【理財新世代】財政預算案地產相關政策及樓市前景分析 20260228

2026年2月28日

主題：財政預算案地產相關政策及樓市前景分析

背景：
財政預算案剛剛公布，公眾之前憧憬會否有更多刺激樓市的措施，結果似乎落空，不過，從呢份財政預算案又能否反映政府對未來香港房地產的取態或反映可以帶來一些啟示？


1. 先問下你對今次財政預算案整體評分，如果100分是滿分，你會俾幾多分？那些地方你覺得做得好？那些地方仍然未能針對市場的真正需要，仍有空間可以做好？

2. 講完整體評分，講你既專長：房地產。如果針對財政預算案對房產業的評分，你又會點俾分？係咪真係可以對症下藥，令香港的房地產可以重拾輝煌？抑或政府施政已經調整了房產定位？

3. 財政預算案公布前夕，坊間有好多建議俾財爺參考，例如：進一步將住宅印花稅100元的門檻由目前400萬元調升至500萬元，結果無，可能好多準買家也會有少少失望，係財政預算案之前，你自己心目中有冇一些建議或措施你認為現在應該要做，但結果沒有做？

4. 睇番今次財政預算案在地產市場雖然有著墨，但唔算多。先睇未來房屋供應量，財爺表示連同「簡約公屋」，本港未來5年總體公營房屋建屋量約19.6萬個單位，較本屆政府上任時的五年期增加超過八成。如果計數，即每年平均有4萬個公營房屋建屋量落成，比較以前，呢個建屋量或供應量屬於一個甚麼水平？健康？過低？過多？能否引用數據來證明？

5. 至於私營房屋供應方面，預計今年起的5年內，私人住宅單位每年平均落成量約1.7萬個，較過去5年平均數減少約8%。未來3-4年，一手私人住宅單位潛在供應量約為10.4萬個。落成量減少了，其實係咩原因？發展商起少了還是其他原因？另一方一手供應量未來3-4年，每年平均仍然有至少2.6萬個供應量，以過去3年一手銷售量計，市場需求是否足夠承接這供應量？

6. 土地供應方面，未來5年，政府會準備可供興建約9.8萬個私營房屋單位的土地。來年賣地表包括九幅住宅用地，加上鐵路物業發展、市區重建局（市建局）及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建大約2.2萬個單位。至於考慮到非住宅物業市場空置率、現時及未來供求情況，政府來年繼續不推售一般商業用地。你如何解讀政府的土地供應對後市的預測？原因？

7. 基於上述考量之下，你對今年香港的樓價預測為何？

8. 另外，財爺提到港投公司將會與區域和國際長期資本合作，引導資金投向符合香港產業定位的優質商業物業項目，並把有關項目與目標行業的企業對接。其實這是甚麼？目的又是甚麼？究竟想吸引那些資金來香港商業物業市場？

9. 同一時間，政府將1億元以上的住宅物業交易印花稅稅率，由4.25%調高至6.5%，影響約0.3%的住宅物業交易，估計每年可增加約10億元收入。好明顯是這是富人稅，但對物業市場影響大嗎？

10. 預案中提到「互聯互通」安排：目前正與內地研究加快落實將房託基金納入「互聯互通」、另外，年內亦會立法優化家族辦公室和基金稅制，以及便利房託基金私有化；明年修例為準備上市的房託基金轉讓非住宅物業寬免印花稅，這些金融措施對投資者有冇幫助？


報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/1075771


特此鳴謝

監製：李以莊

主持：黃瑋傑、彭藹嬈

攝影及剪接: 香港電台公共事務組



最後，筆者想藉信報一篇專欄分析《「量入為出」靠調錢借債填氹》指出，政府宣稱的『量入為出』原則實際上依賴調撥基金（如債券基金累計盈餘370億元及外匯基金投資收入）和大量發債來填補赤字。例如2025/26年度綜合帳目表面錄得29億元盈餘，但若扣除發行1550億元債券及償還517億元到期款項，實際赤字高達約1004億元；土地收入修訂僅175億元（較原預算低35億元），遠低於過去高峰，顯示財政並非真正平衡，而是透過會計技巧及借債維持表面盈餘。這可能誤導公眾對政府財政健康的認知，忽略結構性問題如土地銷售長期低迷，導致財政壓力最終轉嫁市民。

【理財新世代】 回顧與前瞻：香港房地產市場 20251227

2025年12月27日

背景：

2025年香港房地產市場終於企穩，2026能否重拾昔日升勢？還是仍然有待觀察？

樓市以外，香港房地產市場另外兩大板塊：商廈市場及酒店前景又是如何？

1. 反映二手樓價的中原城市指數顯示樓價從2021年高位回落近30%後，到了2025年跌幅明顯放緩，3月份跌至低位大概135的水平後，開始有平穩跡象，至今CCL大約是143的水平，先總結一下今年樓價終於止跌回穩，主要原因為何？預計全年總成交量及金額為多少？和昔日高峰相比為何？

2. 今年一手新盤的定價仍然比較進取，有否數據反映2025年一手總銷售額及銷售量為何？比較之前兩年，是否也見好轉？預計來年發展商定價，是否仍然進取？

3. 香港樓市是否已經過了最差時期？還是言之尚早？原因為何？

4. 以前大部份香港人認為買樓是必贏的投資工具，但呢幾年大家見到原來買樓係會輸的，包括中央政府仍然表明住房不炒的政策方針，這方向是否已為香港長遠樓市帶來指引？

5. 另外一個結構性改變是隨著大灣區一小時生活圈的交通配套，逐漸形成，往返兩地十分頻繁，但深圳樓的性價比較香港吸引，目前香港和深圳樓價差幅有多大？香港樓價是否仍然具備溢價的競爭優勢？從現在每日深港兩地即日往返人數來看，能否看見一些趨勢？ 

6. 美國剛剛又減息，明年息口走勢是如何？香港會否完全跟隨？對樓市影響？

7. 分析了很多住宅市場的表現，但另外兩個板塊：零售租務及甲級商廈，今年似乎仍未見完全復甦，今年的表現又是如何？明年能否好轉？原因？

8. 展望2026年，今年利好香港房地產的因素在2026年能否得以持續，繼續支持樓價企穩，甚至向好？對2026年香港房地產預測為何？包括：中小型住宅、豪宅、商廈租金、甲級寫字樓及零售市場的價格升/跌幅預測為何？

9. 最後，投資策略應如何分配？投資者最需要留意的風險因素又是什麼？

報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/998869

特此鳴謝

監製：李以莊

主持：黃瑋傑、彭藹嬈

攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【要葳唔好戴頭盔】全球債市極度危險，未爆煲只係時機未到？港樓幾時終極一跌？20250912

載於2025年9月12日 【MTF Channel 要葳唔好戴頭盔】 

主題:

》全球債市極度危險，未爆煲只係時機未到？

》港樓幾時終極一跌？

》3大投資部署不可不做！

訪問來源：【MTF CHANNEL】

https://www.youtube.com/@mingtakfn

特此鳴謝

主持: 葳葳

攝影，剪接及製作: MTF CHANNEL團隊

節目連結

【胡‧說樓市】樓市展望：聯繫匯率，港元脫鉤，債務危機 20250519

   2025年5月19日

主題:

》今年首季差估署私樓樓價指數跌幅放緩，請問樓市是否開始見底? 自住買家/投資者是否可以入市?

》資金從美元資產外流，對比不斷下調的定存利率，本港物業是否已有足夠投資吸引力?

發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？

》地緣政治的衝突風險是否仍然存在? 

》關稅戰暫緩，但市場對美國衰退的憂慮未減，特朗普雖然放話鮑威爾減息，但聯儲局目前正面對滯脹及財政懸崖的難題，未來利率走向如何? 可以從債息的走勢看到嗎? 背後的理據是甚麼?

訪問來源：【胡。說樓市】

wuchatprop.com.hk

特此鳴謝

主持: 胡國威

攝影，剪接及製作: 陳迪麟，胡。說樓市團隊

【胡‧說樓市】 全面撤辣後的本港樓市和前景 20240729

  2024年7月29日

主題:

》全面撤辣後的發展商取態

政府在2024年2月28日正式宣布全面撤辣，當時大家都認定樓市已見底，但從一季後的成交量及成交價來看，「走出谷底」是否言之尚早？發展商減價的策略是否要維持下去？

》全面撤辣後減價帶來的效應。

發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？

》樓市何時會真正見到曙光？

怎樣才可確定樓市真的「見底回升」，應該看什麼指標？租金及樓價、經濟、息口、供應量？



訪問來源：【胡。說樓市】

wuchatprop.com.hk

特此鳴謝

主持: 胡國威

攝影，剪接及製作: 陳迪麟，胡。說樓市團隊

【理財新世代】樓市寬鬆措施技術調整與港樓前景 20240622

 2024年6月22日

主題:


》金管局上周宣布，2月底提出的再調整周期宏觀審價監管措施，擴大涵藍範圍至「撤辣」前簽臨時買賣合約嘅自用業主，而按證保險公司將相應將按揭保險計劃現時合資格準則亦相應擴大適用範圍，令有需要買家可以申請最高七成按揭，希望為面對估價不足而要補差價上會做按揭嘅業主紓壓，用意明顯係要幫呢一班業主？


》但衣家呢個問題嚴重性係米已經去到連金管局都要出手的地步？
根據粗略統計，呢兩年買左樓花，選擇用建築期付款嘅買家比例都多，根據政府數據，截至5月，待審批樓花盤有27個，樓價未見有起色，新盤劈價影響一手樓佔價，樓花盤準業主要補估價差額上會個案會愈嚟愈多？今次措施實際上幫到幾多？


》劈價潮對香港樓市的影響？到底會令香港樓市健康定會無幫助？


》除了金管局出招幫手，嚟緊息口走勢又幫唔幫到手？市場料美國今年減息至少一次，香港跟減機會大唔大？減一次幫得幾多？


報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【理財新世代】香港樓市及地產股板塊前景 20230923

2023年9月23日

主題:

》目前影響香港樓價下跌的主要因素是甚麼？香港樓價已經尋底？還是尚有一段距離？當中最關鍵因素及指標是甚麼？


》香港樓市向來具投資價值，但現在安安全全做定期，平均息率約4厘，如以此作指標，樓價再跌多少，才具投資價值？預計今明兩年樓價如何？


》經常說地皮是麵粉價，樓價就是麵包價，啟德地皮創9年來的底位，會否已經預示麵包價也會受壓？還是有其他考慮因素？


》最近唐英年及梁錦松都建議政府在10月份公布的施政報告中，應該就樓市「減辣」，放寬措施，不過都係針對豪宅盤。你認為究竟香港目前樓市或經濟狀況，有冇「減辣」的空間及可能性？「減辣」係咪真係有助穩定樓市？如果係，要放寬咩先有幫助？ 香港地產股前景如何？


》樓市無起色，地產股自然也無起色，投資前景是如何？還是已經跌夠？


報導來源：香港電台【理財新世代】
https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

【FINTERVIEW】港銀連環加按息 樓市再添壓 20230914

2023年9月14日 

【Now新聞台】啟德一幅住宅用地每平方呎中標價，回落至區內近10年最低水平，有分析指，地價反映樓市現況，並相信短期仍有下調壓力，不排除更多早年投地的發展商需劈價賣樓。

去年底批出的啟德住宅地皮，每平方呎地價6138元，較最高位每平方逾1.9萬元大幅回落，但低處未算低，同區新批出的一幅住宅地皮，由信和置業財團投得，每平方呎地價近5400元，回落至啟德住宅地皮近10年低位。

有分析認為，招標結果反映市場的現況。

Bricks & Mortar Management創辦人王震宇說:「見到地價很明顯低到一個吸引的水平，可能發展商都計到數，樓價未來就算下跌，都有足夠安全系數，毋須蝕本，這個是最重要，否則，沒有人會出來買地。」

王震宇又指，在高息環境下，早年高價投地的發展商，由於囤積項目的成本亦有所上升，有機會寧願劈價，甚至蝕讓賣樓。

他又指，從投資角度去看，假設未來住宅租金升20%，若要有3厘或以上較合理的收租回報，樓價最少要跌30%。

此外，本港銀行陸續上調新造H按封頂息，加幅達0.5厘，是今輪按揭利率加息周期中，幅度最大的一次。

高盛表示，平均實際按息將由3.6厘升至4.1厘，令買家負擔能力進一步受壓，因此，下調明年及後年本地住宅樓價預測，由原來預期升4%下調至無升跌，2026年則預期升4%。



報導來源：NowTV【FINTERVIEW】
https://news.now.com/home/finance/player?newsId=532357

特此鳴謝
NowTV 記者：Cherry Chan
攝影及剪接：NowTV Ingest & Production Team

明報專訪 Mingpao Interview 2 of 2 - HK should continue as a hub of low tax and low regulation 20230512

Below is the second instalment from your correspondent's Ming Pao interview on HK's economy and global positioning, in the context of tax competitiveness and web3 race amongst jurisdictions:

1) Cryptocurrency 

- Cryptocurrency will likely replace gold which is physically difficult to carry and is now hunted across most international borders - whereas crypto allows more liquidity, flexibility and privacy and is a far superior means of wealth storage

2) Hong Kong's regulation on Cryptocurrency / Digital Assets

- Intangible assets, such as Crypto, are invented to protect privacy and to disintermediate and cut costs
- Money laundering as an argument to crack down on cryptos is a false argument - USD cash is multiples more prevalent as a medium for illicit money laundering
- The current spate of persecution of crypto ecosystem in the USA is the result of power grab by various regulatory bodies, each trying to carve out its own territory ahead of the other (SEC, CFTC, Fed, FDIC, etc) and gives light touch jurisdictions like HK a best chance to seize leadership 
- Some of the biggest crypto businesses started in HK, such as FTX, Bitmax, Binance, Huobi, Bitfines, and OKX - now is the time to attract them and others to domicile here while the US is in disarray

3) HK should resist joining the global tax hunt (started by USA)

- New innovations such as Crypto should be allowed to grow with minimal government intervention
- HK's tax future should be no corporate/income tax but more on land and consumption tax so as to attract all businesses fleeing the tyrannical western high tax regimes. Calls for 'widening the tax' base are vested interest groups (ie academics and accountants) trying to enlarge their pie at the cost of tax paying people
- By being a tax friendly regime, HK now has the backing of China so need not bend its knees to high tax countries. In so doing, the city will attract far more talent and capital and businesses than any promotional schemes giving away free air tickets can achieve.

For more details see below video clip: 

General Disclaimer - where quoted in media reports, your correspondent does not exercise control on editorial policy and therefore what appears in the publication may not coincide, or even rarely, contradict your correspondent's views... 

For instalment 1, please see here.

【交易時段FINTERVIEW】本港樓市年底閃崩？20221013

 2022年10月13日

【Now財經台】本港樓價今年突然急轉直下，更加有分析警告，樓價會自高位閃崩50%，外資大行亦排隊唱淡本港樓市，其中高盛最新下調本港樓價預測，由原先預期2022至2024年住宅樓價跌約20%，下調至預期2022及2023年樓價分別跌15%，即累跌30%。

不過，Bricks & Mortar Management主席王震宇認為，現時本港樓市抗跌力相比過往多次金融危機時要高，因為政府過往已推出唔少辣招防止樓價過熱，加上整體借貸水平偏低，睇返金融管理局數據，現時首期成數一般約30%。佢估計，反映二手樓價嘅中原城市領先指數(CCL)今年底會跌至160水平，如果明年中未打仗，或會慢慢落返150邊緣喘定，而最差情況會跌至120水平，即係仲有約20%下跌空間。

Eric又稱，現時樓市主要係受美國大幅加息影響而陷入陣痛期，但長線睇美國咁進取加息，好可能令債市爆煲，尤其係主權債券，資金最終會回流樓市，買返實質資產避險。

報導來源：NowTV【FINTERVIEW】

特此鳴謝

NowTV 記者：Cherry Chan

攝影及剪接：NowTV Ingest & Production Team

請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun

通脹猛虎悄來 港息樓價何從？20220915

期價格平穩 會否一去不返？

全球性之通脹大潮，在過去兩年間令絕多數經濟學家及央行官僚跌盡眼鏡（還記得“暫時性”這個耳熟能詳的流行詞語否？）。就算今日，觀測家之共識仍然是「未來通脹會放緩」到新冠封城前、市場已於過去二、三十年來習以為常的0-3%水平。

然而，筆者展望通脹不但會高於市場預期，更會在高位持續更長時間。即是像1970年代上一次（同是）能源價格推動的通脹週期將會重臨。即使今次通脹率未必高過70年代時之高位，但亦將達到兩位數的水平，如圖：

公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能 20211109

本文亦於2021年11月9日在【信報】刊登： 公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能

公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能

政府於2018年推出六項房屋政策新措施，包括「港人首次置業」項目，意欲「重建房屋階梯」；此舉將原有的房屋梯級加多至五級，同時更每年不停地提高各類房屋的入息上限，譬如由2018年之三人家庭2萬2千元公屋收入上限節節推升至2021年之2萬4千水平。

在不斷擴闊客源政策之下，難怪《公屋輪候時間創22年新高　香港人一瓦難求》、《等到頸長！公屋申請25.38萬宗　平均輪候飆至5.8年》之類的譴責格標題比比皆是，令人條件反射式地只要一聽到房屋政策，自不然就會聯想到「公營樓宇供應嚴重不足」這個原因上來。

事實到底是否如此？且待本文抽絲剝繭，來個尋根究底……

門檻低政府自製　公屋荒後果必然

事實卻是，政府不斷在整個房屋階梯上加大自己的地盤，屢屢將收入／資產上限不斷向富裕階層推進，導致愈來愈高收入／高資產之市民無辜墮入公營房屋陷阱。如【圖一】所示，每一個公營房屋階梯之收入上限均大幅高於該階層收入中位數：公屋上限高出36%（紅箭嘴），居屋上限更超出中位數154%（橙箭嘴），新推出之首置計劃更比私樓住戶收入中位數多出135%之巨（綠箭嘴）。 

圖一：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目（2021年第2季數據）

基本上，房屋福利所網羅之服務對象越大（即入息上限越高），吸引到本來無需要依靠此福利的高收入市民就越眾，在全民皆棄私樓博抽居屋風氣之下，需求豈能不高居不下？加上在高收入階層競相搶購「有著數」之居屋風氣下，公屋住戶便更難轉向居屋，切斷房屋階梯的向上流動力度。

上限降撥亂反正　公屋停因時制宜

假若將公屋入息上限訂於全港公屋住戶入息中位數水平（$17,900，【圖二】紅虛線），居屋入息上限訂於全港居屋住户入息中位數水平（$26,000，橙虛線），及首置入息上限訂於私樓入息中位數水平（$36,500，綠虛線），不但立即能解決揮之不去的「n年上不到樓」問題，更能直接針對每個階梯中最低收入，亦是最應優先上樓市民的需求。因為在新上限下，公屋合資格戶數將大跌24%至94萬戶，居屋合資格戶數亦大縮41%，首置合資格戶數亦會回歸理性，不再佔全港總戶數90%之誇張水平：  

圖二：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數)

將入息上限定於合理的入息百分位數（percentile，如10%，30%，50%）將能極度有效地隨收入升降調整整個房屋福利階梯，不但能降低市民對福利的依賴性，而階層間之差距能得以收窄。騰出的空間能夠投向私人市場，令更多的供應能釜底抽薪，稀釋私人市場的購買力，因而減慢甚至逆轉私樓樓價不斷飆升的底因，同時大大提升整個市場的流動性（詳見另文：《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」》及《地產供求101：政策錯失推高樓價》）。

收入上限不停瘋漲　私樓市場屢遭侵蝕

全港現有大概84萬公屋單位，已佔總住戶數目三分一有多，絕對足夠應付基層市民需要，而居屋和首置單位也應停建，多餘的單位可以流入私人市場，供有較良好經濟能力的家庭購買，從而大大紓緩現時私樓樓價節節上升的惡性循環。

如何證明輪候冊越輪越長是政府自導自演的鬧劇？且看【圖三】三大怪象：

一）居屋入息限額（綠線）自2015年起已大大超越整體收入75百分位數，正式成為私人豪宅的第一號競爭對手——90年代仍然遮遮掩掩地跟隨75百分位數上升，但2013年重售之後直情赤裸上陣，拋離75百分位數幅度年年加大！如此大手筆鼓勵富貴戶炒樓，是否決策官僚與市場脫節
之鐵証？

圖三：入息上限與入息中位數滯後2年的比較

二）公屋入息限額（紅線）曾經緊貼全港入息中位數，現在卻已超越私樓入息中位數，正式強搶所有私人市場客源！

三）偉大的政府永遠在樓市周期頂端將最多的市民攬入公營房屋（即以公帑吸引市民在市頂置業，見1997，2019）樓市崩盤後卻大幅削減收入上限（見2003），令市民更難在樓價最平宜之市底入貨，這再次顯示行政主導的置業政策永遠是以良好的意願鋪築通往地獄之路。

整體收入上限無限擴大的另一後果，就是有能力在私人市場置業的市民越趨搶奪了政府能夠提供予下層市民的福利資源，收入上限的自約作用蕩然無存。

政策順周期，直接加大樓市風險

再細看以上市頂推動置業，市底送閉門羹現象。從【圖四】可見，居屋入息限額對家庭入息中位數之溢價從12年的60％狂飆至去年的154％（圖右之紅箭嘴），正正就是政府在樓市升幅下降，隨時轉升為跌時（圖右之綠箭嘴）鼓勵市民入市居屋。

同一反智政策原來在90年代已經盛行，90年代初樓價狂升之時（圖左之綠箭嘴），亦是居屋入息限額溢價加得最狠的年代（圖左之紅箭嘴），然後隨著亞洲金融風暴後的大熊市，政府卻不讓市民在低位入市置業（圖中段之紅／綠箭嘴），此何邏輯只有？

圖四：入息上限溢價與樓市周期對比

長遠地看，基本上政府介入樓市的惰性是獨立於樓市周期的——君不見公屋溢價亦好，還是居屋溢價，30多年來溢價趨勢基本上是直線上升（見紅／藍虛線），非常不利市場健康，亦非常重負庫房。唯一得利的，恐怕是房屋土地系列之各個利益團體，包括房屋官僚，半官方壟斷機構中之高層，或是靠此一生態謀生的學者及福利團體。

房策病入膏肓　改革刻不容緩

以上數據充分證明，現行制度正在不停地製造不公和市場扭曲。而上文所提倡之以收入中位數為依歸的公屋／居屋供應及資格框架，不但能：

一）解決福利分配的不公，令真正有需要的市民得其所居；

二）更能解放市場，令大部分的市民可按自己的情況決定是否置業，在何處安家，而無須事事問准於官僚，步步受制於與日俱增的條條框框；

三）增加私樓市場的活力，改善市民生活質素（可隨時搬往接近工作／家人的地區，省卻無數通勤時數），同時

四）令庫房收支大大改善——不但無須年年泵水資助公營機構，更能收取更多印花／利得稅，及因賣出更多土地而有更多收入去提升其他公共服務。

如跟隨【圖二】之收入標準來擬定公營房屋資格，則現在已可省回多達92萬個單位的居屋建屋量（【圖五】綠區），同時亦可免除未來須加建30萬公屋單位（【圖六】綠區）的必要性。如果政府從1998年起把入息上限調低至公住戶入息中位數，過去20年幾乎全部申請公屋的住戶都能夠被成功獲派（【圖六】紅線大部分時間在零以下），有效避免長期供不應求的情況。

 

圖五：未能獲派居屋之合資格住戶 圖六：未能獲派公屋之合資格住戶

如此百利而無一害之新模式，當然對不少既得利益者有打擊，但在當今行政主導能暢順運作的新環境下，實在是千載難逢的黃金改革時機。


筆者特別鳴謝香港大學房地產及建設系潘柏岐同學、香港中文大學計量金融系魯鍛言同學協助收集及整理本文相關數據及圖表