近年全球投資市場被AI熱潮搶去焦點，掩蓋了宏觀經濟地緣政治的深層暗湧。2026年初，當全球仍在討論美國聯邦儲備局何時再進一步減息，豈料一場中東戰爭，將物價再次推高，剎停市場對減息的預期。正當市場寄望中東戰局平息後，通脹降溫後央行可望重啟減息步伐，然而Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇卻認為市場過度樂觀，更直言「The Worst is Yet to Come」。
曾於瑞銀擔任亞洲房地產研究部主管的王震宇，早有「星級地產分析員」的美譽。他離開瑞銀後，創立了Bricks & Mortar Management，並繼續分析環球市況，涉及領域已由房地產擴至全球資產。
曾是「樓市大好友」的他，早於2018年已看淡香港樓市，更以實際行動賣樓減磅，結果證明他的決定是對的，成功避過物業大跌「一劫」。
這次相約王震宇進行專訪，原意是討論本港商業房地產週期是否已步入復甦階段，豈料他說出一個嚇人的「預言」——全球將出現一場比2022年更具破壞力的「超級通脹」。
他預期各國央行最終將被迫向市場投降，迎來歷史性的長債息抽高與加息潮。全球經濟將進入高危的「高通脹、高震盪」週期；再加上主權國債信貸評級會備受質疑，目前無論股市還是樓市均是一場「音樂椅遊戲」中，未來傳統資產配置運輸將被徹底顛覆。
這場變局源於全球戰爭週期的全面啟動。「不要想著這個世界會繼續和平，我們要注專於未來兩、三年，打仗會不會繼續擴散？」
王震宇表示，自2022年俄烏衝突開始，已不斷出現不同的地緣緊張局勢，除了近日的美以伊局勢外，還有印度和巴基斯坦、泰國及柬埔寨邊境、以至台灣、中日等，都隨時擦槍走火。
「當環球衝突上升，會影響到貿易供應鏈斷裂，像近期伊朗封鎖霍爾木茲海峽，石油價格馬上飆升，很多產品及服務都全面加價。」
近日美國通脹已有上升趨勢，4月消費物價指數（CPI）按年升3.8%，核心CPI升至2.8%；反應生產成本的生產者物價指數（PPI）更按年大升6%，均超出預期。
然而，王震宇認為這只是開始，未來通脹還會再升，甚至有可能高於2022年。當年美國CPI最高達到9.1%，歐元區及英國通脹更超過10%，因而觸發環球央行緊急加息潮。
王震宇表示，中東衝突不會輕易解決，其引發的能源價格應目前未完全反映，皆因近幾個月很多國家都只是釋放自己的石油戰略儲備，一旦石油庫存耗盡，能源價格又再上升，藉此將通脹傳遞到各層面。
另一個刺激通脹因素，是「去全球化」。王震宇指出，自中國加入世界貿易組織後，環球跨境貿易佔全球國內生產總值（GDP）的比例一路攀升，構建了長達20年的廉價商品供應鏈。然而，這個大循環在2022至2023年已正式見頂，並逆轉向下。
「中美脫鉤、政治制裁、關稅壁壘等等層出不窮，美國人以前買中國製造的便宜東西，未來全面加關稅與運輸成本，生產成本全面抬升。無論風扇、手機、傢俬都會加價，這是一個幾十年的大循環，現在才剛剛開始，未來20年都會沿著這個軌道走。」王震宇說。
在上述多個因素疊加之下，王震宇預期惡性通脹會捲土重來，影響更不止歐美，而是遍及全球。故他有理由相信全球央行會重啟超級加息潮，以對付這項「通脹猛獸」。
「面對惡性通脹殺到，央行短期可能為了防止經濟衰退而硬撐不加息，但長線來說，他們頂不住，最終都要被迫向通脹投降。」
然而，王震宇指出，央行加息只是可以控制短期利息，最大隱憂反而是央行不能控制的長債息。因為長債息不單反映利率走勢，更同時反映對經濟前景的展望、以及對央行財政的信任度。
近期環球長債息急升，美國30年期國債孳息一度衝上近5.2%的新高，海嘯後新高，英國30年債息超過5.8厘的1998年以來新高，還有日本30年債息也達4厘的歷史新高水平。
王震宇直言，長債的「期限溢價」正不斷增加，導致長債息高企，未來債息曲線將更趨陡峭。
當發債成本增加，政府債務總額愈滾愈大，美國政府債務總額已飆升至近38萬億美元的歷史新高。惟政府財赤又不斷增加中，當市場質疑政府的還債能力，最終出現主權債危機。
王震宇指出，美國財政部近年都是發短債，不發長債，就是因為怕了長債的高息負擔。但這種做法就像喝止咳水，喝了短期很開心。
政府不斷發新債償還舊債，當市場一旦對政府失去信心，這個音樂椅遊戲完結，便是終極一跌的時刻。「5厘債息絕不是頂，見8厘、9厘，甚至10厘也不奇怪！」
在高息環境重臨的大前提下，王震宇警告：「The Worst is Yet to Come」。面對「高通脹和高息」的潛在新局面，他給出了三大投資忠告：
「第一，切忌沿用過去50年的低息思維，以為利息低資產就有得升，這個熟悉的投資大環境已經徹底反轉；第二，不要盲目跟風追逐市場上最火熱的板塊（如AI泡沫），反而應該尋找高質素、高回報、被市場忽視且現金流極強的公司；第三，必須落實真正的分散投資，包括地區性及資產的分布。」
至於在環球資產配置上，王震宇亦就債券、股票、房地產、商品及加密貨幣給出以下建議，讓投資者及早作好資產部署。
「千萬不要碰政府長債！」王震宇直言，在加息週期下，債息抽高必然導致債價暴跌，盲目買債只會落入「賺息蝕本」的陷阱。
如果投資者因流動性而非買債不可，可考慮購入短期的優質企業債。
「買企業債或短債，好處是極快到期回本，避開了債價下跌和無法去貨的風險。但年年赤字、債台高築的政府長債，絕對要割席。」
現時由AI熱潮推高的股市狂潮，王震宇直指其泡沫跡象，與2000年科網爆破前夕如出一轍，甚至出現造鞋公司改名AI公司後，股價狂飆八倍的瘋狂。
雖然他並非否定科技發展，但強調「拒絕火中取栗」，必要選擇一些價值非常便宜、有實際資產支持、坐擁良好現金流、又被市場忽視的優質企業，並且要留意息口敏感的板塊。
「基本上，油、煤、金、鐵、銅等，全部是很好的實物資產。」他亦透露過去金價大升，他亦有投資金礦股，資產組合也錄得不錯的升幅。
在主權國債信貸風險下，法幣資產岌岌可危，王震宇看好實物商品與黃金的長線避險價值。
「法幣本質只是政府開出的空頭支票。當各國政府無法還債、瘋狂印鈔去蠶食淨資產時，市場對法幣系統的信心就會全面崩塌。」
他指出，黃金升至每盎司4,000多美元只是起步，一旦主權信貸危機引發違約，黃金見10,000美元絕不奇怪！近日金價回調，反造就低吸機會。
另外，目前原油、煤炭、鋼鐵等大宗商品價格，相對於虛無的金融資產而言，依然處於極度便宜的「低水」狀態。在供應鏈斷裂與超級通脹的大趨勢下，他預期實物大宗商品將由工業原料，演變成全球資金最渴望進駐的資產避風港。
關於王震宇對房地產走勢看法，在《封面故事》有更詳盡分析。至於房地產配置上，他強烈建議投資者「撤離金融中心，移師商品中心」。
他分析，香港、新加坡、東京、紐約等核心金融中心，在政治博弈及隨時可能面臨的制裁下，政治風險甚高，若看好未來資金流入房地產的機遇，應轉向澳洲、南美洲等擁資源豐富的國家，因超級通脹下，對其資產有硬支持！
至於港人，若然是置樓自住，他認為不宜計較回報；但若純作投資，在未來末日時代，目前買樓租金回報不足5厘，已欠缺吸引力。
虛擬資產在近年地緣衝突中，展現了強大的民間避險與資產流動能力。若然市場對法幣失去信心，資金不排除會流入加密貨幣。
但王震宇提醒投資者，必須選擇一些具「私隱度」的加密貨幣。「很多人盲目持有USDT或USDC等穩定幣，以為很安全。事實上，美國政府就強逼穩定幣發行商必須購買美債作儲備。你本來想買虛擬資產逃離法幣，結果繞了一圈，間接又持有美債，完全落入主權債危機。」
他認為，只有私隱性高、去中心化且政府無法追蹤沒收的加密貨幣，才能避過主權債危機，長線政經局勢惡化下將大受追捧。
特此鳴謝
聲明:所有傳媒發布的訪問內容只代表撰文者之理解，可能與本博客作者的分析或結論不同，或存有偏差。
General Disclaimer – where quoted in media reports, your correspondent does not exercise control on editorial policy and therefore what appears in the publication may not coincide, or even rarely, contradict your correspondent’s views…
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載於2026年01月12日
過去兩年，恒生指數累計上升逾50%，但同期單計二手樓價指數卻微跌0.1%，股市的正面財富效應並未如上世紀90年代、千禧年代一般惠及樓市。本報專訪著名地產分析師──Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇，探討這背後原因，並表示更大的危機可能在前頭，包括多國的長期國債孳息率已急升，反映市場對主權信用的信心動搖，聯儲局有機會掉頭加息等，都顯示國際金融中心的房地產危機隱現。
市場普遍預期，今年任誰來當聯儲局主席，美國都會在總統特朗普的「長官意志」下繼續減息，全年最少減一厘似乎沒有懸念。然而，王震宇力排眾議，揚言加息的大勢不可逆，連總統也不行。原因之一是全球化在2010年代已開始逆轉，並在近年因為美國貿易戰而急速由全球化變成地區化。這將導致各國輸入成本上升、產品價格上升，從而導致通脹上升。
至於加息重臨的另一主因，是主權債務惡化，就算過往被視為絕對穩陣的美國債券，如今也危如累卵。美國財政部數據顯示，美債最大支持者為日本，惟王震宇再深入地指出，這不是日本政府層面購美債，是日本企業出手買，「日本人買美國國債，係佢唔信自己啲國債……你睇依家日本央行得閒就話加息，係因為通脹太高，咁你啲日債好極有限，所以唔會有人買日債，佢(日本企業)咪買美債囉。」
至於第二大美債持有國的英國，他說：「都唔知英國係咪做咗美國嘅白手套，差唔多係佢(英國)撐住個美債。」全球最穩陣的美國、日本國債都難以倚靠，歐洲的國債更加是從去年9月見到問題浮現。他指，當月無論法國或英國都見新發行的國債滯銷。所謂見微知著，「呢個代表，過去約70年時間政府愈使愈大、甩唔到嘅陋習，開始要埋單」。多國政府經已債台高築，長債崩潰或只是時間問題。
如果單看歐洲，他不諱言，本次的危機較2010年代前後發生的歐債危機更加兇險，原因是「當時德國仲未經濟自殺」。他解釋，作為歐洲最大經濟體的德國，近期將核電廠、煤電廠清拆，改為使用難以預測發電量的風電、太陽能。另外，又因為要制裁俄羅斯，終止了北溪天然氣管道的輸氣。「咁搞到佢無得買便宜的俄羅斯能源，改買好貴嘅美國能源」。能源供應不穩，能源價格上升漸漸在日常中顯現，影響經濟，包括福士汽車(內地稱大眾汽車)在內的多間德國車廠廠房相繼要結業、關門或停運便是一例。
就算是去年美國、日本、南韓、台灣等地股市暴漲，王震宇亦視之為危機出現前的一些表像，因為升市都主要集中在幾隻人工智能(AI)或晶片股所帶動，未惠及普遍產業。要知道全球資產最大的配置就在債市，一旦債市爆煲，國際金融中心資產將會出現大幅降價的問題，香港的房地產亦包括在內。
本文亦於2023年3月6日在【信報】刊登：條件勝越泰 投資話高棉
近年投資泰國、馬來西亞和越南房產甚受港人歡迎，以至漸漸連柬埔寨樓市也開始受到關注。本文從經濟角度出發，嘗試分析這新投資市場的各基本因素（包括經濟增長，資金流等）；筆者認為若果當地政府能繼續創造及維持現有優勢，柬埔寨不難成為下一個越南。
柬國固投增長 尚有15年好景？
固定資產投資佔本地生產總值的比例通常在經濟起飛，國民邁向中產時加速；如果柬埔寨的未來遵循鄰國越南（【圖一】綠線：固定資產投資佔本地生產總值比例峰值約35%）或泰國（紫線：峰值為42%）的足跡，那麼它目前的26%水平（深紅色線）仍大有上升空間——或許舉目皆是的各規劃中或在建的新機場（在這只1700萬人口的國家竟在籌劃9個機場！）、新城際道路和新高速鐵路等工程正是柬國未來十數年經濟增長的引擎：
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圖一：預計柬埔寨的固定資產投資增長在15年後才到頂（越南：2010年，泰國：1999年）  |
城市化剛起步 前途一片光明
在最近的柬埔寨考察中，當地大興土木的力度令人嘆為觀止，這跟2000年代初中國地產發展起飛的境況如出一轍。而事實上，中方的人力及資本可能正是目前柬埔寨城市高速發展的主要推動力。
然而城市化的速度與人民致富的程度有何關係？只要再以東南亞鄰國的經驗為參考，不難看出柬國的經濟將何去何從：
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圖二：只要重蹈鄰國覆轍，柬埔寨經濟似將飆升  |
從上圖可作出以下判斷：
一）隨著城市化增加，實際人均本地生產總值也會上升。2010年代的柬埔寨城市化比例僅至20%，相當於50年代的馬來西亞（或更早，因上圖數據起於1964年）、60年代的泰國、和90年代的越南！
二）由於柬埔寨的城市發展得享來自中國的技術和資本（此乃其他鄰國當年所欠缺的），它可能起碼在2039年便達成35%的城市化率，而在此城市化水平柬國人均收入亦達應可升至越南和泰國之間（上圖藍色虛線箭頭），亦即是其實際人均本地生產總值可有每年4.8%的增長（從2021年到2039年）。
三）然則，如果柬埔寨能保持目前更高速的增長步伐（即與以過去幾年一樣的斜度上升——見上圖藍色實線箭頭），而非當年泰越較慢速度的平均數，那麼人均產出水平會升得更高。以此推算，當柬埔寨的城市化率達到35%時，期間的人均本地生產總值年增長率甚至飆高至8.6%水平！但值得注意，如此高的富裕程度在泰國要等到城市化率去到52%而馬來西亞更要遲至57%才出現，相信這一結果需要在最理想的環境下方可實現。
不論如何，柬埔寨未來增長速度大約會在4.8-8.5%之間；而此數更是實際人均本地生產總值增長率，若以本地生產總值及名義本地生產總值來計數值只會更高！
人口優勢 亞洲前列
鑑於柬埔寨近史，該國的人口是亞洲國家中最年輕之一，年齡中位數只為26.5歲，僅次於菲律賓的24.5歲：
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圖三：柬埔寨人口年輕且增長迅速  |
該國也是東南亞人口增長最快的國家，年增長率為1.2%。令人驚訝的是，泰國現在看起來相當「中年」，其中位年齡已達39歲，且人口增長率也跌至0.2%......也許泰國不應被視為一個具高增長地域？
零售消費 增長迅速
隨著財富的增加，消費水平應亦步亦趨。以上文得出的本地生產總值增長預測（每年4.8-8.6%），不難推算出未來多年零售消費的增長軌跡:
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圖四：柬埔寨的消費水平應跟隨生產總值穩步上揚  |
鑑於人均產值與人均消費這兩項函數幾乎在每一個國家都有非常高的相關性，幾乎可以肯定柬埔寨的實際人均消費在未來18年內將以每年4.6-8.2%的幅度增長（如【圖四】中的垂直橙色箭頭所示）。在投資零售物業時如再加上城市化帶來的額外複合效應，則整體市內零售總額會更高。儘管許多大型開發商正在建造可與發達市場一些超大型購物中心相媲美的新供應，如新加坡烏節路或本港彌敦道般頂級消費地段肯定亦會在金邊出現——而一早能發掘這類地點的精明投資者將來定必賺得盤滿缽滿。
要全面了解整個房地產市場，住宅樓價不得不知，下圖可見2019年開始價錢下調，似乎反映中國開始收水及金邊本地供應過多；之後在疫情封關之下更急挫向下，直到2022年中似乎方現見底跡象。如果過去兩年有機需求能消化不少供應，亦會對未來樓價的走勢有所幫助：
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圖五：金邊樓價自疫情後調整18%，是否現已見底？  |
綜合上述，柬埔寨地產市場有強勁的宏觀因素支撐，但微觀上供求失衡將令投資成敗取決於地區及資產類別的挑選上。除此之外，該國的海外業權法規亦會為投資者帶來額外的挑戰（例如除非透過「代理人」或信託安排外，外國人不得擁有建築物地面那層的業權）。此外政治穩定亦是一個需要仔細參詳的大課題。
筆者特別鳴謝香港大學財富管理系王羿丰同學及香港中文大學計量金融學系梁健東同學協助收集及整理本文相關數據及圖表。
本文亦於2022年10月6日在【信報】刊登：再論英國樓市 仍見驚濤駭浪
自筆者於5月13日看淡英國樓價以來，基本因素不但不見好轉，更是急轉直下。本文趁更新前篇幾項數據之便，再度呼籲投資者在市況允許之際盡快離場。
當前，影響英國乃至整個歐洲前景的幾個關鍵宏觀因素仍在惡化，但一時的平靜（受惠於夏季溫暖天氣和能源價格暫時調整）隨時會在寒冬降臨時意外地逆轉。以下分析屆時可能發生的情況：
一）能源緊缺：破壞生計，引發内亂？
當前歐洲所處的窘況可以概括為
1. 因爲政治性的搖旗吶喊，致使歐洲各國在烏克蘭議題上未經思考便全身投入經濟制裁，結果惹來對方報復，令自己陷入能源和食品短缺危機（見【圖一】俄羅斯斷氣過程）；\
2. 在不顧有否足夠後備資源的情況下推出類近原教旨主義性質的「綠色」能源政策，加劇能源短缺危機的殺傷力。
圖一：北溪天然氣管道斷氣，歐洲死火？
再看英國現況：在2021年，其四成的電力來自天然氣發電，家庭和企業的能源成本亦因此垂直上升【圖二、三】。如果英國沒有一廂情願地栽入美國好戰鷹派政客的雷雷戰鼓，特別是當自2014年來已經有外交劃船下協議的和約（即法國和德國斡旋而簽訂的明斯克協議），當下能源／食物危機是完全可以避免的。
圖二：英國天然氣價格急升兩倍
圖三：英國能源成本全歐最高（家庭平均能源支出€/kwh）
現今歐洲國家不僅要承受因能源短缺所帶來的工業停產，還要在利率爆炸式抽升的情況下，發行更多國債來救濟國民於能源困境（詳見下文）兼從事一場因不必要的戰爭而要進行的代價高昂之軍備競賽——而在這一蚌鶴相爭形勢下唯一得利的就是外國（如美國）的能源和軍火生產商！在過去三年因封關而摧毀了的中小企產能及中產階級財富已經導致創紀錄的高通脹（見【圖四】），現在戰爭的陰影更會將危機重重的歐洲政經形勢推向完美風暴的中心。
圖四：英國將重演70年代的惡性通脹潮？
二）利率脫韁 央行失控
隨著美聯儲在多年的超低息兼量化寬鬆政策後撥亂反正，積極追加利率至合理水平，其他經濟體亦將步其後塵，拼命追趕：許多新興市場甚至已經步入雙位數利率水平。僅在英國，市場普遍預測，至2023年第三季將再加息250個基點【圖五】；唯筆者擔心如果主權債務危機惡化，利率升幅將會大大高於央行預料。
在新的高息環境下，所有高借貸（即按揭成數）的業主將面臨還貸危機，特別是當其可支配收入已被高通脹蠶食殆盡…
圖六：回報率跑輸利率——不利樓價
有鑑於此，物業回報率必須跟隨利率上調：除非大幅加租（以【圖六】為例，如果價格保持平穩，租金需勁增60%之多），否則在2025年之前樓價唯有大幅下調。高息率當然不會放過自住業主（儘管彼等不會太計較回報率的高低），因為借貸息率才剛剛起步，向數十年來的新高邁進，如下圖所示：
圖七：以成數分類之英國按揭利率：已升達遠至2002年之新高
鑑於以上極度不利的整體環境，難怪信心指標正急速下滑，預示樓價將在2023年中前下跌（【圖八】）；財務總監信心指標亦同步下跌（見【圖九】，驗證筆者5月之預期，並可能持續多數月），可見未來的投資及消費支出展望會極度嚴峻。
圖八：快速下跌的PMI指數暗示樓價有難
圖十：滯脹指標預示實質樓價將在2023-24年下跌
除了總體低迷的宏觀形勢之外，貨幣的劣勢也不容忽視——在錯誤的地緣政治博弈、瘋狂的綠色能源政策、和過度政治正確的意識形態夾擊下，英國的投資吸引力正在急速減少。就算有逃離歐盟的資金，亦可能會繞過英倫而直奔美國。
對海外投資者（包括買英國樓的港人）而言，業主不僅要承擔樓價下跌的風險，還要蒙受英鎊貶值的痛苦。而事實上，英鎊最新的匯率已經跌穿了80年代的長綫支持軌再創新低：
In the bleak mid-winter
Frosty wind made moan;Earth stood hard as iron,Water like a stone;Snow had fallen, snow on snow,Snow on snow,In the bleak mid-winterLong ago.
聲明:所有傳媒發布的訪問內容只代表撰文者之理解，可能與本博客作者的分析或結論不同，或存有偏差
下為 二O二O年九月二十六日刊於《經濟一週》之封面專訪。
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私募基金Bricks & Mortar Management主席王震宇曾被視為香港樓市的「大好友」，近年卻身體力行沽貨，論點更愈來愈淡，直言封城、封關引發的是經瀆大蕭條明年今日將有大量人口失業、大量公司倒閉、失業救濟金比目前至少翻倍，各地政府無法平衡預算。
更甚者，他指出目前南中國海點起狼煙，如果打得成，香港隨時有過百萬人離開。 此外，日、韓、美國都有政策鼓勵企業將生產線搬回當地，香港的出口地位搖搖欲墜，這些外部問題在短時開內難以逆轉。
基於前景不明朗，他建議有意入市者不要太「勇武」，以為「有個95折就有賺頭，隨時跌多三至四成都有可能。」
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樓價居高不下— BNO移民人數成最後一根稻草
本地樓價在疫情後陰跌成勢，儘管不如市股暴跌，令投資者觸目驚心，但有經驗的投資者都明白「陰跌才是最傷」。自2019件中原城市領先指數見頂收報189.42點後，目前指數已經累跌7%，但不少評論員仍聲稱樓市依舊堅挺，私募基金Bricks & Mortar Management 主席王震宇就直言，目前樓市存在無視供求面的大跌風險，「趕住買樓都要睇定啲先」。
他指出，目前經歷反送中運動及訂立《國安法》後，市民有關移民的查詢數量暴增，反映港人在回歸後，面對一波又一波的政治衝擊感到恐慌；而一眾西方國家亦因應《國安法》的落實，推出為港人度身訂造的移民或庇護方案（見圖表一）。
賣樓移民如同「潑出去的水」
大部分有能力移民至西方發達國家的市民都有不俗的經濟實力。「（香港樓市）隨時唔見咁一批生力軍，如果當中有10,000個家庭因為移民而拋售持有的物業，以現時每月平均4,000宗成交個案來計，已經是一季的總數。
雖則現時有不少人聲稱新供應量減少，但面對有一大班急著買摟的業主，即使未來「新供應」減少，但移民會否令「舊供應」蜂湧而出，是希望置業人士必不可少的考量。
王震宇補充，這班人賣樓移民後不會在市場買回物業，等於白白流失一大班有能力置業人士的購買力。
失業問題同樣是影響樓市需求的一大因素，環球封城令經濟下滑幅度及失業率。從單位數升至雙位數，而這次封關引發的大蕭條與過往的經濟衰退不同。 
私募基金Bricks & Mortar Management主席王震宇
「之前衰退可能是由100個消費者減到60個，但這次一直插到零，只要抵受唔住六個月，你就破產，玩完了。即使重開關口，你無本無人、無鋪、無產品去營運一門生意，其實都無用。」
他指出新冠疫情對全球經濟是一個影響久遠的打擊(Permanent hit)。
補貼救得一時教不了一世
他補充，疫情對經濟的打擊無遠弗屆，香港的保就業措施只是「吊鹽水」，「三個月、六個月的援助一停，沒有生意的企業始終都會執笠，就像國泰航空(00293)，你畀錢佢，佢都寧願唔要，炒人算。」
他認為，最大的一波解僱潮仍未開始，但失業率已經達到6.1%，就業不足率亦升至3.8% 所以這次的失業率大機率高於「沙士」時期，而且高出不少。
除了本地的剛需下跌外，外在的環球政經環境同樣未許樂觀。他笑言:「上年就睇催淚煙，今年就睇南中國海及台海的硝煙。」這已經是一大拖累樓市的因素。如果前境不明朗，令有意上樓的人都「諗過度過」，需求又會再下跌。
內地資金逃離速度倍於港人
「香港點都好，都係要靠中國經濟食飯」，以前內地經過香港出口，香港擔當中轉站角色，內地人賺到的外匯就會在香港消費，當中就包括投資物業，但兩者均正在快速消失。
而外國從內地撤資，日本、南韓、美國都有政策，鼓勵企業將生產線搬回本國，香港的出口地位自然搖搖欲墜，更惶論現時中美角力令香港變成磨心。
而以上的一切外部問題，在短時間內難以得到根本逆轉。「情況只會愈來愈差，面對這發生的一切真是難以樂觀。」
近來的本地政治事件，令內地人對香港地位的看法亦有改變。「以前內地人將錢放在香港是因為香港異於內地，依家咁搞法，（內地人）分分鐘走佬走得快過香港人，聽日有咩風吹草動沽左樓就走咗去。」
他指出，內地投資者在港多數以空般公司買物業，「借足10次金蟬脫般連樓都唔駛賣，你香港人走佬，仲要等英聯邦公開移民政策再賣樓，邊夠人快？」
他猜測明年英國開放BNO申請長期居留會吸引一批人移民離港，「會有幾千、幾萬、幾十萬個人離開香港? 依家無人會知，但這批人在明年一定會對樓市產生大波動。」
中西惡鬥港移民難民一線之分
他指出目前南中國海點起狠煙，如果打得成，香港明年隨時有過百萬人離開到時候假設每三個人賣一間樓都足足有30萬以上個單位供市場消化。而根據過往的年均物業成交量，相信需要五年以上時間消化，甚至出現「人踩人的狀況」。當然，如果中美出現大和解，可能只有數百人離開香港，但這是後話了。
不過現時前景不明朗，不應該「勇武衝入去買樓，以為比起高位有個95折就有賺頭，但隨時跌多三至四成都有可能發生。」
兩大數據警示樓市大轉角
（一） 債務危機
這一次由疫情引發的經濟大蕭條，令大量國家的財政儲備所剩無幾。「明年今日大量人口失業，大量公司倒閉，失業救濟金比起目前起碼翻倍。以前3％失業率需要1％的GDP金額去援助，如果明年失業率飆升至20%，政府的財政就玩完了，完全無法平衝政府預算。」
他推算到時候各國政府的債務水平亦會拉升，這亦是現時不少國家推行電子貨幣取代現金的理由。
「現金拿去外國兌換走了就駟馬難追，但如果是電子貨幣，只要政府一聲令下，銀行就能即時扣除資本稅，想避都無得避。」
這是一個政權遇上財務問題的一大徵兆：歐洲各國已經積極商討，內地更直接試行，美國亦開始討論，所以即使政府債務再高，只要貨幣電子化，想如何開展資本稅或是負利率也可以。
王震宇指出目前種種跡象證明各國政府正積極「取富於民」，如果要錯開資本稅，只有兩個方法，第一會是將資產分配至未有執行相關政策的國家，第二就是投資實物資產，包括股票、房地產及已經因疫情被大量拋售的大宗商品。
各國為了應對疫情而大「印銀紙」，延後債務危機的爆煲時間，將未來的回報提前享用，但總有一天紙包不住火，所有息口抽升，一些高槓桿的投資便會立即翻船。
所以未來投資一定要選擇一個低槓桿市場， 但香港作為一個金融中心，恰恰就是全球其中一個最高槓桿的市場。
（二） 居屋申讀數早於樓價見頂
王震宇引用數據，指出每當居屋的申請倍數超購70倍，往往預示樓市已經見頂，但市面上的政客顛倒黑白，訛稱供應不足才令申請人數破頂，這種短視的思維令買入居屋的小市民「蟹咗」。
他多年來積極反對興建居屋，反對用公共資源引導市民在錯誤的時機入市，造就大量負資產，他認為不應該因為樓市供應不足，而無視可能引起負資產的問題。
尋找投資「轉角位」
數據發掘英國移民寶地
王震宇看淡香港樓市的其中一個主因是預期將有大批人移民，而提到移民，放寬移民政策的英國相信是不少港人的首選。
至於移民是否應該買摟，買樓又該如何選擇地區，又是另一大課題。他指：「要在英國落腳很容易，香港賣一層樓都1,000萬，在英國可以買到三間，問題是你個人能否適應當地環境、文化等因素。」本文將致力探討英國物業投資策略，有計劇移民的讀者可作參考。
研究機構料英國樓價回調14%
繼英國放寬BNO持有人權利後，移民英國及置業就一直成為大眾的焦貼。回看英國樓市，據英國Halifax銀行的數據，英國樓價於8月按月上升1.6%，按年升幅為5.2%，為英國樓價自 2016年底以來的最高水平：而英國平均樓價更破紀錄，升至24.5萬英鎊（約245萬港元）。
英國樓價「疫市」上升，不少報告都警告這是見頂訊號，根據英國智庫經濟及商業研究中心（Centre for Economic and Business Research, CEBR)研究報告指，英國樓價飆升只屬暫時性，更預期樓市泡沫將於明年爆破，樓價有可能大跌13.8%。
CEBR指英國樓最近成交活躍，主要是因為英國政府推出減免印花稅指施，約翰遜政府在 7月宣布，將豁兔印花稅至明年3月，首次置業人士購入50萬英鎊(約509萬港元)或以下物業時，毋須支付印花稅。
不過，報告指出英國因早前封城而擠壓房地產市場購買力，受疫情影響，今年3月至6月間，有近15萬宗交易被擱置，隨著疫情緩和將慢慢釋放購買力。
對於英國樓價近期的震盪，王震宇就表示： 「作為一個投資者就應該理性判斷一個市場蓬勃了十年，不代表未來十年也一樣興盛，這是典型的線性思維。」
他續指：「其實投資最難就是找『轉角位』 我們研究的市場大多都是剛進入轉角位，但凡一個市場能成為大家茶餘飯後的話題時，該市場的轉角位就已經進入頂部。」
他又以Airbnb來補充上述論點:「未封關前全世界都爭著做Airbnb因為yield spread(利差)夠勁，借2里可以收到5里回報，諗住借到盡做實無死。奈何一個疫情殺到，回報變成零，2里利息都還不起，市場就一窩蜂將樓盤拋出來。」
若然英國樓價將在明年開始下降，有心入市的投資者該如何部署？王震宇勸喻投資者入市前多做功課，不要盲目信從經紀公司的資訊。
「要判斷一個區域是否值得投資有很多標準可參考，例如宏觀經濟、基建建設、人口增長等，總之不要只信廣告的資訊。五年前很多廣告吹捧 South Bank、 Nine Elms這些地區。你要是當時跟風買入就蝕了四、五成，我們是以數據去看一個地方的潛力。」
倫敦、漢普郡住屋升值潛力大
至於英國現時有甚麼地區較有潛力？在放寬 BNO簽證權政策下，有機會影響英國各區的住屋的需求，而各地樓價的受惠程度亦有分別。
評估港人如何選擇落腳點的方法眾多，根據王震宇提供的數據。是採用了現時英國各區華人分布量做參考，，繼而估計港人選擇移民的地點。
不過此方法有機會存在些少誤差，因為當地華人分布受不同歷史因素影響。新來者未必會按既有比例選擇居住地區，但相信大城市依然會是港人移民的首選地點。
據數據顯示（見圖表三），內倫敦、外倫敦及諾定咸是現時英國華人人口叢多的三個地方，分別為65,983人、58,267人及5,988人；而華人佔各地區總人口百分比的數字，內倫敦、諾定咸及修咸頓則有著較高的佔比。
現時在英國的華人數目約為43.3萬人。而估計擁有合資格BNO的港人為300萬名，所以只要有一成合資格港人移居英國當地的華人數目將從現在的43.3增多30萬人即飆升70%；而當這30萬名港人栘居英國後，華人的比重將會由 0.7%飛升到1.2%。
現時的華人聚居地已某程度上反映華人群組的生活習性及喜好。而假設港人會按目前華人分布的比例移居英國（見圓表四）。大倫敦、大曼徹斯特、漢普郡、諾定咸郡、薩里郡為最多華人的五個地區。
在漢普郡（不包括修咸頓及樸茨茅夫，圖表五中1號點）平均3.32個BNO持有人要爭奪一個空置房屋；而內倫敦及外倫敦（圖中2及3號點）亦是現有房屋比較緊張的地區，亦是圖表五中Ｙ軸值大於1的地區。
當假設300萬名合資格BNO持有人在英國置業，如未來兩年能維持2019年的新房落成量，即使涵蓋未來兩年的新供應，市場樓盤的供應量依然持續緊張（見圖表六）。
當中，住房最緊張的地方為倫敦（圖表六中 2及3號點）、約克(4 號點）、樸茨茅夫（14號點） 及諾定咸C7號點）。
而從圖表七中的數據顯示，若全數BNO合資格的港人移居英國，內倫敦及外倫敦的供求比會暴漲至6.74倍及5.57倍。
總結來說，結合以上的數據分析，隨著放寬 BNO簽證權的政策，吸引港人移民英國，熱門地區的樓宇需求將會倍升，而該地區樓價相信亦會跟隨攀升。若然投資者有準備入市，可多加留意上述分析的熱門地區。
原文見《兩大警示樓價大跌 移民政策將失大批新力軍 王震宇：買樓要睇定啲》
