2011年8月30日星期二

港人錢多債少 私樓買晒有找

呢排煲呔四出諮詢各方對嚟緊嘅施政報告有乜意見,恰逢環球資本市場因歐債及經濟增長憂慮而風雨飄搖,大幅波動,連樓市亦出現唔少撻訂、蝕讓嘅報道,就連政府賣地價都屢次低於預期。



喺樓市看似轉勢之時,睇怕會面中復辟居屋嘅聲音都冇咁大,因為到頭來要攞選票嘅政客邊會想孭上「居屋先鋒、樓市黑手」呢個標籤?而家呢個情況就更彰顯點解政府唔應該以行政措施去干預樓市嘅道理:到時既加大市場嘅不穩定性,更會再度好心做壞事。

咁樓市到底是否即將大跌呢?由【圖一】嚟睇又真係令人擔心:因為本港所有私樓嘅市值而家大概已有6萬幾億,相對本地生產總值達3.3倍「市盈率」,大大超越97年高峰時嘅2.9倍。而家嘅市盈率更高於03年低潮時逾150%,難怪《經濟學人》將香港樓價放喺環球「估價過高」首位。

不過,從收入嚟睇,樓價只係覆蓋咗問題嘅一個方面:如果買樓者多錢到以銀紙現兜兜咁買,而唔須要靠收入去月供按揭嘅話,咁市盈率就唔係咁準嘅預測工具矣。經過97年亞洲金融風暴、2000年互聯網泡沫、03年沙士、08年環球金融風暴之後,本港大部分市民早已經積穀防飢,未雨綢繆,導致本港存款總額由97年嘅水平狂漲160%,至今年6月嘅7萬億之巨。相比之下,私人樓市總值同期只升60%



圖三:由90年代嘅淨負債(高風險)到今日嘅淨現金(冇擗貨壓力)


而家港人只要將總存款嘅九成唔到囉出嚟,就可以掃清所有私樓【圖二】,比97年時用盡儲蓄之餘,仲要借多四成幾按揭先夠錢埋單穩陣多多聲也。

儲蓄多但係借貸亦可能更多,所以唔可以唔連淨現金/淨負債呢個角度都去探討埋。好消息是:本港自從99年以來,就已年年都處於淨現金狀況,並在09年環球金融海嘯後達至頂峰嘅3萬億元巨款(即每位市民有44萬之多)。

換轉另一個角度睇,即係話本港嘅淨現金係本地生產總值嘅1.2倍,咁與95年時淨負債處於本地生產總值1.4倍嘅狀況簡直係天差地遠。假如全港市民除咗樓之外只持現金(或負債),則我哋手頭嘅淨現金已達所有資產嘅26%之多。雖然較03年嘅46%有所下降,但係比90年代初嘅負230%,亦是天淵之別。

香港未來無可否認會有滯脹拖低樓市嘅風險(但一定較歐美淺同短),與此同時,負利率及銀紙貶值所催生嘅存款逃亡潮,隨時有機會反客為主(因為香港喺過往嘅各滯脹期間從未有過淨現金嘅情況),令樓價倒升。未來嘅市況以詭秘懸疑來形容實不為過……

2011年8月23日星期二

全球物價飛升,本港樓價大大墮後

筆者喺712日《港紙貶值,樓價非如想像般高!》一文中比較樓價喺97年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多,發現以人民幣計算,本港樓價比97年頂平一成六咁多,而以美匯指數計更低近兩成!以上分析,係以購買力為出發點,卻無考慮到投資機會成本或民生因素,今日就從呢兩個角度再為本港樓價算帳。


圖一:樓價以金價計已重返82年低位!


近日金價以拋離地心引力式飆升,到執筆時,已達歷史新高嘅1888美元一安士,本年升幅已達36%,大大跑贏股匯債等等資產類別,連今年戰績驕人嘅樓市(中原指數升12%)都黯然失色!坊間有以「道指對金價」嘅計法來評估此黃色金屬相對股市嘅價值,我哋當然亦可以香港樓價對金價比嚟衡量樓價平定金價貴也!圖一繼續以7月文章嘅方法,將9710月樓市頂點定為100點,再將樓價指數以金價計算,得出類「金本位」計價嘅本港樓價指數:原來除咗98-99年嘅短暫反彈及03-05年一小段時間,基本上本港樓價以黃金計根本就冇跑贏過,由97年嘅100點直插到而家嘅18點!

更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去892月嘅低位,甚至同823月相去不遠(圖一紅虛線)……如果樓價喺呢個水平橫行,而金價又重返當年高位(即圖一指數重返839月嘅8.3點低位),豈不是黃金仲要再升一倍有多?掉轉嚟講,如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈嘅話,最大嘅阻力位應該係喺30點左右(藍色虛線),即03年個底及06-07年個頂位所在。唔理呢個係好事壞事,樓市以金價計豈非有六成上升空間?筆者唔敢預測金價去向,但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報,供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭!

呢個投資判斷更被圖二各線所確證:君不見以油價計,本港樓價亦與以金價計一樣咁平:即由97高峰勁跌八成二之巨!與此同時,本港樓價更平97時嘅米價一半有多,即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍!就連豬肉都唔放過我哋,由97年到今日大升四成七,致令樓價相形見絀,跑輸兩成七。最後連卑微嘅茶葉都升值多過港樓,你話香港地產邊有泡沫呀?

圖二:油價、米價、甚至豬肉、茶葉階喺過去十四年跑贏香港樓價


全賴美國(以及各國政府為保出口競爭力而)祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策,令實物資產回報全線報捷;但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族喺呢一役中全軍覆沒,衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊,各位真係要打醒十二分精神,自求多福也!

2011年8月16日星期二

圖表分析:香港樓市似離泡沫甚遠?

喺政府六月出招及環球市場八月於歐債美債多重打擊下,本港樓市終於跪低,出現劈價、撻訂個案。喺虛卻嘅市場心理下,最近立場左搖右擺得最多嘅自由黨聽講都已唔再支持起居屋,重返全港最大利益團體(業主)嘅陣營,值得歡迎!但係各位切勿歡喜得太早,因為純由圖表分析嚟睇(基礎分析另文再述),其實香港樓市唔似係會跌個一瀉千里,想執平嘢嘅讀者切勿瞓過龍!


圖一:樓價指數僅於10年七月穿越長期趨勢線,離泡沫境界遠矣


其中一個斷定某資產是否泡沫嘅標準,乃觀測其價格走勢是否開始與長線經濟或價值驅動因素嚴重偏離。喺對數圖上呢類行為就最易識別:當價錢上升嘅曲線連對數比例嘅上升幅度都拋離埋,咁呢個市場就離爆破不遠矣,以本港樓價指數嚟睇,過去四十年嘅長線趨勢由圖一中嘅中間嗰條紅線代表,而其上下兩條綑邊紅線則代表市場嘅頂端或底部(如果閣下喺85年同03年連捞兩底嘅話,認真要恭喜恭喜,而家睇怕坐食過世都無憂無慮!)。有趣嘅係,圖中嘅頂、底兩條紅線係與中間嘅趨勢線同距離,但係由93年至97年呢個(以對數圖嚟睇係嘅)超級大泡沫竟能突破頂線四年有多先爆,都咪話中英政府為做呢場回歸政治騷配合得天衣無縫!唔怪之得92-97年嘅六載大泡沫(運行於通道頂之上)同樣要98-03年六歲之時方才化解得去(重返通道之底)!

98-03年嘅下降期亦明顯地將樓市嘅兩個上升周期分開:85-97年嘅12年上升期(甲線),及03年開始嘅另一上升期(乙線),如以上次嘅時間長度為參考,則此輪上升周期有機會至2015年方完!更令好友「振奮」嘅可能係呢輪升勢似乎剛啱升穿長線平均線,有排未到過貴嘅境界!


圖二:每次轉勢前樓價皆呈拋物線式急升,唯今年欠之


再睇真啲,各位可能發現原來過往每次樓市大跌,或大勢轉而向下,都伴隨著樓價升幅大大拋離長線趨勢嘅症狀,如圖二中嘅紅色實線。由此觀之,今年嘅紅線其實都落得幾牽強,搞得唔好隨時連個似樣嘅調整都未必會出現……睇嚟圖二最可能出現嘅情況會係小跌百分之五,再繼續未來兩年嘅升勢(藍線),而唔少坊間經濟人嘅跌兩成預測(紅線)可能性似乎不大,再則「勁插去06年低位」嘅預測(綠線)就連圖一嘅通道底部都穿埋,睇嚟要世界末日之類嘅大災難方可實現(唔通電影2012有咁啱得咁蹺?)。

如以上看圖投資真係行得通嘅話,未來數星期,隨時係入貨好時機。

2011年8月9日星期二

政府非股神沽神樓神 儲備應還富於民

上個禮拜留下伏筆,欲本週大談點解政府應完璧歸趙,將本港巨額儲備散還市民;點知標普降美國信用評級一事竟將本文要提嘅論調更聚焦,更迫切化添!

眾所周知,真金白銀永遠係揸喺手上稱心,擺喺銀行稍不放心(因有擠提風險),而託於基金公司就賭博面更大(因為有統計話八成嘅基金經理跑輸大市也),再差嘅就係政府逼你去託放於基金公司嘅錢(因為唔單止費用驚人,表現更見不得人),最後離自己荷包最遠嘅,莫過於政府經年累月咁由你血汗錢中抽走嘅,但係嚴格嚟講都仲係屬於自己嘅各類稅費啦(因為唔單止基金經理係邊個,投資策略對定錯,收費高低是否合理我哋都無緣過問,更勿論管理)。

既然衙門已經坐擁大大超出審慎理財所需要嘅儲備(見拙文施政報告應派錢每人可袋八萬八),咁喺而家環球金融生態咁唔穩定嘅情況下,就更應該還富於民,畀市民自己制定自己嘅投資保值計劃,人各為己謀求利益最大化,一定有效過留喺外匯基金入面繼續死守危城(美元國債),抱著洩氣嘅水泡唔放。

先唔比較回報嘅落差,以下幾點已顯示香港嘅外匯投資管理似有落後他國:

1)喺回歸中國之後,「捍衛聯匯」已有一個更強大嘅靠山,基本上中國嘅儲備完全可以施阻嚇之效;除咗上文所提嘅貨幣基礎儲備,其他財政儲備應以鄰國競賽嘅心態搶先分散投資喺有資源無負債嘅長線升值貨幣或資產上。呢一點大陸近年就做得非常出色,四出東征西討,買煤買油買農田,對沖越趨嚴重嘅貨幣貶值潮。錢多得滯仍去買美債,貪佢「市場較深較流通」實乃守財奴嘅藉口也,君不見連索羅斯見投資回報難達標都毅然退還投資者資金乎?


表一:精明央行大比拼:星加坡、白俄、墨西哥、塔吉克成金甲之王



2)喺資產配置上,特別係黃金,香港對債務危機、貨幣戰爭嘅敏感度幾乎係零:儘管我哋外匯儲備世界排名第11位,但係喺黃金儲備上香港卻排第83位【表一】。雖然不至於如烏拉圭同智利般喺99-01年金價見底後盡沽手頭黃金,但係過去十年,本港又話商品交易中心,又話機場金庫,但係喺自己嘅黃金儲備上卻紋風不動!對比之下,醒目如死敵星加坡竟喺同時間內將金儲谷到香港嘅60倍之多,更勁嘅當然非白俄、塔吉克、墨西哥之流莫屬,佢哋唔單止喺金價見底後大幅增持,更喺金融風暴後大手掃貨,仲再喺今年勢頭不對時大大加碼(買入7%13倍之前儲備之多)!


表二:香港黃金佔儲備比重世界尾二(留意:多金只能保值,唔喺狂派福利嘅通行證,以下希臘美國即人辦也)

金佔財政儲備比例(%)
葡萄牙
80.98
希臘
79.31
美國
74.58
德國
70.84
意大利
69.16
法國
64.89
斯洛伐克
64.39
委內瑞拉
62.11
荷蘭
57.92
奧地利
54.65
台灣
4.75
日本
3.17
星加坡
2.46
中國
1.57
韓國
0.22
香港
0.04

3)香港嘅金管局最近竟然據報走到倫敦去投資地產,呢啲咁高風險嘅專門投資範疇又邊係一個監管部門應該做嘅呢?點解唔先將自己處於長線貶值嘅幣值先對咗衝先?點解喺一個央行狂印銀紙嘅時代,高坐於IFC頂層嘅各大官竟安枕於香港黃金佔儲備比例世界尾二【表二】呢個劣境?就算我哋嘅儲備達到世界各央行嘅中位數水平(即黃金佔儲備百分之5.5),香港都仲要增持手上存貨16倍(以現價計!),如果呢筆收購喺08年落實嘅話,全港市民已經穩賺咗67億港紙,即每人分多960大元……

曾特首,你話喺唔喺應該快快派嗰八萬八蚊(十九萬當然更佳!)儲備畀返市民,由佢地去自求多福呢?

2011年8月2日星期二

施政報告應派錢,每人可袋八萬八

由歐債危機到美債上限鬧劇,明眼人可見俾錢政府去管多數凶多吉少:納稅人嘅血汗錢喺民主國家通通被政客為賄選票而浪費喺無謂或低效嘅福利開支上,最終國家破產,民不聊生;而喺無民主嘅地方就當然就成為當權者嘅貪款私產,最終國家都係破產,不過人民無日好過,連一剎那嘅光輝都冇。


圖一:每位市民嘅錢罌海嘯後暴漲近十萬大元!


喺香港呢個民粹尚未泛濫成災,仍有殘餘港英「審慎理財、量入為出」思維之地,雖然有排都未至債台高築,但最近數年卻越嚟越向「國富民窮」嘅另一極端靠攏:每位市民所擁有但係掌控喺政府手上嘅外匯資產,由07年嘅203千大升至今年六月止嘅343有多,三年半間暴漲近七成!【圖一】


圖二:外匯基金足夠「捍衛」流通貨幣量十倍有餘


如剔除為「捍衛聯繫匯率」而必要備用嘅資金(理論上只需與貨幣基礎同值便可,如以M1計約需一萬億元,而以流通貨幣計仲更低至2400億),政府嘅可動用財政儲備仍高達流通貨幣量嘅6倍,相對93年嘅0.8倍,及過去18年平均嘅3.6倍大大鬆動【圖二紫線】。


圖三:聯匯儲備之外,政府嘅財政儲備已由96年之12個月增至現時嘅44個月


當然,外匯基金亦要應付政府運作上嘅不時之需,所以如果剔除聯匯儲備外,再剔除埋指引中相當於915個月政府開支嘅財政儲備,則剩下嘅餘錢理應回聵市民。但係政府自回歸後就不斷「自肥」,財政儲備已由96年之12個月增至98年嘅27個月,然後再抬高至今年嘅44個月!【圖三紫線】

睇嚟財爺喺預算案時唔應該派6000蚊雞來惹公憤,而係派大大多於此數……就算以M1125%15個月財政支出為界,政府都可派每人八萬八大元(如果慷慨到極嘅話,呢個數目更可增至19萬都唔犯規)!咁大數目民憤又點有機會滋生呢?而家曾特首仲有機會喺施政報告再派一輪,既還富於民,又斷下屆政府亂樹福利嘅手尾,實行先將佢「小政府大市場」咗先,一舉多得也。


至於另一個點解要派錢嘅原因,篇幅所限,下文再續。