2019年3月20日星期三

Why is HK Govt so bent on prioritising car for the city?



The following graphic is excellent illustration of how private cars worsen traffic conditions, and why HK is so behind on improving rail and cycling as the solution to our crowded roads.

Your writer has already published several comments on this topic in previous articles:

1. Government hostility bicycle, how among the cosmopolitan city?
2.  Mayor of London took the lead, when Hong Kong Chief Executive anchor?
3. Improving cycling experience in Singapore




Source: imgur.com
 
Perhaps it is time to abolish AM number plated cars for senior civil servants so they too feel the pain that the people go through on a daily basis...

2019年3月8日星期五

政府重提分流方案, 再炒冷飯

早前筆者已提出便民多贏之三隧分流方案, 即應將全港所有隧道減費至零, 見拙文: 隧道補貼分流 不如乾脆免收

可惜上週政府竟將早前被政黨市民貶得一文不值的方案重炒冷飯, 再交立會審議. 見: 陳帆重提「三隧分流」方案收費不變 僅設基金研「智慧出行」 無約束力議案再交立法

施政若斯, 真不可思議也!

2019年3月6日星期三

20190301 Metro Radio 新城地產街


筆者日前有幸出席新城電台的《新城地產街》,與兩位嘉賓分析香港2019年財政預算案及樓市趨勢。


2019年3月4日星期一

20190303 蘋果財經 專訪

蘋果財經 20190303
警告細價樓或跌三成 王震宇: 政府推人落火坑
王震宇:加密貨幣非曇花一現
末代星級分析員:想入行不如先創業


【金融中心】警告細價樓或跌三成 王震宇:政府推人落火坑



香港樓價跌勢近日有回穩迹象,跌勢會暫告一段落,還是陸續有來?曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇警告,香港樓市已臨近周期頂峰,細價蚊型上車盤更屬高危,至明年年中,可能大跌三成。過去是「樓市大好友」的王震宇,近年多次表態看淡樓市,他指環球經濟經歷近十年的擴張期,已是強弩之末,經濟基本因素惡化的速度和幅度,可能超乎想像。

他批評,港府歷年的辣招、收緊按揭成數,凍結二手市場成交,把購買力推向一手細價蚊型盤,猶如「推人落火坑」,一旦經濟逆轉,細價蚊型盤將會最傷,「這班人(業主)最大鑊。」

現為投資公司 Bricks & Mortar 主席兼總裁的王震宇受訪時分析,在香港樓市中,豪宅的風險較低,因政府的辣招、收緊按揭成數之下,豪宅市場交易冷清,「政策壓力下,(豪宅)泡沫成份幾乎是零。未來如果下跌,不是因為估值太高,而是因整體經濟變差跟住跌,未必會跌凸。」

豪宅近乎零泡沫 料不會跌凸

這一浪樓價升浪當中,發展商積極推蚊型細價盤,並以高成數按揭刺激銷情,成為不少人的上車選擇,亦是王震宇眼中最大的危機所在。王震宇解釋,政府辣招干預二手市場之下,二手放盤縮減,「真正要買樓的人士,畀唔起二手印花稅、二手首期,將購買力推晒去發展商的懷抱。這不是官商勾結,是什麼?」

這類型蚊型細價盤供應多,按揭比例高,「有各方面稅務寬減傾斜。那些人(蚊型盤業主)最無經濟能力,經濟下滑時,第一個可能被人炒。」

王震宇預計,至明年年中,蚊型細價盤可能跌三成,「你可以想像,高槓杆、(業主)低負擔能力、高供應的板塊,跌幅係最大。」

蚊型新盤最危 至明年中或跌三成


過去一段時間,也有不少樓市分析員警告細價盤風險。但近期開售的細價盤銷情仍暢旺。王震宇說,有意買細價樓的港人,應搞清楚為何要心急上車,「你羨慕隔離嗰個人有資產增值,你覺得自己好慘?定係根本無機會住到房間,無立錐之地呢?」

他認為,每次在樓市高位,要求政府協助置業的市民,大部分只是怕追不上資產增值的順風車,置業行為實際上是「投資需求」。以居屋為例,在市頂時可超購百倍,市底時需求可煙消雲散,「當樓市市底的時候,所謂『剛性需求』,影都無。」

批政府短視 推人落火坑

王震宇批評,政府政策扭曲市場,一邊打壓二手市場,另一邊卻任由一手發展商提供高成數按揭成數,致市民高追細價樓,「我哋要撳住二手樓市,又唔撳住發展商,讓發展商狂賺。」

「政府點解推咁多人落火坑,是因為政治短視。愈來愈多政策為平息民意而做,係非常之差的做法。」

特首林鄭月娥上台後,銳意增建資助房屋,新供應公私營房屋比例由六比四,調整為七比三。上周公布的財政預算案更承認,私樓落成量將會回落,引起業主反價、封盤潮。王震宇狠批,增加公營房屋,減少私樓供應,反會形成「惡性循環」,進一步推高私樓價,「目前的政策完全自打嘴巴,走回頭路。」

「如果私樓供應比現在多一倍,你估樓價會否低咗好多?」他反問。

王震宇甚至提出,「無殼蝸牛」不應該要求政府增建資助房屋,反而應要求政府加大私樓供應,穩定私樓價格,才是理性的做法。他承認,自己的主張是少數,「你可以講,我係荒野中的唯一聲音。但還是要不停咁講,只係希望大家明白這道理,就有(改變的)希望。真係極之苦口婆心去講。」

經濟因素轉差之快 或超乎預期


王震宇分析樓市時,會考慮租金回報率、經濟基本因素等指標。他特別擔心,未來一至兩年,經濟基本因素變差的速度和幅度,均會超乎現有市場的預期。

他估計,引起下一波經濟危機,將會是歐洲各國主權債等政府債務問題。除了德國之外,其他歐洲國家沒有足夠出口支持經濟,一旦有歐盟國家「賴債」、或有國家退出歐盟,引起相當大危機,從經濟數據看,目前歐洲出口數字轉差、採購經理指數(PMI)亦惡化,台灣、韓國出口萎縮,種種迹象顯示,全球性擴張將變成全球性收縮。

王震宇分析,如歐洲爆發危機,觸發環球大量資金重返美國,引致美元抽升,其他貨幣相對貶值,與美元掛鈎的港元同樣升值。「以港元計價的任何服務,或者出口貨品貴咗,當出口跌得厲害時,香港人收入會跌,樓價、資產都會有影響。」

與此同時,債務危機會令利息抽高,高槓杆的投資者受害至深,「真係小心一點,多些旁身錢,不要勇猛地衝入去買嘢。」

提防澳加、大灣區風險

 
王震宇 2011 年自立門戶成立投資公司,遍及房地產市場。幾年前開始看淡港樓的他透露,公司在香港仍持有部分資產,但絕對大部分不是住宅;近年的「新錢」,有投資於新加坡的非住宅項目、英國及東歐的住宅及商業物業等。

不過,他警告全球樓市都處於周期循環的頂部,要相當小心,公司在海外市場的投資,主要是已見底、甚至是有機會回升的市場。

「但市民在報紙上接觸到的(海外市場),唔係呢一類型的市場,而係有人想散貨的市場。」他舉例,「你咪見到近期有什麼展銷會、廣告,出現在你面前.......可能是大灣區、泰國、日本、馬來西亞等等,不勝枚舉。」

王震宇又特別提醒,投資者要能夠自己做好功課,港人熱衷的海外市場,如澳洲,加拿大,近期跌得相當急,他認為暫時應「唔好掂」。


【金融中心】王震宇:加密貨幣非曇花一現 


王震宇因分析樓市而打響名堂,創立的投資公司亦以投資磚頭為主,原來也涉獵加密貨幣投資。王震宇認為,在未來歐債危機有機會惡化之下,加密貨幣有機會成為新興的避險工具,「加密貨幣趨勢,唔會係曇花一現,跟住冇咗。」

 加密貨幣去年大跌,以比特幣為例,由 2017 年底高峰 2 萬美元,大跌至近期的不足 4000 美元。熱潮不再,王震宇卻未有因此停止研究。他認為,現時各國着力避免資金外流,對黃金等資產的管制漸趨嚴格,「而家你攞黃金上飛機,去邊一個國家都被人沒收」。沒有實物的加密貨幣,卻不受此限,「你可以攞住去全世界都得」。

王震宇指出,當各國面臨債務危機時,愈來愈多人會轉而投資避險資產。他舉例,就算比特幣步入跌勢,但面臨經濟危機的國家津巴布韋、委內瑞拉等,虛擬貨幣的使用量卻數以倍計上升,「津巴布韋人賺到錢,就去換美金,市面上無美金,就轉加密貨幣。」

他相信,日後的資金避險需求,足以支持加密貨幣的升勢,「當債務危機一爆,個需求會突然間升。」目前加密貨幣擁有率仍相當低,潛在需求巨大,「有幾多人擁有黃金呢?可能是數以億計,但擁有加密貨幣的投資者呢?可能只是百萬計,滲透率差別達100倍。」

王震宇目前有為客戶投資加密貨幣,但佔總資產的比例相當少。他表示,公司利用量化模型買賣加密貨幣,過去一段時間能跑贏加密貨幣整體的大市。


【金融中心】末代星級分析員:想入行不如先創業



王震宇或許是「最後一代星級分析員」。今天傳媒眼中的「星級分析員」已買少見少,王震宇覺得,行業面臨合規成本、中資搶客等挑戰,都令到分析員行業發揮空間大受限制。

曾掌瑞銀亞洲房地產研究部的他,因分析樓市打響名堂,後來自立門戶,創立投資公司,由投行的 sell side 轉為 buy side。

王震宇說,早年任職分析員時,有相當大的自由度,「以前寫咗意見,直接出畀客。」但今天在大型的投資銀行,有編輯審閱分析員報告,又有專門負責監管人員,確保報告符合法律要求,「寫出來篇報告,由激情小說,變咗坐喺度拍拖的小說,咁無人睇啦。」

各國監管漸嚴,如歐盟實施《金融工具市場指導 II(MiFID II)》新監管規例,禁止券商的研究報告與經紀業務作綑綁式銷售等,進一步打擊分析員行業,「愈來愈多購買方,將研究變成內部能力。」

在香港,近年中資投行低價搶客,令外資銀行「無肉食」,任職外資銀行的優秀分析員自然離開。

王認為,金融界正有結構上轉變,會有更多行業從業員走向 buy side 或金融科技。他建議,有意入行從事投資行業的年輕人可學編寫程式,甚至趁早創業,「唔好讀咁多 Theory of Finance,學下寫程式,創下業,做些小生意,這些能力在而家大學生當中,會係好罕有。當你識得 sell 自己、又識得 run 生意,將會極之吃香。」 他說,「創業好過你走去讀多幾張『沙紙』、證書。若做到小小成績,已是極之好的 CV 賣點。」