嘅收入補償番，豈不是除笨有精？

資助置業諮詢之關鍵十問

係本週五資助置業諮詢到期之際，筆者亦不甘後人，係死線前發表意見，呼籲各位「持份者」（包括業主、納稅人）快啲爭取，以免到米已成炊後先鳴冤。

何解？因為到現在為止只見聲大夾嘈嘅政客係度舉手要著數，搞得唔好政府隨時獨力難撐，俾佢哋煩到投降，咁到時香港整體嘅前途已經俾一小撮人騎劫咗。各位嘅一時沉默豈不是白白贊助咗政客短視嘅口號，卻害咗成千上萬嘅市民：1）居屋以至置業資助引誘本來無能力買樓嘅受資助者上車，幫人隨時變咗害人；2）令全港未來失去經濟活力（政府嘅資源唔用喺增加香港嘅實力同教育及基建，卻花喺幫人喺市頂買樓豪賭！）；3）導致樓市四分五裂，形成「私樓價格更高+公營房屋品質更低」之畸形現象，等等。到時就喊都無謂矣！

為此，筆者為大家試答政府喺諮詢文件中所提之十問（諮詢文件列出三大「關鍵問題」，其下再細分幾個細啲嘅問題），嘗試為出邊一面倒嘅撐居屋口號聲響作一個理性平衡嘅：

關鍵問題1 :為何資助市民自置居所？

㈠資助市民置業政策目標為何？政府嘅政策應該用有限嘅資源做最有益社會嘅事—投入醫療（起多啲醫院，既可增加市民嘅醫療資源，亦可增加本港喺亞洲區醫療中樞嘅地位），教育（同樣地增加中學大學學位，既利本地學子，亦可多收海外繳費學生，為本港賺多啲外快），基建（機場第三跑道以至高層次文化產業），而唔係製造抽獎文化，令市民以賺快錢為志願，攞著數為理想。事實擺在眼前，美國次按危機嘅根源就係歷屆政府資助、鼓勵國民置業政策所堆積出嚟嘅惡果；香港喺英美活生生嘅負面教材上仲學唔到嘢嘅話，咁要重蹈97覆轍幾多次先至能夠醒覺？

資助置業既非政府嘅責任，亦非其義務—因為市旺時受助者當買樓係投資，市差做負資產時鬧到政府反肚—總之就吃力不討好！

㈡應否資助能夠負擔私樓的人士？既然能夠負擔私樓，又何須公帑協助？咁同資助買得起寶馬嘅車主買寶馬而唔將啲錢更好利用喺資助俾唔起巴士錢返學嘅窮學生一樣。

㈢政府應否資助不能負擔私樓的市民？呢個係一個出發點已經錯誤嘅問題；因為全港平嘅樓舉目皆是，只係政客口中所舉嘅「負擔唔起嘅私樓」全部係市區一線大屋苑；講得唔好聽，就如同乞兒喺中環天橋上同你講「唔該施捨吓俾我去龍景軒喫飯啊大爺！」；有舊區及單棟樓唔揀，有新界幾十萬嘅村屋唔吼，第一套置業就想一步登天住豪宅，俾得咁嘅豪爽福利衙門遲早破產，而且隨之而來嘅道德風險更會令管治困難，民怨更高。此外，活化居屋（即是連餘下嘅市場扭曲亦燙平，令公私樓市合一）能即時釋放相當於私樓總存量三成嘅巨大低價樓宇供應，咁買唔起私樓之說豈不是更企唔住腳？

㈣資助置業能否長期持續，而非只敷衍短期問題？呢個答案好明顯，就係短期敷衍最終變成長期「empire building」及悪幣驅逐良幣，最終由唔對任何人負責嘅官僚政客控制樓市，令供應同需求更形錯配（點解依家全港喺得2%嘅樓宇係1100呎以上大單位之時啲政客仲係度大叫起多啲500呎以下嘅細單位？你估香港人想要多啲白鵅籠定係多啲寬敞啲嘅大單位？你話豪宅樓價升得高時起多啲豪宅對症下藥定係起多啲無人要嘅火柴盒單位更一矢中的？點解咁顯而易明，三歲細路哥都識嘅施政方向啲政客都睇唔到？有幾多推銷呢啲無腦政策嘅政客係自己住緊一個白鵅籠？

篇幅所限，暫書至此，但係以上最重要嘅四個原則性問題只要答咗，餘下嘅六條執行性質問題其實可以唔答矣！