2022年9月26日星期一

地產站Weekly Talk 息口長升長有 王震宇:未來1年樓價最多下插逾1成 20220926

2022年9月26日

香港經濟日報記者 潘淑盈

美國聯儲局再度加息0.75 厘,一如市場預期,有本港銀行已率先調高最優惠利率 (P)。

Bricks & Mortar Management 創辦人兼總裁王震宇認為,一、二手交投料持續偏弱,直至政府再放寬入境檢疫措施至「0 + 0 」方案,兼中港通關,才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。他初步亦料未來半年至1年,本港樓價最多或跌逾 1成。

王震宇估計,未來半年至1年半,美國趨向繼續加息,在此情況下,很多買家要重新「計數」,及衡量他們的負擔能力,因此預計二手成交量會繼續偏軟。不過,他強調,除了國際利率環境、本地經濟或房屋政策的變數都是影響樓市交投的因素。

他又指,過去數月成交量基本上觸及過去57年的低位(以成交量較總存量計算)估計這情況應該會持續23個月,直至政府再放寬人境檢疫措施至「0 + 0」方案,兼中港通關,才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。

政府有「辣招」撑經濟隨時可撤

他直言,過去一段時間中原城市領先指數 (CCL) 已跌穿數個重要的支持位,估計短期內會繼續下跌,惟因政府手上還有很多「辣招」,故亦不該太過悲觀。若勢頭不對,或為了支撑經濟,當局可能隨時「撤招」,就如以往將細價住宅的按揭保險成數提高至9成等。

他認為政府依然有很多措施可做,問題只是視乎當局想「托市」或讓樓市繼續下行,但暫時看不到新特首在房屋有何大理念,所以暫時需要觀察。他依然估計,未來半年至1年,本港樓價或錄單位數至10多個百分點的跌幅。

料美明年中 加息至4.5厘以上

在加息周期,市場觀望情緒升溫,未來新盤是否會偏向保守?他認為,如果新盤未能去貨,發展商一定要跟隨市場價發售。目前息口環境非常不利,發展商不可能無限期暫緩推盤,所以估計他們屆時需向現實低頭變相要以貼二手價或低於二手價推盤,才可去貨。

美國於今年餘下時間很大機會再度加息,他初步預料,美國聯儲局明年中會加息至 4厘半以上。若香港銀行要賺取約 200 點子的息差按揭息率隨時達6厘半或以上,「過去一段時 間習慣低至7080點子的息率,因此他們需要大幅調節心理及『荷包』,估計需要一定的適應期。」

他預測,香港銀行屆時一定會再上調最優惠利率,因為剩餘的安全空間不多,估計香港銀行最快今年第4季、遲則明年第1季追加,並預測香港跟隨加息的幅度與美國的相同。

租金幾乎「跌定」入市工商舖時機

            疫情「打殘」工商舖市場,王震宇認為,投資者現時入市工商舖較買住宅更精明,因租金已經差不多「跌定」。

投資安全系數 較住宅高

            王震宇認為,在封關下,工商舖市場的交投及租售價大幅下跌,甚至重回 2004 2005 年的價位,安全系數較住宅高很多,所以他覺得,對於投資者而言,人市工商舖較購 入住宅更精明。「銅鑼灣最旺街道的租金下挫,以往舖位均由國際名牌租用,但目前只由短租舖或散貨場承租,可見價位己經差不多見底。」

            在加息周期下,准買家又該如何部署?他建議準買家做足研究,並需「計好數」,以防輸掉儲蓄,亦不能只選擇價錢相宜的供款計劃,而需考慮未來環球經濟表現、戰爭會否加劇、通脹率等因素才入市。

籲增私樓供應 樓價或下調

            另外,新政府將於10 月中公布第一份施政報告,他對此有何期望或建議?他坦言,政府應該盡量增加私人房屋供應,因為公營房屋售價可謂根據私人房屋售價而定,只要令私人 住宅的樓價下跌,增加公營房屋供應的壓力會減少,並建議政府該撥部分公營房屋到私人市場出售。此外,政府亦不該「衝出去托價」,又舉例近期有私人住宅地流標收場,就是政府「抬高地價」的表現,最終令樓價難以回落。

同時他表示,政府不應增設更多樓市「辣招」以管理樓價,相反提供足夠房屋供應才是更實際的做法。


報導來源:HKET- 地產站Weekly Talk 

特此鳴謝

香港經濟日報記者:潘淑盈

攝影及剪接:梁鑑章 羅志聰

文章來源: HKET

請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun


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