2026年2月28日
主題：財政預算案地產相關政策及樓市前景分析
財政預算案剛剛公布，公眾之前憧憬會否有更多刺激樓市的措施，結果似乎落空，不過，從呢份財政預算案又能否反映政府對未來香港房地產的取態或反映可以帶來一些啟示？
1. 先問下你對今次財政預算案整體評分，如果100分是滿分，你會俾幾多分？那些地方你覺得做得好？那些地方仍然未能針對市場的真正需要，仍有空間可以做好？
2. 講完整體評分，講你既專長：房地產。如果針對財政預算案對房產業的評分，你又會點俾分？係咪真係可以對症下藥，令香港的房地產可以重拾輝煌？抑或政府施政已經調整了房產定位？
3. 財政預算案公布前夕，坊間有好多建議俾財爺參考，例如：進一步將住宅印花稅100元的門檻由目前400萬元調升至500萬元，結果無，可能好多準買家也會有少少失望，係財政預算案之前，你自己心目中有冇一些建議或措施你認為現在應該要做，但結果沒有做？
4. 睇番今次財政預算案在地產市場雖然有著墨，但唔算多。先睇未來房屋供應量，財爺表示連同「簡約公屋」，本港未來5年總體公營房屋建屋量約19.6萬個單位，較本屆政府上任時的五年期增加超過八成。如果計數，即每年平均有4萬個公營房屋建屋量落成，比較以前，呢個建屋量或供應量屬於一個甚麼水平？健康？過低？過多？能否引用數據來證明？
5. 至於私營房屋供應方面，預計今年起的5年內，私人住宅單位每年平均落成量約1.7萬個，較過去5年平均數減少約8%。未來3-4年，一手私人住宅單位潛在供應量約為10.4萬個。落成量減少了，其實係咩原因？發展商起少了還是其他原因？另一方一手供應量未來3-4年，每年平均仍然有至少2.6萬個供應量，以過去3年一手銷售量計，市場需求是否足夠承接這供應量？
6. 土地供應方面，未來5年，政府會準備可供興建約9.8萬個私營房屋單位的土地。來年賣地表包括九幅住宅用地，加上鐵路物業發展、市區重建局（市建局）及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建大約2.2萬個單位。至於考慮到非住宅物業市場空置率、現時及未來供求情況，政府來年繼續不推售一般商業用地。你如何解讀政府的土地供應對後市的預測？原因？
7. 基於上述考量之下，你對今年香港的樓價預測為何？
8. 另外，財爺提到港投公司將會與區域和國際長期資本合作，引導資金投向符合香港產業定位的優質商業物業項目，並把有關項目與目標行業的企業對接。其實這是甚麼？目的又是甚麼？究竟想吸引那些資金來香港商業物業市場？
9. 同一時間，政府將1億元以上的住宅物業交易印花稅稅率，由4.25%調高至6.5%，影響約0.3%的住宅物業交易，估計每年可增加約10億元收入。好明顯是這是富人稅，但對物業市場影響大嗎？
10. 預案中提到「互聯互通」安排：目前正與內地研究加快落實將房託基金納入「互聯互通」、另外，年內亦會立法優化家族辦公室和基金稅制，以及便利房託基金私有化；明年修例為準備上市的房託基金轉讓非住宅物業寬免印花稅，這些金融措施對投資者有冇幫助？
報導來源：香港電台【理財新世代】
https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/1075771
特此鳴謝
監製：李以莊
主持：黃瑋傑、彭藹嬈
攝影及剪接: 香港電台公共事務組
最後，筆者想藉信報一篇專欄分析《「量入為出」靠調錢借債填氹》指出，政府宣稱的『量入為出』原則實際上依賴調撥基金（如債券基金累計盈餘370億元及外匯基金投資收入）和大量發債來填補赤字。例如2025/26年度綜合帳目表面錄得29億元盈餘，但若扣除發行1550億元債券及償還517億元到期款項，實際赤字高達約1004億元；土地收入修訂僅175億元（較原預算低35億元），遠低於過去高峰，顯示財政並非真正平衡，而是透過會計技巧及借債維持表面盈餘。這可能誤導公眾對政府財政健康的認知，忽略結構性問題如土地銷售長期低迷，導致財政壓力最終轉嫁市民。
