居屋長線跑輸大市？

正當政府是否及如何資助置業呢個政治議題喺特首下週三施政報告前嘈得熱火朝天之時（各大政黨為攞政治資本，正作最後衝刺，幾乎日日為呢個納稅人要掏腰包、市場要受害、福利受惠者要後悔嘅「仙丹靈藥」催谷）。筆者喺呢個問題上嘅評論已不少，欲翻查本人所書眾多理據嘅讀者不妨去篇尾嘅網址去尋。既然樓價昇時投資意欲強，導致喊起居屋嘅聲音泛濫，本篇不如就由另一角度嚟研究，睇下居屋究竟係唔係一項好嘅投資？

選大成交龍頭屋苑作比試

本文選取中原有公佈成交呎價之居屋屋苑，然後再為其中今年頭三季成交最大之屋苑選取最接近之私人屋苑（包括地域、交通、景觀、呎價等等），最後比較今年七月相對與九七年七月嘅呎價，及居屋私樓之間嘅折讓，以及過去十三年來折讓嘅變化。私樓嘅呎價係由中原指數網站得出（見：http://www.centadata.com/cci/cci.htm）。

居屋折讓擴大，私樓是否更能保值？

下表可見，除咗三個居屋屋苑對私樓嘅折讓縮窄咗之外（屯門兆康苑相對大興花園更因為兆康站嘅方便縮窄咗八個百分點之多！），其他屋苑普遍有折讓擴闊嘅情況出現（即係居屋價跑輸咗私樓），譬如龍蟠苑嘅折讓相對淘大花園就增多咗十一個百分點之巨（即管大家都係離地鐵站一街之隔）！總之，全部十對屋苑羣比較之下，平均嘅居屋對私樓折讓由九七年嘅兩成八增加至現在嘅三成，即曠闊咗兩個百分點——喺十三年中能夠只跑輸百分之二，居屋其實未如想像中差！


表：十大居屋屋苑及類同私人屋苑過去十三年價錢比較，及折讓變化

區份	屋苑名稱	10年7月*	97年7月	呎價差幅	私人屋苑	10年7月	97年7月	呎價差幅	10年7月相對私樓之折讓	97年7月相對私樓之	折讓變幅
馬鞍山	富安花園	3,141	3,930	-20%	雅典居	5,400	7,600	-29%	-42%	-48%	6%
藍田	康華苑	3,035	4,342	-30%	麗港城	5,250	7,400	-29%	-42%	-41%	-1%
鑽石山	龍蟠苑	3,978	5,306	-25%	淘大花園	4,750	5,600	-15%	-16%	-5%	-11%
大埔	明雅苑	2,973	3,650	-19%	大埔中心	4,400	5,100	-14%	-32%	-28%	-4%
上水	彩蒲苑	2,786	3,596	-23%	上水中心	4,200	5,700	-26%	-34%	-37%	3%
沙田	穗禾苑	3,158	4,403	-28%	銀禧花園	4,200	5,300	-21%	-25%	-17%	-8%
屯門	兆禧苑	2,147	3,421	-37%	海翠花園	2,900	4,750	-39%	-26%	-28%	2%
屯門	兆康苑	2,359	2,846	-17%	大興花園	2,800	3,750	-25%	-16%	-24%	8%
九龍灣	麗晶花園	3,730	5,087	-27%	德福花園	5,300	6,400	-17%	-30%	-21%	-9%
青衣	青華苑	2,625	4,383	-40%	青怡花園	4,300	6,200	-31%	-39%	-29%	-10%
	平均			-27%				-25%	-30%	-28%	-2%

私樓跑贏居屋原因可能係：較好設計（唔係千篇一律咁一層十伙），較好管理，更多設備（如會所等），但亦有市場因數如客戶羣可能多啲稍高收入嘅私樓住客而唔係公屋戶，甚或流通性原因（私樓嘅流通性較強，導致價格發現更快更有效），等等。

益小眾，累全民，居屋不可復辟

作為住戶嘅一項重要資產，以上結果可能說明私樓嘅兌現能力較佳（亦因此係較佳嘅投資工具），但係作為政府嘅一項福利，居屋則會製造浪費，唔信大家攞何文田冠熹苑依家四千八蚊嘅呎價同較早時新鴻基地產喺賣地場上搶返嚟，地勢較低嘅地王比下就知：後者淨係樓面地價都一萬二千五大圓！


咁你話賣地比私人市場更令全民得益（以上何文田地王為庫房進帳一百零九億），定係派啲對潛在受益人毫不公平（要抽籤），對納稅人只有加重包袱（少收嘅地價最終要由各位嘅高稅率嘔番出嚟），對政府施政只會越洗頭越濕（起開居屋你想停都難）嘅實物出去更合情合理？