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2025年12月29日星期一

【理財新世代】 回顧與前瞻:香港房地產市場 20251227

2025年12月27日



背景:
2025年香港房地產市場終於企穩,2026能否重拾昔日升勢?還是仍然有待觀察?
樓市以外,香港房地產市場另外兩大板塊:商廈市場及酒店前景又是如何?


1. 反映二手樓價的中原城市指數顯示樓價從2021年高位回落近30%後,到了2025年跌幅明顯放緩,3月份跌至低位大概135的水平後,開始有平穩跡象,至今CCL大約是143的水平,先總結一下今年樓價終於止跌回穩,主要原因為何?預計全年總成交量及金額為多少?和昔日高峰相比為何?

2. 今年一手新盤的定價仍然比較進取,有否數據反映2025年一手總銷售額及銷售量為何?比較之前兩年,是否也見好轉?預計來年發展商定價,是否仍然進取?

3. 香港樓市是否已經過了最差時期?還是言之尚早?原因為何?

4. 以前大部份香港人認為買樓是必贏的投資工具,但呢幾年大家見到原來買樓係會輸的,包括中央政府仍然表明住房不炒的政策方針,這方向是否已為香港長遠樓市帶來指引?

5. 另外一個結構性改變是隨著大灣區一小時生活圈的交通配套,逐漸形成,往返兩地十分頻繁,但深圳樓的性價比較香港吸引,目前香港和深圳樓價差幅有多大?香港樓價是否仍然具備溢價的競爭優勢?從現在每日深港兩地即日往返人數來看,能否看見一些趨勢? 

6. 美國剛剛又減息,明年息口走勢是如何?香港會否完全跟隨?對樓市影響?

7. 分析了很多住宅市場的表現,但另外兩個板塊:零售租務及甲級商廈,今年似乎仍未見完全復甦,今年的表現又是如何?明年能否好轉?原因?

8. 展望2026年,今年利好香港房地產的因素在2026年能否得以持續,繼續支持樓價企穩,甚至向好?對2026年香港房地產預測為何?包括:中小型住宅、豪宅、商廈租金、甲級寫字樓及零售市場的價格升/跌幅預測為何?

9. 最後,投資策略應如何分配?投資者最需要留意的風險因素又是什麼?

報導來源:香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/998869


特此鳴謝

監製:李以莊

主持:黃瑋傑、彭藹嬈

攝影及剪接: 香港電台公共事務組

2025年9月2日星期二

讀張維迎專訪有感:干預經濟屬「致命的自負」20250902

近日閒來閱讀,碰上一篇值得推薦的文章,視頻如下,亦附全文於尾:

   

北大張維迎﹕干預經濟屬「致命的自負」|信報月刊專訪 

近年本港越見奉行大政府經濟政策,正是張公所批評的行政干預思維。此一現象在當今經濟疲弱之勢下,尤為顯著,當就業人口在2019移民潮開始後大幅下挫,再遇北上消費,通關後外遊等因素,令本港就業境況「見波幅,無升幅」已達四年之期: 

 


在此緊縮環境下,卻見公營部門編制屢創新高(見【橙線】),直追本港經濟最高增值板塊(金融是也;同時可見金融線亦在漸行漸低,勢頭不妙,見【紅線】):


再以絕對值比較,原來公共行政/社會服務類別搖搖領先於2019-2025年間之增幅榜,大幅抽高4.1%;在人口和就業人數皆下跌的環境下,是否有些膨脹的感覺?儘管公務員編制微降1.4%,但相對於整體就業人口下跌6.7%的大局下,於滿街吉舖的今天(零售/飲食業人手在同時間大縮22%之巨!),似乎政府仍然瘦身未竟,須要更加努力:


 行文至此,再翻出數篇以前拙作,皆與下文理念相近,以饗讀者: 


房策萬箭齊發 樓市無所適從?

香港的士:僵化思維下之畸形生態

最低時薪要克制 經濟自由靠競爭

宇論舊文重溫:隧道補貼分流 不如乾脆免收 


張教授現為北京大學博雅特聘教授兼國家發展研究院經濟學資深教授,因其倡導自由市場及企業家精神的開創性研究而聞名。

------------------訪問原文--------------------

 2025年7月3日  

【信報月刊】干預經濟屬「致命的自負」—— 北大教授張維迎:相信企業家和市場自有出路 

 【本刊記者李俊杰】回顧歷史,人類的狂妄與自負往往帶來災難。40多年的研究讓著名經濟學家張維迎堅信,處理宏觀經濟,唯有收起致命的自負,讓企業家在市場當中試錯與成長,才能切實帶來社會創辦與進步,讓哪怕是普通百姓都能受惠,這也是他為當今中國經濟開出的藥方。今年6月初,張維迎親臨香港恒生大學接受榮譽博士學位,記者藉此機會跟他進行了一場關於中國經濟前景的訪談。

北京大學教授張維迎是中國經濟學界的市場派領軍人物,多年來著作甚豐,以思考邏輯綿密、言談豪氣干雲見稱,名場面不勝枚舉。

2016年在北京大學朗潤園跟主張政府強力介入市場的「經濟國師」林毅夫教授激辯;2017年於北京大學國家發展研究院畢業禮以《自由是一種責任》為題致詞演講;疫情期間的公開演講,也一針見血地指出企業家信心不足緣於體制及法治,全都讓人印象深刻。

市場經濟、自由、法治、企業家精神──這是他1984年在中國經濟學界嶄露頭角以來,一直主張而且捍衞的核心思想。不論是當年改革開放大潮流,還是現時國進民退苗頭漸現,這位奧地利學派經濟學家始終忠於自我認知及思考。
「無論你是官員還是科學家,也不論你有多聰明,知識都非常有限。你不要那麼狂妄,不要覺得自己無所不知。我們很渺小,所以才要市場,讓大家選擇。」時刻保持自省自覺的張維迎觀察到,過去十餘年,一種跟承認無知截然相反的自負在中國強化得比較厲害,「特別是我們加入世貿後,取得巨大經濟進步,財富增加許多,很多人回答『我們為什麼發展得這麼快?』時,傾向歸因於中國的特殊性,例如,政府較多控制經濟等等。」

致命的自負

「尤其受過一定程度教育的人,總覺得自己全盤理解社會運作,以為最優決策是一道數學公式,有標準答案,可以計算出來,『按照我的方式去做,社會就會變好』,但真實世界不是這樣的。」

張維迎借用奧地利學派宗師海耶克(Friedrich Hayek)的作品名稱《致命的自負(The Fatal Conceit)》來形容這種心態,「計劃經濟本身就是致命的自負」。他以曾被他形容為「穿着馬甲的計劃經濟」的產業政策來解釋:「產業政策利用國家政策和資金,扶持特定行業發展,當中意味着,一些人能夠看準未來要怎麼做。」

「產業政策所表現出來的集中化(投資)像中國人押寶一樣。賭注放在同一點,風險很大。近年最典型的是就是電動車和光伏產業,兩者現時均有巨大產能過剩,這很大程度是政府的政策造成。」

訪問來源:【信報月刊】

 

2025年6月3日星期二

【胡‧說樓市】樓市展望:聯繫匯率,港元脫鉤,債務危機 20250519

   2025年5月19日


主題:



》今年首季差估署私樓樓價指數跌幅放緩,請問樓市是否開始見底? 自住買家/投資者是否可以入市?

資金從美元資產外流,對比不斷下調的定存利率,本港物業是否已有足夠投資吸引力?

發展商減價出貨的取態,對市場有沒有帶來什麼影響?二手業主會否受制於新盤市場?會怎樣看二手市場的前景?銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮,你會怎樣評估現時銀行借貸的取態?

地緣政治的衝突風險是否仍然存在

》關稅戰暫緩,但市場對美國衰退的憂慮未減,特朗普雖然放話鮑威爾減息,但聯儲局目前正面對滯脹及財政懸崖的難題,未來利率走向如何可以從債息的走勢看到嗎背後的理據是甚麼?



訪問來源:【胡。說樓市】

wuchatprop.com.hk

特此鳴謝

主持: 胡國威

攝影,剪接及製作: 陳迪麟,胡。說樓市團隊

2024年8月8日星期四

【胡‧說樓市】 全面撤辣後的本港樓市和前景 20240729

  2024年7月29日



主題:



》全面撤辣後的發展商取態

政府在2024年2月28日正式宣布全面撤辣,當時大家都認定樓市已見底,但從一季後的成交量及成交價來看,「走出谷底」是否言之尚早?發展商減價的策略是否要維持下去?

》全面撤辣後減價帶來的效應。

發展商減價出貨的取態,對市場有沒有帶來什麼影響?二手業主會否受制於新盤市場?會怎樣看二手市場的前景?銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮,你會怎樣評估現時銀行借貸的取態?

》樓市何時會真正見到曙光?

怎樣才可確定樓市真的「見底回升」,應該看什麼指標?租金及樓價、經濟、息口、供應量?



訪問來源:【胡。說樓市】

wuchatprop.com.hk

特此鳴謝

主持: 胡國威

攝影,剪接及製作: 陳迪麟,胡。說樓市團隊

2024年6月25日星期二

【理財新世代】樓市寬鬆措施技術調整與港樓前景 20240622

 2024年6月22日



主題:


》金管局上周宣布,2月底提出的再調整周期宏觀審價監管措施,擴大涵藍範圍至「撤辣」前簽臨時買賣合約嘅自用業主,而按證保險公司將相應將按揭保險計劃現時合資格準則亦相應擴大適用範圍,令有需要買家可以申請最高七成按揭,希望為面對估價不足而要補差價上會做按揭嘅業主紓壓,用意明顯係要幫呢一班業主?


》但衣家呢個問題嚴重性係米已經去到連金管局都要出手的地步?
根據粗略統計,呢兩年買左樓花,選擇用建築期付款嘅買家比例都多,根據政府數據,截至5月,待審批樓花盤有27個,樓價未見有起色,新盤劈價影響一手樓佔價,樓花盤準業主要補估價差額上會個案會愈嚟愈多?今次措施實際上幫到幾多?


》劈價潮對香港樓市的影響?到底會令香港樓市健康定會無幫助?


》除了金管局出招幫手,嚟緊息口走勢又幫唔幫到手?市場料美國今年減息至少一次,香港跟減機會大唔大?減一次幫得幾多?


報導來源:香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

2023年9月25日星期一

【理財新世代】香港樓市及地產股板塊前景 20230923

2023年9月23日

主題:


》目前影響香港樓價下跌的主要因素是甚麼?香港樓價已經尋底?還是尚有一段距離?當中最關鍵因素及指標是甚麼?


》香港樓市向來具投資價值,但現在安安全全做定期,平均息率約4厘,如以此作指標,樓價再跌多少,才具投資價值?預計今明兩年樓價如何?


》經常說地皮是麵粉價,樓價就是麵包價,啟德地皮創9年來的底位,會否已經預示麵包價也會受壓?還是有其他考慮因素?


》最近唐英年及梁錦松都建議政府在10月份公布的施政報告中,應該就樓市「減辣」,放寬措施,不過都係針對豪宅盤。你認為究竟香港目前樓市或經濟狀況,有冇「減辣」的空間及可能性?「減辣」係咪真係有助穩定樓市?如果係,要放寬咩先有幫助? 香港地產股前景如何?


》樓市無起色,地產股自然也無起色,投資前景是如何?還是已經跌夠?


報導來源:香港電台【理財新世代】
https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

2023年9月14日星期四

【FINTERVIEW】港銀連環加按息 樓市再添壓 20230914

2023年9月14日 



【Now新聞台】啟德一幅住宅用地每平方呎中標價,回落至區內近10年最低水平,有分析指,地價反映樓市現況,並相信短期仍有下調壓力,不排除更多早年投地的發展商需劈價賣樓。

去年底批出的啟德住宅地皮,每平方呎地價6138元,較最高位每平方逾1.9萬元大幅回落,但低處未算低,同區新批出的一幅住宅地皮,由信和置業財團投得,每平方呎地價近5400元,回落至啟德住宅地皮近10年低位。

有分析認為,招標結果反映市場的現況。

Bricks & Mortar Management創辦人王震宇說:「見到地價很明顯低到一個吸引的水平,可能發展商都計到數,樓價未來就算下跌,都有足夠安全系數,毋須蝕本,這個是最重要,否則,沒有人會出來買地。」

王震宇又指,在高息環境下,早年高價投地的發展商,由於囤積項目的成本亦有所上升,有機會寧願劈價,甚至蝕讓賣樓。

他又指,從投資角度去看,假設未來住宅租金升20%,若要有3厘或以上較合理的收租回報,樓價最少要跌30%。

此外,本港銀行陸續上調新造H按封頂息,加幅達0.5厘,是今輪按揭利率加息周期中,幅度最大的一次。

高盛表示,平均實際按息將由3.6厘升至4.1厘,令買家負擔能力進一步受壓,因此,下調明年及後年本地住宅樓價預測,由原來預期升4%下調至無升跌,2026年則預期升4%。



報導來源:NowTV【FINTERVIEW】
https://news.now.com/home/finance/player?newsId=532357

特此鳴謝
NowTV 記者:Cherry Chan
攝影及剪接:NowTV Ingest & Production Team

2023年5月12日星期五

明報專訪 Mingpao Interview 2 of 2 - HK should continue as a hub of low tax and low regulation 20230512

Below is the second instalment from your correspondent's Ming Pao interview on HK's economy and global positioning, in the context of tax competitiveness and web3 race amongst jurisdictions:

1) Cryptocurrency 

- Cryptocurrency will likely replace gold which is physically difficult to carry and is now hunted across most international borders - whereas crypto allows more liquidity, flexibility and privacy and is a far superior means of wealth storage

2) Hong Kong's regulation on Cryptocurrency / Digital Assets

- Intangible assets, such as Crypto, are invented to protect privacy and to disintermediate and cut costs
- Money laundering as an argument to crack down on cryptos is a false argument - USD cash is multiples more prevalent as a medium for illicit money laundering
- The current spate of persecution of crypto ecosystem in the USA is the result of power grab by various regulatory bodies, each trying to carve out its own territory ahead of the other (SEC, CFTC, Fed, FDIC, etc) and gives light touch jurisdictions like HK a best chance to seize leadership 
- Some of the biggest crypto businesses started in HK, such as FTX, Bitmax, Binance, Huobi, Bitfines, and OKX - now is the time to attract them and others to domicile here while the US is in disarray

3) HK should resist joining the global tax hunt (started by USA)

- New innovations such as Crypto should be allowed to grow with minimal government intervention
- HK's tax future should be no corporate/income tax but more on land and consumption tax so as to attract all businesses fleeing the tyrannical western high tax regimes. Calls for 'widening the tax' base are vested interest groups (ie academics and accountants) trying to enlarge their pie at the cost of tax paying people
- By being a tax friendly regime, HK now has the backing of China so need not bend its knees to high tax countries. In so doing, the city will attract far more talent and capital and businesses than any promotional schemes giving away free air tickets can achieve.

For more details see below video clip: 


General Disclaimer - where quoted in media reports, your correspondent does not exercise control on editorial policy and therefore what appears in the publication may not coincide, or even rarely, contradict your correspondent's views... 

For instalment 1, please see here.

2022年11月15日星期二

香港樓市已死?20221115

最近,香港樓價已進入下降周期之說似乎漸成共識,特別是中原指數自2019年起三頂不破而轉頭向下,上周更跌至新低後(見【圖一】中綠線)。至今該指數已由高位累跌12%:

圖一:以不同貨幣計價的樓價指數


但對身處世界各地的投資者來說,回報的計算總是會以本國熟悉的貨幣為計價單位,因此只有當環球大多數投資者以本身角度去量度都同時觀察到樓價下降時,香港樓價進入跌市之判斷才能成為「客觀的共識」。

為確定香港樓價下跌是否真的已成共識(【圖一】似乎暗示時機未到),筆者由以下主要貨幣著手:

一)非美元地區(以美匯指數計價,代表其成份籃子內國家之集體共識;以下簡稱“美指籃子”)

二)歐盟區(以歐元計價);

三)英國(以英鎊計價);和

四)全球的黄金投資者(以金價計價)


港樓對海外投資者而言仍處牛市

從發達經濟體(即美匯指數中六大國貨幣,見【圖三】)角度來看,以港元(【圖二】中藍線)計價之樓價下跌勢頭並未被以美匯指數計價的樓價趨勢(紅線)確認:

圖二:以非美元計價的樓價仍呈上漲趨勢

事實上,以美指籃子計算的價格仍處上升通道,不論是從長期趨勢(綠色虛線)抑或中期走勢(紅色虛線),甚至是更短線的角度(藍色虛線)都可觀察到!這表明,對於經合組織的一般投資者而言,香港房地產仍是一項上升中的資產。

圖三:美匯指數由六種貨幣構成


港樓對歐羅區投資者更顯強勢

對歐元區投資者而言,港樓的上漲勢頭似乎比以美匯指數及港幣計價更加強勁,而過去數月歐元的急跌使以歐元計算的香港樓價在【圖四】中紅色虛線通道內加速上漲: 

圖四:歐羅區投資者可能正目睹香港樓價加速上行


英國投資者亦見升勢?

同樣,雖然自1981年以來,因美元及英鎊如影隨形而兩個貨幣計價之樓價指數難捨難分,但是自2015年起之英鎊貶值潮導致以其計價之指數開始拋離港元指數,而近期英鎊的急跌,更造就了英國投資者「感覺」香港樓價正在加速上漲的現象!

圖五:英國投資者可能覺得香港樓價正強勁反彈中

自約翰遜執政起的英鎊弱勢(拙劣的脫歐安排及瘋狂的疫下封城政策?)造就了香港資產在疲軟英鎊環境下不斷走強的現象。


黃金是唯一拋離香港房產的貨幣?

對信奉黃金價值的投資者而言,似乎奇蹟出現!以黃金計價的香港樓價,1997年的高峰仍然是未被超越的最高點,意味著從黃金這種貴金屬的角度來看,港樓仍處於一個長線熊市:

圖六:黃金強於港幣,但小幅突破正在發生?

儘管香港樓價指數已經衝破了短線運行通道頂部(【圖六】紅色虛線),但若明年戰爭風險擴大,則黃金可能會重奪主導地位,而以黃金計價的香港樓價亦會逆轉向下。時間會證明一切。


強勢貨幣進口通縮,在萬物騰貴下並非壞事!

在過去40多年的低通脹期内,每當美元疲軟時與美元掛鉤的香港資產通常會走強,如80年代中及2000年早期(見【圖七】)美元弱勢時樓價升勢強勁,反之亦然(主要在90年代後期):

圖七:美元疲軟對房價有利,反之亦然;這次會否一樣?

然而,當下是否會重複類似70至80年代初的強美元環境,令流動性回流美國而產生通貨緊縮?這又與時下超高通脹環境如何互動?今輪美元走強是否是降低「生活成本危機」風險的一個契機?

這是一個非常有趣的議題,在香港短暫的貨幣歷史中肯定是從未見過的…上述研究表明,雖然筆者看跌港幣計價的樓價,但在全球貨幣角度來看,樓市進入熊市之判斷似乎仍言之過早。



筆者特別鳴謝香港大學會計及金融系李旻軒同學協助收集及整理本文相關數據及圖表

2022年10月13日星期四

【交易時段FINTERVIEW】本港樓市年底閃崩?20221013

 2022年10月13日





【Now財經台】本港樓價今年突然急轉直下,更加有分析警告,樓價會自高位閃崩50%,外資大行亦排隊唱淡本港樓市,其中高盛最新下調本港樓價預測,由原先預期2022至2024年住宅樓價跌約20%,下調至預期2022及2023年樓價分別跌15%,即累跌30%。

不過,Bricks & Mortar Management主席王震宇認為,現時本港樓市抗跌力相比過往多次金融危機時要高,因為政府過往已推出唔少辣招防止樓價過熱,加上整體借貸水平偏低,睇返金融管理局數據,現時首期成數一般約30%。佢估計,反映二手樓價嘅中原城市領先指數(CCL)今年底會跌至160水平,如果明年中未打仗,或會慢慢落返150邊緣喘定,而最差情況會跌至120水平,即係仲有約20%下跌空間。

Eric又稱,現時樓市主要係受美國大幅加息影響而陷入陣痛期,但長線睇美國咁進取加息,好可能令債市爆煲,尤其係主權債券,資金最終會回流樓市,買返實質資產避險。

報導來源:NowTV【FINTERVIEW】

特此鳴謝

NowTV 記者:Cherry Chan

攝影及剪接:NowTV Ingest & Production Team

請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun


2022年9月15日星期四

通脹猛虎悄來 港息樓價何從?20220915

期價格平穩 會否一去不返?

全球性之通脹大潮,在過去兩年間令絕多數經濟學家及央行官僚跌盡眼鏡(還記得“暫時性”這個耳熟能詳的流行詞語否?)。就算今日,觀測家之共識仍然是「未來通脹會放緩」到新冠封城前、市場已於過去二、三十年來習以為常的0-3%水平

然而,筆者展望通脹不但會高於市場預期,更會在高位持續更長時間。即是像1970年代上一次(同是)能源價格推動的通脹週期將會重臨。即使今次通脹率未必高過70年代時之高位,但亦將達到兩位數的水平,如圖:

2021年5月12日星期三

香港經濟 - 基數效應放大復甦力度

2021年增長看似可觀,然而….

經歷過2020年封城政策引致的嚴重收縮,坊間近日對2021年經濟增長的預測變得明顯地樂觀——幅度由3.3%到4.2%不等,平均增長率為3.8%。

然而,由於去年經濟呈現災難性下滑,上述的增長力度可能不足以回復到封城前的水平,如下圖所示:

圖一:今年經濟增長預測掩蓋了2020年的低基數效應

 

經濟增長(【圖一】藍線黃線代表2021年市場預測)看似強勁,但如果將今年的數字與封城前的水平(紅線:兩年期同比增長)進行比較,便能發現起碼要到2022年首季才恢復疫前水平。需要注意,看似於2020年第三/四季出現的增長實質上亦是受惠於2019年社會運動影響下經濟低迷所造成的低基數效應。

若要與過去經濟下行周期比較,當前的情況看來更像2001-2003年科網泡沫/沙士衰退周期,而非於2009-2010年爆發的金融海嘯,因爲後者迅速反彈。鑑於目前的復甦態勢,今年的經濟狀況非但難以超越2019年的水平,甚至連明年也難以達到。

重拾2018年高峰,須待2023年?

那麼,經濟何年方能重回封城前之高峰? 可能不為人知事實是,香港經濟早於2018年便見頂回落,並且在2019年(社運)及2020年(封城)持續處於下降趨勢!今年的經濟復甦之力度仍難以確定,因其完全取決於政府何時開關以重啓經濟。

圖二:GDP指數似乎指向2022年後才回到2018年的峰值


若開關遙遙無期,又或環球旅遊不能復原,則2023年重回經濟高峰的目標將難實現。 與上次大型衰退作比較——2000年的經濟峰值要遲至2004年才得以超越;同理,假設封城措施/大量印鈔/供應鏈破壞等因素不再迅速製造第二波副作用,如債務危機/甚或政治動盪,香港經濟重拾2018年高峰之景況應可於2023年實現。