居屋唔影響樓市？唔該返學堂重修經濟先！

最近中央官員於房屋方面含糊一言，即畀本地支持居屋復辟者餵咗壯陽藥，令後者狀態大勇，鞭鞭有力！喺咁嘅大環境下，除咗少數頭腦清醒嘅學者之外（見李兆富於6月30日壹週刊之《置業既非福利亦非權利》文），民粹政客、業界牆頭草、甚至輿論幾乎一面倒出來合唱呢首紅歌；一時之間，居屋呢個經濟白痴但政治正確嘅殭屍忽然再吹起復活作怪嘅陰風……
唯一喺呢個問題上可以原諒要跟大隊發聲嘅係地產建設商會（話「原則上不反對復建居屋」喎，但係你信咩？），因為佢哋知道無論點講道理，只要語調同民粹主流相悖，就可以永無寧日，被人日日喺公司總部圍剿「地產霸權」，以後想賣樓都幾難！

有民粹復辟派人嘗試引經據典，話「過去幾十年喺居屋大量推出下本港樓市都照樣向上升，可見居屋對樓市冇負面影響」。可惜咁嘅論據與「唔畀細路返學佢都長大」一樣咁自欺欺人。無錯，樓市因經濟增長照樣有升，但係個市嘅性質卻大大不同，就如街頭流連長大嘅都係過來人，但係有責任感嘅父母卻絕對唔會畀小朋友咁樣成長也！有分析員以十個蘋果作比喻居屋就非常貼切：市場有100蚊購買力去負擔10個蘋果（即市價10蚊隻），但係政府為降低一小部分人嘅成本於是規定3個要賣3蚊一隻，結果剩下嘅91蚊需求就迫在7隻自由市場嘅蘋果上，導致市場價升至13蚊一隻（相對原市價升三成）。政府為咗「穩定」自己一手造成嘅高蘋果市價於是加大福利力度，規定5隻蘋果要以3蚊隻嘅價去賣，最終導致自由市場上85蚊嘅需求將單價推至17蚊隻（相對原市價升七成），比初干預市場時更推高價錢！如此類推，直到政府全面擠走私人市場，整個市場嘅供求關係及定價機制完全被扭曲為止！


圖一：樓價高升之後四年（即事過境遷後，紅圈），居屋落成量即暴升（籃圈）

圖二：可惜居屋落成之時（籃圈），樓市已處於循環嘅對面—即居屋幫倒忙！

今日嘅「看圖識事」就用過去咁多年嘅私樓價與居屋供應規律嚟說明居屋唔單只好心做壞事，仲無意中加大樓市嘅波幅：每當樓價升幅較高嘅時候，即各房委大帝為政治考慮而加大建屋量之際（圖一中紅圈），四年後嘅居屋落成量（以相對非公屋樓宇落成量之比例嚟量度）亦創高峰（籃圈，可見紅、藍圈皆處圖一之同一邊）；可惜居屋落成之年，通常正是市況逆轉之後，甚至已達樓市循環嘅另一極端（圖二中可見紅圈會處於籃圈嘅對立方，98-03年尤其顯著）！

可悲嘅係呢種後知後覺嘅行為絕非回歸後政府嘅專利，兩圖清晰可見，政府嘅良好意願幾乎無一避免地，重而復之地由80年代起就不停地喺：1）樓價飛升時搶走私人市場供應去建居屋（令私樓漲價動力更不可遏止）；2）樓市底部時大量居屋落成，加大價格下跌嘅風險。
喺樓市頂部錯失咗賣多啲貴地嘅機會之餘，更喺市底時賤價賣埋無人要嘅居屋單位出去，雙重擲納稅人嘅金錢落鹹水海！咁嚴重嘅害民機制，點解要復辟之？唔該居屋支持者以良心辦事，莫令香港重入上週五羅家聰所指嘅「福利主義害人不淺」歧途！