HKET interview on HK property/stocks ||【ET財智Talk】移民潮再現 樓市怎樣走？ 星級分析員王震宇為你分析樓市形勢 20210420

Below is the full interview streamed on HKET on 19th Apr 2021 in which your correspondent discussed a variety of macro and property market topics, including:

1. home price outlook

2. impact of inflation / debt crisis

3. HK demographics in view of BNO and China's new global tax rules

4. why HKSAR policies are not going to make housing more affordable without imprisoning low income groups in public managed welfare housing (instead of people owning their own cheaper priced properties)

5. property stocks better than housing? PRC developer stocks better than HK developer stocks?

Interview link:

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【ET財智Talk】移民潮再現　樓市怎樣走？ 星級分析員王震宇為你分析樓市形勢
疫情肆虐下，本港經濟遭受重大打擊，樓市看似未出現大震盪。與此同時，英國國民（海外）護照（BNO）居留簽證（BNO Visa）今年1月開放申請後，截止3月中已有2.7萬人申請，移民潮再現，會如何影響樓市走勢？

1. 現時持樓投資者應為未來作出什麼策略?

2. 樓市利淡因素: 通脹升溫 

3.本港移民潮再現 - 對比80-90年代移民潮分別；名校罕見招收插班生；BNO 簽發量首度超越特區護照 

4. 內地買家能否支撐本港樓市:  環球付稅減少內地人才來港工作吸引力

5. 新盤「萬人空巷」：實則只是一般

6. 政府強搶私營土地供應：阻撓換樓階梯活力；令私樓價錢不會下調，結果事與願違

7. 投資地產股 地產發展商股風險較低；內房股更具上升空間？

【RTHK】KingSir會客室專訪 20210112

 載於2021年01月13日【RTHK】KingSir會客室

焦點問題:

1.短期期望政府放寬和支撐樓市政策推出

2. 中美角力、美國大選、環球封關... 等等, 2021年將面臨什麼挑戰?

3. 2020年各國政府減稅、派錢，不斷推出減壓措施，2021年第一季完結後，經濟趨勢如何?

4. 美國拜登(Joe Biden) 上任後會有什麼對中國和香港有什麼有利/不利影響?

5. 面對貸幣風險 港人應如何自保/作出什麼應變措施?

請點擊下列連結一同探討:

【BusinessFocus 市場焦點專訪】移民潮具殺傷力 星級分析員王震宇：難想像樓價有何上升理據 20210111

載於2021年01月07日 Business Focus

焦點問題:

1. 2020年樓市好大機會12年來首次轉跌，今年會否更差？

2. 2021年, 面對移民潮、經濟轉差等問題，全年樓市變化會如何?

3.  另外政府在各方面的干預，未來會如何影響樓市?

請點擊下列連結一同探討:

【#BF 市場焦點】移民潮具殺傷力 星級分析員王震宇：難想像樓價有何上升理據

 

 

20200421 經濟日報地產站專訪：全球債市將爆煲 利息不跌反升成樓價下跌推手

載於2020年4月21日經濟日報

為應付新冠肺炎的疫情，各國央行救市減至「零息」，甚至大印銀紙，正當市場憧憬低息可以支持樓價再升的時候，有星級分析師之稱的瑞銀房地產前分析員王震宇卻擔心，息口上升才是樓市下跌的最大推手。

創立Bricks & Mortar Management並擔任主席的王震宇，去年底亦以2,280萬元沽出九龍站擎天半島的物業，大賺2倍，即使各國政府、央行以前所未見的規模救市，但他在訪問期間透露對環球經濟及樓市前景擔憂。

「問題是本身息口已經低到無得再低，未來的風險是利息上的風險。」王震宇認為,當越來越多發展中國家、新興市場、各個經濟板塊，因為美元上升、經濟下調，導致其會違約、「賴債」，風險溢價大幅抽升，就算美國聯儲局大幅減息，但香港的拆息仍然相當之高，港美息差出現1厘以上溢價。

政府債勢爆煲 2至3年內拆息或抽升

「各國類似政府機構，為了應付疫情大量印銀紙，但債務無法償還埋單，最後就是政府債的大爆發，在2至3年內導致拆息、所有息口抽升，就算央行亦無法支持。」王震宇形容，屆時危機會變得比起2008年金融海嘯更加嚴重，甚至連中央銀行亦無辦法救市。

金融海嘯在2008年因美國次按危機爆發，除了引爆環球災股外，本港樓價亦在半年內大跌2成，直到之後因各國央行減息，及推出量化寬鬆政策，刺激樓價出現「V型」反彈，甚至一直延續多年。

息口掉頭回升 地產投資所需回報率抽高

王震宇指，當所有息口大幅抽升，導致所有地產投資所需要的回報率抽高，成為樓價下跌的最大推手，之前(回報率)兩厘都頂得住，因為借按揭利息只有1厘多，但之後無可能見到1厘多利率的時候,保住資產回報就要升到3厘、4厘。」

「樓價已經正在下跌，但好多成交未反映在樓價指數上，政府去年10月的放寬按揭，正正是覺得個市開始轉向，可以開始不用那麼大力度的介入。」

放寬按揭因察覺樓市轉向 縱使減辣亦非入市時機

至於是否政府減辣便是入市時機，王震宇並不這樣認為，即使減少印花稅暫時對任何人都不是一個好的刺激入市原因，因為樓價的預期向下的話，交多或交少(印花稅)都會蝕本的話，都不會因此值得入市。

跌市應該怎「撈底」、應該怎樣「揀貨」？王震宇指出，雖然現現時樓市高位不勝寒，當回報率壓到如此底，的確較難抵擋外來衝擊，但非所有板塊都是如此。

「零售物業的樓價回到10年、甚至更早之前，導致這個板塊的抵禦能力強過住宅未見太大跌幅，板塊之間物色具抵抗能力的投資是有得做。」王震宇這樣認為。

【買股定買樓】地產股增長能力勝蝸居：為何要孤注一擲？

被外界譽為星級地產分析員王震宇，精於分析樓市、地產股。他認為，即使疫情影響發展商盈利收入，亦只屬短暫影響,長遠買地產股的增長能力一定遠勝於一間斗室。

近期股市大跌，買樓還是買股好再次成為市場談論的話題。王震宇指，其他板塊不評論，因並非專家，但房地產板塊一定買股好過買樓。

「現時買樓一般住宅租金回報率大約2厘多，即使有機會執平貨亦只是3厘幾，但好多地產股的股息率已經去到5、6厘，部份更是藍籌股。」王震宇認為，購入這些地產股的抵抗能力、借貸能力及未來增長能力，「一定好過買一間斗室」，反問在這個情況下是否應該將風險調整，不要孤注一擲放在樓市上。

疫情對地產股盈利能力影響料屬短暫

疫情影響之下，不少發展商旗下商場都要推出減租、免租，而推盤部署亦受延遲，令到賣樓收入同受影響。不過，王震宇認為，疫情對地產股盈利能力的影響只是短暫，有可能現時股價的調整已經反映。

至於要真正在樓市立於不敗之地，要訣在於專注在某個範疇深入研究。王震宇認為，不同板塊有不同指標要分析，但整體來說並不容易。不是每個人都有如此能力或者時間去分析，唯一方法是減低自己風險，找一個自己熟悉的板塊去做專家，「就算大市睇唔準，起碼自己熟悉的「細市」立於不敵之地」，在跌市之中只要勤力去做功夫，「去到邊都搵到平貨」。