因為港紙貶值，樓價非如想像中高！

最近香港喺另一項排名上被星加坡比咗下去，不過大部份人卻會認為係好事嚟嘅，呢樣野就係生活指數啦！而且香港仲係輸得非常全面：唔單只經濟學人信息部（EIU）上個禮拜認為香港嘅排名由09年之11位跌落22位（喺亞洲區則位列第四，之前係升上第三嘅星加坡），再早一個月亦有公佈《全球駐外僱員生活費用指數》嘅人力資源公司ECA更將香港由2010年嘅33位踢去45位，並將星加坡由68名提升至36名（喺亞洲內頭四名繼續係日本城市，首爾則仍然穩坐第五，不過香港就被星加坡由第六逼咗去第七）！睇嚟本星期將要公佈嘅2011年美世（Mercer）生活成本調查亦會重覆以上嘅結果！

由好嘅方面睇可以話本港嘅競爭力有所提高，令外來投資者及東進嘅國際企業更多考慮本港作目的地，但係掉轉過嚟講則好明顯地喺過去一兩年間，星加坡所吸引嘅外資已經多到連佢嘅居住成本都超前香港！同樣令人驚嘆嘅係北京（ECA列46位）同上海（ECA列47位）已經完全唔係廉宜嘅城市，亦同樣證明香港喺呢場國際人才競爭賽中隨時會輸埋畀呢兩個祖國嘅後起之秀……喺咁既時候哋政客同港府竟然仲喺度鼓吹起限呎樓同居屋，真係唔到香港與突尼西亞及卡拉奇（分別係EIU報告內最平嘅兩個城市，分列132名同133名）看齊都唔心死。與此同時，喺商業樓宇嘅供應上我哋仍然見唔到任何有效嘅供應推出嚟應急，簡直係激死人！

除咗城市增值唔及人外，香港平咗亦有佢本身控制唔到嘅因素，就係港幣貶值啦。如果97年10月嘅美匯指數（即DXY）係100點，咁今日就唔見咗26%有多，同樣道理，當年嘅港紙如兌100圓人民幣嘅話，今日則只換返84圓，貶去16%也！既然香港作為一個對外型經濟城市（2010年與大陸貿易佔49%，歐盟佔9%，東南亞佔10%），咁本地嘅收入及財富亦應與各貿易伙伴大幅上升咗嘅幣值有正面關係。


圖：以美元指數及人仔計價，香港樓價仍與97年高峰相差近兩成！

可見除咗嗰啲與外界隔絕嘅人（唔少高官及政客可能屬此類）又或是已退休靠存款過活之人士會覺得本港嘅樓價已經超越97之外【圖中紅線及紫線】，大部份靠大陸生意或海外貿易收入維生嘅在職人士（包括絕大部份零售、旅遊業，甚至過去唔係咁直接嘅銀行地產界從業員），感覺可能冇咁差（即會偏向圖中嘅綠線同藍線），亦即係樓價尚有一段距離先去到97嘅高峰。

由此可以推斷，嗰啲嗌得最大聲要㩒低樓價嘅人有可能係：1）有政治動機—如房委會委員為未來操樓市供應大權鋪路，又或是想由納稅人身上攞免費賄選選票；2）錯失咗買樓機會，想政府出手拖低樓價（但係到時又會驚得滯，無膽入市）；3）唔經大腦就喊口號嘅憤青，以為地產發展商係霸權，點知政府先係世界最大嘅地產霸主（見上周拙文：誰是不折不扣嘅地產霸主？）。


當越來越多市民對社會不公要大鳴不平時，政府好應該更堅守好嘅原則，而唔係向短視政客屈膝，係房屋政策上胡亂出招（復建居屋是也）。最近嘅幾次轉軚事件已經證明，無原則，無道理嘅政策改變最終只會弄巧反拙。