2010年11月30日星期二

增供應加首付係正道 奪民產禁工商屬歪路

原本要繼續講嘅遊艇議題,今週要讓位。無他,唔單止David Webb指責呢啲「非常時期嘅非理性措施」可能會抵觸基本法,連地產政治少有沾邊嘅王迪詩都忍唔住口誅筆伐,話該「動作」(而非「施政」)只會「刺激英屬處女島經濟」,可見事件嘅嚴重性!基本上市場對增加按揭成數冇乜異議,但係「額外印花稅」卻太過藥石亂投,不擇手段,惹來惡評如潮。筆者亦同意立法會應該否決政府嘅議案。

此外,財爺講辭內容有幾項數據同論點,亦有值得商榷嘅地方,呢度嘗試討論一下:

1)冇面對供應癥結問題

「過去幾年住宅單位供應偏低……[但係」中期住宅供應量已經由去年年底估計的53,000個,增加至今年9月底估計的61,000個」:既然明言問題嘅癥結喺供應(兼默認係政府一手造成),仍然死頂話新增供應足夠?咁咪好易畀人掩耳盜鈴嘅感覺?六萬一個單位以四年發展期嚟計,相等於每年供應量得嗰萬五咁啲哚,唔靜止大大低於過去年均吸納量二萬五之數,喺升市需求膨脹時更顯杯水車薪!點解財爺唔採納筆者喺1019日「煲呔房產新政爭D及格」一文中嘅建議,短期內推出大量私人市場土地,以供應透支去應付升市時嘅需求透支?如四年總供應回復每年二萬五,則政府嘅所謂中期供應量起碼要十萬之數,啱啱係四萬之差。非常時期應有非常供應,請盡快賣地罷啦!

2)炒家係病徵唔係病因

「部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場,企圖營造狂熱的氣氛,吸引沒有足够經濟實力的市民接貨」:炒家嘅活動係市場整體健康嘅投射,佢哋令基本因素更快喺價錢上反映,但係既無能力亦無企圖去造市或害人,呢種矮化貶低香港賴以成功之企業精神嘅言行,似乎過咗火小小!君不見九七時全民皆炒,嗰陣又邊個係魔鬼,邊個係羔羊?其實炒樓同做任何實業一樣,要有錢賺先有人做,政府嘅職責係提供有效同長線可持續嘅供應(以避免無瓦遮頭嘅情況出現),並減低槓桿(以防止金融風險),剩低嘅就只有苦口婆心咁講耶穌。依家如同剝削民產嘅印花稅既無終止日期又無照顧民情嘅寬免更無道義基礎(見David Webb評論),實情已經比計劃經濟更加共產,對香港嘅營商環境同信譽只會造成更大打擊。

3)用錯數據,政策原委成疑

12個月內轉手的樓宇買賣上升了114%……84%的個案是樓價在300萬以下」:呢啲數字稍為誤導,點解呢?原來根據中原統計,今年到而家為止12個月內樓宇轉售嘅比例得11.9%之數,大大少於08/05/04/97年之14.6%/15%/14.7%/19%。咁又何來熱炒呢?加上摸貨比例仍在百分之二左右,更會喺政府禁止一手摸貨政策後再跌嘅,咁豈不是再少咗一條道理推出新稅?第二條理由亦企唔住腳:當樓市上升到連細價樓都有錢賺時方是小業主們可以重見天日,終於可以換樓之時,依家連最後受益於升市嘅一群業主都唔畀佢換樓(為政府太多中小型單位供應嘅政策所累也!),豈不是再殺錯多啲良民?況且,低於五百萬元嘅成交比例今年到此係總體成交嘅88%,完全同95年到依家嘅平均比例無分別(都係88%之比)。此外,細過770呎單位嘅私樓存量比例為81%,如果連居屋都計埋更達84%,咁「一年內成交」嘅細價樓比例去到如財爺話嘅84%有有乜唔妥呢?

4)切勿以為天下無敵,慎防泥沼深陷

「這次金管局推出的新措施,會同時適用於非住宅按揭」:流動性嘅問題就有如㩒氣球咁,你㩒住呢度,佢去第二度脹起,你去㩒第二度,佢喺第三處腫番……可以預見,政府打殘住宅樓市後,會自以為無敵,再限制埋商業樓宇炒賣(連大陸都無理呢蕃竟然港府已經插手入嚟),然後流動性去埋炒股市金市債市酒市藝術品市,等等,咁落去,本港嘅自由經濟將被蹂躪貽盡,以後要做金融中心都幾難。

5)置業與投資永遠難分開

「遏抑過份熾熱的炒賣,但同時不會妨礙市民置業」:市民市底打死都唔買居屋,一到樓價飛升就嘈住要資助置業,可見投資同置業係不可分開嘅一對孖仔(見今年827日拙文:「市頂買樓,不智;逼人置業,不義」),政府唔應該以助人置業為己任(欲見美國仍然近在眼前嘅活例子,可參閱928日筆者另文:「資助置業樓市泡沫元兇」)。如要紓困解難,政府已有公屋,餘下就請留待市場解決,以免越做越忙,越幫越唔討好……


由上可見,政府應該放棄或大改「額外印花稅」嘅內容,否則議員實有責任否決議案。旁門秘笈可能短期有效,但係想唔走火入魔嘅話,增加供應同首付成數方為王道正宗。

2010年11月29日星期一

利民兼紓資產泡沫 財爺應考慮的士牌

財爺琴日話要小心量化寬鬆會增加資產泡沫風險,又話政府隨時會作出果斷的應對,針對樓市過熱;只係聯繫匯率並非引發泡沫的主因,云云。

聯匯脫勾,匯息自主,抵抗泡沫,方能自保

曾俊華先生講得無錯,量化寬鬆等於製造緊一個超級流動性大海嘯(今勻唔同08年嗰次當年海嘯令人斷水缺糧,但今日卻會令人浸死),所以任何供應速度唔及美國政府印牆紙快嘅資產都會升值,特別係實物資產。所以樓價升,金價升,但係股票債券未必升(因為上市公司印股票嘅能力可以同森姆叔叔不相上下)!可憐香港市民,喺呢個紙上富貴大貶值嘅新環境下將被迫拋棄喺98-03年以來養成嘅儲蓄習慣及將辛辛苦苦累積嘅巨額存款再投實物資產嘅怒海,前路認真險惡。本港執政者所處,就更危機重重唔鼓勵市民投資喺對沖貨幣貶值嘅工具有如逼人交「貶值稅」,但鼓勵市民有此行為卻隨時被批鼓勵炒賣……

由上可見,聯匯一日唔甩勾,就一日難以招架外來嘅流動性海嘯,特別喺其他亞洲國家紛紛築起防波堤(即升值/加息/資本控制也!)之時,被擋開嘅熱錢會全數湧入香江呢個自由港!真係壯觀過錢塘觀潮。

的士牌少,供應歸邊,加大供應,利民滅泡

財爺分身去對付樓價之際,原來熱錢已經湧入市區的士牌。近日報紙報道,牌價已升破460萬元新高紀錄(97年都只係350萬)!有的士司機喺收入無增加嘅情況下因牌價上升而遭加車租,而據報新牌車主中亦已出現「車租不抵供款」的現象(買價太貴,租金追唔上也)。細看的士業深層,見到唔少結構上須要改良嘅地方,筆者略分析幾點:

1)供應唔夠:當星加坡呢個人口少香江三成面積亦細本港三成嘅城市,的士數目都多我哋四成(二萬五對一萬八),已經說明人哋一係規劃比我哋更注重公共交通工具便利市民,一係就係港府對既得利益者投鼠忌器,寧願的士牌價飛天,再轉嫁到司機身上,然後羊毛出在搭車市民身上,都對市民嘅交通成本無動於衷……可見依家係時候趁牌價上升,反對力量最弱嘅關頭重新拍賣車牌,如以星加坡每190人一架的士嚟計,本港可再發多一萬八千個牌。就算以北京較低嘅水準,香江都需要發二萬一個的士牌!

2)僧多粥少:據業內人士表示,全港有超過二十萬人持有的士駕駛執照,導致有人無車揸,車行加租司機唖忍,及八折的士嘅現象,好明顯係當年政府停止發牌後累積落嚟嘅惡果……

3)與服務原則相違:作為一種服務市民嘅交通工具,政府政策間接增加營運成本及市民嘅負擔:供應過少導致一個460萬價值的士牌嘅年毛回報率都有5%(以月租兩萬元計)之多。但係只要牌費減半(拍賣多幾個牌,增加競爭),咁月租都可以減半,的士車費又豈有唔少一大橜之理?


2001年至2009年間,日平均公共交通乘客人次每年上升百分之六,同時間內,私家車擁有率上升百份之十一,但的士車牌數目卻自九八年一直凍結,何理之有?既唔環保,又不利就業。所以財爺好應該打擊的士資產泡沬,同時為市民減低交通成本,比亂咁行政干預樓市更有建設性也……

2010年11月23日星期二

香江衙門屢失先機 遊艇樞紐幾拱手讓

係呢個局勢萬變,人各為己嘅世界,唔單止喺職場同商場係分秒必爭,你死我活,就算係城際競爭上亦越來越明刀明槍,見血見肉!可惜身為亞洲歷史最悠久,海港資源最優厚嘅香港港口,卻有急速失去港英時代留下嚟嘅另一原本環視遠東無敵手優勢亞洲遊艇樞紐地位是也!

筆者大叫救救孩子絕非無病呻吟,而係越睇越心驚,越聞越沮喪嘅心情下作出嘅疾呼,君不見:

1)中國嘅「里維耶拉」(Riviera,即意大利La Spezia與法國康城間佈滿度假勝地嘅一條海岸線)爭奪戰已經廝殺得難分難解,何解?北有天津、青島、大連大擴版圖,東有上海、杭州密密部署,南有三亞、廈門、及比鄰香港之深圳力爭向上——佢哋統統野心勃勃,不成為中國嘅遊艇重地不罷休!

2天津已計劃喺2011年底前興建3000個永久遊艇泊位(相對於香港只有1600個泊位已經大大超前!),兼且發展佢自己嘅遊艇工業供應鏈,包括製造,陳列銷售以至維修服務,務求成為華北船艇基地方休。

3)淨係廈門今年遊艇展都已經賣出36艘艇隻,價值一億三千萬人民幣,較上年升三成半!此外,義大利遊艇設計公司Nuvolari Lenard竟然捨香港而赴廈門,成為首位國外遊艇業界落戶大陸的研發機構。

4海南海口更全力促進遊艇業,甚至成立跨部門小組專為遊艇船長清關;此外該市積極組織國際性盛事,如今年12月舉行之2010國際遊艇展。相比之下,慣性思維嘅貿易發展局或者係旅遊發展局,甚至係投資推廣署又匿埋咗去邊?

5三亞就更誇張,唔單止勇奪世界小姐主辦權(呢樣香港唔駛恨,隨時係貼錢玩意嚟嘅),再自稱為東方康城,更搞綽頭搞到集齊私人飛機,超級遊艇,跑車,名表,豪宅作聯展嘅所謂「海天盛筵」!

6上海嘅遊艇展亦喺今年三月舉辦,當時主辦當局預計將有約400家海內外展商,同超過百餘條實船出席……

篇幅所限以上重未開始題及深圳、星加坡同其他東南亞嘅競爭,已經可見香港不進則退;喺無統一思想,統一規劃,及私人市場配合下,一定被世界洪流沖得無影無蹤。

有預測表示,大陸嘅遊艇工業喺未來五年可增家至三百億,同時2014年時中國嘅遊艇碼頭數目會翻一番至60之多,等等。呢啲其實應該係香港嘅最好機遇,但係點解維多利亞港內卻出現泊位不足,外來船員卻被刁難,大嘅國際比賽都過香港之門而不入之怪現象?

睇嚟特首曾蔭權要以國務院091231日《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》為榜樣,「做好批准境外遊艇停泊海南」,「支持舉辦國際帆船賽」,「積極推進遊艇港池建停泊設施」,「發展遊艇、輕型水上飛機等製造業」!

2010年11月2日星期二

跳針唱片對智者明見

各位真係唔須要羨慕做官嘅高薪厚祿,尤其係喺香江呢個官不聊生嘅政治環境!

以房屋政策為例,當各位以為由施政報告致謝辯論起(1027日),到立法會房屋事務委員會會議(111日)無約束力動議止,政客如跳針唱片般嘅「復建居屋」口號會叫到連自己都生厭而停低,就大錯特錯矣!唔好意思,喺聽日(1110日)嘅不擬具立法效力的議案辯論上,大家又可以重溫呢隻過時唱片中嘅陳腔濫調——喺意圖重奪本港房屋市場生殺大權嘅政客疲勞轟炸策略下,全港市民再度可以一睹呢幕蟻多螻死象奇景……

最近拜讀中原地產主席施永清所撰之C觀點文章,得益良多;其中反對興建居屋嘅文章理據清晰,字字鏗鏘,希望各位明日喺議事廳內無限上綱嘅政客好好讀一讀,真正瞭解你哋所代表嘅係自己短期內喺選票上嘅著數,定係自己復辟居屋後長期權力慾嘅滿足,還是香港未來整體嘅利益及社會的公義?以下撮引施先生喺今年七月十五日至二十日嘅三篇文章中要點:

居屋原意係一種賄賂:「居屋是七十年代解決公屋的富戶問題嘅工具。要富戶遷出,阻力極大;政府只好建居屋吸引他們把原有的公屋單位交出來。這種做法等如以一種更大的優惠去換取一個較小的優惠,以橙換桔去益富戶。富戶要交出單位,本是天經地義的事,但政府為了省卻自己的麻煩,竟動用更多的資源去裝點門面,這怎算是一項正確的政策?」

居屋會係福利無底深潭:「有一些政客,把自置居所描繪成市民該有的權利,政府應盡的責任以現時的社會風氣,一旦提供自置居所變成了政府的責任,輿論一定會不斷[施壓]改善居屋的質素如此發展下去,香港承擔得起嗎?置業花費龐大,勢必擠逼掉其他福利政策的資源,影響社會基層的生活保障。」

居屋制度欺負窮人:「居屋的審批是根據申請者申請一刻的狀況,但獲批的得益卻是永久的。即使申請者之後財政大幅改善,社會也不可停止這項住屋福利,或要求買得居屋的人退回部分得益。租用公屋的人一旦成了富戶,還得繳交雙倍租金或市值租金,但買入居屋的人,只要選擇自用,就不用補地價,亦不用繳交部分尚在政府手中的業權的租金。政府為何要厚待居屋業主,而薄待公屋租戶?這豈不是欺負窮人,而益經濟上處境較好的人?這種安排明顯有違福利政策的原則。」

居屋機制製造不公:「一旦資助市民自置居所變成政府的責任,人人都會趁剛出社會工作時,用盡自己的權利,不申請才笨。到自己的子女長大後再叫他們申請;到自己百年歸老時,又會把自己手上的居屋作遺產留給他們。經過幾代後,香港可能人人手上都有幾間居屋,一間是自己趁符合資格時申請得來的,有幾間是家族遺留下來的。這種情況是多麼荒謬!」

施先生喺房地產界地位崇高,分析透徹,係少有理性派前任房委會員之一。如有興趣,各位讀者不妨往以下網址觀其全豹:http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=230


特首,係唔係時候連房委會嘅諮詢功能亦收番入房署?由中立嘅公務員嚟執行公屋政策已經足夠;如果能夠慳番房委開支嘅同時能避免議員們分心兼浪費自己時間,豈不是一箭雙鵰?