載於2025年07月12日 【Metro Radio 新城地產街】
主題:
》資金流向情況如何？是否有資金回流中港兩地？
》近日氣氛好轉，拆息回落，銀行按揭現金回贈增加，目前樓價見底未？資金有否流入房產市場？
》目前公私營房屋比例七三比，有關比例應否作出轉變？當中基於那些因素考慮？應否增加私樓的比例？
》全年樓價走勢？投資策略部署？股匯債比例？
主持: 林潔瑩
2025年7月14日星期一
2025年4月15日星期二
【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20250412
載於2025年04月12日 【Metro Radio 新城地產街】
主題:
》首季住宅物業市道情況如何？踏入第二季，外圍環境受到特朗普向全球徵收對等關稅影響，全球股市一度大幅下挫，閣下如何看投資環境？負財富效應下，會否影響入市信心？
》估計對那類物業影響會較大？豪宅及中小型住宅走勢又是否同步？
》今年首季發展商都積極推售新盤，但價格仍然貼近二手市場價格，閣下如何評估新盤定價？未來新盤推盤策略如何？開價對市場指標作用？
》另外，北部都會區是本港經濟的新增長點。為加快北都建設，發展局去年12月底邀請市場就北部都會區三個「片區開發」試點提交意向書，以敲定日後公開招標的細節和條款，目標是由今年下半年起至2026年期間，陸續為 3個「片區開發」試點進行招標，早前收到22份家財團意向書？如何規劃發展？
主持: 林潔瑩
嘉賓主持: 戴德梁行估價部董事黎劍明
嘉賓: 高力國際香港研究部主管李婉茵
2024年11月18日星期一
最低時薪要克制 經濟自由靠競爭
本文亦於2024年11月18日在【信報】刊登：最低時薪要克制 經濟自由靠競爭
行政會議最近作出重大的政策轉變，全面解除了最低工資未來大幅飆升的束縛（詳見此），包括：一）將檢討頻率由兩年一檢改爲一年一次；二）上調機制在原有的通脹指標上加入經濟增長元素；三）調整幅度的下限為零，即無論通縮或經濟蕭條肆虐，最低工資水平也不會下降。最低工資委員會提出的以上建議雖然初衷良好，但將嚴重削弱香港作爲一個小型開放經濟體在急速變化的政經環境中進行調整適應的能力，尤其是當勞動力作為關鍵生產要素將越來越受到高科技和中港一體化的挑戰。此次政策放鬆不論從時機和方向都不利本港未來福祉。
香港靈活的勞力市場：從此失色？
既要研究此次「改革」利弊，則要與環球對手作一比拼。【圖一】由高至低排列主要經濟體系最低工資，最高水平的五地標為紅色，最低的五地為藍色，其餘的綠色：
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圖一：香港最低工資居於中流，略低於美國水平  |
值得留意最低工資較少的國家多在亞洲，如印尼、越南、印度和新加坡。其中新加坡似乎沒有法定最低工資，所以上圖的長條實應觸零。在另一極端，最低工資較多的國家大多為富裕及英語地區，包括瑞士、澳洲、紐西蘭和愛爾蘭等。此外，為方便辨識香港的主要競爭對手，圖中會將瑞士／新加坡／美國名字打上紅色。
從另一個角度，按平均收入／最低收入比（以下簡稱收入比，即圖中菱形）次序排列，則呈現如下圖畫：
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圖二：高收入比經濟體排左，較平均主義國度列右  |
明顯可見，金融中心類的經濟體主導高比率一端（【圖二】紅色菱形），如美國（因有紐約／芝加哥）、香港和盧森堡等；反映金融行業對整體收入的巨大貢獻。在低比率的另一極端（藍色菱形），則以工、農業主導國家為主，如波蘭、南韓和紐西蘭。此外，由於意大利和新加坡沒有法定最低工資（棕色菱形），故以上比例無參考意義。
若將收入比與人均入息作對比，不難見到兩者呈正比關係，即是國家越富裕，則人均收入越拋離最低收入；而不理年均收入高低都具有高收入比的地區則以紅字表示：
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圖三：平均收入越高，收入比亦越高  |
慷慨的最低工資是否不利經濟增長?
最低工資是過高還是偏低通常惹來爭議，筆者且將收入比與經濟增長作對比，探討到底是正反哪方有理，結果如下圖:
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圖四：最低工資相對較低的國家似乎享有較高經濟增長  |
以上趨勢暗示收入比越高則複合人均生產總值增幅越大。紅色字體屬於例外，即不管收入比高低，此類國家皆高速生長：越南和中國是最顯著的例子。藍色字體則代表低增長的另一極端：希臘，巴西和日本都具有低收入比（過度平均主義？）和低經濟增長。
工資福利低是否意味稅率亦低？
按常理推測，低收入比應減低福利負擔，亦令稅賦減輕。然而結果并不呈簡單的綫性關係：原來由較平均主義（如波蘭）的一端走向富裕水平（如日本）稅收負擔竟然不跌反升（見下圖藍色趨勢線）：
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圖五：税楔（tax wedge）與收入比關係並不簡單  |
然而，再運行到更高收入比區間後（即X軸多於4，盧森堡以後的位置），税楔開始「合乎預期」地逐漸下降（見紫色通道）。這是否意味著當一個經濟體富裕到一定程度並能維持較低的收入比，便能避免需要不斷增加稅率來維持福利的困境？還是高收入比的俄羅斯、香港和新加坡過度極端，就如低稅楔卻低收入比一端的台灣和印尼一樣異數？
有形之手永遠扭曲市場運作
儘管本港已引入最低工資超過十年，但將如此重要的經濟槓桿置於高高在上的官僚之手似乎甚有問題：
- 資產上升周期政治壓力大增——當樓價在泡沫中大升（【圖六】2012-20年間的紫綫），而政府又有能力調整最低工資（橙綫）時，社會必會因最低工資跑輸樓價而怨聲載道；
- 經濟下行周期自由市場無法調整——儘管最低工資在上升周期難以趕上市場薪酬的升幅，然而私人市場卻能極快速地在下行周期進行調整（如2019-21年間的藍綫）；但是政府指定的最低工資卻永遠只升不跌，有違常理。這令經濟收縮時勞動市場失去了調節定價甚至重新定位的靈活性，間接推高整體失業率。當前不允許最低工資下調的方案不僅違反了最基本的經濟原則，更會損壞本港次開放型經濟體下勞力市場應有的變通能力，實在愚蠢！
- 最低工資的擬定單位應爲人均收入——政府如今將整體的生產總值增長（紅線）納入擬定最低工資的指標顯然是錯誤的：因為香港人口增長肯定會令人均收入（綠線）增速低於全港整體產出，在新機制下就算整體工資水平停滯不前，最低工資都可以離地地繼續上升；
- 除了2014年，最低工資從來沒有跑輸通脹（棕綫）——儘管過去數十年的通脹下降周期已經因地緣政治惡化及經濟去全球化而逆轉，亦即是新的高通脹期已經來臨。在此時政府在物價指數上再添加經濟增長元素，無疑增加未來最低工資水平失控抽高的可能。
由上可見新提案脫離現實的程度矣。
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圖六: 自2012年發布起，最低工資指數已經跑贏所有類別的其他指數（包括樓價）！  |
眼尖的讀者可能已經發現上圖最令人驚訝的并非最低工資增長如何緩慢，而是其增幅遠遠高於其他經濟指標的事實。這難道不足以證明為最低工資封底只會適得其反？更重要的改革是否反而應著眼與如何確保它不會脫離經濟規律及造成對納稅人不公？
筆者最後以基本經濟學圖表來示範爲何最低工資（實乃一種價格控制）只會事與願違——在自由市場內，任何供應和需求都會在兩者的相交點達到平衡（見【圖七】）。但在強制實行最低工資後，原本有意提供廉價勞力的勞工被屏諸門外（【圖八】深紅部分），而所有供應都必須定價高於「合法」的界限（紅色虛綫）之上。在整體市場供應減少的新常態下，價格反應將會更加陡峭（紫色供應線），導致市場代價被人為地推高（紫色陰影區域），達至最後供求雙輸的結果：
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圖七:無最低工資管制下：供求平衡  |
圖八: 最低工資管制，勞工參與減少，僱主付出抽升  |
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最低工資造成的負面影響可以從最近美國經驗見到——如非勞動力被機器取代（所謂被「保護」的僱員因此失去工作，見【圖九】），就是僱主因爲無法承受過高的成本而減少供應（工人被迫削減工時，見【圖十】）：
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圖九:自動化取代人力投入  來源: bizjournals.com |
圖十: …或供應減省，令僱員投入密度急增  來源: Gary Varvel |
筆者特別鳴謝香港城市大學金融學系潘明玥同學和環球商業學系Muhammad Mudassar同學，以及香港科技大學量化金融學系鄧一飛同學協助收集及整理本文相關數據及圖表。
2024年10月14日星期一
明報專訪 Mingpao Interview 2 of 2 - Global Economics + HK Property 20241014
聲明:所有傳媒發布的訪問內容只代表撰文者之理解，可能與本博客作者的分析或結論不同，或存有偏差。
General Disclaimer - where quoted in media reports, your correspondent does not exercise control on editorial policy and therefore what appears in the publication may not coincide, or even rarely, contradict your correspondent's views...
載於2024年10月14日
【明報專訊】Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇認為，本港政府近年過度介入房屋市場，嚴重影響自由市場運作，籲調整政策方向。
「居屋2024」二人或以上家庭入息限額為每月6萬元，顯著高於政府統計處公布的《綜合住戶統計調查按季統計報告》今年第二季從事經濟活動的家庭住戶每月入息中位數的39,200元。根據王震宇提供的數據，在1988至1989年居屋二人或以上家庭入息限額約1萬元，與當時有關每月入息中位數差距沒有現時那麼大。
王震宇認為，在過去30多年本港居屋二人或以上家庭入息限額大漲小回、累升數倍，反映政府希望愈來愈多人可以申請居屋，加上未來幾年居屋供應量料大增，令居屋與私人市場過度競爭，故他現時仍維持未來幾年私樓樓價趨跌的看法。
（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）
明報記者 葉創成
行文至此，順帶重新連結往年房屋政策相關文章及報章專訪，再次拋磚引玉：
《明報專訪 Mingpao Interview 1 of 2 – Global Economics + HK Property 20240822》(網站，博客)
《香港公營房屋：改革一日不行 誇張報道無終 2022年5月》(博客)
《公營房屋膨脹無盡干預毒癮欲罷不能 2021年11月》(網站，博客)
《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」 2014年10月》(博客)
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