2014年3月6日星期四

20140306 明報訪問 - 樓市政治化,香港未來在於增腹地,減福利



明報訪問,載於2014年3月6日


【明報專訊】不少人在討論「辣招」通過後,樓價會升或跌,但前瑞銀星級分析員、現已自立門戶的Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇卻認為,辣招最大影響不是利淡或利好樓市,而是令樓市變得政治化,難以預測走勢。因此,他認為最佳策略是分散投資,減少在港持有「磚頭」的比重,並認為香港未來的經濟出路,是與深圳同城化和爭取更大的「腹地」。

王震宇表示,有人指香港樓市存泡沫,其實真正存在的最大泡沫,乃是利息和債券泡沫,相對下,香港樓價顯得便宜。他指出,香港樓市存在四大利好因素﹕一是供應少、二是利率低、三是香港經濟表現好,而最後是受惠內地經濟增長的溢出效應。

政府決策搖擺 樓價冇得估
「本來我原預期,今年底以前,中原樓價指數可升至140點水平,但現在政府極度干預香港樓市,令不確定性大增,我也不再預測香港樓價的升跌幅。」王進一步解釋,現在樓價若升,不會知道政府何時再出重手打壓,相反若看淡後市,但如出現「黑天鵝」令樓價急挫,政府也可以一時三刻便突然救市,令樓價急升, 變成「冇得估」。


他再作比喻,原本香港樓價就如一輛在高速公路行駛的車,車速可以是6070甚至80公里,「但突然有個癲佬衝出來左穿右插,你保持原來車速可能會撞到他,但突然煞車,也可能被後來的車撞上,同樣造成車禍!」

可買地產股 收息夠租樓
因此,王震宇建議,除非要買樓自用,否則應分散資產,減持在香港持有物業的比例,增持現金、股票、外國資產如農地,甚至是古幣等另類投資,以分散風險,「其實,就算自住也不一定要在香港買樓,香港現時不少地產股比樓價便宜,有大折讓兼派息不俗,可買入一籃子優質地產股,派息已夠交租,升值潛力可能更高」。

他又指出,外國不少地方的樓宇具升值潛力,最重要是不用面對政府不斷加重對經濟和樓市的干預。雖然美國樓市正在復蘇,但王認為,美國稅制複雜而稅率重,就算在當地買樓後升值,如要賣樓套現,隨時要和當地政府分身家,所以寧願選擇到其他英聯邦國家投資,不單語言相同,法律也相似,稅率也不高。

近日有評論指隨日圓下跌,增加了日本地產的吸引力。王認為,日本人口老化,其經濟也難走出困局,令當地樓宇的升值潛力受到限制。

港應增私樓 讓市場解決問題
王批評香港的房屋政策,「根本方向錯誤,以為大增公屋和居屋,便是解決樓市問題的良方,其實恰恰相反,以港人現時的富裕水平,有必要變相製造更多的貧民窟嗎?正確的做法,其實將公用房屋土地,盡量劃作私人住宅發展,讓市場機制來解決問題,一來減少資源錯配,二來讓港人更積極,不用政客整天想如何慷他人之慨,反窒礙了香港的經濟發展」。
明報記者 陸振球
攝影 陳淑安


Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇認為,除非要買樓自用,否則應分散資產,減持在香港持有物業的比例,增持現金、股票、外國資產,分散風險。(陳淑安攝)
 

港不與深同城化 將淪三線城市


【明報專訊】近年香港出現所謂城邦論,抗拒自由行,甚至出現所謂「驅蝗」行動。王震宇認為,香港作為大都會,如劃地為牢,不向深圳河以北發展,將會被內地大城市日漸拋離,最終淪為二三線城市。

京滬粵轄區不斷擴張
王震宇指出,「好似廣州便在『攻城掠地』,吞併了南海、番禺,以至佛山;上海市一早將鄰近地區併入發展,直抵崇明島,北京已發展至六環,早與天津發展連接」。他認為,香港經濟未來的出路,一定是與深圳同城化,兩地的土地和人口合併發展,才可更上一層樓,更可將觸角伸向惠州,以保持競爭力。

「比起以往,香港現時與內地更易傾合作,當然立法會和民間是否有阻力,是另一回事。」王建議,如香港人和政府將視野擴减,打破以深圳河為限的思維,發展可以是海闊天空。

「比方說,香港政府可與深圳政府達成協議,在深圳貨櫃碼頭設立保稅區,行香港法例,只讓港商將香港貨櫃碼頭運作遷往深圳,然後騰出香港的貨櫃碼頭作住宅發展也好,起醫院或起學校也好,香港市區便即時有大量靚地,貨櫃業務又可營運下去,而賣地所得,部分分給深圳便好了。」他說。

「又或如澳門與橫琴,港府可否租用惠州地皮作另一特區,即時令香港的發展空間擴闊?」

港趨福利主義 令人不思進取
王震宇指出,香港現時最大的問題之一是朝福利主義發展,容易令人不思進取,只想如何向政府爭取好處,其實是慷他人之慨。有說新加坡不是政府主導,也做得很好?王回應說,「大家要留意的是,新加坡人被政府照顧,國民每每缺乏創意,稍為好一點的地方,是當地容許輸入大量外勞及高質人口,才令其可保持一定活力」。