載於2026年01月17日 【Metro Radio 新城地產街】
主題:
》閣下如何看今年投資環境？
》美聯局將於本月議息，閣下對美息走勢預測如何？今年預期美國減息機會及幅度？美債及美匯走勢如何？
》發展商推盤積極，策略部署如何？庫存？
》新盤採招標方式銷售向來受到市場關注，一手盤招標指引，取消三房或以上單位招標限制，首次容許兩房或以上位招標，可招標銷售單位面積由753呎放寬至538呎，閣下認為，放寬後對樓市有否影響？會否明顯推高樓價？有何考量？
》去年本港整體樓價如何？估計今年全年樓市走勢？
》今年本港經濟走向？經濟環境與樓市關係？
主持: 林潔瑩
聲明:所有傳媒發布的訪問內容只代表撰文者之理解，可能與本博客作者的分析或結論不同，或存有偏差。
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載於2026年01月12日
過去兩年，恒生指數累計上升逾50%，但同期單計二手樓價指數卻微跌0.1%，股市的正面財富效應並未如上世紀90年代、千禧年代一般惠及樓市。本報專訪著名地產分析師──Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇，探討這背後原因，並表示更大的危機可能在前頭，包括多國的長期國債孳息率已急升，反映市場對主權信用的信心動搖，聯儲局有機會掉頭加息等，都顯示國際金融中心的房地產危機隱現。
市場普遍預期，今年任誰來當聯儲局主席，美國都會在總統特朗普的「長官意志」下繼續減息，全年最少減一厘似乎沒有懸念。然而，王震宇力排眾議，揚言加息的大勢不可逆，連總統也不行。原因之一是全球化在2010年代已開始逆轉，並在近年因為美國貿易戰而急速由全球化變成地區化。這將導致各國輸入成本上升、產品價格上升，從而導致通脹上升。
至於加息重臨的另一主因，是主權債務惡化，就算過往被視為絕對穩陣的美國債券，如今也危如累卵。美國財政部數據顯示，美債最大支持者為日本，惟王震宇再深入地指出，這不是日本政府層面購美債，是日本企業出手買，「日本人買美國國債，係佢唔信自己啲國債……你睇依家日本央行得閒就話加息，係因為通脹太高，咁你啲日債好極有限，所以唔會有人買日債，佢(日本企業)咪買美債囉。」
至於第二大美債持有國的英國，他說：「都唔知英國係咪做咗美國嘅白手套，差唔多係佢(英國)撐住個美債。」全球最穩陣的美國、日本國債都難以倚靠，歐洲的國債更加是從去年9月見到問題浮現。他指，當月無論法國或英國都見新發行的國債滯銷。所謂見微知著，「呢個代表，過去約70年時間政府愈使愈大、甩唔到嘅陋習，開始要埋單」。多國政府經已債台高築，長債崩潰或只是時間問題。
如果單看歐洲，他不諱言，本次的危機較2010年代前後發生的歐債危機更加兇險，原因是「當時德國仲未經濟自殺」。他解釋，作為歐洲最大經濟體的德國，近期將核電廠、煤電廠清拆，改為使用難以預測發電量的風電、太陽能。另外，又因為要制裁俄羅斯，終止了北溪天然氣管道的輸氣。「咁搞到佢無得買便宜的俄羅斯能源，改買好貴嘅美國能源」。能源供應不穩，能源價格上升漸漸在日常中顯現，影響經濟，包括福士汽車(內地稱大眾汽車)在內的多間德國車廠廠房相繼要結業、關門或停運便是一例。
就算是去年美國、日本、南韓、台灣等地股市暴漲，王震宇亦視之為危機出現前的一些表像，因為升市都主要集中在幾隻人工智能(AI)或晶片股所帶動，未惠及普遍產業。要知道全球資產最大的配置就在債市，一旦債市爆煲，國際金融中心資產將會出現大幅降價的問題，香港的房地產亦包括在內。
載於2025年07月12日 【Metro Radio 新城地產街】
主題:
》資金流向情況如何？是否有資金回流中港兩地？
》近日氣氛好轉，拆息回落，銀行按揭現金回贈增加，目前樓價見底未？資金有否流入房產市場？
》目前公私營房屋比例七三比，有關比例應否作出轉變？當中基於那些因素考慮？應否增加私樓的比例？
》全年樓價走勢？投資策略部署？股匯債比例？
主持: 林潔瑩
載於2025年04月12日 【Metro Radio 新城地產街】
主題:
》首季住宅物業市道情況如何？踏入第二季，外圍環境受到特朗普向全球徵收對等關稅影響，全球股市一度大幅下挫，閣下如何看投資環境？負財富效應下，會否影響入市信心？
》估計對那類物業影響會較大？豪宅及中小型住宅走勢又是否同步？
》今年首季發展商都積極推售新盤，但價格仍然貼近二手市場價格，閣下如何評估新盤定價？未來新盤推盤策略如何？開價對市場指標作用？
》另外，北部都會區是本港經濟的新增長點。為加快北都建設，發展局去年12月底邀請市場就北部都會區三個「片區開發」試點提交意向書，以敲定日後公開招標的細節和條款，目標是由今年下半年起至2026年期間，陸續為 3個「片區開發」試點進行招標，早前收到22份家財團意向書？如何規劃發展？
主持: 林潔瑩
嘉賓主持: 戴德梁行估價部董事黎劍明
嘉賓: 高力國際香港研究部主管李婉茵
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載於2024年10月14日
【明報專訊】Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇認為，本港政府近年過度介入房屋市場，嚴重影響自由市場運作，籲調整政策方向。
「居屋2024」二人或以上家庭入息限額為每月6萬元，顯著高於政府統計處公布的《綜合住戶統計調查按季統計報告》今年第二季從事經濟活動的家庭住戶每月入息中位數的39,200元。根據王震宇提供的數據，在1988至1989年居屋二人或以上家庭入息限額約1萬元，與當時有關每月入息中位數差距沒有現時那麼大。
王震宇認為，在過去30多年本港居屋二人或以上家庭入息限額大漲小回、累升數倍，反映政府希望愈來愈多人可以申請居屋，加上未來幾年居屋供應量料大增，令居屋與私人市場過度競爭，故他現時仍維持未來幾年私樓樓價趨跌的看法。
（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）
明報記者 葉創成
行文至此，順帶重新連結往年房屋政策相關文章及報章專訪，再次拋磚引玉：
《明報專訪 Mingpao Interview 1 of 2 – Global Economics + HK Property 20240822》(網站，博客)
《香港公營房屋：改革一日不行 誇張報道無終 2022年5月》(博客)
《公營房屋膨脹無盡干預毒癮欲罷不能 2021年11月》(網站，博客)
《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」 2014年10月》(博客)
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載於2024年08月29日
Bricks & Mortar Management王震宇：特朗普當選 港樓始有望回穩
【明報專訊】目前市場憧憬本港下月開始將跟隨美國減息，住宅樓市將會止跌回穩，地產股股價近日亦已率先反彈，後市是否真的否極泰來呢？去年5月初因應地緣政治風險升溫而看淡本港樓價的Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇現仍維持審慎，他指未來兩年東北亞出現戰爭的風險不容低估，美國國債或會被拋售，10年期國債孳息率或升至雙位數，衝擊全球投資市場，亦不利港樓後市。他強調，除非特朗普勝出11月美國總統大選，取代現時的主戰派執掌白宮，減低全球戰爭升溫風險，始可考慮低吸港樓。
本港樓價去年首季回升近7%後，4月已轉趨橫行偏軟，Bricks & Mortar Management王震宇去年5月4日在本欄見報、題為「買港樓自住 要不怕樓價跌」專訪中認為，美國政府近年由主戰派當道，前年俄烏戰爭爆發後，未來兩三年東北亞出現戰爭的風險亦不容低估，提醒本港樓價有下跌風險。當時他表示：「若你的目標不是保本、唔驚樓價跌的話，覺得買樓自住帶來的安全感高於資產回報的重要性，你便去買吧！」該專訪見報以來，中原城市領先指數由去年5月初165.08點急跌逾16%至上周五138.61點，見近8年低位，可見王震宇測市準確。
珠玉在前，記者近日再邀請王震宇接受訪問分析港樓後市，而他仍然維持審慎：「美國11月進行總統大選前，我估計會有不少出乎意料的事件發生，原因是目前掌控白宮的主戰派不會容許共和黨候選人特朗普入主白宮，點樣可以達到此目的呢？主戰派料繼續在烏克蘭燃點戰火，以及令中東局勢進一步升溫，不排除導致緊張狀態，因此推遲甚至取消總統大選；即使順利舉行總統大選，最終亦可能像4年前般出現選舉結果爭議，各式各樣的可能性令是次總統大選充滿不穩定性。」
美日菲澳聯合軍演 勿低估東北亞戰爭風險
日本在1945年第二次世界大戰投降後，軍隊及軍事機構分別解散及撤銷，而在1947年頒布的憲法規定，日本不能擁有軍隊，因此自衛隊在法律意義上僅限為部隊而不是軍隊。
王震宇認為，在上述背景下，日本今年4月卻與美國、菲律賓和澳洲在南海舉行聯合軍事演集，類似而規模較少的聯合軍事演集近月仍持續，要思考背後的動機，故他相信，未來兩年東北亞爆發戰爭的風險不容低估。
國際投資者若拋售 美長債息率或見雙位數
除了全球戰爭風險升溫外，王震宇指出，由於美國政府過去一段長時間揮霍無道，需要發債填補巨額財赤，故目前國債規模逾35萬億美元，已超越立國以來以對數（Logarithm）比例運行的區間以上（見圖），這反映美國國債上升程度已經較內戰、第一次世界大戰及第二次世界大戰時快，這也代表美國現已很接近賴債邊緣。故王震宇認為，假如美國日後在全球參與戰爭規模擴大，令財赤進一步升溫，國債違約風險亦飈升，或觸發國際投資者拋售，屆時美國10年期國債孳息率或由現時的4厘以下升至雙位數，衝擊全球投資市場，本港樓市亦難免受累。
由於美國現時已債台高築，王震宇認為，即使未來2年東北亞不爆發戰爭，美國國債在未來5至10年的違約風險也不容忽視，他形容這是一或兩個世紀才會出現一次的大型危機，投資者宜密切留意事態發展。
特朗普主要關注經濟 與俄朝領導人友好
王震宇強調，美國11月總統大選非常重要，原因是假如特朗普獲勝，而他亦在明年1月順利重返白宮再任總統，料會改變美國現時主戰的作風，減低全球地緣政治風險，「回顧特朗普在2017至2020年出任總統期間，他關注的主要是經濟問題，故他不單與俄羅斯總統普京維持友好關係，亦與朝鮮領袖金正恩拍膊頭，這當然可以減低地緣政治及戰爭風險。」
記者翻查數據，本港樓價在2017至2020年期間錄得近兩成升幅，而2021年以來則跌近兩成。王震宇總結，只有中美關係好轉，本港樓價才有機會止跌回穩，故值得花時間真真正正去研究美國政治，尤其要關注特朗普能否勝出11月美國總統大選。
【明報專訊】Bricks & Mortar Management王震宇認為，除地緣政治風險升溫等外圍不利因素外，本港樓市亦面對政策風險。根據本港房屋局數據，2024/25至2028/29年度公營房屋預測建屋量達14.68萬個單位，當中，逾三分之一屬資助出售單位。
「代表私樓所有上車盤無運行」
有分析認為，政府對資助出售單位的買家設有入息及資產限額，因此資助出售單位未必與私樓競爭，但王震宇不同意，他認為：「即使設有入息及資產限額，但政府資助出售單位大增，也代表私樓所有上車盤無運行，這也會拉低比較高階的樓價。」
明報記者 葉創成
本文於2024年3月28日在【香港財經時報】刊登: 樓市走勢前瞻：專家點評｜王震宇：業主急去貨超賣！4大利淡因素不宜上車
【樓市走勢前瞻：專家點評】雖然政府全面撤辣後，樓市轉活，但不少專家對今年樓市走勢仍持審慎態度，今年之後走向較難預測。但Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇則看淡未來一、兩年樓市。他接受《香港財經時報》訪問時解釋，有4個利淡因素影響後市走勢，包括長息會上調、公營房屋供應增加、新盤爭相減價開售，以及外圍有戰爭爆發。他提醒有意置業人士，未來樓市持續向下，上車、換樓不是時機，最好租樓。
業主急去貨而超賣
近月樓市轉活，一、二手市場交投倍增，但二手市場錄得部分二手盤蝕讓成交。王震宇分析指，在過去一段時間，美元強，息口升得高，加上內地和本港經濟表現欠佳，但市場去貨意欲強，故部分業主趁撤辣後急於去貨，於是大幅減價，出現超賣情況。在未來3至6個月，住宅買賣成交宗數勢將倍增。
政府撤辣 配合內地「放水」交投倍增
王震宇指，政府撤辣，配合內地「放水」，投資開放，內地人來港購物，加息預期暫時放緩，估計未來3至6個月樓價持續回升，升幅5%至8%。交投會上升，增幅則難預測，但由於先前基數低，相信增幅以倍數計。據土地註冊處資料，在撤辣前的1月和2月，住宅買賣合約分別為3477宗和2375宗，屬於偏低水平。
4個利淡因素礙樓市復甦
不過，王震宇預期，樓市經過這3至6個月回升後，將會掉頭向下。他提出4個原因：
息口會調升；
未來2、3年公營房屋供應排山倒海地推出，搶走部分私樓購買力；
未來3個月發展商相繼推盤，料二手市場受壓；
外圍有大規模戰爭爆發的風險。他預計，未來一、兩年樓價再下跌。
長息升拖累港樓
現時市場普遍預期，今年美國會減息，利好樓市。但王震宇着眼點在於長期債息走勢。他預期，未來長息會調升，這方面連央行也控制不到，但短息所起作用不大，因沒有人買短期債。長息是主宰長線資本投資回報的重要因素，長息升，影響全世界所有資產，資產回報率上升，本港亦受牽連，樓市自然受到影響。
公營房屋供應大增
其次，未來2、3年政府增加大量公營房屋供應，影響私人住宅市場。據房屋局資料，預計未來5年（即2024/25至2028/29年度）傳統公營房屋的建屋量約14.2萬個單位，再加上額外興建約3萬個「簡約公屋」單位，整體公營房屋建屋量將增加至約17.2萬個單位，較上一個五年期的15.8萬個增加約9%。按此推算未來3年公營房屋供應量，每年平均提供約3.44萬個單位，高於私人住宅每年落成量。
私樓供應少推高樓價
王震宇批評現時政府的政策步伐落後於市場形勢。他指出，政府在樓市上升時搶地，發展公營房屋，減低私人住宅供應，私樓供應愈少，樓價升得高。當樓市掉頭向下時，先前搶的地皮落成的供應量，便排山倒海地推出，最終「踩死」樓市。
他表示，原本租私樓人士，現在可以以近「零成本」租住公屋；原本可以買私樓的人士，現在以較大折扣優惠價買居屋。
發展商減價推盤
另一個因素是發展商將會相繼推盤，對二手市場有壓力。王震宇指，未來3個月發展商會減價推盤，相信二手市場會受壓，並會耗盡購買力。現時新盤積存貨尾量高。據資料指，撤辣後新盤接連推售，暫時共有7個新盤，提共超過3500個單位。執筆時，黃竹坑港島南岸3B期Blue Coast已上載樓書，快將開放示範單位。將軍澳SEASONS PLACE將會首輪開售368個單位，折實平均平方呎價僅為1.41萬元，較區內上一樓盤價錢低約16%。
外圍欠佳難減息
外圍環境不理想，地緣政治緊張，俄烏戰爭已打了兩年，仍未結束。王震宇指，外圍環境欠佳，影響整體經濟，本港難以幸免。「歐洲爆發戰爭，影響本港出口，從而全球經濟，導致通脹上升，那麼如何減息呢？」
去年本港出口貨量和貨值按年下跌。翻查統計處資料，2023年全年香港的商品整體出口貨量及進口貨量分別按年下跌11.6%及9.2%。；同年的商品整體出口貨值亦按年下跌7.8%。同時，商品進口貨值下跌5.7%。政府發言人表示，展望未來，地緣政治局勢緊張、環球經濟增長減慢等因素將在短期內繼續為香港的出口帶來壓力。
豪宅跑贏中小住宅
未來中小型住宅和豪宅走勢如何？王震宇稍為看好豪宅。他預期，中小型住宅樓價跌幅會高過大市，因這類住宅供應多，而且失業裁員集中這類住宅業主，加上業主多數申請高借貸，風險較高。相反，豪宅樓價跌幅不會太多，因豪宅業主受失業裁員影響較小，並且較少申請高借貸。
據差餉物業估價署資料，去年中小型住宅單位樓價跌幅較大單位多。A類單位(實用面積431平方呎以下)售價指數累跌8.8%，是5類單位跌幅最高。D類單位(實用面積介乎1076至1721平方呎)和E類單位(實用面積1722平方呎或以上)售價指數分別累跌7.6%和6.4%，跌幅低於A類單位。
1. 樓市或下行 不宜上車
面對未來樓市持續下行形勢，王震宇覺得，無論上車或換樓都不適宜。他指出，現時不是上車時機，因外圍有戰爭，經濟表現欠佳，息口有機會上升，以及市場供應多，影響樓市走勢。
2. 最好轉買為租
他更反問記者：「現在應教人『落車』，如有人想買你嗰盤，減少少價畀佢就得，趁淡鬆畀佢。」他提醒，最好3年內不要『揸樓』，樓市會向下，長期走勢則不預測。他又說，如要換樓，最好轉買為租，都是換樓的一種方式，只不過是租樓而已。
3. 定期仍勝過買樓收租
至於買樓收租，不值得考慮。他說，銀行剛調整定期存款，利率達至5.2厘，高過買樓收租回報。而且，今年租金會先升後微跌，因稍後經濟表現不好，影響租金走勢。
2022年10月13日
【Now財經台】本港樓價今年突然急轉直下，更加有分析警告，樓價會自高位閃崩50%，外資大行亦排隊唱淡本港樓市，其中高盛最新下調本港樓價預測，由原先預期2022至2024年住宅樓價跌約20%，下調至預期2022及2023年樓價分別跌15%，即累跌30%。
不過，Bricks & Mortar Management主席王震宇認為，現時本港樓市抗跌力相比過往多次金融危機時要高，因為政府過往已推出唔少辣招防止樓價過熱，加上整體借貸水平偏低，睇返金融管理局數據，現時首期成數一般約30%。佢估計，反映二手樓價嘅中原城市領先指數(CCL)今年底會跌至160水平，如果明年中未打仗，或會慢慢落返150邊緣喘定，而最差情況會跌至120水平，即係仲有約20%下跌空間。
Eric又稱，現時樓市主要係受美國大幅加息影響而陷入陣痛期，但長線睇美國咁進取加息，好可能令債市爆煲，尤其係主權債券，資金最終會回流樓市，買返實質資產避險。
報導來源：NowTV【FINTERVIEW】
特此鳴謝
NowTV 記者：Cherry Chan
攝影及剪接：NowTV Ingest & Production Team
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本文亦於2022年10月6日在【信報】刊登：再論英國樓市 仍見驚濤駭浪
自筆者於5月13日看淡英國樓價以來，基本因素不但不見好轉，更是急轉直下。本文趁更新前篇幾項數據之便，再度呼籲投資者在市況允許之際盡快離場。
當前，影響英國乃至整個歐洲前景的幾個關鍵宏觀因素仍在惡化，但一時的平靜（受惠於夏季溫暖天氣和能源價格暫時調整）隨時會在寒冬降臨時意外地逆轉。以下分析屆時可能發生的情況：
一）能源緊缺：破壞生計，引發内亂？
當前歐洲所處的窘況可以概括為
1. 因爲政治性的搖旗吶喊，致使歐洲各國在烏克蘭議題上未經思考便全身投入經濟制裁，結果惹來對方報復，令自己陷入能源和食品短缺危機（見【圖一】俄羅斯斷氣過程）；\
2. 在不顧有否足夠後備資源的情況下推出類近原教旨主義性質的「綠色」能源政策，加劇能源短缺危機的殺傷力。
圖一：北溪天然氣管道斷氣，歐洲死火？
再看英國現況：在2021年，其四成的電力來自天然氣發電，家庭和企業的能源成本亦因此垂直上升【圖二、三】。如果英國沒有一廂情願地栽入美國好戰鷹派政客的雷雷戰鼓，特別是當自2014年來已經有外交劃船下協議的和約（即法國和德國斡旋而簽訂的明斯克協議），當下能源／食物危機是完全可以避免的。
圖二：英國天然氣價格急升兩倍
圖三：英國能源成本全歐最高（家庭平均能源支出€/kwh）
現今歐洲國家不僅要承受因能源短缺所帶來的工業停產，還要在利率爆炸式抽升的情況下，發行更多國債來救濟國民於能源困境（詳見下文）兼從事一場因不必要的戰爭而要進行的代價高昂之軍備競賽——而在這一蚌鶴相爭形勢下唯一得利的就是外國（如美國）的能源和軍火生產商！在過去三年因封關而摧毀了的中小企產能及中產階級財富已經導致創紀錄的高通脹（見【圖四】），現在戰爭的陰影更會將危機重重的歐洲政經形勢推向完美風暴的中心。
圖四：英國將重演70年代的惡性通脹潮？
二）利率脫韁 央行失控
隨著美聯儲在多年的超低息兼量化寬鬆政策後撥亂反正，積極追加利率至合理水平，其他經濟體亦將步其後塵，拼命追趕：許多新興市場甚至已經步入雙位數利率水平。僅在英國，市場普遍預測，至2023年第三季將再加息250個基點【圖五】；唯筆者擔心如果主權債務危機惡化，利率升幅將會大大高於央行預料。
在新的高息環境下，所有高借貸（即按揭成數）的業主將面臨還貸危機，特別是當其可支配收入已被高通脹蠶食殆盡…
圖六：回報率跑輸利率——不利樓價
有鑑於此，物業回報率必須跟隨利率上調：除非大幅加租（以【圖六】為例，如果價格保持平穩，租金需勁增60%之多），否則在2025年之前樓價唯有大幅下調。高息率當然不會放過自住業主（儘管彼等不會太計較回報率的高低），因為借貸息率才剛剛起步，向數十年來的新高邁進，如下圖所示：
圖七：以成數分類之英國按揭利率：已升達遠至2002年之新高
鑑於以上極度不利的整體環境，難怪信心指標正急速下滑，預示樓價將在2023年中前下跌（【圖八】）；財務總監信心指標亦同步下跌（見【圖九】，驗證筆者5月之預期，並可能持續多數月），可見未來的投資及消費支出展望會極度嚴峻。
圖八：快速下跌的PMI指數暗示樓價有難
圖十：滯脹指標預示實質樓價將在2023-24年下跌
除了總體低迷的宏觀形勢之外，貨幣的劣勢也不容忽視——在錯誤的地緣政治博弈、瘋狂的綠色能源政策、和過度政治正確的意識形態夾擊下，英國的投資吸引力正在急速減少。就算有逃離歐盟的資金，亦可能會繞過英倫而直奔美國。
對海外投資者（包括買英國樓的港人）而言，業主不僅要承擔樓價下跌的風險，還要蒙受英鎊貶值的痛苦。而事實上，英鎊最新的匯率已經跌穿了80年代的長綫支持軌再創新低：
In the bleak mid-winter
Frosty wind made moan;Earth stood hard as iron,Water like a stone;Snow had fallen, snow on snow,Snow on snow,In the bleak mid-winterLong ago.
