【施政報告】王震宇 寬免買樓辣稅難吸大量海外專才 20221020

 

【Now財經台】《施政報告》提出向外來人才退還買樓額外印花稅，不過，未有提及其他樓市「減辣」措施，地產建設商會表示失望。

《施政報告》提出，推出一系列措施更積極搶企業及搶人才。合資格人士在香港住滿7年並成為永久居民後，可申請為仍持有的物業退還已繳付的買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)。

以1個樓價1000萬元的住宅物業為例，原本非本地居民須繳交樓價15%的BSD，以及15%的從價印花稅(AVD)，涉及300萬元稅款。不過，即日起簽署的買賣協議，當他們成為香港永久居民，只需承擔跟港人一樣，按「第二標準稅率」計算的3.75%印花稅，之前多繳的部分，即約262萬元可申請退回。

地產建設商會對《施政報告》沒有進一步為樓市「減辣」感到失望。

地產建設商會執委會主席梁志堅說:「(政策)幫不到樓市，有些失望。即使有人願意買樓也好，如果要滿7年才退還，即是做了與沒有做沒有太大分別，買樓住照樣要(支付)是完全沒有意思。」

有分析認為，措施不會突然吸引一批人士來港，亦不會影響樓市。

Bricks & Mortar Management主席王震宇說:「很多時過了4、5年後，才會決定考慮成為永久居民，你問很多外籍人士都會這樣回答。這個(政策)只會令到他們來港工作少了1個負面因素而已。」

王震宇認為，除按揭壓力測試，所有妨礙自由市場的樓市「辣招」都應該撤銷。

訪問來源：NowTV【施政報告】

NowTV Chanel 331

特此鳴謝

NowTV 記者：Sarene Ho

攝影及剪接：NowTV Production Team

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【樓市指南針】施政報告房屋範疇 20221019

 2022年10月13日

【Now財經台】

直播訪問內容：

1. 政府指，為了招攬人才合資格外來人士，在港置業居港七年並成為香港永久性居民後，可就已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還買家印花稅及新住宅印花稅。此政策吸引力如何？

2. 有業內人士指；有關調整稱不上「撤辣」，對其他推行十多年的「辣招」未有鬆綁亦感到失望。你會如何解讀政府維持「辣招」的舉措？

3. 當中有何利弊？是否真的很擔心「撤辣」令樓市升溫？

4. 包括你在內，不少分析已認定樓市處於下行周期。現時「辣招」維持亦未見有其他刺激樓市的政策；你對今年餘下時間及明年樓市前景有何最新看法？整體樓市買賣會否進一步萎縮？

5. 相比中小型住宅，豪宅前景是否更暗淡？

6. 施政報告公布前，元朗有新盤開價見到首批單位折實呎價重返2018年的水平；又提供「漸進式按揭」計劃。你會如何評估發展商短中期的賣樓壓力？推盤及定價策略會有何變化？

訪問來源：

NowTV【樓市指南針】- NowTV Chanel 333 Trading Hour

特此鳴謝

NowTV 記者：Karmen Lee

攝影及剪接：NowTV Ingest & Production Team

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HKET interview on HK property/stocks ||【ET財智Talk】移民潮再現 樓市怎樣走？ 星級分析員王震宇為你分析樓市形勢 20210420

Below is the full interview streamed on HKET on 19th Apr 2021 in which your correspondent discussed a variety of macro and property market topics, including:

1. home price outlook

2. impact of inflation / debt crisis

3. HK demographics in view of BNO and China's new global tax rules

4. why HKSAR policies are not going to make housing more affordable without imprisoning low income groups in public managed welfare housing (instead of people owning their own cheaper priced properties)

5. property stocks better than housing? PRC developer stocks better than HK developer stocks?

Interview link:

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【ET財智Talk】移民潮再現　樓市怎樣走？ 星級分析員王震宇為你分析樓市形勢
疫情肆虐下，本港經濟遭受重大打擊，樓市看似未出現大震盪。與此同時，英國國民（海外）護照（BNO）居留簽證（BNO Visa）今年1月開放申請後，截止3月中已有2.7萬人申請，移民潮再現，會如何影響樓市走勢？

1. 現時持樓投資者應為未來作出什麼策略?

2. 樓市利淡因素: 通脹升溫 

3.本港移民潮再現 - 對比80-90年代移民潮分別；名校罕見招收插班生；BNO 簽發量首度超越特區護照 

4. 內地買家能否支撐本港樓市:  環球付稅減少內地人才來港工作吸引力

5. 新盤「萬人空巷」：實則只是一般

6. 政府強搶私營土地供應：阻撓換樓階梯活力；令私樓價錢不會下調，結果事與願違

7. 投資地產股 地產發展商股風險較低；內房股更具上升空間？

【RTHK】KingSir會客室專訪 20210112

 載於2021年01月13日【RTHK】KingSir會客室

焦點問題:

1.短期期望政府放寬和支撐樓市政策推出

2. 中美角力、美國大選、環球封關... 等等, 2021年將面臨什麼挑戰?

3. 2020年各國政府減稅、派錢，不斷推出減壓措施，2021年第一季完結後，經濟趨勢如何?

4. 美國拜登(Joe Biden) 上任後會有什麼對中國和香港有什麼有利/不利影響?

5. 面對貸幣風險 港人應如何自保/作出什麼應變措施?

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【BusinessFocus 市場焦點專訪】移民潮具殺傷力 星級分析員王震宇：難想像樓價有何上升理據 20210111

載於2021年01月07日 Business Focus

焦點問題:

1. 2020年樓市好大機會12年來首次轉跌，今年會否更差？

2. 2021年, 面對移民潮、經濟轉差等問題，全年樓市變化會如何?

3.  另外政府在各方面的干預，未來會如何影響樓市?

請點擊下列連結一同探討:

【#BF 市場焦點】移民潮具殺傷力 星級分析員王震宇：難想像樓價有何上升理據

 

 

20190202 iMoney 封面故事 豬年樓市小陽春

Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇，早於1998年起加入瑞銀從事房地產分析，曾擔任集團亞洲房地產主管的他，研究樓市已逾20年，有「星級地產分析員」之稱。對於最近有投行分析員指樓市已見底，熟悉投行分析部門運作的他先為大家拆解原因︰「投行說樓市已見底，他們的出發點是叫投資者買股票。」他舉例指︰「若投行想客戶買入新地，當然唱好新地的賣樓銷情很好。因此，其出發點是希望客戶買股票而不是買樓，普通市民要小心他們的說話。」近月樓市氣氛突然好轉，王震宇卻維持看淡本港樓市前景，目前樓價已連跌5個月，但他直指︰「今年樓市最差的情況只是剛剛開始！」他指出，本港樓市未來最大的不利因素，分別來自外圍主權債務危機及租金回報大跌。其中歐債危機是未來最不利本港樓市的外圍因素，「我認為未來有機會出現很大的主權債務危機，不止是國家的層面，很多國家的政府機構也會出現這方面的危機，歐洲各國的債也會出事。」

主權債務危機漸大

究竟這因素如何影響本港樓市﹖他解釋，自2008年金融海嘯後，各國政府在過去的時間大印銀紙及積極發債，國家財政赤字從來沒有好轉，現時不少歐洲國家的主權債務出現問題。一般人可能認為，主權國家出現問題的機會較細，但王震宇的研究部門追蹤主權國家的數據已有數年，他發現現時數據已達危險水平，爆發主權債務危機的機會愈來愈大，「最大機會是歐洲區，因為離心力愈來愈強，法國、意大利、波蘭及匈牙利對歐元區十分不滿，5月的選舉如果反對派勝利，市場也會變得十分亂，未來一年是極之混亂的狀態，要非常小心。」因此，市場不能忽略英國脫歐的進展及歐洲國家的選舉結果，當中3月及5月要特別留意，「3月是英國脫歐死綫到（編註︰英國原定2019年3月29日脫歐）；5月有有法國選舉、歐洲議會選舉。」王震宇表示，如外圍爆發主權危機，香港將會全面受影響，「如果是歐洲某些國家出事，貨幣跌一成，第一個影響是當地消費，如歐元跌一成，中國出口就會無人問津，這情況下，香港的出口能力一定大跌，經濟也有可能下滑、失業率也抽升。」旅遊業一向是香港經濟的重要支柱，雖然去年訪港旅客創新高，但王震宇指，如外圍經濟真的出事，來港的旅客一定立即減少。若歐債危機出現，從技術性分析層面上，他相信樓價下跌的幅度一定不止三成。

樓價跌三成不出奇

他說：「樓價升了那麼多倍，其實跌三成有何出奇﹖從技術分析的角度看，我相信樓價由頂至今年將跌1至2成，至明年中會累跌三成左右。」至於另一個本港樓市不利因素，就是租金回報持續向下，他表示︰「由於租金回報已沒有吸引力，不會有資金進入這市場，加上外圍因為歐債危機或整體原因，導致其他資產抽升，物業市場的回報就變得不吸引。」

樓市已見強弩之末

他續指，隨着本港經濟開始轉差，未來新盤愈來愈難吸引人入市，「精明的發展商會快快減價，減價減得快、沽貨沽得快，套現也會套得快，仍在期望樓價會繼續創新高的新盤，九成機會單位是賣不出去。」他又預期，未來二手樓價將會受一手樓價拖低，「就算有樓市小陽春，但我相信已是強弩之末，若市場出現經濟基調轉差，如公司裁員的新聞增加、公司的加薪幅度下降，人們的心態自然會變，消費意欲及能力也會縮得很快。」

4厘回報資產可買

樓市前景未明，何時入市最穩陣，相信是不少未上車人士的疑問。王震宇指出，準買家在入市前務必「計好自己的數」，「如果你甚麼資產也沒有，可以在市場上找平貨，如果你在市場上仍找到回報達4厘的資產，你是可以買入的，回報只有2厘的資產當然就不吸引，或者突然有業主急於沽貨而減價，你就有機會找到回報達4厘的物業，因此，這時你要購入樓價低於市價水平的資產。」從投資的角度看，他認為現時地產股相對較購入物業吸引；又或者走到海外市場，他指出，現在公司幫客人投資的「新錢」，大部分走到海外市場，包括新加坡的非住宅項目、英國及東歐的住宅及商業物業。

從來不應該有辣招

一直以來，王震宇十分反對港府推出的樓市辣招，他認為政府在樓市的措施上控制得太過深入，「除了是各種稅項包括印花稅、按揭成數等，加上政府現在大力將私人土地減少，這也是棋差一着的。」他指出，如果當初政府沒有控制樓市，本港樓價大有可能於2015年、2016年見頂回落，此刻已完成下跌周期，「現在

環球經濟、股市也在下滑，若香港樓市於這時完成調整後反彈，就可以扯高內需，現在這些可能性已不會出現了。」

他又指出，樓市辣招下，間接令發展商可以獨市賣樓，王震宇坦言︰「其實跟『官商勾結』沒分別，現在香港政府的政策令發展商可以賣樓，二手單位賣不出去，這直接的效果就是迫市民買發展商的樓，市民也沒有能力在市頂放自己單位。你想像一下，不少市民希望在這樓市高位的時間沽出自己的單位，但由於政府迫所

有的購買力進入一手市場，二手業主當然不高與，當二手樓價跌一成後，市場的不滿就會浮現，迫使政府減辣，但已經太遲，其實從來都不應該有辣招。」

20170527 樓市癲過九七：王震宇指政府好心做壞事 樓價乾升

[東方財經]

【癲過九七】王震宇指政府好心做壞事　樓價乾升

長實地產 (01113) 旗下荃灣海之戀第1期今日開售，買家逼爆搶購出現排隊人龍。Bricks and Mortar Management創辦人兼總裁王震宇坦言，這是政府做出來的好事，本來好好的二手市場，現時封殺到想買樓的，又借不到錢等，令購買力全擠去一手市場，因發展商可以提供各項優惠，因此在二手市場買不成樓的人士，全湧去買新樓。

王震宇續指，政府好心做了壞事，因香港大發展商可以成功去貨。他又說，政府應該放棄各項干預樓市的政策，否則最終情況是政府決定呎價，以辣招控制樓價，香港將淪為最不自由市場。

他直指，若香港樓市一直自由發展，樓價或已見頂回落。從來買樓要因應買家需要及能力，但現時政府官僚動作增加，並非買家所想，因政治風險太大。無論置業是基於自用或投資，均不宜在當下入市。由於政策造成樓價高度波動，現時樓市已風高浪急，樓價亦僅由零丁成交推高。他估計，樓市一旦向下急跌，市場難見買家接貨，因現時樓市「乾升得緊要」，市場承接力不足。

 

原文：http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170526/bkn-20170526122926017-0526_00842_001.html