20121219 為何法定貨幣計價名義增長是誤導？

【下文為早前同題文章由信報中譯之版本，原文可於本網誌查閱】

2012年12月19日 王震宇 宇論

為何法定貨幣計價名義增長是誤導？

你是否知道，2010年英國普通工人每年收入23000鎊，較2007年危機前的收入增加了6%？基於英國經濟在此期間經歷了全球金融危機，這看來是個很好的成績。但若我們以實質角度觀察，工人的收入實際較前惡化了約2%。

英國收入過去一世紀增了330番
回顧更久遠的時間，例如十年、二十年、五十年，甚至一百年，收入增加得更多，分別是42%、120%、4200%，甚至是33000%。但與2000年、1990年、1960年，或1910年比較，英國工人在財政上是否真的更好？

回答這個問題的其中一個方法，是以實質角度觀察，那分別是8%、25%、140%和316%的升幅，顯示人們的收入在這些時段確有改善。然而，按年率計算，這些收益會分別大幅縮減至0.8%、1.1%、1.8%及1.1%，而增長的速度在過去五十年亦已放緩。

過去多個世紀的增長
在有收入數據可查的期間（1209至2010年）有七個可識別的趨勢，可以用不同的社會、政治及經濟因素以作解釋。

1. 直至十四世紀初葉的增長持續下降—原因是中世紀的人口過剩、土地短缺和土質貧化。

2. 在1310年至1380年間的快速增長—很可能是因為1315年的大饑荒和1348年的鼠疫導致大量人口死亡，令工資被推高。

3. 1380年至1509年間的緩慢增長—似受議會限制工資及物價上升壓力的努力，以及中世紀後期經濟復蘇開始發揮作用的影響。

4. 1500年至1600年的收入下跌—極像十四世紀期間人口大幅下降因而導致工人短缺及推高薪酬的情況，十六世紀的人口急升意味工資下跌，並因世紀中期的急速通脹而更加惡化。

5. 1600年至1800年的重新回復增長—正值英國殖民帝國及東印度公司的發展初期，二者均帶來更多的經濟活動和財富返國。

6. 1800年至1945年的高增長率「後工業」趨勢—似乎源於通過《聯合憲法》後政治更趨穩定，經濟從工業革命中獲益，以及國際貿易得到擴展。

7. 最後是自二次世界大戰結束以來（1945年起），我們獲得史上最快速的收入增長趨勢—我們會在下邊討論這個時期。

正如【圖1】所示，英國的實質平均收入停留在指數式增長路徑內，特別自1800年代開始加快速度（圖1中綠色虛線）。但除非有無限的資源（以及無限的新市場以賺取更多的收入），否則增長必將放緩。自2008年以來的實質收入下降不是短暫現象，而是較大趨勢的一部份（查看【圖2】的趨勢線），那是否意味標誌英國過去數世紀繁榮的高速增長路徑正開始改變航向？

名義增長屬心理改善
上圖顯示實質收入趨勢。然而，收入（或生活水平）的實質下跌被名義數字所掩蓋。反映這個情況的近期最佳例子是第一和第二次世界大戰。在一戰期間，實質收入從5957跌至5047（截至1919年 下跌15%），在同一時期，名義收入則從80上升了67%至133【圖3】。名義與實質數字之間的割斷亦可在二戰期間見到，當時的實質收入從8214跌至 7195（截至1945年下跌12%），與此同時，名義收入則從170上升了26%至214。

政府稀釋其貨幣價值的嘗試一直存在，而隨着落實政策承諾遭遇困難，有關嘗試只會變得更加強烈。當紙幣在國際交易中變更普遍時，完全貶值的嘗試亦發展至高峰。

雖然英國1931年脫離金本位是基於多重原因，例如英國出口競爭力下降、失業率上升壓力，以及1929年全球衰退的餘震，但這個轉變肯定有助推高名義收入增長，從0.46%的長期平均增長率（圖3中的藍色虛線）升至5.66%的新「範式」（圖3中的綠色虛線）。

雖然年復年地交出名義增長或者曾令人感覺良好，但各國政府卻可能於脫離金本位時才初嘗增長藥劑，並一食上癮—1931年的行動讓我們首次決定性地脫離數百年來的趨勢。（【圖4】中，由藍色虛線移向更陡斜的綠色虛線）

按實際貨幣量度收入
更令人憂慮的是，若當時沒有格林斯平ZIRP（零利率政策）刺激的最嚴重過剩，把全球資產泡沫推向頂峰，1988年英國樓市爆破的威力本會更深（但長遠來 說，較健康）。英國於1990年代及2000年代初再享受了幾年較高增長，但隨之而來的「殘留物」卻要更長時間治癒，很可能的結果是收入需要一段長時間由基本因素、而非信貸/流動資金/槓桿推動的增長。就算假設英國收入增長能以數百年來的0.46%平均增長率（圖4中的紫線）於1931年後趨勢區間內谷底回升，亦將要直至2013年（走向趨勢中點），以至更差的2027年（走向趨勢底部），現時的調整才可完成。

英國脫離金本位、迎來「法定貨幣新時代」前，收入無論以黃金抑或以政府支撐的紙幣計算，均有幾乎相同的購買力（【圖5】中兩條近乎平衡的虛線）。不過，這個關係在20世紀期間破碎。

雖然黃金的購買力踏入20世紀時仍能跟隨它的長期趨勢，以法定貨幣計算的「增長」卻達到拋物線般起飛。這是否可代表英國（就經濟活動而言）的創造力、發明才能、生產力本質上沒有改變（以黃金計算）？

英鎊購買力自脫離金本位後加速貶值，其實亦可見於它在我們的研究中其實過了近700年才失去首90%的購買力。相較下，接着兩次購買下跌90%時均發生在1950年後，而且每次只需要短得多的30年左右【圖6】。

 註：上圖之'9%'應作'90%'

上述的討論顯示，如果世界各地政府成功維持這種名義經濟快速增長的表面狀況，人們的福祉或生活水準未必真的會提升。另一方面，由名義增長推動的經濟策略的風險，伴隨着政府介入愈來愈多資產類別，將令全球經濟更不平衡。

圖表分析：香港樓市似離泡沫甚遠？

喺政府六月出招及環球市場八月於歐債美債多重打擊下，本港樓市終於跪低，出現劈價、撻訂個案。喺虛卻嘅市場心理下，最近立場左搖右擺得最多嘅自由黨聽講都已唔再支持起居屋，重返全港最大利益團體（業主）嘅陣營，值得歡迎！但係各位切勿歡喜得太早，因為純由圖表分析嚟睇（基礎分析另文再述），其實香港樓市唔似係會跌個一瀉千里，想執平嘢嘅讀者切勿瞓過龍！


圖一：樓價指數僅於10年七月穿越長期趨勢線，離泡沫境界遠矣

其中一個斷定某資產是否泡沫嘅標準，乃觀測其價格走勢是否開始與長線經濟或價值驅動因素嚴重偏離。喺對數圖上呢類行為就最易識別：當價錢上升嘅曲線連對數比例嘅上升幅度都拋離埋，咁呢個市場就離爆破不遠矣，以本港樓價指數嚟睇，過去四十年嘅長線趨勢由圖一中嘅中間嗰條紅線代表，而其上下兩條綑邊紅線則代表市場嘅頂端或底部（如果閣下喺85年同03年連捞兩底嘅話，認真要恭喜恭喜，而家睇怕坐食過世都無憂無慮！）。有趣嘅係，圖中嘅頂、底兩條紅線係與中間嘅趨勢線同距離，但係由93年至97年呢個（以對數圖嚟睇係嘅）超級大泡沫竟能突破頂線四年有多先爆，都咪話中英政府為做呢場回歸政治騷配合得天衣無縫！唔怪之得92-97年嘅六載大泡沫（運行於通道頂之上）同樣要98-03年六歲之時方才化解得去（重返通道之底）！

98-03年嘅下降期亦明顯地將樓市嘅兩個上升周期分開：85-97年嘅12年上升期（甲線），及03年開始嘅另一上升期（乙線），如以上次嘅時間長度為參考，則此輪上升周期有機會至2015年方完！更令好友「振奮」嘅可能係呢輪升勢似乎剛啱升穿長線平均線，有排未到過貴嘅境界！


圖二：每次轉勢前樓價皆呈拋物線式急升，唯今年欠之

再睇真啲，各位可能發現原來過往每次樓市大跌，或大勢轉而向下，都伴隨著樓價升幅大大拋離長線趨勢嘅症狀，如圖二中嘅紅色實線。由此觀之，今年嘅紅線其實都落得幾牽強，搞得唔好隨時連個似樣嘅調整都未必會出現……睇嚟圖二最可能出現嘅情況會係小跌百分之五，再繼續未來兩年嘅升勢（藍線），而唔少坊間經濟人嘅跌兩成預測（紅線）可能性似乎不大，再則「勁插去06年低位」嘅預測（綠線）就連圖一嘅通道底部都穿埋，睇嚟要世界末日之類嘅大災難方可實現（唔通電影2012有咁啱得咁蹺？）。

如以上看圖投資真係行得通嘅話，未來數星期，隨時係入貨好時機。

寫字樓市場之亡羊補牢篇

最近多家測量師行嘅報告都異口同聲咁話香港嘅寫字樓租金已經係全球最貴，兼空置率係亞洲最低（得3.1%，見高力國際四月十二日發表之《全球寫字樓房地產概况》），租貴代表經濟活動旺盛，寫字樓需求高，係好事；但係如果因為規劃失誤導致供應過低而造成租金飆升，則係大大嘅壞事矣。

各位本欄讀者應該都熟知筆者一向大聲疾呼要增加供應（見09年12月29日文《土地供應策略製造香港樓市泡沫》，10年1月19日文《擴大CBD供應，救救香港區域地位》，10年10月26日文《寫字樓供應危機更甚於住宅》），可惜過去三年嘅理性呼籲都付諸流水，政府嘅商業土地供應政策只講唔做，造就今日我哋舉目所見嘅「租金最貴」呢個「殊榮」！
咁既然危機已經殺到埋身，咁有乜嘢招數可以快於常規地為市場救急呢？以下筆者提出幾項稍為出位啲嘅方法，希望可以盡快為本港嘅環球競爭力挽回過去幾年因供應政策出錯而造成嘅傷害：

1）灣仔三廈急速招標—曾財爺講撥灣仔海旁三座政府辦公大樓作私人寫字樓用途已經好耐，但係俾人嘅印象就係慢郎中醫急驚風，似乎係以此為擋箭牌多過一個認真嘅應急措施！既然依家已經火燒連環船，咁不如就將三座大樓喺短期內（即今年六月前）全數推出市場，並同時成立專責小組為要搬遷嘅各部門喺年底前搵到新居所。為盡快令供應應市，政府可將拆樓重建或改裝嘅完工期嘅死線提前（如喺2012年前改裝完成，2014年尾前新廈落成），並喺賣地章程內承諾會喺城規、屋宇、環境、交通等環節加快政府審批程序以協助買到樓面嘅發展商盡快完成建造工程。如果入境處能夠喺日本地震危機下特事特辦，兩日批出簽證，筆者相信財爺亦可喺香港吸引商家落戶呢個關鍵嘅競爭力問題上跳出框框，協調出一套快刀斬亂麻嘅「商廈建造快線」嘅。

2）中環街市撥亂反正—中環喺商家眼中嘅優點莫過於高密度同隨之而來嘅高效率，所以中環街市塊地上增加寫字樓係正道，保留一堆連建築界都覺得保育價值存疑嘅石屎倒不如起番之前規劃嘅67萬呎商業樓面，最多撥出其中16萬呎（即現時中環街市所佔樓面）作保育，咁就既解決供應短缺問題，優化現在中環街市地塊嘅周圍環境，亦提供政府所構思嘅便民設施，一舉多得也。至於推出市場嘅時間同速度，可參考以上灣仔三廈嘅特快流程，以保證供應能盡早實現。此外，庫房亦可進帳可觀嘅賣地收入（就算只計16萬呎以外嘅純商業樓面，都值起碼七、八十億！），而非要額外支付市建局三十億去燒銀紙，搞佢嘅所謂保育活化（只要市建局唔以重建之名、高密度發展之實去摧毀嘉咸街、結志街嘅社區網絡已經阿彌陀佛！）…

3）西九龍改劃住宅為寫字樓—筆者喺09年10月20日文《西九地皮點解要起寫字樓？》已經詳述點解依家嘅柯士甸站上蓋唔應該劃為住宅，而應該起寫字樓，與廣東道、未來高鐵站、九龍站連為一片，成為香港嘅第二個中環！依家政府仍可以亡羊補牢，與發展商磋商轉換用途為商業，兼補付對方地價嚟達到目的—發展商只要計數計得掂實無托踭嘅需要也。改柯士甸站嘅另一好處係落成期可進一步推前，因為項目預計2014年可落成，如各方努力爭取，甚至更早都有機會。

4）擴闊工廈改用途區分，允許大多數業權主導改用途—除咗現有嘅工廈活化區之外，政府可增加喺其他區分推出活化運動，甚至可以考慮如強拍安排般，喺短期內允許大多數業主買起全棟大廈嘅業權，以便利改用途或重建。咁樣既可提升市區工廠區更廣泛嘅質素提升，亦可利用私人市場嘅積極性加快甲級寫字樓供應，以解燃眉之急。

以上可見，只要有決心，政府係仍然用行動嚟減低過去錯誤嘅供應政策所帶嚟嘅傷害。希望當權者能靈活施政，亡羊補牢，則香港有救矣。

資助置業是否弊多於利？

講開政府資助置業諮詢，不如就因利乘便，再深入研究一下呢項表面好似利民嘅政策到底係唔係表裡如一？

資助置業政策乃英美樓市泡沫之元兇

以美國為例，因為自置物業可以享受供款扣稅外，更能免除資產增值稅，令買樓者大嚐甜頭，樂此不疲地越買越大，投資於樓房嘅比重卻冇越嚟越細，導致債王格羅斯（Bill Gross）所指嘅因過度投資房屋而忽略咗教育、基建、及科技嘅開發——以樓市高峰嘅2006年為例，美國當年所發嘅債一半係按揭貸款！

當然，如果冇政府嘅政策係背後推波助瀾，呢個債務泡沫係吹唔到咁大嘅；而政府賴以執行呢項政策嘅最得力一雙手就係房利美及房貸美也！因為政府嘅默許擔保，令佢哋嘅融資成本平通街，唔單止擔保新造按揭所向無敵（市佔率由05年嘅三分之一上升到爆煲時嘅九成），兩房更為增加盈利而將手頭嘅按揭証券化打包出售，以便騰出空間嚟擔保更多嘅新造按揭！之外，因為95年政府給予稅務優惠，為兩房直接引入玩次按嘅誘因，而美國住房及城市發展部更喺96年起為兩房設下購買次按產品嘅目標，由總購入額嘅四成二增加到2000年嘅五成，05年嘅五成二……直至08年時兩房總共「贊助」五萬億美元嘅住房按揭！

由此可見，置業資助喺任何政府手上，因為既合乎安居樂業之理想，亦有其買選票嘅作用，實在喺一大毒癮，一發不可收拾，直到泡沫爆破，全民水深火熱（政府估計兩房將喺09-19年間花費納稅人近四千億美元）為止。前車可鑑，香港政府切勿走上呢條溜滑不堪嘅不歸路！

資助置業原有好處已煙消雲散

當聯邦政府喺二戰後推出鼓勵置業政策時，正值美國經濟仍以製造業為主，家電傢俬汽車冚不冷都係本土生產，所以既能刺激就業，亦可增加經濟動力；但係喺樣樣嘢都係「中國製造」嘅二十一世紀，呢項政策只見其害卻不見其利：

1）多倫多大學嘅Florida教授指出，喺美國樓市見頂嘅2008年，美國人轉換地址嘅比例達到歷史新低嘅12%（而1985年呢個比例係20%）。佢發現高置業比例嘅美國城市通常會喺製造就業及收入方面落後於低置業率嘅城市！佢甚至提議政府減少置業資助，以令置業率跌到55%方較合適。咁香港現有嘅53%置業率會否已經接近合理水平？

作為一個需要人才流動量大以應付瞬息萬變環球市場嘅國際大都會，兼毫無製造自己家常用品工業嘅城市，香港會唔會因為置業資助拉高置業率而自廢武功，削弱咗城市嘅競爭力？如仲唔信嘅話，可閱另一獨立研究報告【註】，佢證明高置業率能導致低勞力流動率，因而推高失業率（而且喺唔同嘅國家、城市都有此現象）！港府豈可喺頒佈新政時唔考慮呢啲咁重要嘅科學結論而單憑政治口號、政治「正確」行事？

2）世上無免費午餐——如果唔係政府背後承擔，兩房或私人銀行根本無可能提供三十年期嘅定息按揭（因為除咗美國之外冇乜其他國家有咁筍嘅交易嘅！）但係隱藏喺呢項著數中嘅，會唔會係整體經濟因而要付出更高嘅利率？此外，美國國民喺房屋上慳番嘅利率稅務減免，喺2009年高達八百億美元，呢啲錢花喺上述嘅教育基建科技有乜唔好？

租務為主地產市場可能更健康

次按一役下來，唯一無受影響嘅竟然係以租務為主幹嘅法國樓市，及接近三分之二私樓係出租嘅德國，咁係唔係已經證明支持、更勿論資助置業已經係唔符合時代嘅過氣觀念？就算係二戰前，美國嘅置業者都一般須要畀五成首期，兼喺五、六年後還清餘下款項！而當年嘅置業率只得四成左右，如果唔係高置業率政策，美國大可避免今次嘅世紀之劫。

香港切勿步其後塵！

按揭政策成就樓市泡沬

近日內地政府大力打壓樓市泡沬，所用嘅殺手鐗就喺借貸政策：㈠首套房大於90平米要三成首付（之前係兩成）；㈡第二套房首付由四成加到五成，兼俾高息（由基準利率0.7倍抽去1.1倍！）㈢第三套房同非常住居民就隨時要十成自付先買到樓（即係唔俾銀行借錢買樓！）。喺投資/投機需求佔絕大多數嘅一線大城市，呢勻樓價想唔跌都幾難。

香港冇泡沫

港府喺按揭風險呢方面一向把關好嚴，而七成按揭兼五成供款比率嘅銀行指引一向冇乜放鬆過；所以香港其實比九十年代初嗰陣超高槓桿（九成首付喺91年先至改成八成，後來喺92年再減至七成）已經係安全好，好，好多！亦即係點解喺零三年樓市見底前後銀行壞帳率都只得百分之一點幾，呢個已經大大優於歐美經濟暢旺，樓市未爆煲前時之百分之二至三！

最近財爺再將二千萬以上住宅按揭成數降至六成，其實已經係除咗大陸今輪政策以外世上最嚴嘅按揭標準啦——就算係次按風暴中毛髮不傷嘅德國同法國都只去到六成按揭而已；所以港府頂籠可連二千萬以下住宅都降低到六成按揭，再多做只會過快將本港樓市活力消滅，反令經濟受害。

按揭成數低之外（整體銀行系統嘅新造按揭已經只得六成二左右），本港有一半物業係供甩咗添，加上摩貨比率喺百分之二水平（九七有成百分之九之高），由此亦可見香港樓市其實係冇泡沫可言，政府喺供應方面著手方是正途，切勿聽短視政客唆擺，喺練功最關鍵一刻失咗定力而走火入魔，重投居屋呢條歪路（君不見最近出嚟遊行抗議嘅「無殼蝸牛」次次得小貓三四隻？但係如果隊冧樓市之後上街嘅會喺數以十萬計嘅苦主）！

香港德國嘅低按揭成數模式似勝英美星

今次歐美樓市泡沫嘅殺傷力咁大，其實與監管機構過份疏忽有關：特別喺英國美國；就算依家樓市爆破之後，英美都仲有十成按揭同齋還息按揭呢啲咁鼓勵投機炒賣嘅產品，可見政府為救市不顧一切，但係一日唔喺結構上將高槓桿借貸呢個短線暴富嘅誘因剷除，一日都留下另一個泡沬膨脹嘅危機！

雖然低按揭成數更易令人上樓置業，但係呢個政策弊多於利，唔單止俾炒家彈藥，更引誘無經濟能力嘅後生「投奔怒海」，與居屋政策有異曲同功之害！點解德國國力強大，持續力不衰？因為佢唔鼓勵置業投機，但獎賞創意實幹；所以就算佢置業率得四成（比香港低十三個百分點！），但一樣係出品行銷世界，人均收入搖搖領先，國民安居樂業。可見一個和諧成功嘅社會，係唔需要全民做業主嘅（但條件係提供合理嘅住屋成本，即相宜嘅租金也）！


星加坡嘅綑綁式全民置業房屋政策其實對長遠經濟活力同社會流動性都有害，香港千祈唔好西施效東施，學錯姿勢。但係星加坡嘅低居住成本模式卻應為港府借鏡——講穿咗都係回到增加供應；政府今年喺已確定嘅土地拍賣，港鐵市建局項目，同補地價三方面只提供約一萬一個單位，實在仍大大不足，應以每年家庭組成嘅三萬幾數目為目標，盡快喺第三季推出餘下單位份額（甚至將公屋地撥入私人市場供應），令供求趨向平衡，樓價回順，才是治本之道。

土地供應策略製造香港樓市泡沫

琴日大埔白石角兩塊土地百億成交，算係大新聞；不如就借題發揮，也談賣地。筆者喺本月一號之文章中已經分析咗香港土地供應結構同樓市泡沫嘅關係（即係唔應該有公營房屋分薄私人市場供應，直接唧高私樓價格），今趟再討論吓喺私人土地呢塊細啲嘅餅内政府又喺供應策略上做錯咗乜嘢。

政策擴大樓價波幅

港英年代，中英談判時限定香港每年不得賣地超過五十公頃呢個緊箍咒，係本港土地政策上行錯嘅第一步；即管呢個係外來強加嘅政策，但係對回歸後港府施政開咗一個極壞嘅先例，就係令佢抗拒唔到「控制樓價係施政嘅一部分」呢個誘惑；而舞動樓價嘅最重要槓桿，莫過於政府已操作稔熟之「高地價政策」矣！

附圖中極明瞭可見嘅現象就係：喺84-97年間樓價點升供應都唔郁，每年賣岀嚟嘅住宅土地大概係三十公頃左右。期間，香港樓價升咗七倍半（以差餉物業估價署整體樓價指數計），高於呢段時間内人均GDP嘅四點二倍升幅。

董建華時代—價跌供應升

圖：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（84-97：價升供應唔郁，98-02：價跌供應升，03-09：價升供應跌）

回歸之後，特首董建華推行八萬五概念，理論上已經錯誤（香港一年得個三至四萬個家庭形成，淨係公營房屋於97-02年每年都有平均三萬九個單位供應，就算私人市場一個單位唔落成，都綽綽有餘，邊處使八萬五咁多！）；實際結果易應驗咗政府唔應該插手市場，控制價格呢個真理—君不見建華之治六年期間，住宅土地供應量喺樓價下瀉六成半嘅慘況下，仍然較九七年大漲近一半【圖】！

曾蔭權時代—價升供應跌

現任特首曾蔭權似乎吸收咗佢上手嘅經驗，反其道而行至另一極端—喺03-09年間樓價上升過倍同發展商勾地被拒76次嘅情況下，政府所賣出嘅住宅土地屢創新低，甚至比港英年代更吝嗇【圖】！不過，董曾時代所相同嘅一點就係：政府土地供應既唔係爲滿足人口增長需求，亦唔係先市場一步嚟減少樓價波幅，而係喺有意無意之間，係升市將樓價推得更高，喺跌市將之踩得更殘。。。

長綫供應滿足宏觀需求，短線滿足多變嘅市場

由以上討論可見，政府係永遠估錯市嘅；與其吃力不討好地嘗試去控制樓價（特別係好似而家咁打住「市場主導」嘅幌子卻暗裏實施高地價政策），倒不如重返積極不干預政策，畀市場嘅集體智慧嚟判斷需求多少，再由之勾取所需嘅土地。政府唯一應該做嘅只係提供足夠容量（即是土地供應），畀私人市場做最優化、最有效率嘅資源分配。曾特首，你話啱唔啱！

樓市泡沫──供應貨源歸邊功不可沒

曾特首嘅施政報告發表後，樓市泡沬嘅討論忽然成為城中熱門話題。主要因為特首係報告內重申高地價政策，加上豪宅「天匯」創下天價，連金管局都被迫出手表態，真係一石激起千重浪。只可惜大部分論點都是隔靴騷養，唔能夠一矢中的，雖然政府理智地抗拒了重建居屋呢條飲鴆止渴嘅歪路，但係仍須喺優化供應上加十把勁，否則只係匆匆推出三兩塊地敷衍吓輿論額力就以為過到骨，隨時會走失良機，最終鑄成大錯。。。

圖一：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（９８－０２：價跌供應升，０３－０９：價升供應跌）

過度嘅信貸供應一般係推動樓市泡沬最有效嘅元兇，有時間另文分析。但係喺香港，私樓供應缺乏亦會係未來泡沬不可饒恕嘅一個主角。原因其實好簡單，政府將好好一個市場一分為三（即私樓，居屋，同公屋），陰乾明明係最高透明度，最多需求量，最大成交量嘅私人市場之供應（見圖一），直接推高樓價並製造福利政客口中之所謂「無殼蝸牛」，為佢哋提供免費政治資本，無窮無盡地伸手要政府提供更多嘅公營房屋。

圖二：公營房屋減少私人市場供應，導致高樓價，製造無殼蝸牛

因為居屋同公屋都係欠缺透明度嘅資產，所以公營房屋嘅既得利益者（唔係講緊啲住戶，而係個班攞政府長期飯票嘅半官方機構大員們）就大唱「唔同市場，小起無拘」嘅論調。薯不知就係因為公營房屋搶咗私人樓市嘅飯碗，導致私樓供應短缺，先至有樓價飛升，置業無門呢個現象（見圖二）。呢個係政策局層面應該重新檢討嘅一個重要課題∶就係政府到底喺置業嘅慫恿者（即是用公帑資助大肆經營居屋；答案喺過去幾星期嘅本欄文章應該非常清楚），廉價住屋嘅獨市包銷商（即是將公屋喺社會嘅比重由三成半再推向更高峰），定係社會安全網嘅提供者（即是保留少量公屋，比如佔一成總存量；同時用租金券之類嘅金錢資助－如同綜援一樣）？

只要政府能夠重拾九十年代個種對市場運作所持嘅信念，由現在開始畀過去數年喺勾地表上累勾累敗嘅發展商信心回頭再戰；相信好快土地市場又再重開，為本港樓市注入生命力，喺為庫房帶來更多收入之餘，亦得以將樓價嘅調節大權回歸市場，一步步遠離政府好心干預而又永遠放大樓價波幅呢個宿命（所有行政介入都必干擾無形之手的自然運作，阻撓價格發現過程），最終港府應可如英美政府一樣（英美樓市都是係獨立央行寬鬆貨幣政策及商業銀行過濫借貸下爆破，與政府土地及房屋少有瓜郭），擺脫為樓市升跌負上直截責任呢個沉重包袱。

以下建議，應可亡羊補牢，但可能已遲咗三年：１）馬上為農地補價開綠燈，因為係能最快轉化為住宅供應嘅土地儲備，連勾地都慳番；２）係勾地底價上稍為鬆綁，以重振市場對呢個土地渠道嘅信心，加大住宅供應；３）將居屋同公屋嘅土地撥入整體土地供應考慮，取消房委係土地上嘅獨大現象，或者更進一步，連公屋土地都要經勾地表拍賣，但係經庫房直接撥款，以保寶貴嘅土地資源係最透明同問責嘅情況下批出，讓市場更有效地分配呢個香港最稀有嘅公共財物。咁樣就算係遲來，都總好過冇到。