十年政策蹉跎，土地供應失衡

講微觀供應講得多，今日就由非常宏觀嘅角度去探討吓過去十多年土地用途嘅變化及政策上嘅失誤。希望執政者能以此為鑒，為未來嘅土地資源分配做出理性及公平嘅抉擇，減少不必要嘅供求失衡，同時增加本港嘅經濟競爭力與宜居吸引力。


圖一：香港土地用途分佈：仍以翠綠青蔥為大

人云香港地少人多，此說有對有唔對；啱嘅當然喺指一個96%服務性行業嘅城市竟然只用0.4%嘅土地從事商業用途【圖一】，而用以居住嘅土地則共佔6.9%之渺，唔怪之得本港嘅寫字樓同住宅價格雙雙名列世界前茅！此亦為何筆者三番四次大聲疾呼要增加供應也。不過，筆者喺呼籲增加供應嘅同時卻更愛本港綠油油一片嘅大好郊野（佔地七成有多），因為舉目珠三角，似乎只有香港呢一塊寶地仍然係如此青翠，相比深圳河以北「發展硬道理」之下所塑造出嘅一片棕土灰地真係唔知可愛幾多！但係掉轉嚟講，地少人多之說亦有錯誤之處，因為只要加大市區地積比率同增加建築土地（可以填海及改變用途：如工業變住宅）來紓緩土地緊張，已可保育鄉郊綠野嘅同時又令香港成為華南，甚至係亞洲嘅環保宜居之都……

圖二：2000-2009年變化：丁屋，道路，及政府用地有過份擴張之嫌

雖然本港嘅住宅及商業土地稀少，但只要政府不遺餘力地增加供應都情有可原，可惜喺00年至09年人口增長咗6%及本地生產總值上升咗22%嘅背景下，圖二嘅數字給人一個非常失望嘅結論：唔單止整體土地面積增長落後喺0.8%嘅水平，土地嘅供應與需求更是南轅北轍：

1）工業用地上升32%相對於製造業經濟活動下降54%；

2）鄉郊居所（即村屋也）大幅暴漲30%之際，市區供起樓畀普羅市民嘅發展用地卻勁縮41%之巨！咁已經唔係政策失靈，而係高官失職—一個喺英國出世，唔識講中文，從未返過新界嘅男丁，竟然可以不動一條肌肉就憑其丁權起屋大賺數百萬，相反一個喺本地出世、長大、交稅嘅市區港人卻要飽受高地價政策下供樓之苦，咁既社會又點會公平？貧富又點會唔懸殊？

3）政府嘅道路癡狂症及基建為上嘅施政方針亦喺圖二內表露無遺，道路用地大增20%，導致如青沙公路咁門可羅雀嘅道路大增，直接推動私家車增長及市區路面擠塞，最終仲要納稅人找數維修道路！

4）雖然口口聲聲話大市場小政府，但係政府機構用地卻大增20%至24平方公里之巨，大大拋離商業用地嘅4平方公里，與錯誤供地政策下（見上文）之工業用地嘅25平方公里不相伯仲！
希望未來我哋能見到政府/工業/道路/村屋土地回歸本位，而商業/住宅/鐵路/發展土儲長足增長，則土地政策有救，香港有救爾。