地產站Weekly Talk外圍危機削樓市信心？王震宇教路用家、投資者判斷市場方向 20230327

 2023年3月27日

香港經濟日報記者 潘淑盈

王震宇：加息未完＋金融危機削市場信心

外圍金融危機浪接浪，Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇認為，這將削弱市場信心，料第二季新盤會繼續低開吸客。

王震宇認為，現時很多人以為樓市、經濟好轉，但忽然銀行板塊出現問題，連科技公司· 如亞馬遜都再裁員9,000名員工，未來一段時間「萬惡以高息、為首」·遂會影響市場信心。不過，幸好中港已經通關，視乎通關效應何時可沖喜樓市。

        同時，經歷過去數十年的減息周期，他預測加息周期不會在數年內完結。即使近期的金融危機會令加息步伐減慢，但數年後可能會再升至6、7厘水平。

        除非有很大的需求，例如如因組織家庭而換樓，否則他不建議投資者現時入市。如有入市的需要，他亦建議買家亦要觀望一段時間才考慮置業，因樓價在去年12月份已經見底，而那是短期的見底，估計短期內中原城市領先指數(CCL)可能再彈升3至4個百分點 其後會出現頗強的阻力，若然屆時沒有上升， 很大機會會向下。

新盤次季續「求量不求價」

        展望第二季，他認為新盤成交量會增加但價錢未有很大的上升動力，而且今年與明年住宅供應量屬於新高，加上發展商已經很久未有賣樓，因此有去貨壓力。在該等因素下·發展商在第二季很大機會續採「求量不求價」的策略推盤。

報導來源：HKET- 地產站Weekly Talk 

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香港經濟日報記者：潘淑盈

攝影及剪接：樊志恒

文章來源: HKET

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地產站Weekly Talk 息口長升長有 王震宇：未來1年樓價最多下插逾1成 20220926

2022年9月26日

香港經濟日報記者 潘淑盈

美國聯儲局再度加息0.75 厘，一如市場預期，有本港銀行已率先調高最優惠利率 (P)。

Bricks & Mortar Management 創辦人兼總裁王震宇認為，一、二手交投料持續偏弱，直至政府再放寬入境檢疫措施至「0 + 0 」方案，兼中港通關，才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。他初步亦料未來半年至1年，本港樓價最多或跌逾 1成。

王震宇估計，未來半年至1年半，美國趨向繼續加息，在此情況下，很多買家要重新「計數」，及衡量他們的負擔能力，因此預計二手成交量會繼續偏軟。不過，他強調，除了國際利率環境、本地經濟或房屋政策的變數都是影響樓市交投的因素。

他又指，過去數月成交量基本上觸及過去5至7年的低位（以成交量較總存量計算)估計這情況應該會持續2、3個月，直至政府再放寬人境檢疫措施至「0 + 0」方案，兼中港通關，才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。

政府有「辣招」撑經濟隨時可撤

他直言，過去一段時間中原城市領先指數 (CCL) 已跌穿數個重要的支持位，估計短期內會繼續下跌，惟因政府手上還有很多「辣招」，故亦不該太過悲觀。若勢頭不對，或為了支撑經濟，當局可能隨時「撤招」，就如以往將細價住宅的按揭保險成數提高至9成等。

他認為政府依然有很多措施可做，問題只是視乎當局想「托市」或讓樓市繼續下行，但暫時看不到新特首在房屋有何大理念，所以暫時需要觀察。他依然估計，未來半年至1年，本港樓價或錄單位數至10多個百分點的跌幅。

料美明年中 加息至4.5厘以上

在加息周期，市場觀望情緒升溫，未來新盤是否會偏向保守？他認為，如果新盤未能去貨，發展商一定要跟隨市場價發售。目前息口環境非常不利，發展商不可能無限期暫緩推盤，所以估計他們屆時需向現實低頭，變相要以貼二手價或低於二手價推盤，才可去貨。

美國於今年餘下時間很大機會再度加息，他初步預料，美國聯儲局明年中會加息至 4厘半以上。若香港銀行要賺取約 200 點子的息差按揭息率隨時達6厘半或以上，「過去一段時 間習慣低至70、80點子的息率，因此他們需要大幅調節心理及『荷包』，估計需要一定的適應期。」

他預測，香港銀行屆時一定會再上調最優惠利率，因為剩餘的安全空間不多，估計香港銀行最快今年第4季、遲則明年第1季追加，並預測香港跟隨加息的幅度與美國的相同。

租金幾乎「跌定」入市工商舖時機

            疫情「打殘」工商舖市場，王震宇認為，投資者現時入市工商舖較買住宅更精明，因租金已經差不多「跌定」。

投資安全系數 較住宅高

            王震宇認為，在封關下，工商舖市場的交投及租售價大幅下跌，甚至重回 2004 至 2005 年的價位，安全系數較住宅高很多，所以他覺得，對於投資者而言，人市工商舖較購 入住宅更精明。「銅鑼灣最旺街道的租金下挫，以往舖位均由國際名牌租用，但目前只由短租舖或散貨場承租，可見價位己經差不多見底。」

            在加息周期下，准買家又該如何部署？他建議準買家做足研究，並需「計好數」，以防輸掉儲蓄，亦不能只選擇價錢相宜的供款計劃，而需考慮未來環球經濟表現、戰爭會否加劇、通脹率等因素才入市。

籲增私樓供應 樓價或下調

            另外，新政府將於10 月中公布第一份施政報告，他對此有何期望或建議？他坦言，政府應該盡量增加私人房屋供應，因為公營房屋售價可謂根據私人房屋售價而定，只要令私人 住宅的樓價下跌，增加公營房屋供應的壓力會減少，並建議政府該撥部分公營房屋到私人市場出售。此外，政府亦不該「衝出去托價」，又舉例近期有私人住宅地流標收場，就是政府「抬高地價」的表現，最終令樓價難以回落。

同時，他表示，政府不應增設更多樓市「辣招」以管理樓價，相反提供足夠房屋供應才是更實際的做法。

報導來源：HKET- 地產站Weekly Talk 

特此鳴謝

香港經濟日報記者：潘淑盈

攝影及剪接：梁鑑章 羅志聰

文章來源: HKET

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【Now財經台 FINTERVIEW】- 2021年樓市不穩？20201231

 載於2020年12月30日【Now財經台】-【FINTERVIEW】2021年樓市不穩？

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【Now財經台】本港樓價「只升不停」的神話今年可能破滅，據最新的中原城市領先指數顯示，樓價今年暫跌約1%，全年埋單有機會終止長達11年的升浪。今年一手成交量跌28%，但二手成交量升15%，有代理指，今年成交額是十年以來最高。展望2021年，本港樓市會點走？

Bricks & Mortar Management主席王震宇解釋指，由於有唔少辣招，令購買力較難釋放，加上市道轉差，均影響今年成交量。Eric認為，政府其實不樂見樓價向下，因為會減少賣地收入，但相信政府暫時不會「減辣」，要樓價再跌10%至20%先會考慮。

展望明年，Eric估計，樓價明年初會出現反彈，但之後或會受經濟、失業、移民潮等不穩定因素影響。