土地供應策略製造香港樓市泡沫

琴日大埔白石角兩塊土地百億成交，算係大新聞；不如就借題發揮，也談賣地。筆者喺本月一號之文章中已經分析咗香港土地供應結構同樓市泡沫嘅關係（即係唔應該有公營房屋分薄私人市場供應，直接唧高私樓價格），今趟再討論吓喺私人土地呢塊細啲嘅餅内政府又喺供應策略上做錯咗乜嘢。

政策擴大樓價波幅

港英年代，中英談判時限定香港每年不得賣地超過五十公頃呢個緊箍咒，係本港土地政策上行錯嘅第一步；即管呢個係外來強加嘅政策，但係對回歸後港府施政開咗一個極壞嘅先例，就係令佢抗拒唔到「控制樓價係施政嘅一部分」呢個誘惑；而舞動樓價嘅最重要槓桿，莫過於政府已操作稔熟之「高地價政策」矣！

附圖中極明瞭可見嘅現象就係：喺84-97年間樓價點升供應都唔郁，每年賣岀嚟嘅住宅土地大概係三十公頃左右。期間，香港樓價升咗七倍半（以差餉物業估價署整體樓價指數計），高於呢段時間内人均GDP嘅四點二倍升幅。

董建華時代—價跌供應升

圖：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（84-97：價升供應唔郁，98-02：價跌供應升，03-09：價升供應跌）

回歸之後，特首董建華推行八萬五概念，理論上已經錯誤（香港一年得個三至四萬個家庭形成，淨係公營房屋於97-02年每年都有平均三萬九個單位供應，就算私人市場一個單位唔落成，都綽綽有餘，邊處使八萬五咁多！）；實際結果易應驗咗政府唔應該插手市場，控制價格呢個真理—君不見建華之治六年期間，住宅土地供應量喺樓價下瀉六成半嘅慘況下，仍然較九七年大漲近一半【圖】！

曾蔭權時代—價升供應跌

現任特首曾蔭權似乎吸收咗佢上手嘅經驗，反其道而行至另一極端—喺03-09年間樓價上升過倍同發展商勾地被拒76次嘅情況下，政府所賣出嘅住宅土地屢創新低，甚至比港英年代更吝嗇【圖】！不過，董曾時代所相同嘅一點就係：政府土地供應既唔係爲滿足人口增長需求，亦唔係先市場一步嚟減少樓價波幅，而係喺有意無意之間，係升市將樓價推得更高，喺跌市將之踩得更殘。。。

長綫供應滿足宏觀需求，短線滿足多變嘅市場

由以上討論可見，政府係永遠估錯市嘅；與其吃力不討好地嘗試去控制樓價（特別係好似而家咁打住「市場主導」嘅幌子卻暗裏實施高地價政策），倒不如重返積極不干預政策，畀市場嘅集體智慧嚟判斷需求多少，再由之勾取所需嘅土地。政府唯一應該做嘅只係提供足夠容量（即是土地供應），畀私人市場做最優化、最有效率嘅資源分配。曾特首，你話啱唔啱！

香港拍賣私人島嶼 「二」

島名	國家	價錢 (美元)	面積（英畝）	其他
Magic Island	法屬波利尼西亞	1千8百萬	2.4
Thatch Cay	美屬維爾京群島	2千4百萬	230	離St. Thomas 半英里
Allan Island	美國	2千5百萬	292	華盛頓州對開海域
Exuma Cay	巴哈馬	3千5百萬	681	有私家跑道
Isla de sa Ferradura	西班牙	3千9百7 十萬	14	Ibiza 對開海域
Caye Chapel Resort	伯利兹	7千5百萬	265
Petit Mustique	聖文森特和格林納丁斯	6千5百萬(歐羅)	99
Ronde Island	格林納達	1億	2,000	未發展
Rangyai Island	泰國	1億6千萬	110	布吉對開
Lisbon Island	葡萄牙	3億5千萬	3,000	離里斯本機場 6公里，里斯本海港5公里

  July 2008

上次講咗可能購入香港私人島嶼嘅潛在買家，今期討論執行方面嘅一啲問題，兼八卦下環球最貴豪島嘅價錢同地點（見表。雖然大部分都係碧海沙灘嘅熱帶海島，但香港喺氣候上絕不輸蝕，起碼喺緯度上比Ibiza及里斯本更南，冬天温度亦更高）。喺亞洲區，泰國並唔係唯一有島賣嘅地域，遠至祖國嘅寧波市都喺04年推行過賣島計劃，將其531個（其中九成半無人居住之）島嶼賣畀私人，爲期40至 50年，兼享命名權！

第一步：賣島

爲咗幫納稅人賣到最好價，政府可將島權公開拍賣；不過，因爲呢味嘢唔同發展商買地，係有好大嘅消費甚至虛榮成份，所以可能引入國際地產經紀，甚至係蘇富比或佳士得呢啲有環球客戶網絡嘅機構嚟拍賣効果更好。當然，賣畀發展商嘅話雖然價可能差啲，但佢都一樣會經國際推廣渠道銷售落成後之豪島產品，之不過係喺設計同施工上彼等則更熟悉本地嘅法規同水土而已。

賣地章程可能比一般土地要更多條款，因爲大部分島嶼都未必有分區計劃大綱，綠化或密度高度等要求，更唔使講水電煤排污以至交通安排（非船同飛機莫屬也！）。喺呢一方面，政府應常與有經驗嘅外國政府，經紀，及買家溝通，以免閉門造車，制定出啲市場唔要嘅條件出嚟，影響售價。

第二步：政府內部配合

喺賣島後，買家所涉及嘅政府部門可能如恆河沙數—由海事處，漁農處，以至傳統嘅地政處同屋宇處等等。爲咗唔令客人墮入無邊紅帶陣，喺賣地前最好將可以預見嘅跨部門衝突/矛盾預先梳理，並設立機制處理賣地後嘅問題。

好多豪島買家可能唔係本地人，同時可能會乘自己嘅飛機遊艇到埗，所以香港應該喺出入境同海關手續方面提供一站式簡易服務（另文再再說），如果要增加資源，則可另加收費。咁樣亦可擴大收入來源，有利整體公共服務多元化。只有喺呢方面打響名堂，樹立口碑，以後嘅島價先至可以越賣越高嗎！

第三步：長遠考慮

如果島嶼能夠天價成交，以後嘅差餉地租都一定十分和味，為本港長期帶來穩定高收入。但係既爲孤島，則更須係環境保護，文物維修，建築條例，以致保安執法上多巡察監督，亦要因此加重刑罰。喺未來亦應增加本港泊艇同私人飛機/直升機嘅容量，以配合呢個新形勢。另外一個非常非常重要嘅工作，就係將本港海域回覆到清澈璧綠，少污多魚，沙灘無穢嘅「熱帶荒島」水平；咁先至能同遠至加勒比海，近與海南島一見高下。


如果香港敢於創新，既利用自己嘅天賦地理優勢（二百以上嘅島嶼）同人造社會方便（稅務，購物，財經等有利富人嘅一流基建），夾埋亞洲興起呢個天時，唔使好耐，可能連尼古拉斯基治，米路吉遜，辛康纳利，尊尼特普，理查﹒布蘭森呢類已經擁有私人島嶼嘅國際名人都搬竇而來。。。

將FILTH變成SILTH/TILTH

上文講緊島嶼之價值釋放，但係忽然殺出個英國狂加銀行花紅稅嘅新聞（財相Darling上星期提出徵收一次性50％嘅花紅稅，法國可能會跟着癲埋一份；但係美國呢次醒目好多，權衡輕重後靜靜地唔參予呢種自殺式嘅嘩眾取寵的選票伎倆），不如今期應節，就討論吓呢個咁新鮮滾熱辣的題目先！

讀者可能會問銀行花紅同地產專欄又點會拉上關係乎？其實大家睇睇中環最矜貴地段，租金最貴嗰幾棟大廈入面係乜嘢機構，就唔難明銀行業對香港地產嘅重要性係幾高啦。

金融風暴所披露嘅一個長期趨勢，就係未來嘅世界經濟重心一定會向東移；香港喺亞洲既然已經擁有優勢，依家就更應該快馬加鞭，乘勢增加自己嘅宣傳，大力吸引嗰啲正處水深火熱之中嘅海外銀行家，將佢地嘅懷疑同憂慮轉化為決心，甚至係行動─另起爐灶，實行做其永久稅務難民，脫苦海，投奔香江去也。

正所謂打鐵趁熱，依家正值紐倫當災，港滬興旺，與其同室操戈互搶市場，倒不如放眼世界，槍頭向外。喺彼等收入減少兼稅費大升嘅環境下游說國際金融機構步滙控後塵，移師香江，加速壯大我哋四大支柱產業之首嘅金融業（另三大產業乃旅遊、貿易及物流和專業服務），增加就業及稅收。

咁點執行呢個新玫瑰園計劃呢？第一，要制定長線遠景，令人聞聲則喜，包括量化未來香港每一個金融板塊（外滙，債券，商品，股票，衍生工具，私投，基金管理等等）嘅具體總量目標，令人相信政府將香港打造成呢個時區，甚至環球無敵嘅金融中心、總部基地嘅決心。
第二，為容納呢啲未來商機、描畫可信而又可達標嘅基建大計，包括寫字樓及豪宅供應（見本欄10月20號關於西九寫字樓供應之文章），文化悠閒設施，教育醫療支援，入境政策等等。

第三，由高層人物（如：政務司下設立金融沙皇之職，或者投資推廣專員）做統籌推廣，特首賜予尚方寶劍以理順任何機制上的阻力；第四，進行環球路演，約見包括中資在內嘅金融機構，為其遷移企業重心，甚或整體遷冊製造心理同實際嘅有利條件。

不過，基於香港已經係一個低稅率地區【見表】，港府頂龍可以喺路演或「撬牆腳」過程中應承未來幾多年稅率不變，但唔應該亦冇必要再免稅或補貼，以免 製造不公。如果能夠有效執行一個新玫瑰園計劃，到時香港有機會改寫銀行界一組風行多年的貶義詞FILTH（Failed In London Try Hongkong），將其句首中之Failed 變為Screwed或Taxed。

香港作為富豪天堂─係時候拍賣私人島嶼

講左幾期公營房屋，可能已悶親好多讀者，不如今日討論一個輕鬆好多，但却一樣咁重要既議題，就係點樣將香港另一優勢資源發揚光大，為呢粒東方之珠更添光彩—就係將我地多如牛毛嘅島嶼之價值釋放出嚟！

唔講大家可能唔知，原來喺09年2月，經地政署統計本港連大嶼山同香港島在內總共有成263個島嶼之多（見圖）！呢個數目重係唔計細過5,500呎個啲島嶼（或者可以叫石灘？）添！可見呢個地產資源絕對係有待發掘兼潛力優厚！

究竟有乜潛力呢？如果干德道豪宅可以賣到七萬蚊一呎，咁更罕有，更靚海景，更近水樓台，更私隱度高嘅私人豪島豈不是更加值錢？如果唔將佢地嘅潛力發揮出來，豈不是又畀其他區內城市捷足先登（泰國已經有，唔駛幾耐海南島肯定都會賣到成行成市）？港府實在有責任光大呢個東方之珠所獨有之天生麗質！

咁又有乜嘢人會買島呢？

本地富豪—如果連山頂南區都嫌唔夠私隱，又有乜嘢地段優越過擁有自己嘅水上皇國呢？

內地富豪—喺香港呢個天然嘅永久不凍港擁有資產係低調處理私人財富嘅上佳方法，更重要係多咗一個向其他有錢佬示威，提升自己江湖地位嘅利器！加上一國兩制，香港優越嘅法制，同其他配套（醫療、奢侈品消費、交通、等等）上嘅便利，呢個誘惑可能係無法抗拒！

東南亞華僑—喺當地畀人歧視，隨時資產充公嘅華人，一向有係香港投資，而家更加多咗一項可玩嘅概念，隨時會落更重本投資，由保本變成消費。

環球名人—香港搞咗咁多年都吸引唔到國際名人（唯一諗到嘅係尚高雲頓嘅阿叔，你話丟唔丟架！？如果看倌唔知佢係邊個唔好閉翳，彼過氣打星也）嚟落疊，所以多一個理由氹呢班有銀士嚟呢度消費落戶兼為香港做免費宣傳（以後機場長駐嘅狗仔隊就唔會係淨得本港傳媒，而係更加壯觀嘅環球精英啦！）又幾好呢？其實香港嘅軟性基建同英文水平唔輸比紐約倫敦好多，有一個好強嘅競爭優勢就係冬天呢度氣候宜人，又有季候風同深水港，非常適合避寒兼玩風帆遊艇，如果有埋私人島嶼，實在是天作之合，有乜野理由吸引唔到歐美富豪名人嚟呢度打躉？


屈指一算，如果263個島中賣到150個，每個用5,500呎最低大細嚟計（因為就算你買咗大啲嘅島，你都可能只會起大概4－6千呎嘅「水上皇宮」），政府都閒閒地收番八十二億地價（以一萬蚊呎樓面地價嚟計，當然實際地價可能會倍數如呢個數目，無他，呢啲島嶼重罕有過半山豪宅多多聲也！而且大啲嘅島可以賣多過一幅地皮出去），加上建築費，隨時再為本港增添最低三幾十億經濟效益，你話係唔係認真和味？曾特首，而家會唔會係時候著Invest HK同林局長成立一個跨部門小組，開始打造呢個香港第七大產業？今期篇幅有限，下禮拜再續談私人島各方面嘅細節。

樓市泡沫──供應貨源歸邊功不可沒

曾特首嘅施政報告發表後，樓市泡沬嘅討論忽然成為城中熱門話題。主要因為特首係報告內重申高地價政策，加上豪宅「天匯」創下天價，連金管局都被迫出手表態，真係一石激起千重浪。只可惜大部分論點都是隔靴騷養，唔能夠一矢中的，雖然政府理智地抗拒了重建居屋呢條飲鴆止渴嘅歪路，但係仍須喺優化供應上加十把勁，否則只係匆匆推出三兩塊地敷衍吓輿論額力就以為過到骨，隨時會走失良機，最終鑄成大錯。。。

圖一：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（９８－０２：價跌供應升，０３－０９：價升供應跌）

過度嘅信貸供應一般係推動樓市泡沬最有效嘅元兇，有時間另文分析。但係喺香港，私樓供應缺乏亦會係未來泡沬不可饒恕嘅一個主角。原因其實好簡單，政府將好好一個市場一分為三（即私樓，居屋，同公屋），陰乾明明係最高透明度，最多需求量，最大成交量嘅私人市場之供應（見圖一），直接推高樓價並製造福利政客口中之所謂「無殼蝸牛」，為佢哋提供免費政治資本，無窮無盡地伸手要政府提供更多嘅公營房屋。

圖二：公營房屋減少私人市場供應，導致高樓價，製造無殼蝸牛

因為居屋同公屋都係欠缺透明度嘅資產，所以公營房屋嘅既得利益者（唔係講緊啲住戶，而係個班攞政府長期飯票嘅半官方機構大員們）就大唱「唔同市場，小起無拘」嘅論調。薯不知就係因為公營房屋搶咗私人樓市嘅飯碗，導致私樓供應短缺，先至有樓價飛升，置業無門呢個現象（見圖二）。呢個係政策局層面應該重新檢討嘅一個重要課題∶就係政府到底喺置業嘅慫恿者（即是用公帑資助大肆經營居屋；答案喺過去幾星期嘅本欄文章應該非常清楚），廉價住屋嘅獨市包銷商（即是將公屋喺社會嘅比重由三成半再推向更高峰），定係社會安全網嘅提供者（即是保留少量公屋，比如佔一成總存量；同時用租金券之類嘅金錢資助－如同綜援一樣）？

只要政府能夠重拾九十年代個種對市場運作所持嘅信念，由現在開始畀過去數年喺勾地表上累勾累敗嘅發展商信心回頭再戰；相信好快土地市場又再重開，為本港樓市注入生命力，喺為庫房帶來更多收入之餘，亦得以將樓價嘅調節大權回歸市場，一步步遠離政府好心干預而又永遠放大樓價波幅呢個宿命（所有行政介入都必干擾無形之手的自然運作，阻撓價格發現過程），最終港府應可如英美政府一樣（英美樓市都是係獨立央行寬鬆貨幣政策及商業銀行過濫借貸下爆破，與政府土地及房屋少有瓜郭），擺脫為樓市升跌負上直截責任呢個沉重包袱。

以下建議，應可亡羊補牢，但可能已遲咗三年：１）馬上為農地補價開綠燈，因為係能最快轉化為住宅供應嘅土地儲備，連勾地都慳番；２）係勾地底價上稍為鬆綁，以重振市場對呢個土地渠道嘅信心，加大住宅供應；３）將居屋同公屋嘅土地撥入整體土地供應考慮，取消房委係土地上嘅獨大現象，或者更進一步，連公屋土地都要經勾地表拍賣，但係經庫房直接撥款，以保寶貴嘅土地資源係最透明同問責嘅情況下批出，讓市場更有效地分配呢個香港最稀有嘅公共財物。咁樣就算係遲來，都總好過冇到。

羞家到貼地嘅旅遊景點

香港一向以令人驚嘆嘅都市風情同冠絕天下嘅維港夜色，吸引無數遊客來此觀賞消閒。其中一個無數訪客必到景點，非中環至半山自動扶手電梯（下稱扶梯）莫屬。究竟乜嘢原因吸引到多至百分之八嘅訪客（旅發局數字，即係一年成二百四十萬人又或係每天七千人；相當於總人流約八萬人次嘅一成）嚟睇一個我哋眼中平平無奇嘅 日常生活工具呢？

所託非人

無它，因為扶梯上咗健力士世界紀錄，係全球最長嘅室外扶手電梯系統（全長八百米，上下落差有成二百米，由二十十多組梯道合成，由一面去到另一面只需二十至二十五分鐘），所以有號召力。加上直達SOHO心臟地帶，有蒲有食，兼且順手睇埋本地人嘅生態同一嘆香港嘅高密度建築現象，實一行數得也！

既然咁好，又何出羞家之言？一言蔽之：呢個應該充滿美感，畀行人方便、睇起嚟感覺舒服嘅生物、朋友，被徹底功能化矣，儘管為維修清潔方便，但睇起嚟感覺如進入塑膠金屬廠，裝飾唔單只褪色兼殘舊，品味上亦低俗加幼稚。總之有驅人快步檻過，目不斜視嘅功效。唔信你自己去問吓人，十個入面有幾多個話扶 梯係視覺上吸引，有幾多個會自豪咁推薦俾遊客？

咁係唔係香港冇咗有設計頭腦、又識得將公眾場所裝飾得美輪美奐嘅人才呢？當然唔係！其實同好多香江怪現象一樣，半山扶梯問題嘅癥結就係所託非人。上網一查，原來呢個咁地區性嘅本土文物似乎墮入一個三不管地帶，尤其係設計同美感方面，喺運輸署網站好唔容易先發現原來扶梯係機電工程署管理，但同時又喺網站另一部 分話扶梯嘅營辦商係一間私人公司（富城物業管理）；講得唔好聽就係判上判，反而最與之息息相關，最有興趣將扶梯做到有口皆碑嘅，亦最應該有全權管理佢嘅半 山市民同商戶（或代表佢哋嘅中西區區議會）、旅發局，甚至係文物保育專員辦事處睇嚟都完全冇權插手。

其實解決呢個問題應該唔難，橫掂都係判咗出去，運輸署點解唔直接同中西區區議會及旅遊餐飲業約定一個靈活（即係地區民眾商戶會覺得可接受，但又可隨口味同風俗而改變）兼易監察嘅約章；咁樣既能增加地區既積極性同參與度，更活化美化兼責任化地管理類似呢啲旅遊消費公眾資源，況且政府亦可以達致放權於民，真正實行小政府、大市場原則。唔單止優化社區環境，連政客要鬧政府都少咗理由，何樂而不為呢？

免費推廣

此新運作模式，可在將落成的正街扶梯系統試行，畀佢由建築設計至裝潢用料都加入地區參與及商界意見（佢哋要係度長期用，所以一定更全情投入），可以預見，西營盤未來嘅扶梯會比中環嗰個更吸引人，到時再多啲荷李活大片嚟香港取景（《蝙蝠俠》係對上一齣係半山扶梯拍嘅片），免費做推廣，豈不妙哉！

旅遊、市容同地產息息相關，遊人多到之處，樓價也會因之得益，半山區的業主他日想必歡迎呢種運作模式。鄭局長你話呢？

活化二手居屋市場何難之有？

開版以來一直用不少篇幅討論居屋；無他，呢個佔全港大約17%總存量（如以私人市場嚟計會係34%之多！）嘅市場，實在對未來整體樓市嘅方向有決定性影響， 認真舉足輕重，不容忽視。講咗啲原則上嘅問題後，今日探討吓另一個居屋嘅死結，就係點樣活化呢個咁龐大嘅市場，而又唔使喺呢個過程中推冧私人市場。

居屋二手市場一池死水（2008年成交佔存量不足0.7%，比二手私人市場9.7%簡直蚊髀同牛髀，即管二個市場都受整體經濟影響而出現類似型態嘅成交量波幅．見圖），大大打擊咗居屋業主嘅換樓靈活性，令有實質需求嘅家庭被困，阻礙階層流動，乃居屋其中一大弊端。如果能夠活化呢個市場，等佢能夠合理地融入整體私人市場，增加低價樓嘅有效存量同消費者選擇，唔單止有利市場效率，更可拖慢樓價升幅（須小心行事，以免衝擊私樓業主），則善莫大然。

以下五點提議，可從唔同方面促進二手居屋之流通量，只要謹慎行事，應可平衡各方利益：

一、 政府增加回購保證嘅年期，方便居屋業主套現，回購後喺公開市場將單位重售──如果你引人入局，自然亦有義務幫佢鬆綁。咁樣政府喺一定嘅年期內充當做市商嘅 角色，喺呢個市場製造流通性。但係最緊要政府要喺買入之後喺適當嘅時間內（譬如一年限期）將單位以市值賣出，以免囤積單位，反而推高私人樓價。因為買嚟嘅 係居屋價，而賣嘅時候係市價，所以好難會蝕本，好處係咁樣能短時間內將唔少嘅單位市場化。

二、喺居屋業主賣樓入公開市場嘅時候，政府可以資助1-1.5%嘅經紀佣──就當呢個係一個IPO或者新盤發售，大部分發展商，甚至私樓業主喺心急嘅時候都會加佣促銷，更何況係呢個流通性差到不得了嘅居屋市場呢？

三、 考慮為因賣樓而要支付補地價嘅居屋業主提供分期付款，減輕佢哋嘅財政負擔，以便集中精神供佢哋下一層樓。筆者唔擔心壞賬問題，因為可買類似按揭保險嘅產品 嚟減低風險，而成本亦只係寥寥幾個巴仙而已！但係呢一招嘅效力會非常顯著，隨時一炮而紅，將個居屋二手市場速速搞活！

四、最令二手買家卻步嘅一個因素可能係居屋市場嘅信息缺乏，導致大家都明知又平又靚都敬而遠之！政府應該立即（就算唔做其他嘅提議，亦應該做呢樣）將所有居屋既圖則、呎數（包括實用面積、建築面積）、會所設施等等，一目了然咁公布晒出嚟，過去所有單位既買賣同租務成交資料同時全部上晒私人樓宇所查到嘅資訊渠道，兼且免費提供。兼且差餉物業估價署以後要將所有居屋（特別係二手居屋）嘅統計數據定期發布以便與私人市場比較。如有需要，甚至可委託中原美聯之類嘅經紀機構，加快數據嘅初期製作。

五、為活化居屋嘅租賃需求，提供較低廉嘅租住單位，政府亦應該大力鬆綁呢個市場，既可增加平價租盤供應（同時證明公屋係唔應該無 限繼續膨脹落去），又提供更多嘅市場回報信息，幫助有效計算回報率，令購買居屋嘅投資需求增加，直接令流通量受益。其中一個可行辦法，係效法工業樓咁，收取容忍費代替補地價。

係多管齊下、市場化原則下，居屋作為理順私人樓價嘅一度板斧，必能喺既減少市場干預，又為廣大居屋業主謀福嘅前提下順利回歸主流，香江得益殊甚！鄭局長，加油！

建居屋究竟有乜唔妥？（二之二）

上星期討論咗居屋扭曲市場運作對各個樓市參與者嘅壞處，今個禮拜繼續分析居屋到底點解係一個經濟怪現象。

資源錯配：香港土地資源珍貴，尤其係市區。最簡單嘅錯配例子莫過於海景地王 — 各位只要行吓北角至柴灣海邊，及成個九龍半山，就知道乜嘢叫做無敵靚景啦。係六七十年代呢啲仲係市郊，但係而家幅幅都係地王，随時賣到四千至一萬蚊呎，如果攞嚟拍賣庫房收入随時下下十億聲。政府嘅收入既可以用嚟資助有住屋需求既貧民有突（比如：攞嚟起一千伙六百呎單位嘅土地可能收返二十四至六十億地價，足夠畀晒兩萬二至五萬七戶（全港家庭嘅1%-2.6%）一年嘅租金（以九龍市區09年9月平均市租計，新界當然更平），掉轉嚟講，淨係地價已經可以幫呢一千戶交23至57年現在嘅市租！）。相比之下，咁樣總比免費送塊地畀房委去永久性哋益一小撮（一千戶）‘居屋幸運兒’好，更可避免咗厄殺呢一大筆錢可以做到嘅其他社會功能，包括醫療，教育等全民受益嘅投資。

此外，如果政府用金錢資助貧戶租金，可令公共財政更加透明，更容易受納稅人監管，同時更加活化社會階層流動性（唔使做咗居屋業主後成世被困），及增加二手租住市場深度同物業稅/利得稅/差餉收入，正是一舉多得！

所以，如果林太或財爺想通以上呢點，理應盡快收返所有居屋同可賣高價之公屋地皮，實行同每一塊公營房屋土地算一筆『整體社會收益』賬，爲廣大市民把關，而唔係同一小撮平價住豪宅居屋嘅幸運兒謀福！各位議員亦應該大力提倡呢個更有效嘅監察公共財政嘅社會福利安排。

道德風險：居屋表面係幫人置業，其實係推高樓價（因爲分薄有効嘅市場供應），製造不公（另見上星期本文）。唔單止鼓勵伸手文化，獎勵福利主義，打擊香港特色嘅奮鬥拼搏，能者多得精神。依家係美國二房（房地美Freddie Mac和房利美Fannie Mae）推動政府資助置業政策徹底失敗之時，香港實不應該仲重韜覆轍，以好嘅意願爲市民建築去地獄之路。

綜觀已發展世界，德國、北歐等冇政府鼓勵買樓之經濟體系，政府把開支花係基建同可靈活調節嘅福利上，總比港府大肆介入房屋市場 — 公屋加居屋佔整個樓市存量一半，及未來供應七至八成（包括港鐵同市建局在内）— 呢個比共產主義更共產嘅怪現象理性得多！尤其係連祖國都廢咗福利分房之後，本港更型脫節，係唔係時候香港都嚟一個現代化？

建居屋究竟有乜唔妥？（二之一）

上周講完居屋同房委作為既得利益者嘅關係，今次分析吓居屋到底點解係一個經濟怪現象，對社會各階層都是弊多利少。篇幅有限，理論方面只有盡量從簡。基本有以下幾個要點：

扭曲市場運作：居屋利用政府補貼來搶佔市場，會對社會各階層的利益造成負面競爭同稀釋。最終結果係損人不利己，我哋且睇吓如何：

1. 　買家——因為無選擇（太便宜啦，唔買執輸！），所以引誘本來無意或無能力嘅市民入市，做出倉卒決定，把自己綁在一個缺乏二手市場的資產上，令買家陷入一個流動性陷阱，影響未來換樓能力。

2. 　私人樓宇業主——居屋「自動減價機」一經開動，就無法關掉。在跌市中把業主血汗積蓄由五千元一呎（記得居屋永遠係市價五至七折推盤）拉到三千五百元，然後下一期係二千四百五十元（三千五百元嘅七折）推盤，拖低市價。如此循環，直到私人市場如二○○二年般水深火熱為止。此外，喺老區及低價樓盤冇買家（去哂買居屋也！）支持下，流動性同新投資缺乏（冇新買家何來裝修維護？）在雙重打擊下，自然老化失修，釀成社區瓦解，人口質素下降，樓價自然除咗等公屋。

3. 　現成嘅三十七萬居屋業主——跟私人業主會感同身受，不單止無新買家接手自己嘅單位（因為「自動減價機」對二手居屋一樣有殺傷力），連賣樓都要補地價，又有持貨時限，因工作或家庭環境改變而不能搬屋，總之唔買好過。

4.　發展商——房委唔單止攞走哂高價靚地，仲要係零地價，無競爭、無喺資源運用是否增值嘅評核前提下，獨家先得。咁樣自然導致政府與民爭利，「劣幣驅逐良幣」嘅壞局面。而且，庫房因為無償批地興建居屋，損失數以百億元計收入。

雖然發展商以謀利為前提，惟起碼所建的樓宇在私人市場自由買賣，能夠製造更多的經濟效益（包括銀行貸款、經紀佣金及裝修設計等），這些在居屋情況下會被大幅壓低。連同損失的稅收，隨時庫房損失與少收地價不相伯仲。由於篇幅所限，其他論點下周二再續

邊個喺度大力鼓吹居屋，而真正原因係乜？

呢排各大政經名人忽然間傾巢而岀，要求復建居屋。點解咁大陣仗呢？筆者先引述佢哋嘅大條道理，再爲其『驗明真身』*，同嘗試分析可能嘅『背後理由』；各位睇下啱定唔啱？如有更精妙答案，歡迎明信片賜教。

十月廿三日：

張炳良先生，行政會議成員：“提出復建居屋的討論，讓中等收入市民都可上樓”

『兼職：房委會資助房屋小組委員會主席、房委會委員。』

陳鑑林先生，民建聯立法會議員：“每年推出二三千居屋，不會對樓市有很大衝擊”

『兼職：房委會委員。』

十月廿四日：

李華明先生，民主黨立法會議員：“復建居屋有助制衡私樓價格。房委會有足夠土地儲備，應付未來十年公屋需求，地盤規劃及樓宇設計只需略作調整，就可以轉作興建居屋。”

『兼職：房委會委員』

十月廿六日：

譚耀宗先生，立法會議員：“居屋對私人樓宇市場影響不大。房委會應在適當時候，檢討是否放寬購買居屋者的入息限制”

『兼職：民建聯主席』

由以上見報規率嚟睇，最積極飛身出嚟傳教者，似乎都係旣得利益者—即是房委嘅衆話事人。各位由今期1，392居屋貨尾能爲房委會帶來18億元收入，淨賺5億元利潤呢點，已應明白點解居屋乃兵家必爭之地矣！到頭來，房委會都係一個利益團體啫，同發展商一樣要諒入爲出（見下文），實在無可厚非；只要政府肯將公屋財政負擔做個無限擔保，房委會就唔使日夜掛住撲水，做出危害整體私人樓市及全港一百萬業主利益嘅嘢啦。所不同者，在於房委會大兜兜攞嘅係唔使立法會公開問責，冇股東大會批准，又財爺稍不留神就唔記得咗嘅全港最大隱形利益輸送帶 — 免費居屋土地！

到呢度我哋可以估吓一啲冇喺傳媒上見到嘅背後理由，會唔會係：

 “我哋09/10至12/13年度嗰五萬七千伙公屋供應雖然龐大，但攞埋發展商嘅私人市場供應，實行大小通殺，豈不回味？” — 有啲empire building陰謀論嘅味道，却未脫常理範圍

“爲我嘅低層票源努力。如果樓市跌個四腳朝天，政府財政破產，到時我哋又有大把理由，控訴其無能，再嬴多啲選票。” — 稍不負責任嘅態度，可能下一個原因較有人情味啲

“爲我嘅低層票源努力，唔好畀xx黨攞咗頭彩”— 絕對有可能

“唔起居屋我哋邊有億萬收入，邊處搵銀嚟維修啲公屋？” — 好可能

其實，根據02年後重新定位嘅房屋政策， 房委會的核心職能，喺為冇能力租住私人樓宇嘅人士提供公屋，已經冇咗起居屋呢個「大任」；而家再講起居屋係復辟兼開倒車，只會重韜覆轍，與民爭利不突止，更係公共資源錯配 — 呢啲下次有時間再詳談！

但係房委會是一個財政自主的公共機構， 以內部資金推行公營房屋計劃。房委會的開支又不屬於政府開支的一部分，所以要自己開個小金庫（即係居屋，見下表）嚟填氹；呢個結構上嘅問題只要一解決，重建居屋嘅荒謬呼聲應可減少；但政客嘅便宜口號，則全世界都禁之不絕矣。

表一：房委用非核心活動資助核心職能，是房屋架構上的致命弱點：

* 見：http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/ha/members/0,,,00.html