【理財新世代】財政預算案地產相關政策及樓市前景分析 20260228

2026年2月28日

主題：財政預算案地產相關政策及樓市前景分析

背景：
財政預算案剛剛公布，公眾之前憧憬會否有更多刺激樓市的措施，結果似乎落空，不過，從呢份財政預算案又能否反映政府對未來香港房地產的取態或反映可以帶來一些啟示？


1. 先問下你對今次財政預算案整體評分，如果100分是滿分，你會俾幾多分？那些地方你覺得做得好？那些地方仍然未能針對市場的真正需要，仍有空間可以做好？

2. 講完整體評分，講你既專長：房地產。如果針對財政預算案對房產業的評分，你又會點俾分？係咪真係可以對症下藥，令香港的房地產可以重拾輝煌？抑或政府施政已經調整了房產定位？

3. 財政預算案公布前夕，坊間有好多建議俾財爺參考，例如：進一步將住宅印花稅100元的門檻由目前400萬元調升至500萬元，結果無，可能好多準買家也會有少少失望，係財政預算案之前，你自己心目中有冇一些建議或措施你認為現在應該要做，但結果沒有做？

4. 睇番今次財政預算案在地產市場雖然有著墨，但唔算多。先睇未來房屋供應量，財爺表示連同「簡約公屋」，本港未來5年總體公營房屋建屋量約19.6萬個單位，較本屆政府上任時的五年期增加超過八成。如果計數，即每年平均有4萬個公營房屋建屋量落成，比較以前，呢個建屋量或供應量屬於一個甚麼水平？健康？過低？過多？能否引用數據來證明？

5. 至於私營房屋供應方面，預計今年起的5年內，私人住宅單位每年平均落成量約1.7萬個，較過去5年平均數減少約8%。未來3-4年，一手私人住宅單位潛在供應量約為10.4萬個。落成量減少了，其實係咩原因？發展商起少了還是其他原因？另一方一手供應量未來3-4年，每年平均仍然有至少2.6萬個供應量，以過去3年一手銷售量計，市場需求是否足夠承接這供應量？

6. 土地供應方面，未來5年，政府會準備可供興建約9.8萬個私營房屋單位的土地。來年賣地表包括九幅住宅用地，加上鐵路物業發展、市區重建局（市建局）及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建大約2.2萬個單位。至於考慮到非住宅物業市場空置率、現時及未來供求情況，政府來年繼續不推售一般商業用地。你如何解讀政府的土地供應對後市的預測？原因？

7. 基於上述考量之下，你對今年香港的樓價預測為何？

8. 另外，財爺提到港投公司將會與區域和國際長期資本合作，引導資金投向符合香港產業定位的優質商業物業項目，並把有關項目與目標行業的企業對接。其實這是甚麼？目的又是甚麼？究竟想吸引那些資金來香港商業物業市場？

9. 同一時間，政府將1億元以上的住宅物業交易印花稅稅率，由4.25%調高至6.5%，影響約0.3%的住宅物業交易，估計每年可增加約10億元收入。好明顯是這是富人稅，但對物業市場影響大嗎？

10. 預案中提到「互聯互通」安排：目前正與內地研究加快落實將房託基金納入「互聯互通」、另外，年內亦會立法優化家族辦公室和基金稅制，以及便利房託基金私有化；明年修例為準備上市的房託基金轉讓非住宅物業寬免印花稅，這些金融措施對投資者有冇幫助？


報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/1075771


特此鳴謝

監製：李以莊

主持：黃瑋傑、彭藹嬈

攝影及剪接: 香港電台公共事務組



最後，筆者想藉信報一篇專欄分析《「量入為出」靠調錢借債填氹》指出，政府宣稱的『量入為出』原則實際上依賴調撥基金（如債券基金累計盈餘370億元及外匯基金投資收入）和大量發債來填補赤字。例如2025/26年度綜合帳目表面錄得29億元盈餘，但若扣除發行1550億元債券及償還517億元到期款項，實際赤字高達約1004億元；土地收入修訂僅175億元（較原預算低35億元），遠低於過去高峰，顯示財政並非真正平衡，而是透過會計技巧及借債維持表面盈餘。這可能誤導公眾對政府財政健康的認知，忽略結構性問題如土地銷售長期低迷，導致財政壓力最終轉嫁市民。

【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20260117

 載於2026年01月17日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》閣下如何看今年投資環境？

》美聯局將於本月議息，閣下對美息走勢預測如何？今年預期美國減息機會及幅度？美債及美匯走勢如何？ 

》發展商推盤積極，策略部署如何？庫存？

》新盤採招標方式銷售向來受到市場關注，一手盤招標指引，取消三房或以上單位招標限制，首次容許兩房或以上位招標，可招標銷售單位面積由753呎放寬至538呎，閣下認為，放寬後對樓市有否影響？會否明顯推高樓價？有何考量？

》去年本港整體樓價如何？估計今年全年樓市走勢？

》今年本港經濟走向？經濟環境與樓市關係？

主持: 林潔瑩

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讀張維迎專訪有感：干預經濟屬「致命的自負」20250902

近日閒來閱讀，碰上一篇值得推薦的文章，視頻如下，亦附全文於尾：

   

北大張維迎﹕干預經濟屬「致命的自負」｜信報月刊專訪 

近年本港越見奉行大政府經濟政策，正是張公所批評的行政干預思維。此一現象在當今經濟疲弱之勢下，尤為顯著，當就業人口在2019移民潮開始後大幅下挫，再遇北上消費，通關後外遊等因素，令本港就業境況「見波幅，無升幅」已達四年之期： 

 

在此緊縮環境下，卻見公營部門編制屢創新高（見【橙線】），直追本港經濟最高增值板塊（金融是也；同時可見金融線亦在漸行漸低，勢頭不妙，見【紅線】）：

再以絕對值比較，原來公共行政／社會服務類別搖搖領先於2019-2025年間之增幅榜，大幅抽高4.1%；在人口和就業人數皆下跌的環境下，是否有些膨脹的感覺？儘管公務員編制微降1.4%，但相對於整體就業人口下跌6.7%的大局下，於滿街吉舖的今天（零售／飲食業人手在同時間大縮22%之巨！），似乎政府仍然瘦身未竟，須要更加努力：

 行文至此，再翻出數篇以前拙作，皆與下文理念相近，以饗讀者： 

房策萬箭齊發 樓市無所適從？

香港的士：僵化思維下之畸形生態

最低時薪要克制　經濟自由靠競爭

宇論舊文重溫：隧道補貼分流 不如乾脆免收 

張教授現為北京大學博雅特聘教授兼國家發展研究院經濟學資深教授，因其倡導自由市場及企業家精神的開創性研究而聞名。

------------------訪問原文--------------------

 2025年7月3日  

【信報月刊】干預經濟屬「致命的自負」—— 北大教授張維迎：相信企業家和市場自有出路 

 【本刊記者李俊杰】回顧歷史，人類的狂妄與自負往往帶來災難。40多年的研究讓著名經濟學家張維迎堅信，處理宏觀經濟，唯有收起致命的自負，讓企業家在市場當中試錯與成長，才能切實帶來社會創辦與進步，讓哪怕是普通百姓都能受惠，這也是他為當今中國經濟開出的藥方。今年6月初，張維迎親臨香港恒生大學接受榮譽博士學位，記者藉此機會跟他進行了一場關於中國經濟前景的訪談。

北京大學教授張維迎是中國經濟學界的市場派領軍人物，多年來著作甚豐，以思考邏輯綿密、言談豪氣干雲見稱，名場面不勝枚舉。

2016年在北京大學朗潤園跟主張政府強力介入市場的「經濟國師」林毅夫教授激辯；2017年於北京大學國家發展研究院畢業禮以《自由是一種責任》為題致詞演講；疫情期間的公開演講，也一針見血地指出企業家信心不足緣於體制及法治，全都讓人印象深刻。

市場經濟、自由、法治、企業家精神──這是他1984年在中國經濟學界嶄露頭角以來，一直主張而且捍衞的核心思想。不論是當年改革開放大潮流，還是現時國進民退苗頭漸現，這位奧地利學派經濟學家始終忠於自我認知及思考。
「無論你是官員還是科學家，也不論你有多聰明，知識都非常有限。你不要那麼狂妄，不要覺得自己無所不知。我們很渺小，所以才要市場，讓大家選擇。」時刻保持自省自覺的張維迎觀察到，過去十餘年，一種跟承認無知截然相反的自負在中國強化得比較厲害，「特別是我們加入世貿後，取得巨大經濟進步，財富增加許多，很多人回答『我們為什麼發展得這麼快？』時，傾向歸因於中國的特殊性，例如，政府較多控制經濟等等。」

致命的自負

「尤其受過一定程度教育的人，總覺得自己全盤理解社會運作，以為最優決策是一道數學公式，有標準答案，可以計算出來，『按照我的方式去做，社會就會變好』，但真實世界不是這樣的。」

張維迎借用奧地利學派宗師海耶克（Friedrich Hayek）的作品名稱《致命的自負（The Fatal Conceit）》來形容這種心態，「計劃經濟本身就是致命的自負」。他以曾被他形容為「穿着馬甲的計劃經濟」的產業政策來解釋：「產業政策利用國家政策和資金，扶持特定行業發展，當中意味着，一些人能夠看準未來要怎麼做。」

「產業政策所表現出來的集中化（投資）像中國人押寶一樣。賭注放在同一點，風險很大。近年最典型的是就是電動車和光伏產業，兩者現時均有巨大產能過剩，這很大程度是政府的政策造成。」

訪問來源：【信報月刊】

 

【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20250712

  載於2025年07月12日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》資金流向情況如何？是否有資金回流中港兩地？

》近日氣氛好轉，拆息回落，銀行按揭現金回贈增加，目前樓價見底未？資金有否流入房產市場？

》目前公私營房屋比例七三比，有關比例應否作出轉變？當中基於那些因素考慮？應否增加私樓的比例？

》全年樓價走勢？投資策略部署？股匯債比例？

主持: 林潔瑩

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樓市走勢前瞻：專家點評｜王震宇：業主急去貨超賣！4大利淡因素不宜上車 20240328

 本文於2024年3月28日在【香港財經時報】刊登: 樓市走勢前瞻：專家點評｜王震宇：業主急去貨超賣！4大利淡因素不宜上車

【樓市走勢前瞻：專家點評】雖然政府全面撤辣後，樓市轉活，但不少專家對今年樓市走勢仍持審慎態度，今年之後走向較難預測。但Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇則看淡未來一、兩年樓市。他接受《香港財經時報》訪問時解釋，有4個利淡因素影響後市走勢，包括長息會上調、公營房屋供應增加、新盤爭相減價開售，以及外圍有戰爭爆發。他提醒有意置業人士，未來樓市持續向下，上車、換樓不是時機，最好租樓。

業主急去貨而超賣

近月樓市轉活，一、二手市場交投倍增，但二手市場錄得部分二手盤蝕讓成交。王震宇分析指，在過去一段時間，美元強，息口升得高，加上內地和本港經濟表現欠佳，但市場去貨意欲強，故部分業主趁撤辣後急於去貨，於是大幅減價，出現超賣情況。在未來3至6個月，住宅買賣成交宗數勢將倍增。

政府撤辣 配合內地「放水」交投倍增

王震宇指，政府撤辣，配合內地「放水」，投資開放，內地人來港購物，加息預期暫時放緩，估計未來3至6個月樓價持續回升，升幅5%至8%。交投會上升，增幅則難預測，但由於先前基數低，相信增幅以倍數計。據土地註冊處資料，在撤辣前的1月和2月，住宅買賣合約分別為3477宗和2375宗，屬於偏低水平。

4個利淡因素礙樓市復甦

不過，王震宇預期，樓市經過這3至6個月回升後，將會掉頭向下。他提出4個原因：

息口會調升；

未來2、3年公營房屋供應排山倒海地推出，搶走部分私樓購買力；

未來3個月發展商相繼推盤，料二手市場受壓；

外圍有大規模戰爭爆發的風險。他預計，未來一、兩年樓價再下跌。

長息升拖累港樓

現時市場普遍預期，今年美國會減息，利好樓市。但王震宇着眼點在於長期債息走勢。他預期，未來長息會調升，這方面連央行也控制不到，但短息所起作用不大，因沒有人買短期債。長息是主宰長線資本投資回報的重要因素，長息升，影響全世界所有資產，資產回報率上升，本港亦受牽連，樓市自然受到影響。

公營房屋供應大增

其次，未來2、3年政府增加大量公營房屋供應，影響私人住宅市場。據房屋局資料，預計未來5年（即2024/25至2028/29年度）傳統公營房屋的建屋量約14.2萬個單位，再加上額外興建約3萬個「簡約公屋」單位，整體公營房屋建屋量將增加至約17.2萬個單位，較上一個五年期的15.8萬個增加約9%。按此推算未來3年公營房屋供應量，每年平均提供約3.44萬個單位，高於私人住宅每年落成量。

私樓供應少推高樓價

王震宇批評現時政府的政策步伐落後於市場形勢。他指出，政府在樓市上升時搶地，發展公營房屋，減低私人住宅供應，私樓供應愈少，樓價升得高。當樓市掉頭向下時，先前搶的地皮落成的供應量，便排山倒海地推出，最終「踩死」樓市。

他表示，原本租私樓人士，現在可以以近「零成本」租住公屋；原本可以買私樓的人士，現在以較大折扣優惠價買居屋。

發展商減價推盤

另一個因素是發展商將會相繼推盤，對二手市場有壓力。王震宇指，未來3個月發展商會減價推盤，相信二手市場會受壓，並會耗盡購買力。現時新盤積存貨尾量高。據資料指，撤辣後新盤接連推售，暫時共有7個新盤，提共超過3500個單位。執筆時，黃竹坑港島南岸3B期Blue Coast已上載樓書，快將開放示範單位。將軍澳SEASONS PLACE將會首輪開售368個單位，折實平均平方呎價僅為1.41萬元，較區內上一樓盤價錢低約16%。

外圍欠佳難減息

外圍環境不理想，地緣政治緊張，俄烏戰爭已打了兩年，仍未結束。王震宇指，外圍環境欠佳，影響整體經濟，本港難以幸免。「歐洲爆發戰爭，影響本港出口，從而全球經濟，導致通脹上升，那麼如何減息呢？」

去年本港出口貨量和貨值按年下跌。翻查統計處資料，2023年全年香港的商品整體出口貨量及進口貨量分別按年下跌11.6%及9.2%。；同年的商品整體出口貨值亦按年下跌7.8%。同時，商品進口貨值下跌5.7%。政府發言人表示，展望未來，地緣政治局勢緊張、環球經濟增長減慢等因素將在短期內繼續為香港的出口帶來壓力。

豪宅跑贏中小住宅

未來中小型住宅和豪宅走勢如何？王震宇稍為看好豪宅。他預期，中小型住宅樓價跌幅會高過大市，因這類住宅供應多，而且失業裁員集中這類住宅業主，加上業主多數申請高借貸，風險較高。相反，豪宅樓價跌幅不會太多，因豪宅業主受失業裁員影響較小，並且較少申請高借貸。

據差餉物業估價署資料，去年中小型住宅單位樓價跌幅較大單位多。A類單位(實用面積431平方呎以下)售價指數累跌8.8%，是5類單位跌幅最高。D類單位(實用面積介乎1076至1721平方呎)和E類單位(實用面積1722平方呎或以上)售價指數分別累跌7.6%和6.4%，跌幅低於A類單位。

1. 樓市或下行 不宜上車

面對未來樓市持續下行形勢，王震宇覺得，無論上車或換樓都不適宜。他指出，現時不是上車時機，因外圍有戰爭，經濟表現欠佳，息口有機會上升，以及市場供應多，影響樓市走勢。

2. 最好轉買為租

他更反問記者：「現在應教人『落車』，如有人想買你嗰盤，減少少價畀佢就得，趁淡鬆畀佢。」他提醒，最好3年內不要『揸樓』，樓市會向下，長期走勢則不預測。他又說，如要換樓，最好轉買為租，都是換樓的一種方式，只不過是租樓而已。

3. 定期仍勝過買樓收租

至於買樓收租，不值得考慮。他說，銀行剛調整定期存款，利率達至5.2厘，高過買樓收租回報。而且，今年租金會先升後微跌，因稍後經濟表現不好，影響租金走勢。

【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20230812

載於2023年08月12日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》今年上半年樓市整體表現如何？樓價走勢如何？目前一二手樓價走勢？交投情況？

》經濟環境與樓市關係？

》近日發展商都積極推售新盤，而個別發展商推售私樓時價以貼近居屋價出售，當中又有何反映？市民會如何選擇？參考咩因素？

》政策走向?政府早前有放寬物業的按揭成數，但就未有撤辣，未來政策走向如何？

嘉賓: 

Bricks & Mortar Management 主席兼總裁 王震宇

美聯首席分析師 劉嘉輝

嘉賓主持: 

理大建築及房地產學系教授 許智文

新城連結：Bricks & Mortar Management 主席兼總裁王震宇

香港公營房屋：改革一日不行 誇張報道無終 20220520

 2022年5月20日 宇論

改革一日不行 誇張報道無終

房委會3月底公佈新一輪的公屋輪候時間，直指申請者比前年的輪候時間增多0.1年。各大媒體如常一樣，驚慌失措不乏，義正詞嚴有之。表面社評/論述大多陳腔濫調，繼續因果掉轉，諸如：「要解決公屋輪候問題，最好增加更多過渡性房屋和公屋」之類：

輪公屋要6年 23年高 長者單人排4年 團體料未見頂_明報

公屋輪候增至6.1年 料「未到頂」_星島日報

團結基金料公屋輪候時間仍未到頂_信報

實情這些報道只顧聚焦供應，卻忽視真正原因，大有誤人誤己之效。筆者藉此機會，將過往數度分析公營房屋弊端之文章集腋再佈，希望拋磚引玉：

《公營房屋膨脹無盡干預毒癮欲罷不能  2021年11月》

1. 門檻低政府自製　公屋荒後果必然

2. 上限降 撥亂反正　公屋停 因時制宜

3. 收入上限不停瘋漲　私樓市場屢遭侵蝕

《公屋改革面面觀─結構性自我膨脹  2014年9月》

1. 過度推高入息限額——福利包袱無限膨脹

2. 入息限額機制急須大修

3. 私人市場更能解決問題

《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」2014年10月》

1. 每戶人數：公屋已較私樓更寬鬆

2. 人均面積：公屋豪宅化

3. 需求數字「發水」：歸咎「非長者一人」申請

簡言之：公營房屋之收入上限增幅長時大幅高於收入中位數、導致「需求」無理膨脹。同時公屋住戶平均人數下降、面積擴大、質素飆升引致更多中上階層輪候公屋，搵其著數。此一尋租劣象卻令真正有需要基層市民望門興嘆，同時房屋官僚不斷攻城略地，將私人市場逼向牆角，如此官進民退的現象實非本港經濟、公義之福矣。

公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能 20211109

本文亦於2021年11月9日在【信報】刊登： 公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能

公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能

政府於2018年推出六項房屋政策新措施，包括「港人首次置業」項目，意欲「重建房屋階梯」；此舉將原有的房屋梯級加多至五級，同時更每年不停地提高各類房屋的入息上限，譬如由2018年之三人家庭2萬2千元公屋收入上限節節推升至2021年之2萬4千水平。

在不斷擴闊客源政策之下，難怪《公屋輪候時間創22年新高　香港人一瓦難求》、《等到頸長！公屋申請25.38萬宗　平均輪候飆至5.8年》之類的譴責格標題比比皆是，令人條件反射式地只要一聽到房屋政策，自不然就會聯想到「公營樓宇供應嚴重不足」這個原因上來。

事實到底是否如此？且待本文抽絲剝繭，來個尋根究底……

門檻低政府自製　公屋荒後果必然

事實卻是，政府不斷在整個房屋階梯上加大自己的地盤，屢屢將收入／資產上限不斷向富裕階層推進，導致愈來愈高收入／高資產之市民無辜墮入公營房屋陷阱。如【圖一】所示，每一個公營房屋階梯之收入上限均大幅高於該階層收入中位數：公屋上限高出36%（紅箭嘴），居屋上限更超出中位數154%（橙箭嘴），新推出之首置計劃更比私樓住戶收入中位數多出135%之巨（綠箭嘴）。 

圖一：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目（2021年第2季數據）

基本上，房屋福利所網羅之服務對象越大（即入息上限越高），吸引到本來無需要依靠此福利的高收入市民就越眾，在全民皆棄私樓博抽居屋風氣之下，需求豈能不高居不下？加上在高收入階層競相搶購「有著數」之居屋風氣下，公屋住戶便更難轉向居屋，切斷房屋階梯的向上流動力度。

上限降撥亂反正　公屋停因時制宜

假若將公屋入息上限訂於全港公屋住戶入息中位數水平（$17,900，【圖二】紅虛線），居屋入息上限訂於全港居屋住户入息中位數水平（$26,000，橙虛線），及首置入息上限訂於私樓入息中位數水平（$36,500，綠虛線），不但立即能解決揮之不去的「n年上不到樓」問題，更能直接針對每個階梯中最低收入，亦是最應優先上樓市民的需求。因為在新上限下，公屋合資格戶數將大跌24%至94萬戶，居屋合資格戶數亦大縮41%，首置合資格戶數亦會回歸理性，不再佔全港總戶數90%之誇張水平：  

圖二：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數)

將入息上限定於合理的入息百分位數（percentile，如10%，30%，50%）將能極度有效地隨收入升降調整整個房屋福利階梯，不但能降低市民對福利的依賴性，而階層間之差距能得以收窄。騰出的空間能夠投向私人市場，令更多的供應能釜底抽薪，稀釋私人市場的購買力，因而減慢甚至逆轉私樓樓價不斷飆升的底因，同時大大提升整個市場的流動性（詳見另文：《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」》及《地產供求101：政策錯失推高樓價》）。

收入上限不停瘋漲　私樓市場屢遭侵蝕

全港現有大概84萬公屋單位，已佔總住戶數目三分一有多，絕對足夠應付基層市民需要，而居屋和首置單位也應停建，多餘的單位可以流入私人市場，供有較良好經濟能力的家庭購買，從而大大紓緩現時私樓樓價節節上升的惡性循環。

如何證明輪候冊越輪越長是政府自導自演的鬧劇？且看【圖三】三大怪象：

一）居屋入息限額（綠線）自2015年起已大大超越整體收入75百分位數，正式成為私人豪宅的第一號競爭對手——90年代仍然遮遮掩掩地跟隨75百分位數上升，但2013年重售之後直情赤裸上陣，拋離75百分位數幅度年年加大！如此大手筆鼓勵富貴戶炒樓，是否決策官僚與市場脫節
之鐵証？

圖三：入息上限與入息中位數滯後2年的比較

二）公屋入息限額（紅線）曾經緊貼全港入息中位數，現在卻已超越私樓入息中位數，正式強搶所有私人市場客源！

三）偉大的政府永遠在樓市周期頂端將最多的市民攬入公營房屋（即以公帑吸引市民在市頂置業，見1997，2019）樓市崩盤後卻大幅削減收入上限（見2003），令市民更難在樓價最平宜之市底入貨，這再次顯示行政主導的置業政策永遠是以良好的意願鋪築通往地獄之路。

整體收入上限無限擴大的另一後果，就是有能力在私人市場置業的市民越趨搶奪了政府能夠提供予下層市民的福利資源，收入上限的自約作用蕩然無存。

政策順周期，直接加大樓市風險

再細看以上市頂推動置業，市底送閉門羹現象。從【圖四】可見，居屋入息限額對家庭入息中位數之溢價從12年的60％狂飆至去年的154％（圖右之紅箭嘴），正正就是政府在樓市升幅下降，隨時轉升為跌時（圖右之綠箭嘴）鼓勵市民入市居屋。

同一反智政策原來在90年代已經盛行，90年代初樓價狂升之時（圖左之綠箭嘴），亦是居屋入息限額溢價加得最狠的年代（圖左之紅箭嘴），然後隨著亞洲金融風暴後的大熊市，政府卻不讓市民在低位入市置業（圖中段之紅／綠箭嘴），此何邏輯只有？

圖四：入息上限溢價與樓市周期對比

長遠地看，基本上政府介入樓市的惰性是獨立於樓市周期的——君不見公屋溢價亦好，還是居屋溢價，30多年來溢價趨勢基本上是直線上升（見紅／藍虛線），非常不利市場健康，亦非常重負庫房。唯一得利的，恐怕是房屋土地系列之各個利益團體，包括房屋官僚，半官方壟斷機構中之高層，或是靠此一生態謀生的學者及福利團體。

房策病入膏肓　改革刻不容緩

以上數據充分證明，現行制度正在不停地製造不公和市場扭曲。而上文所提倡之以收入中位數為依歸的公屋／居屋供應及資格框架，不但能：

一）解決福利分配的不公，令真正有需要的市民得其所居；

二）更能解放市場，令大部分的市民可按自己的情況決定是否置業，在何處安家，而無須事事問准於官僚，步步受制於與日俱增的條條框框；

三）增加私樓市場的活力，改善市民生活質素（可隨時搬往接近工作／家人的地區，省卻無數通勤時數），同時

四）令庫房收支大大改善——不但無須年年泵水資助公營機構，更能收取更多印花／利得稅，及因賣出更多土地而有更多收入去提升其他公共服務。

如跟隨【圖二】之收入標準來擬定公營房屋資格，則現在已可省回多達92萬個單位的居屋建屋量（【圖五】綠區），同時亦可免除未來須加建30萬公屋單位（【圖六】綠區）的必要性。如果政府從1998年起把入息上限調低至公住戶入息中位數，過去20年幾乎全部申請公屋的住戶都能夠被成功獲派（【圖六】紅線大部分時間在零以下），有效避免長期供不應求的情況。

 

圖五：未能獲派居屋之合資格住戶 圖六：未能獲派公屋之合資格住戶

如此百利而無一害之新模式，當然對不少既得利益者有打擊，但在當今行政主導能暢順運作的新環境下，實在是千載難逢的黃金改革時機。


筆者特別鳴謝香港大學房地產及建設系潘柏岐同學、香港中文大學計量金融系魯鍛言同學協助收集及整理本文相關數據及圖表