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2012年12月19日星期三

20121219 為何法定貨幣計價名義增長是誤導?


【下文為早前同題文章由信報中譯之版本,原文可於本網誌查閱】


20121219王震宇 宇論

為何法定貨幣計價名義增長是誤導?

你是否知道,2010年英國普通工人每年收入23000鎊,較2007年危機前的收入增加了6%?基於英國經濟在此期間經歷了全球金融危機,這看來是個很好的成績。但若我們以實質角度觀察,工人的收入實際較前惡化了約2%

英國收入過去一世紀增了330
回顧更久遠的時間,例如十年、二十年、五十年,甚至一百年,收入增加得更多,分別是42%120%4200%,甚至是33000%。但與2000年、1990年、1960年,或1910年比較,英國工人在財政上是否真的更好

回答這個問題的其中一個方法,是以實質角度觀察,那分別是8%25%140%316%的升幅,顯示人們的收入在這些時段確有改善。然而,按年率計算,這些收益會分別大幅縮減至0.8%1.1%1.8%1.1%,而增長的速度在過去五十年亦已放緩

過去多個世紀的增
在有收入數據可查的期間(12092010年)有七個可識別的趨勢,可以用不同的社會、政治及經濟因素以作解釋

1. 直至十四世紀初葉的增長持續下降原因是中世紀的人口過剩、土地短缺和土質貧化

2. 1310年至1380年間的快速增長很可能是因為1315年的大饑荒和1348年的鼠疫導致大量人口死亡,令工資被推高

3. 1380年至1509年間的緩慢增長似受議會限制工資及物價上升壓力的努力,以及中世紀後期經濟復蘇開始發揮作用的影響

4. 1500年至1600年的收入下跌極像十四世紀期間人口大幅下降因而導致工人短缺及推高薪酬的情況,十六世紀的人口急升意味工資下跌,並因世紀中期的急速通脹而更加惡化

5. 1600年至1800年的重新回復增長正值英國殖民帝國及東印度公司的發展初期,二者均帶來更多的經濟活動和財富返國

6. 1800年至1945年的高增長率「後工業」趨勢似乎源於通過《聯合憲法》後政治更趨穩定,經濟從工業革命中獲益,以及國際貿易得到擴展

7. 最後是自二次世界大戰結束以來(1945年起),我們獲得史上最快速的收入增長趨勢我們會在下邊討論這個時期

正如【圖1】所示,英國的實質平均收入停留在指數式增長路徑內,特別自1800年代開始加快速度(圖1中綠色虛線)。但除非有無限的資源(以及無限的新市場以賺取更多的收入),否則增長必將放緩。自2008年以來的實質收入下降不是短暫現象,而是較大趨勢的一部份(查看【圖2】的趨勢線),那是否意味標誌英國過去數世紀繁榮的高速增長路徑正開始改變航向

名義增長屬心理改
上圖顯示實質收入趨勢。然而,收入(或生活水平)的實質下跌被名義數字所掩蓋。反映這個情況的近期最佳例子是第一和第二次世界大戰。在一戰期間,實質收入從5957跌至5047(截至1919 下跌15%),在同一時期,名義收入則從80上升了67%133【圖3】。名義與實質數字之間的割斷亦可在二戰期間見到,當時的實質收入從8214跌至 7195(截至1945年下跌12%),與此同時,名義收入則從170上升了26%214

政府稀釋其貨幣價值的嘗試一直存在,而隨着落實政策承諾遭遇困難,有關嘗試只會變得更加強烈。當紙幣在國際交易中變更普遍時,完全貶值的嘗試亦發展至高峰

雖然英國1931年脫離金本位是基於多重原因,例如英國出口競爭力下降、失業率上升壓力,以及1929年全球衰退的餘震,但這個轉變肯定有助推高名義收入增長,從0.46%的長期平均增長率(圖3中的藍色虛線)升至5.66%的新「範式」(圖3中的綠色虛線)

雖然年復年地交出名義增長或者曾令人感覺良好,但各國政府卻可能於脫離金本位時才初嘗增長藥劑,並一食上癮—1931年的行動讓我們首次決定性地脫離數百年來的趨勢。(【圖4】中,由藍色虛線移向更陡斜的綠色虛線

按實際貨幣量度收
更令人憂慮的是,若當時沒有格林斯平ZIRP(零利率政策)刺激的最嚴重過剩,把全球資產泡沫推向頂峰,1988年英國樓市爆破的威力本會更深(但長遠來 說,較健康)。英國於1990年代及2000年代初再享受了幾年較高增長,但隨之而來的「殘留物」卻要更長時間治癒,很可能的結果是收入需要一段長時間由基本因素、而非信貸/流動資金/槓桿推動的增長。就算假設英國收入增長能以數百年來的0.46%平均增長率(圖4中的紫線)於1931年後趨勢區間內谷底回升,亦將要直至2013年(走向趨勢中點),以至更差的2027年(走向趨勢底部),現時的調整才可完成

英國脫離金本位、迎來「法定貨幣新時代」前,收入無論以黃金抑或以政府支撐的紙幣計算,均有幾乎相同的購買力(【圖5】中兩條近乎平衡的虛線)。不過,這個關係在20世紀期間破碎

雖然黃金的購買力踏入20世紀時仍能跟隨它的長期趨勢,以法定貨幣計算的「增長」卻達到拋物線般起飛。這是否可代表英國(就經濟活動而言)的創造力、發明才能、生產力本質上沒有改變(以黃金計算)

英鎊購買力自脫離金本位後加速貶值,其實亦可見於它在我們的研究中其實過了近700年才失去首90%的購買力。相較下,接着兩次購買下跌90%時均發生在1950年後,而且每次只需要短得多的30年左右【圖6
 註:上圖之'9%'應作'90%'

上述的討論顯示,如果世界各地政府成功維持這種名義經濟快速增長的表面狀況,人們的福祉或生活水準未必真的會提升。另一方面,由名義增長推動的經濟策略的風險,伴隨着政府介入愈來愈多資產類別,將令全球經濟更不平衡

2012年9月22日星期六

20120922 樓市前路:減按揭、去槓桿、撤置業優惠



2012922 王震宇

樓市前路:減按揭、去槓桿、撤置業優惠


在美國、日本(當然亦包括所有與美元全面或半掛鈎的各亞洲國家)共同大印鈔票以挽救本國經濟和出口競爭力之時,本港樓市必會受新一輪貨幣貶值戰波及,未來負利率幾乎不可避免,現金愈趨泛濫之勢亦會持續一段長時間。


在此境況下,任何實物資產價格將被一浪接一浪的流動性不斷推高。當然,房產亦是實物資產之一,在環球投資者對鈔票愈發失去信心的局勢下,亦難以下跌。

此乃為何筆者多番提出政府把本港整體樓市的槓桿比率進一步調低:即不應只圍剿中上價樓宇,卻同時推出各種資助置業、助人「上車」之政策來火上加油,因為下文可見,此類政治正確的舉措既充滿道德風險,更可能減低金管局反周期措施的成效,令樓市更形扭曲。

香港樓價的波幅過去十數年都隨着銀行新做按揭的成數增減而升跌【圖一】;在最新一輪金管局收緊按揭措施下,未來的新做按揭成數有機會下試,甚至跌穿50%水平,必會因而帶來樓市的穩定。在當今環球政府干預幾乎所有資產類別,市場自行按基本因素定價的能力幾乎消耗殆盡的時刻,收緊按揭比率是少有的容易跟隨的遊戲規則之一,絕對比市民觀望、猜測政府下一招行政措施將如何有殺傷力更有利市場的理性發展,亦是現在各可行的「穩樓市」政策中最上上之選。

其實,大家都知道,減低槓桿(即按揭成數)絕對有放慢樓價上升的作用,過去十數年來樓價的升跌【圖二紅線】,亦受銀行放貸比率【圖二藍線】影響。但有三件事件令此規則失效:一、2008年雷曼兄弟破產後數月銀行「落雨收遮」的一段時間【圖二橙色區】;二、2000-03年大量居屋落成(當年六至七成落成量為公營房屋,恐怕今屆政府於2015-17年將重蹈覆轍)拖垮樓市,就算多高漲的按揭成數亦對樓市返魂乏術【圖二藍色區】;三、2010年起金管局把按揭成數減至六成╱五成,但中美量化寬鬆加上供應短缺,亦令措施成效受限【圖二綠色區】。

再從較長遠(至七十年代)的角度看,本港的私樓借貸成數其實一直不斷上升,並於2001年達致頂峰【圖三】。某程度上,本港過去三十多年的樓市槓桿比率一直都在上升。還好在03年樓市見底之後按揭借貸的比重正拾級而下,顯示本港的經濟對住宅樓市的依賴正逐步下降,實乃可喜徵兆!在全球政府皆以樓市為消費/經濟增長的提款機劣政下,香港能反其道而行,達到樓市借貸比例減少的境界,殊不容易!在減低樓市作為一種投機資產的渠道同時,又促使市民以實業/創新為致富的路途,更多投入創造出產型活動,又何樂而不為呢?


樓價高企,政治正確的舉動必然是「鴨叫就餵鴨」,即所謂「回應民意」。然而,每次樓市見頂時都是鴨叫得最大聲、叫得最淒厲的時候,亦是政府最容易犯錯(助人上車)的時候。
每次樓市上升周期【圖四藍線】,通常是大單位樓價跑贏,反之亦然。但是現今的上升期卻屬大大例外【圖四橙色區】。

此中有三個解釋:
一、金管局借貸措施只針對豪宅,令其欲升不能,因此跑輸「細價樓」;

二、中下價樓的槓桿仍大(首置買家甚至可借九成),回報自然高,吸引不少資金投入,其中不少為新婚或初次置業的年輕人;

三、政府其他房策所致,包括搶去市場殷切需要的私人土地,把它放進遠水難救近火的公屋╱居屋去,促成短期樓價飆升;又或強以計劃經濟式的行政手段推出限呎限量樓,令發展商不願興建小型單位,改為專攻大型豪宅單位。

在如此高處不勝寒的時候,政府大部分措施都是治標不治本,一切是政治姿勢為上,市民長遠利益卻難以兼顧;到頭來可能受害最深的,就是現在政策表明最要扶持的那一群!

歷史證明,每當小單位價格波幅相對大單位波幅見頂時,樓市的升勢可能亦接近見頂【圖紅色區】。現在這個指標的讀數,正值過去三十多年來的第三高位;就算量化寬鬆可提供樓市上升的支持,但是正值最須未雨綢繆的時候,政府卻推出大量資助置業及公營房屋優惠。
受惠此類「德政」的市民,未來前景將會如何?19992003年【圖五橙色區】已是可鑑的前車。