【要葳唔好戴頭盔】全球債市極度危險，未爆煲只係時機未到？港樓幾時終極一跌？20250912

載於2025年9月12日 【MTF Channel 要葳唔好戴頭盔】 

主題:

》全球債市極度危險，未爆煲只係時機未到？

》港樓幾時終極一跌？

》3大投資部署不可不做！

訪問來源：【MTF CHANNEL】

https://www.youtube.com/@mingtakfn

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主持: 葳葳

攝影，剪接及製作: MTF CHANNEL團隊

節目連結

【胡‧說樓市】樓市展望：聯繫匯率，港元脫鉤，債務危機 20250519

   2025年5月19日

主題:

》今年首季差估署私樓樓價指數跌幅放緩，請問樓市是否開始見底? 自住買家/投資者是否可以入市?

》資金從美元資產外流，對比不斷下調的定存利率，本港物業是否已有足夠投資吸引力?

發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？

》地緣政治的衝突風險是否仍然存在? 

》關稅戰暫緩，但市場對美國衰退的憂慮未減，特朗普雖然放話鮑威爾減息，但聯儲局目前正面對滯脹及財政懸崖的難題，未來利率走向如何? 可以從債息的走勢看到嗎? 背後的理據是甚麼?

訪問來源：【胡。說樓市】

wuchatprop.com.hk

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主持: 胡國威

攝影，剪接及製作: 陳迪麟，胡。說樓市團隊

【理財新世代】美國減息後本港樓市表現 20241130

 2024年11月30日

主題:

》美國9月份終於減息0.5%，11月初再減息0.25%。踏入第四季後，中國政府亦推出系列救市組合拳，曾經令港股一度衝上23000點，不過之後反反覆覆，到10月份施政報告，進一步推出放寬樓市措施。理論上，減息撤辣，這些都屬於利好香港樓市的消息，但究竟事實又是否如此？香港樓市是否已經見底？ 

》由美國9月份開始減息，中國政府亦推出系列救市組合拳，10月份施政報告更進一步推出放寬樓市措施。理論上，這些都是利好香港樓市的消息。

(i) 首先，減息會否進一步吸引資金回流股市及樓市？

(ii) 有否數據反映減息可以釋出的資金池有多大？是否就等於流入樓市？

》踏入第四季，大陸以刺激股市的方法來帶動財富效應，希望可扭轉內房弱勢

(i) 你認為這方法是否可行？原因？

(ii) 香港係咪都可以借用呢種財富效應來帶動樓市？

(iii) 傳統智慧通常股市都會領先樓市大約半年，你覺得這種傳統智慧在今時今日是否仍合時宜？原因？

》踏入第四季，我們看見由美國減息，香港亦跟隨減息，再到中港兩地推出刺激樓市措施，理論上，通通有利樓市，我們見到有交投，但至今似乎又未見香港樓市有十分明顯的回暖情況，中原指數在11月初仍然是138水平，和9月頭水平相約，點解眾多利好因素之下，仍然未能利好香港樓市？

(i) 原因何在？市場是否過份憧憬減息及刺激措施帶來的效力？

(ii) 現在仍有哪些重要因素在影響香港樓市？(前景信心？預期樓價通縮？其他？)

》睇一些近期銷售數據，截至9月底，私人住宅樓宇，不包括居者有其屋、私人機構參與興建居屋、租者至其屋等計劃，由發展商出售的一手樓盤單位總計銷售數字為11920個；銷售總金額為1350億元左右，平均每個單位大約價值1133萬元。2023年同期的數字，分別為8890個單位、總金額1068億元、平均每個單位大約價值1201萬元。這數據反映甚麼？

》我們嘗試返回最基本的市場供求 – 即庫存及去貨量，來預測香港樓市。

(i) 早前房屋局公布的一手住宅潛在供應量，截至9月底仍有多達2.1萬伙的現樓貨尾，未計及未來兩年入伙，你們估計2025及2026兩年的香港的一手樓庫存量有多少？

(ii) 有否數據顯示二手樓的供應量？

(iii) 一、二手樓的供應量合共是多少？

(iv) 香港過去兩年的每年的平均銷售量為多少？

(v) 以此計算，要幾耐才可以去庫存？

》昔日帶動香港樓市上揚的其中一大動力，是內地客，但隨著內地樓市暫時仍未見起色，香港是否也受壓？兩者之間的關連性有多大？另外，一系的高才通等計劃，是否可以有助推高香港樓市需求？

》另一個值得關注數據是負資產數目，金管局10月底公布第三季末負資產住宅按揭貸款宗數為40,713宗，較第二季末30,288宗上升逾萬宗（逾34%），呢個負資產宗數亦係自2003年第4季（67,575宗）後﹑即近21年的新高。仲量聯行更估計實際負資產數目唔止4萬宗，因為數字仍未計發展商及財仔二按，因此估計可能高達約8萬宗。

(i) 高負資產宗數對樓市影響為何？

(ii) 負資產宗數仲有冇機會再上升？

》你認為香港樓市何時才可見曙光?你估計下年香港樓市是升還是跌？幅度是多少？

》最後，自住及投資是兩種不同的考慮，有何建議給我們的聽眾及觀眾？

(i) 自住置業幾時係入市時機？

(ii) 仍然鍾情於磚頭的投資者，究竟可以考慮買磚頭？房地產股票？或其他？

報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/928956


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主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【地產站Weekly Talk】減息後應投資磚頭？ 分析員王震宇教路宜放眼南半球

2024年10月7日 

香港經濟日報記者 潘淑盈

• 減息後，會否有更多資金流入樓市？為什麼？
• 減息後投資磚頭的回報是否比在銀行做定期存款理想？可以舉例嗎？
• 投資什麼類型的物業回報較高？
• 你建議投資者投資哪類物業？住宅回報仍較商廈吸引？
• 預計「供平過租」的年代何時會重現？為什麼？
• 另外，近期股市創新高，這有什麼啟示？對樓市會有何影響？

報導來源：HKET- 地產站Weekly Talk 

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香港經濟日報記者：潘淑盈

攝影及剪接：梁鑑章

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【胡‧說樓市】 全面撤辣後的本港樓市和前景 20240729

  2024年7月29日

主題:

》全面撤辣後的發展商取態

政府在2024年2月28日正式宣布全面撤辣，當時大家都認定樓市已見底，但從一季後的成交量及成交價來看，「走出谷底」是否言之尚早？發展商減價的策略是否要維持下去？

》全面撤辣後減價帶來的效應。

發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？

》樓市何時會真正見到曙光？

怎樣才可確定樓市真的「見底回升」，應該看什麼指標？租金及樓價、經濟、息口、供應量？



訪問來源：【胡。說樓市】

wuchatprop.com.hk

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主持: 胡國威

攝影，剪接及製作: 陳迪麟，胡。說樓市團隊

【理財新世代】樓市寬鬆措施技術調整與港樓前景 20240622

 2024年6月22日

主題:


》金管局上周宣布，2月底提出的再調整周期宏觀審價監管措施，擴大涵藍範圍至「撤辣」前簽臨時買賣合約嘅自用業主，而按證保險公司將相應將按揭保險計劃現時合資格準則亦相應擴大適用範圍，令有需要買家可以申請最高七成按揭，希望為面對估價不足而要補差價上會做按揭嘅業主紓壓，用意明顯係要幫呢一班業主？


》但衣家呢個問題嚴重性係米已經去到連金管局都要出手的地步？
根據粗略統計，呢兩年買左樓花，選擇用建築期付款嘅買家比例都多，根據政府數據，截至5月，待審批樓花盤有27個，樓價未見有起色，新盤劈價影響一手樓佔價，樓花盤準業主要補估價差額上會個案會愈嚟愈多？今次措施實際上幫到幾多？


》劈價潮對香港樓市的影響？到底會令香港樓市健康定會無幫助？


》除了金管局出招幫手，嚟緊息口走勢又幫唔幫到手？市場料美國今年減息至少一次，香港跟減機會大唔大？減一次幫得幾多？


報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


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主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【理財新世代】香港樓市及地產股板塊前景 20230923

2023年9月23日

主題:

》目前影響香港樓價下跌的主要因素是甚麼？香港樓價已經尋底？還是尚有一段距離？當中最關鍵因素及指標是甚麼？


》香港樓市向來具投資價值，但現在安安全全做定期，平均息率約4厘，如以此作指標，樓價再跌多少，才具投資價值？預計今明兩年樓價如何？


》經常說地皮是麵粉價，樓價就是麵包價，啟德地皮創9年來的底位，會否已經預示麵包價也會受壓？還是有其他考慮因素？


》最近唐英年及梁錦松都建議政府在10月份公布的施政報告中，應該就樓市「減辣」，放寬措施，不過都係針對豪宅盤。你認為究竟香港目前樓市或經濟狀況，有冇「減辣」的空間及可能性？「減辣」係咪真係有助穩定樓市？如果係，要放寬咩先有幫助？ 香港地產股前景如何？


》樓市無起色，地產股自然也無起色，投資前景是如何？還是已經跌夠？


報導來源：香港電台【理財新世代】
https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【FINTERVIEW】港銀連環加按息 樓市再添壓 20230914

2023年9月14日 

【Now新聞台】啟德一幅住宅用地每平方呎中標價，回落至區內近10年最低水平，有分析指，地價反映樓市現況，並相信短期仍有下調壓力，不排除更多早年投地的發展商需劈價賣樓。

去年底批出的啟德住宅地皮，每平方呎地價6138元，較最高位每平方逾1.9萬元大幅回落，但低處未算低，同區新批出的一幅住宅地皮，由信和置業財團投得，每平方呎地價近5400元，回落至啟德住宅地皮近10年低位。

有分析認為，招標結果反映市場的現況。

Bricks & Mortar Management創辦人王震宇說:「見到地價很明顯低到一個吸引的水平，可能發展商都計到數，樓價未來就算下跌，都有足夠安全系數，毋須蝕本，這個是最重要，否則，沒有人會出來買地。」

王震宇又指，在高息環境下，早年高價投地的發展商，由於囤積項目的成本亦有所上升，有機會寧願劈價，甚至蝕讓賣樓。

他又指，從投資角度去看，假設未來住宅租金升20%，若要有3厘或以上較合理的收租回報，樓價最少要跌30%。

此外，本港銀行陸續上調新造H按封頂息，加幅達0.5厘，是今輪按揭利率加息周期中，幅度最大的一次。

高盛表示，平均實際按息將由3.6厘升至4.1厘，令買家負擔能力進一步受壓，因此，下調明年及後年本地住宅樓價預測，由原來預期升4%下調至無升跌，2026年則預期升4%。



報導來源：NowTV【FINTERVIEW】
https://news.now.com/home/finance/player?newsId=532357

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NowTV 記者：Cherry Chan
攝影及剪接：NowTV Ingest & Production Team

地產站Weekly Talk外圍危機削樓市信心？王震宇教路用家、投資者判斷市場方向 20230327

 2023年3月27日

香港經濟日報記者 潘淑盈

王震宇：加息未完＋金融危機削市場信心

外圍金融危機浪接浪，Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇認為，這將削弱市場信心，料第二季新盤會繼續低開吸客。

王震宇認為，現時很多人以為樓市、經濟好轉，但忽然銀行板塊出現問題，連科技公司· 如亞馬遜都再裁員9,000名員工，未來一段時間「萬惡以高息、為首」·遂會影響市場信心。不過，幸好中港已經通關，視乎通關效應何時可沖喜樓市。

        同時，經歷過去數十年的減息周期，他預測加息周期不會在數年內完結。即使近期的金融危機會令加息步伐減慢，但數年後可能會再升至6、7厘水平。

        除非有很大的需求，例如如因組織家庭而換樓，否則他不建議投資者現時入市。如有入市的需要，他亦建議買家亦要觀望一段時間才考慮置業，因樓價在去年12月份已經見底，而那是短期的見底，估計短期內中原城市領先指數(CCL)可能再彈升3至4個百分點 其後會出現頗強的阻力，若然屆時沒有上升， 很大機會會向下。

新盤次季續「求量不求價」

        展望第二季，他認為新盤成交量會增加但價錢未有很大的上升動力，而且今年與明年住宅供應量屬於新高，加上發展商已經很久未有賣樓，因此有去貨壓力。在該等因素下·發展商在第二季很大機會續採「求量不求價」的策略推盤。

報導來源：HKET- 地產站Weekly Talk 

特此鳴謝

香港經濟日報記者：潘淑盈

攝影及剪接：樊志恒

文章來源: HKET

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【交易時段FINTERVIEW】本港樓市年底閃崩？20221013

 2022年10月13日

【Now財經台】本港樓價今年突然急轉直下，更加有分析警告，樓價會自高位閃崩50%，外資大行亦排隊唱淡本港樓市，其中高盛最新下調本港樓價預測，由原先預期2022至2024年住宅樓價跌約20%，下調至預期2022及2023年樓價分別跌15%，即累跌30%。

不過，Bricks & Mortar Management主席王震宇認為，現時本港樓市抗跌力相比過往多次金融危機時要高，因為政府過往已推出唔少辣招防止樓價過熱，加上整體借貸水平偏低，睇返金融管理局數據，現時首期成數一般約30%。佢估計，反映二手樓價嘅中原城市領先指數(CCL)今年底會跌至160水平，如果明年中未打仗，或會慢慢落返150邊緣喘定，而最差情況會跌至120水平，即係仲有約20%下跌空間。

Eric又稱，現時樓市主要係受美國大幅加息影響而陷入陣痛期，但長線睇美國咁進取加息，好可能令債市爆煲，尤其係主權債券，資金最終會回流樓市，買返實質資產避險。

報導來源：NowTV【FINTERVIEW】

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NowTV 記者：Cherry Chan

攝影及剪接：NowTV Ingest & Production Team

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地產站Weekly Talk 息口長升長有 王震宇：未來1年樓價最多下插逾1成 20220926

2022年9月26日

香港經濟日報記者 潘淑盈

美國聯儲局再度加息0.75 厘，一如市場預期，有本港銀行已率先調高最優惠利率 (P)。

Bricks & Mortar Management 創辦人兼總裁王震宇認為，一、二手交投料持續偏弱，直至政府再放寬入境檢疫措施至「0 + 0 」方案，兼中港通關，才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。他初步亦料未來半年至1年，本港樓價最多或跌逾 1成。

王震宇估計，未來半年至1年半，美國趨向繼續加息，在此情況下，很多買家要重新「計數」，及衡量他們的負擔能力，因此預計二手成交量會繼續偏軟。不過，他強調，除了國際利率環境、本地經濟或房屋政策的變數都是影響樓市交投的因素。

他又指，過去數月成交量基本上觸及過去5至7年的低位（以成交量較總存量計算)估計這情況應該會持續2、3個月，直至政府再放寬人境檢疫措施至「0 + 0」方案，兼中港通關，才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。

政府有「辣招」撑經濟隨時可撤

他直言，過去一段時間中原城市領先指數 (CCL) 已跌穿數個重要的支持位，估計短期內會繼續下跌，惟因政府手上還有很多「辣招」，故亦不該太過悲觀。若勢頭不對，或為了支撑經濟，當局可能隨時「撤招」，就如以往將細價住宅的按揭保險成數提高至9成等。

他認為政府依然有很多措施可做，問題只是視乎當局想「托市」或讓樓市繼續下行，但暫時看不到新特首在房屋有何大理念，所以暫時需要觀察。他依然估計，未來半年至1年，本港樓價或錄單位數至10多個百分點的跌幅。

料美明年中 加息至4.5厘以上

在加息周期，市場觀望情緒升溫，未來新盤是否會偏向保守？他認為，如果新盤未能去貨，發展商一定要跟隨市場價發售。目前息口環境非常不利，發展商不可能無限期暫緩推盤，所以估計他們屆時需向現實低頭，變相要以貼二手價或低於二手價推盤，才可去貨。

美國於今年餘下時間很大機會再度加息，他初步預料，美國聯儲局明年中會加息至 4厘半以上。若香港銀行要賺取約 200 點子的息差按揭息率隨時達6厘半或以上，「過去一段時 間習慣低至70、80點子的息率，因此他們需要大幅調節心理及『荷包』，估計需要一定的適應期。」

他預測，香港銀行屆時一定會再上調最優惠利率，因為剩餘的安全空間不多，估計香港銀行最快今年第4季、遲則明年第1季追加，並預測香港跟隨加息的幅度與美國的相同。

租金幾乎「跌定」入市工商舖時機

            疫情「打殘」工商舖市場，王震宇認為，投資者現時入市工商舖較買住宅更精明，因租金已經差不多「跌定」。

投資安全系數 較住宅高

            王震宇認為，在封關下，工商舖市場的交投及租售價大幅下跌，甚至重回 2004 至 2005 年的價位，安全系數較住宅高很多，所以他覺得，對於投資者而言，人市工商舖較購 入住宅更精明。「銅鑼灣最旺街道的租金下挫，以往舖位均由國際名牌租用，但目前只由短租舖或散貨場承租，可見價位己經差不多見底。」

            在加息周期下，准買家又該如何部署？他建議準買家做足研究，並需「計好數」，以防輸掉儲蓄，亦不能只選擇價錢相宜的供款計劃，而需考慮未來環球經濟表現、戰爭會否加劇、通脹率等因素才入市。

籲增私樓供應 樓價或下調

            另外，新政府將於10 月中公布第一份施政報告，他對此有何期望或建議？他坦言，政府應該盡量增加私人房屋供應，因為公營房屋售價可謂根據私人房屋售價而定，只要令私人 住宅的樓價下跌，增加公營房屋供應的壓力會減少，並建議政府該撥部分公營房屋到私人市場出售。此外，政府亦不該「衝出去托價」，又舉例近期有私人住宅地流標收場，就是政府「抬高地價」的表現，最終令樓價難以回落。

同時，他表示，政府不應增設更多樓市「辣招」以管理樓價，相反提供足夠房屋供應才是更實際的做法。

報導來源：HKET- 地產站Weekly Talk 

特此鳴謝

香港經濟日報記者：潘淑盈

攝影及剪接：梁鑑章 羅志聰

文章來源: HKET

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通脹猛虎悄來 港息樓價何從？20220915

期價格平穩 會否一去不返？

全球性之通脹大潮，在過去兩年間令絕多數經濟學家及央行官僚跌盡眼鏡（還記得“暫時性”這個耳熟能詳的流行詞語否？）。就算今日，觀測家之共識仍然是「未來通脹會放緩」到新冠封城前、市場已於過去二、三十年來習以為常的0-3%水平。

然而，筆者展望通脹不但會高於市場預期，更會在高位持續更長時間。即是像1970年代上一次（同是）能源價格推動的通脹週期將會重臨。即使今次通脹率未必高過70年代時之高位，但亦將達到兩位數的水平，如圖：

NowTV 財經新聞-訪問【業主稱暫冇太大壓力】1個月拆息10連升 普遍H按升穿2 5厘封頂水平 20220728

載於2022年7月27日  【NowTV財經新聞】【業主稱暫冇太大壓力】1個月拆息10連升 普遍H按升穿2.5厘封頂水平

 

原文: https://finance.now.com/news/post.php?id=744700

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英國樓價 大勢已去？[下篇]20220707

 英國樓價 大勢已去？[下篇]

本篇乃探討英國樓市投資利弊的結尾篇，以下較多專注剖析地緣政治和監管環境相關因素：

四) 窮兵黷武下民不聊生，資本外逃（往美國／亞洲）

烏克蘭衝突也許只是人類戰爭週期逆轉的延續，因為衝突傷亡人數趨勢線，已早於1990年代初於以世紀為單位的雙重支持位反彈，大有機會於未來時間急速抽升：

圖十七：衝突死亡人數可能已經觸底反彈

 

隨著1989年蘇俄共產集團垮台帶來的和平紅利逐漸成為遙遠的記憶，下一個噬血好戰的政治環境是否正在形成，將國際衝突的風險推向新高？而新經濟超級大國的崛起是否對現有秩序構成足夠的挑戰，而導致更多的磨擦？

當冷戰時期的意識形態之爭（即在共產主義和資本主義之間）已不復存在，下一個衝突的焦點會是什麼？會否未來的國際戰爭只是為了避免國內權力交替、純為轉移注意力而發動的？令人叫苦連天的高通脹和食品／能源短缺可會觸發下一場資源爭奪戰？

在舊秩序瓦解、多極世界來臨的劇變當前，投資者必須更加審慎。避免資金被困在衝突熱點國度之內（如歐洲，甚至北亞的某些地區——例如日本）。

可惜英國離其中一個高風險戰場太近，趁早由大不列顛獲利避險似乎並非壞事！此外，英國因為相對資源貧乏，在商品價格飛升的時代亦會吃虧，回報潛力將遠較筆者新推薦的自然資源優厚的投資目標遜色：

表一：歐洲＋亞洲嚴重依賴能源進口（紅色）反觀美洲＋大洋洲（黃色/綠色）則淨出口能源

 

五) 劫富不濟貧—拋售潮已經開始？

近月英國政府瘋狂沒收嚴格來講不屬政權級人物之私人財產（見：不分青紅皂白的沒收）可能成為有意投資英國之環球投資者的最後一根稻草。因為如此仇視私人產權的行政措施只有在戰時才會略有所聞。在沒有正當程序授權的情況下奪取俄裔人士的財產可能會全面摧毀英國作為一個安全投資地的聲譽，令人聯想起二戰期間日裔美國人遭無故囚禁（註），又或十月革命後俄共政權之共產行逕。

雖然俄國「極權政權」都放棄類似的掠奪行為，特別是彼方可輕而易舉地沒收數以倍計的在俄西方資產。英國卻帶頭在國際社會上於未正式宣戰（因要得到國會授權）或有法庭裁決的情況下沒收私產，這對倫敦未來吸引投資的能力來說確是個凶兆。

在如此背景下，李超人（即李嘉誠，香港首富）於2021年12月在僅獲25%微利之下將持有只夠4年的倫敦Broadgate以12.5億英鎊出售，似乎就不難解矣。長江集團著著先機的往績，更以2017年把香港The Centre以402億港元拆售而稱絕；當時嘲笑此交易的評論在在皆是，然而現在不少買家仍在舔著二至三成跌價的傷口。或許李先生對英國日益惡化的投資環境也有類似的評估？亦因此，不難理解為何長江進一步加大了處置英國投資的力度，將規模大得多的電力資產也在2022年3月以150億英鎊出售給麥格理和科爾伯格(KKR)（見此）。

可見本會留在英國的投資和職位現在將流向像迪拜之類的不那麼暴民政治，兼不政治掛帥的地方（見此文）。正如另一評論員所言：

儘管許多人為沒收邪惡的俄羅斯寡頭資產而歡呼，但其他國家將來亦會用同一戰略還治其身。…如果資產不再得到保護，那麼投資在西方國家還有何安全感？

西方政府在這場疫情中暴露了其並非不齒於脅迫與壓制言論自由的真面目（例如澳洲的宵禁、加拿大的銀行賬戶沒收、科網巨企抹去有爭議的醫學證據）。當一個城市或政權殞落時，富者總是最先逃離的一群。

這將徹底摧毀現有的世界經濟秩序。外國在俄羅斯的投資將被沒收，而資金逃往中國的機會極高。一條紅線被越過了。當政府以「為普京持有」為由去沒收私人資產，就有如聲稱任何生活與某領導人統治下之國民都在為該領導人持有資產。

以上轉變預示著大多數傳統西方城邦吸引財富的能力會出現結構性打擊，阿拉伯人、中國人、印度人，當然還有俄羅斯人未來的資金可能會另尋覓他方……

若要認識外國資本對倫敦市場的重要性，且看在截至2021年的11年中的增幅已可見端倪：

圖十八：土地註冊處海外個人業主紀錄——倫敦實是聚寶盆

數以十萬計認為英國是一個安全的資金歸宿地的業主現在可能會開始質疑並開始部署撤資，尤其是當針對外國業主反外情緒繼續升級時（就如【表二】般）。資本沒有忠誠，它只會流向最受優待的地方。

表二：英國不再是外資的避風港？

筆者擔心只要中國在烏克蘭衝突中站在與英國政治敘述不統一的角度，會否中國資金（包括港資）也遲早成為被制裁／沒收的目標？當政治立場成為了沒收私產的理由，那如果台灣問題會否觸發下一個地緣政治爭議？到時港人才撤資會否為時已晚？此一風險，是否就是令到李先生當下就套現英國投資的原因？

六) 規管限制無限膨脹，樓市投資已成雞肋

筆者早已在此詳細概述英國規章條款無窮無盡地攻擊業主權益；可惜在過去十年，繁多的合規要求從沒停止擴張，最新的例子包括：

甲) 就連出售房產都需要提供「反洗黑錢」（AML）聲明，如此與常理相悖的要求有何好處？以下是地產經紀被迫要放盤人大費周章填寫的表格：

表三：沒與沒了的表格和不斷加重的類似執法要求令業主叫苦連天

乙) 以下為業主會計師來信，皆因合規成本已經大到難以忽略，需要額外收費來應付的地步：

閣下會於本函見到「合規附加費」這新收費。您無疑亦有所知，所有專業服務商都面臨越來越多的監管和審查，處理如以下事項實需要大量額外的員工和第三方資源：

•確保新客開戶甚或監察舊客的反洗錢要求合規

•反賄賂和逃稅法規要求

•資料保護和GDPR要求

•日益頻繁的監管機構合規稽查訪問

•資訊科技與網絡安全

敝行已參詳向客戶收費的標準一段時間，發現以上成本增長速度超過通脹，已難以不分項徵收。

…因而另加2.5%的合規附加費，作為對這類支出之補貼。

丙) 綠色成本——新政策下過苛的能源性能證書(EPC)要求隨時會令業主破費1.3至2.7萬英鎊以求物業達標，詳情見此文；據《電訊報》報導，漢普頓斯經紀行估計英國東北區相關之升級工程已達該區年租金收入的83%；

丁) 商業樓宇亦無倖免——根據第一太平戴維斯，政府之「BEIS戰略框架」要求則更加嚴格：所有非住宅樓宇須於2023年前達到最低“乙”級評級，儘管87%的寫字樓現在EPC評級為“丙”級或以下。

戊) 稅收合規變得繁複——這是否預示更嚴苛的稅製即將來臨？以非居民業主向稅局申報為例光是決定是否可免繳英國稅項之測試標準已經令人不寒而慄：

 

這一年內：

你在海外有居所嗎？是/否

你在英國逗留幾天？

你與英國有多少聯繫**？

你在英國度過了多少個工作日？

你在海外度過了多少個工作日？

**「與英國的聯繫」定義如下（即2022年4月5日的年度）：

1你的配偶／伴侶／同居者或未成年子女居於英國

2在納稅年度內，你在英國於91天或以上有可用的住宿處所

並在那里至少住了一晚

3你在納稅年度在英國工作了40天或更長時間（3小時或更長時間）

4你在過去2個納稅年度中的任何一個納稅年度在英國停留超過90天

5你在英國度過的“午夜”比在任何其他國家都多

這一堆複雜扭曲的條件為任何稍為戀棧英國暑假，或者送兒女入學的訪客設置了一個代價高昂的陷阱，更毋庸說那些抵步經商的人了……

七) 脫歐前之移民湧入情景可能一去不返

英國於脫歐後人口增長應會顯著放緩，意味著原本非常緊張的住宅供應有可能逆轉；譬如歐盟公民班師回國可能已是一個長遠的負面因素：

圖十九：英國非常供應不足情況已經在脫歐後急速改善

此外，因疫情封鎖亦令遊客數量急跌（減少了對Airbnb／短租住宿的需求），再加上中國學生人數下降（地緣政治原因），可能會有因而釋放更多本來不會出現的供應。

綜上所述，筆者認為英國樓市未來將面臨更大的挑戰，投資者欲求可觀及低風險的回報亦須另謀他方。若要以最樂觀的假設來作一預測，在技術上還是有機會在未來數年出現樓價上漲14%的情景（圖二十中橙線），至於較悲觀的可能則會出現樓價下跌21%之結果（藍線）：

圖二十：到25年底技術分析區間：-21%至+14%

當然，不少港人出於資產配置，而非不停優化回報的原因而希望繼續持有英國物業。

茫茫天際 何去何從？

任何人只要將廿年前後的世界稍作比較，將不難得到「向東走」的答案【表四】；但如果中國風險溢價不是你那杯茶，那麼任何與中國經濟共同進退的市場（包括盛產大宗商品的國度）可能會是上佳的選擇......然而，在短期內，因債務危機而出現的走資朝（包括逃離歐洲甚至亞洲區域）意味著美國會是較穩妥的避難港。

表四：亞洲和商品出口國可能是未來跑贏大市的區域

 

本文早前出版的英文版本可在此細閱。

筆者特別鳴謝香港理工大學投資科學及金融分析系江譽展同學協助收集及整理本文相關數據及圖表