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2025年9月2日星期二

讀張維迎專訪有感:干預經濟屬「致命的自負」20250902

近日閒來閱讀,碰上一篇值得推薦的文章,視頻如下,亦附全文於尾:

   

北大張維迎﹕干預經濟屬「致命的自負」|信報月刊專訪 

近年本港越見奉行大政府經濟政策,正是張公所批評的行政干預思維。此一現象在當今經濟疲弱之勢下,尤為顯著,當就業人口在2019移民潮開始後大幅下挫,再遇北上消費,通關後外遊等因素,令本港就業境況「見波幅,無升幅」已達四年之期: 

 


在此緊縮環境下,卻見公營部門編制屢創新高(見【橙線】),直追本港經濟最高增值板塊(金融是也;同時可見金融線亦在漸行漸低,勢頭不妙,見【紅線】):


再以絕對值比較,原來公共行政/社會服務類別搖搖領先於2019-2025年間之增幅榜,大幅抽高4.1%;在人口和就業人數皆下跌的環境下,是否有些膨脹的感覺?儘管公務員編制微降1.4%,但相對於整體就業人口下跌6.7%的大局下,於滿街吉舖的今天(零售/飲食業人手在同時間大縮22%之巨!),似乎政府仍然瘦身未竟,須要更加努力:


 行文至此,再翻出數篇以前拙作,皆與下文理念相近,以饗讀者: 


房策萬箭齊發 樓市無所適從?

香港的士:僵化思維下之畸形生態

最低時薪要克制 經濟自由靠競爭

宇論舊文重溫:隧道補貼分流 不如乾脆免收 


張教授現為北京大學博雅特聘教授兼國家發展研究院經濟學資深教授,因其倡導自由市場及企業家精神的開創性研究而聞名。

------------------訪問原文--------------------

 2025年7月3日  

【信報月刊】干預經濟屬「致命的自負」—— 北大教授張維迎:相信企業家和市場自有出路 

 【本刊記者李俊杰】回顧歷史,人類的狂妄與自負往往帶來災難。40多年的研究讓著名經濟學家張維迎堅信,處理宏觀經濟,唯有收起致命的自負,讓企業家在市場當中試錯與成長,才能切實帶來社會創辦與進步,讓哪怕是普通百姓都能受惠,這也是他為當今中國經濟開出的藥方。今年6月初,張維迎親臨香港恒生大學接受榮譽博士學位,記者藉此機會跟他進行了一場關於中國經濟前景的訪談。

北京大學教授張維迎是中國經濟學界的市場派領軍人物,多年來著作甚豐,以思考邏輯綿密、言談豪氣干雲見稱,名場面不勝枚舉。

2016年在北京大學朗潤園跟主張政府強力介入市場的「經濟國師」林毅夫教授激辯;2017年於北京大學國家發展研究院畢業禮以《自由是一種責任》為題致詞演講;疫情期間的公開演講,也一針見血地指出企業家信心不足緣於體制及法治,全都讓人印象深刻。

市場經濟、自由、法治、企業家精神──這是他1984年在中國經濟學界嶄露頭角以來,一直主張而且捍衞的核心思想。不論是當年改革開放大潮流,還是現時國進民退苗頭漸現,這位奧地利學派經濟學家始終忠於自我認知及思考。
「無論你是官員還是科學家,也不論你有多聰明,知識都非常有限。你不要那麼狂妄,不要覺得自己無所不知。我們很渺小,所以才要市場,讓大家選擇。」時刻保持自省自覺的張維迎觀察到,過去十餘年,一種跟承認無知截然相反的自負在中國強化得比較厲害,「特別是我們加入世貿後,取得巨大經濟進步,財富增加許多,很多人回答『我們為什麼發展得這麼快?』時,傾向歸因於中國的特殊性,例如,政府較多控制經濟等等。」

致命的自負

「尤其受過一定程度教育的人,總覺得自己全盤理解社會運作,以為最優決策是一道數學公式,有標準答案,可以計算出來,『按照我的方式去做,社會就會變好』,但真實世界不是這樣的。」

張維迎借用奧地利學派宗師海耶克(Friedrich Hayek)的作品名稱《致命的自負(The Fatal Conceit)》來形容這種心態,「計劃經濟本身就是致命的自負」。他以曾被他形容為「穿着馬甲的計劃經濟」的產業政策來解釋:「產業政策利用國家政策和資金,扶持特定行業發展,當中意味着,一些人能夠看準未來要怎麼做。」

「產業政策所表現出來的集中化(投資)像中國人押寶一樣。賭注放在同一點,風險很大。近年最典型的是就是電動車和光伏產業,兩者現時均有巨大產能過剩,這很大程度是政府的政策造成。」

訪問來源:【信報月刊】

 

2024年12月2日星期一

【理財新世代】美國減息後本港樓市表現 20241130

 2024年11月30日

主題:

》美國9月份終於減息0.5%,11月初再減息0.25%。踏入第四季後,中國政府亦推出系列救市組合拳,曾經令港股一度衝上23000點,不過之後反反覆覆,到10月份施政報告,進一步推出放寬樓市措施。理論上,減息撤辣,這些都屬於利好香港樓市的消息,但究竟事實又是否如此?香港樓市是否已經見底? 

》由美國9月份開始減息,中國政府亦推出系列救市組合拳,10月份施政報告更進一步推出放寬樓市措施。理論上,這些都是利好香港樓市的消息。

(i) 首先,減息會否進一步吸引資金回流股市及樓市?

(ii) 有否數據反映減息可以釋出的資金池有多大?是否就等於流入樓市?

》踏入第四季,大陸以刺激股市的方法來帶動財富效應,希望可扭轉內房弱勢

(i) 你認為這方法是否可行?原因?

(ii) 香港係咪都可以借用呢種財富效應來帶動樓市?

(iii) 傳統智慧通常股市都會領先樓市大約半年,你覺得這種傳統智慧在今時今日是否仍合時宜?原因?

》踏入第四季,我們看見由美國減息,香港亦跟隨減息,再到中港兩地推出刺激樓市措施,理論上,通通有利樓市,我們見到有交投,但至今似乎又未見香港樓市有十分明顯的回暖情況,中原指數在11月初仍然是138水平,和9月頭水平相約,點解眾多利好因素之下,仍然未能利好香港樓市?

(i) 原因何在?市場是否過份憧憬減息及刺激措施帶來的效力?

(ii) 現在仍有哪些重要因素在影響香港樓市?(前景信心?預期樓價通縮?其他?)

》睇一些近期銷售數據,截至9月底,私人住宅樓宇,不包括居者有其屋、私人機構參與興建居屋、租者至其屋等計劃,由發展商出售的一手樓盤單位總計銷售數字為11920個;銷售總金額為1350億元左右,平均每個單位大約價值1133萬元。2023年同期的數字,分別為8890個單位、總金額1068億元、平均每個單位大約價值1201萬元。這數據反映甚麼?

》我們嘗試返回最基本的市場供求 – 即庫存及去貨量,來預測香港樓市。

(i) 早前房屋局公布的一手住宅潛在供應量,截至9月底仍有多達2.1萬伙的現樓貨尾,未計及未來兩年入伙,你們估計2025及2026兩年的香港的一手樓庫存量有多少?

(ii) 有否數據顯示二手樓的供應量?

(iii) 一、二手樓的供應量合共是多少?

(iv) 香港過去兩年的每年的平均銷售量為多少?

(v) 以此計算,要幾耐才可以去庫存?

》昔日帶動香港樓市上揚的其中一大動力,是內地客,但隨著內地樓市暫時仍未見起色,香港是否也受壓?兩者之間的關連性有多大?另外,一系的高才通等計劃,是否可以有助推高香港樓市需求?

》另一個值得關注數據是負資產數目,金管局10月底公布第三季末負資產住宅按揭貸款宗數為40,713宗,較第二季末30,288宗上升逾萬宗(逾34%),呢個負資產宗數亦係自2003年第4季(67,575宗)後﹑即近21年的新高。仲量聯行更估計實際負資產數目唔止4萬宗,因為數字仍未計發展商及財仔二按,因此估計可能高達約8萬宗。

(i) 高負資產宗數對樓市影響為何?

(ii) 負資產宗數仲有冇機會再上升?

》你認為香港樓市何時才可見曙光?你估計下年香港樓市是升還是跌?幅度是多少?

》最後,自住及投資是兩種不同的考慮,有何建議給我們的聽眾及觀眾?

(i) 自住置業幾時係入市時機?

(ii) 仍然鍾情於磚頭的投資者,究竟可以考慮買磚頭?房地產股票?或其他?


報導來源:香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/928956


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

2024年8月8日星期四

【胡‧說樓市】 全面撤辣後的本港樓市和前景 20240729

  2024年7月29日



主題:



》全面撤辣後的發展商取態

政府在2024年2月28日正式宣布全面撤辣,當時大家都認定樓市已見底,但從一季後的成交量及成交價來看,「走出谷底」是否言之尚早?發展商減價的策略是否要維持下去?

》全面撤辣後減價帶來的效應。

發展商減價出貨的取態,對市場有沒有帶來什麼影響?二手業主會否受制於新盤市場?會怎樣看二手市場的前景?銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮,你會怎樣評估現時銀行借貸的取態?

》樓市何時會真正見到曙光?

怎樣才可確定樓市真的「見底回升」,應該看什麼指標?租金及樓價、經濟、息口、供應量?



訪問來源:【胡。說樓市】

wuchatprop.com.hk

特此鳴謝

主持: 胡國威

攝影,剪接及製作: 陳迪麟,胡。說樓市團隊

2024年6月25日星期二

【理財新世代】樓市寬鬆措施技術調整與港樓前景 20240622

 2024年6月22日



主題:


》金管局上周宣布,2月底提出的再調整周期宏觀審價監管措施,擴大涵藍範圍至「撤辣」前簽臨時買賣合約嘅自用業主,而按證保險公司將相應將按揭保險計劃現時合資格準則亦相應擴大適用範圍,令有需要買家可以申請最高七成按揭,希望為面對估價不足而要補差價上會做按揭嘅業主紓壓,用意明顯係要幫呢一班業主?


》但衣家呢個問題嚴重性係米已經去到連金管局都要出手的地步?
根據粗略統計,呢兩年買左樓花,選擇用建築期付款嘅買家比例都多,根據政府數據,截至5月,待審批樓花盤有27個,樓價未見有起色,新盤劈價影響一手樓佔價,樓花盤準業主要補估價差額上會個案會愈嚟愈多?今次措施實際上幫到幾多?


》劈價潮對香港樓市的影響?到底會令香港樓市健康定會無幫助?


》除了金管局出招幫手,嚟緊息口走勢又幫唔幫到手?市場料美國今年減息至少一次,香港跟減機會大唔大?減一次幫得幾多?


報導來源:香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

2024年4月30日星期二

【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20240429

 載於2024年04月29日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》二月撤辣後樓市現況?發展商積極推盤,當中銷售情況有何反映?但市場形容開價並未進取,為何出現有關情況?

》美國今年是否能夠在年底前減息,仍然存在變數,如何看減息機會?高息環境已持續一段時間,對入市意慾影響如何?

》股市低迷,加上零售消費市道疲弱,無財富效應下,對樓市影響?經濟與樓市關係?

》過去幾年政府都積極賣地,加上發展商仍有不少貨尾單位,現時供求情況如何?未來潛在供應如何?在粵港澳大灣區下,本港未來定位及角色?



嘉賓: 

Bricks & Mortar Management 主席兼總裁 王震宇

紀惠集團行政總裁 湯文亮

嘉賓主持:

國眾聯測量師行顧問 余錦雄


新城連結:Bricks & Mortar Management 主席兼總裁王震宇



2023年9月25日星期一

【理財新世代】香港樓市及地產股板塊前景 20230923

2023年9月23日

主題:


》目前影響香港樓價下跌的主要因素是甚麼?香港樓價已經尋底?還是尚有一段距離?當中最關鍵因素及指標是甚麼?


》香港樓市向來具投資價值,但現在安安全全做定期,平均息率約4厘,如以此作指標,樓價再跌多少,才具投資價值?預計今明兩年樓價如何?


》經常說地皮是麵粉價,樓價就是麵包價,啟德地皮創9年來的底位,會否已經預示麵包價也會受壓?還是有其他考慮因素?


》最近唐英年及梁錦松都建議政府在10月份公布的施政報告中,應該就樓市「減辣」,放寬措施,不過都係針對豪宅盤。你認為究竟香港目前樓市或經濟狀況,有冇「減辣」的空間及可能性?「減辣」係咪真係有助穩定樓市?如果係,要放寬咩先有幫助? 香港地產股前景如何?


》樓市無起色,地產股自然也無起色,投資前景是如何?還是已經跌夠?


報導來源:香港電台【理財新世代】
https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/899962


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

2023年9月14日星期四

【FINTERVIEW】港銀連環加按息 樓市再添壓 20230914

2023年9月14日 



【Now新聞台】啟德一幅住宅用地每平方呎中標價,回落至區內近10年最低水平,有分析指,地價反映樓市現況,並相信短期仍有下調壓力,不排除更多早年投地的發展商需劈價賣樓。

去年底批出的啟德住宅地皮,每平方呎地價6138元,較最高位每平方逾1.9萬元大幅回落,但低處未算低,同區新批出的一幅住宅地皮,由信和置業財團投得,每平方呎地價近5400元,回落至啟德住宅地皮近10年低位。

有分析認為,招標結果反映市場的現況。

Bricks & Mortar Management創辦人王震宇說:「見到地價很明顯低到一個吸引的水平,可能發展商都計到數,樓價未來就算下跌,都有足夠安全系數,毋須蝕本,這個是最重要,否則,沒有人會出來買地。」

王震宇又指,在高息環境下,早年高價投地的發展商,由於囤積項目的成本亦有所上升,有機會寧願劈價,甚至蝕讓賣樓。

他又指,從投資角度去看,假設未來住宅租金升20%,若要有3厘或以上較合理的收租回報,樓價最少要跌30%。

此外,本港銀行陸續上調新造H按封頂息,加幅達0.5厘,是今輪按揭利率加息周期中,幅度最大的一次。

高盛表示,平均實際按息將由3.6厘升至4.1厘,令買家負擔能力進一步受壓,因此,下調明年及後年本地住宅樓價預測,由原來預期升4%下調至無升跌,2026年則預期升4%。



報導來源:NowTV【FINTERVIEW】
https://news.now.com/home/finance/player?newsId=532357

特此鳴謝
NowTV 記者:Cherry Chan
攝影及剪接:NowTV Ingest & Production Team

2023年8月15日星期二

【Metro Radio】 新城財經台 新城地產街 20230812

載於2023年08月12日 【Metro Radio 新城地產街】 

主題: 

》今年上半年樓市整體表現如何?樓價走勢如何?目前一二手樓價走勢?交投情況?

》經濟環境與樓市關係?

》近日發展商都積極推售新盤,而個別發展商推售私樓時價以貼近居屋價出售,當中又有何反映?市民會如何選擇?參考咩因素?

》政策走向?政府早前有放寬物業的按揭成數,但就未有撤辣,未來政策走向如何?

嘉賓: 

Bricks & Mortar Management 主席兼總裁 王震宇

美聯首席分析師 劉嘉輝

嘉賓主持: 

理大建築及房地產學系教授 許智文


新城連結:Bricks & Mortar Management 主席兼總裁王震宇



2021年11月9日星期二

公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能 20211109



本文亦於2021年11月9日在【信報】刊登: 公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能

公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能

政府於2018年推出六項房屋政策新措施,包括「港人首次置業」項目,意欲「重建房屋階梯」;此舉將原有的房屋梯級加多至五級,同時更每年不停地提高各類房屋的入息上限,譬如由2018年之三人家庭2萬2千元公屋收入上限節節推升至2021年之2萬4千水平。

在不斷擴闊客源政策之下,難怪《公屋輪候時間創22年新高 香港人一瓦難求》、《等到頸長!公屋申請25.38萬宗 平均輪候飆至5.8年》之類的譴責格標題比比皆是,令人條件反射式地只要一聽到房屋政策,自不然就會聯想到「公營樓宇供應嚴重不足」這個原因上來。

事實到底是否如此?且待本文抽絲剝繭,來個尋根究底……

門檻低政府自製 公屋荒後果必然

事實卻是,政府不斷在整個房屋階梯上加大自己的地盤,屢屢將收入/資產上限不斷向富裕階層推進,導致愈來愈高收入/高資產之市民無辜墮入公營房屋陷阱。如【圖一】所示,每一個公營房屋階梯之收入上限均大幅高於該階層收入中位數:公屋上限高出36%(紅箭嘴),居屋上限更超出中位數154%(橙箭嘴),新推出之首置計劃更比私樓住戶收入中位數多出135%之巨(綠箭嘴)。 

圖一:按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(2021年第2季數據)

基本上,房屋福利所網羅之服務對象越大(即入息上限越高),吸引到本來無需要依靠此福利的高收入市民就越眾,在全民皆棄私樓博抽居屋風氣之下,需求豈能不高居不下?加上在高收入階層競相搶購「有著數」之居屋風氣下,公屋住戶便更難轉向居屋,切斷房屋階梯的向上流動力度。

上限降撥亂反正 公屋停因時制宜

假若將公屋入息上限訂於全港公屋住戶入息中位數水平($17,900,【圖二】紅虛線),居屋入息上限訂於全港居屋住户入息中位數水平($26,000,橙虛線),及首置入息上限訂於私樓入息中位數水平($36,500,綠虛線),不但立即能解決揮之不去的「n年上不到樓」問題,更能直接針對每個階梯中最低收入,亦是最應優先上樓市民的需求。因為在新上限下,公屋合資格戶數將大跌24%至94萬戶,居屋合資格戶數亦大縮41%,首置合資格戶數亦會回歸理性,不再佔全港總戶數90%之誇張水平:  

圖二:按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數)

將入息上限定於合理的入息百分位數(percentile,如10%,30%,50%)將能極度有效地隨收入升降調整整個房屋福利階梯,不但能降低市民對福利的依賴性,而階層間之差距能得以收窄。騰出的空間能夠投向私人市場,令更多的供應能釜底抽薪,稀釋私人市場的購買力,因而減慢甚至逆轉私樓樓價不斷飆升的底因,同時大大提升整個市場的流動性(詳見另文:《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」》及《地產供求101:政策錯失推高樓價》)。

收入上限不停瘋漲 私樓市場屢遭侵蝕

全港現有大概84萬公屋單位,已佔總住戶數目三分一有多,絕對足夠應付基層市民需要,而居屋和首置單位也應停建,多餘的單位可以流入私人市場,供有較良好經濟能力的家庭購買,從而大大紓緩現時私樓樓價節節上升的惡性循環。

如何證明輪候冊越輪越長是政府自導自演的鬧劇?且看【圖三】三大怪象:

一)居屋入息限額(綠線)自2015年起已大大超越整體收入75百分位數,正式成為私人豪宅的第一號競爭對手——90年代仍然遮遮掩掩地跟隨75百分位數上升,但2013年重售之後直情赤裸上陣,拋離75百分位數幅度年年加大!如此大手筆鼓勵富貴戶炒樓,是否決策官僚與市場脫節

之鐵証?

圖三:入息上限與入息中位數滯後2年的比較

二)公屋入息限額(紅線)曾經緊貼全港入息中位數,現在卻已超越私樓入息中位數,正式強搶所有私人市場客源!

三)偉大的政府永遠在樓市周期頂端將最多的市民攬入公營房屋(即以公帑吸引市民在市頂置業,見1997,2019)樓市崩盤後卻大幅削減收入上限(見2003),令市民更難在樓價最平宜之市底入貨,這再次顯示行政主導的置業政策永遠是以良好的意願鋪築通往地獄之路。

整體收入上限無限擴大的另一後果,就是有能力在私人市場置業的市民越趨搶奪了政府能夠提供予下層市民的福利資源,收入上限的自約作用蕩然無存。

政策順周期,直接加大樓市風險

再細看以上市頂推動置業,市底送閉門羹現象。從【圖四】可見,居屋入息限額對家庭入息中位數之溢價從12年的60%狂飆至去年的154%(圖右之紅箭嘴),正正就是政府在樓市升幅下降,隨時轉升為跌時(圖右之綠箭嘴)鼓勵市民入市居屋。

同一反智政策原來在90年代已經盛行,90年代初樓價狂升之時(圖左之綠箭嘴),亦是居屋入息限額溢價加得最狠的年代(圖左之紅箭嘴),然後隨著亞洲金融風暴後的大熊市,政府卻不讓市民在低位入市置業(圖中段之紅/綠箭嘴),此何邏
輯只有?

圖四:入息上限溢價與樓市周期對比

長遠地看,基本上政府介入樓市的惰性是獨立於樓市周期的——君不見公屋溢價亦好,還是居屋溢價,30多年來溢價趨勢基本上是直線上升(見紅/藍虛線),非常不利市場健康,亦非常重負庫房。唯一得利的,恐怕是房屋土地系列之各個利益團體,包括房屋官僚,半官方壟斷機構中之高層,或是靠此一生態謀生的學者及福利團體。

房策病入膏肓 改革刻不容緩

以上數據充分證明,現行制度正在不停地製造不公和市場扭曲。而上文所提倡之以收入中位數為依歸的公屋/居屋供應及資格框架,不但能:

一)解決福利分配的不公,令真正有需要的市民得其所居;

二)更能解放市場,令大部分的市民可按自己的情況決定是否置業,在何處安家,而無須事事問准於官僚,步步受制於與日俱增的條條框框;

三)增加私樓市場的活力,改善市民生活質素(可隨時搬往接近工作/家人的地區,省卻無數通勤時數),同時

四)令庫房收支大大改善——不但無須年年泵水資助公營機構,更能收取更多印花/利得稅,及因賣出更多土地而有更多收入去提升其他公共服務。

如跟隨【圖二】之收入標準來擬定公營房屋資格,則現在已可省回多達92萬個單位的居屋建屋量(【圖五】綠區),同時亦可免除未來須加建30萬公屋單位(【圖六】綠區)的必要性。如果政府從1998年起把入息上限調低至公住戶入息中位數,過去20年幾乎全部申請公屋的住戶都能夠被成功獲派(【圖六】紅線大部分時間在零以下),有效避免長期供不應求的情況。
 
圖五:未能獲派居屋之合資格住戶

圖六:未能獲派公屋之合資格住戶


如此百利而無一害之新模式,當然對不少既得利益者有打擊,但在當今行政主導能暢順運作的新環境下,實在是千載難逢的黃金改革時機。


筆者特別鳴謝香港大學房地產及建設系潘柏岐同學、香港中文大學計量金融系魯鍛言同學協助收集及整理本文相關數據及圖表