2025年5月19日
主題:
》今年首季差估署私樓樓價指數跌幅放緩，請問樓市是否開始見底? 自住買家/投資者是否可以入市?
》資金從美元資產外流，對比不斷下調的定存利率，本港物業是否已有足夠投資吸引力?
發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？
》地緣政治的衝突風險是否仍然存在?
》關稅戰暫緩，但市場對美國衰退的憂慮未減，特朗普雖然放話鮑威爾減息，但聯儲局目前正面對滯脹及財政懸崖的難題，未來利率走向如何? 可以從債息的走勢看到嗎? 背後的理據是甚麼?
訪問來源：【胡。說樓市】
2024年11月30日
主題:
》美國9月份終於減息0.5%，11月初再減息0.25%。踏入第四季後，中國政府亦推出系列救市組合拳，曾經令港股一度衝上23000點，不過之後反反覆覆，到10月份施政報告，進一步推出放寬樓市措施。理論上，減息撤辣，這些都屬於利好香港樓市的消息，但究竟事實又是否如此？香港樓市是否已經見底？
》由美國9月份開始減息，中國政府亦推出系列救市組合拳，10月份施政報告更進一步推出放寬樓市措施。理論上，這些都是利好香港樓市的消息。
(i) 首先，減息會否進一步吸引資金回流股市及樓市？
(ii) 有否數據反映減息可以釋出的資金池有多大？是否就等於流入樓市？
(i) 你認為這方法是否可行？原因？
(ii) 香港係咪都可以借用呢種財富效應來帶動樓市？
(i) 原因何在？市場是否過份憧憬減息及刺激措施帶來的效力？
(ii) 現在仍有哪些重要因素在影響香港樓市？(前景信心？預期樓價通縮？其他？)
(iv) 香港過去兩年的每年的平均銷售量為多少？
(v) 以此計算，要幾耐才可以去庫存？
》昔日帶動香港樓市上揚的其中一大動力，是內地客，但隨著內地樓市暫時仍未見起色，香港是否也受壓？兩者之間的關連性有多大？另外，一系的高才通等計劃，是否可以有助推高香港樓市需求？
》另一個值得關注數據是負資產數目，金管局10月底公布第三季末負資產住宅按揭貸款宗數為40,713宗，較第二季末30,288宗上升逾萬宗（逾34%），呢個負資產宗數亦係自2003年第4季（67,575宗）後﹑即近21年的新高。仲量聯行更估計實際負資產數目唔止4萬宗，因為數字仍未計發展商及財仔二按，因此估計可能高達約8萬宗。
(i) 高負資產宗數對樓市影響為何？
報導來源：香港電台【理財新世代】
https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/928956
特此鳴謝
主持: 黃瑋傑、徐家健
攝影及剪接: 香港電台公共事務組
2024年7月29日
主題:
》全面撤辣後的發展商取態
政府在2024年2月28日正式宣布全面撤辣，當時大家都認定樓市已見底，但從一季後的成交量及成交價來看，「走出谷底」是否言之尚早？發展商減價的策略是否要維持下去？
》全面撤辣後減價帶來的效應。
發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？
》樓市何時會真正見到曙光？
怎樣才可確定樓市真的「見底回升」，應該看什麼指標？租金及樓價、經濟、息口、供應量？
訪問來源：【胡。說樓市】
最近，香港樓價已進入下降周期之說似乎漸成共識，特別是中原指數自2019年起三頂不破而轉頭向下，上周更跌至新低後（見【圖一】中綠線）。至今該指數已由高位累跌12%：
圖一：以不同貨幣計價的樓價指數
為確定香港樓價下跌是否真的已成共識（【圖一】似乎暗示時機未到），筆者由以下主要貨幣著手：
一）非美元地區（以美匯指數計價，代表其成份籃子內國家之集體共識；以下簡稱“美指籃子”）
二）歐盟區（以歐元計價）；
三）英國（以英鎊計價）；和
四）全球的黄金投資者（以金價計價）
港樓對海外投資者而言仍處牛市
從發達經濟體（即美匯指數中六大國貨幣，見【圖三】）角度來看，以港元（【圖二】中藍線）計價之樓價下跌勢頭並未被以美匯指數計價的樓價趨勢（紅線）確認：
圖二：以非美元計價的樓價仍呈上漲趨勢
事實上，以美指籃子計算的價格仍處上升通道，不論是從長期趨勢（綠色虛線）抑或中期走勢（紅色虛線），甚至是更短線的角度（藍色虛線）都可觀察到！這表明，對於經合組織的一般投資者而言，香港房地產仍是一項上升中的資產。
圖三：美匯指數由六種貨幣構成
港樓對歐羅區投資者更顯強勢
對歐元區投資者而言，港樓的上漲勢頭似乎比以美匯指數及港幣計價更加強勁，而過去數月歐元的急跌使以歐元計算的香港樓價在【圖四】中紅色虛線通道內加速上漲：
圖四：歐羅區投資者可能正目睹香港樓價加速上行
英國投資者亦見升勢？
同樣，雖然自1981年以來，因美元及英鎊如影隨形而兩個貨幣計價之樓價指數難捨難分，但是自2015年起之英鎊貶值潮導致以其計價之指數開始拋離港元指數，而近期英鎊的急跌，更造就了英國投資者「感覺」香港樓價正在加速上漲的現象！
圖五：英國投資者可能覺得香港樓價正強勁反彈中
自約翰遜執政起的英鎊弱勢（拙劣的脫歐安排及瘋狂的疫下封城政策？）造就了香港資產在疲軟英鎊環境下不斷走強的現象。
黃金是唯一拋離香港房產的貨幣？
對信奉黃金價值的投資者而言，似乎奇蹟出現！以黃金計價的香港樓價，1997年的高峰仍然是未被超越的最高點，意味著從黃金這種貴金屬的角度來看，港樓仍處於一個長線熊市：
圖六：黃金強於港幣，但小幅突破正在發生？
儘管香港樓價指數已經衝破了短線運行通道頂部（【圖六】紅色虛線），但若明年戰爭風險擴大，則黃金可能會重奪主導地位，而以黃金計價的香港樓價亦會逆轉向下。時間會證明一切。
強勢貨幣進口通縮，在萬物騰貴下並非壞事！
在過去40多年的低通脹期内，每當美元疲軟時與美元掛鉤的香港資產通常會走強，如80年代中及2000年早期（見【圖七】）美元弱勢時樓價升勢強勁，反之亦然（主要在90年代後期）：
圖七：美元疲軟對房價有利，反之亦然；這次會否一樣？
然而，當下是否會重複類似70至80年代初的強美元環境，令流動性回流美國而產生通貨緊縮？這又與時下超高通脹環境如何互動？今輪美元走強是否是降低「生活成本危機」風險的一個契機？
這是一個非常有趣的議題，在香港短暫的貨幣歷史中肯定是從未見過的…上述研究表明，雖然筆者看跌港幣計價的樓價，但在全球貨幣角度來看，樓市進入熊市之判斷似乎仍言之過早。
筆者特別鳴謝香港大學會計及金融系李旻軒同學協助收集及整理本文相關數據及圖表
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圖一：美元指數剛突破30年下降軌，有力強勁彈升
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圖二：本港樓價與美元強弱呈相反相關性
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圖三：香港出口亦因強美元而走弱
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圖四：因強美元及避險資金流而推高中原指數本周期於161點左右見頂
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圖五：加息及退市期望雖隨通脹預期搖擺，但五年後聯儲卻仍未動手
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圖六：未來美國經濟難再有過去的高增速
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圖七：油價跌則通脹低
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