【理財新世代】美國減息後本港樓市表現 20241130

 2024年11月30日

主題:

》美國9月份終於減息0.5%，11月初再減息0.25%。踏入第四季後，中國政府亦推出系列救市組合拳，曾經令港股一度衝上23000點，不過之後反反覆覆，到10月份施政報告，進一步推出放寬樓市措施。理論上，減息撤辣，這些都屬於利好香港樓市的消息，但究竟事實又是否如此？香港樓市是否已經見底？ 

》由美國9月份開始減息，中國政府亦推出系列救市組合拳，10月份施政報告更進一步推出放寬樓市措施。理論上，這些都是利好香港樓市的消息。

(i) 首先，減息會否進一步吸引資金回流股市及樓市？

(ii) 有否數據反映減息可以釋出的資金池有多大？是否就等於流入樓市？

》踏入第四季，大陸以刺激股市的方法來帶動財富效應，希望可扭轉內房弱勢

(i) 你認為這方法是否可行？原因？

(ii) 香港係咪都可以借用呢種財富效應來帶動樓市？

(iii) 傳統智慧通常股市都會領先樓市大約半年，你覺得這種傳統智慧在今時今日是否仍合時宜？原因？

》踏入第四季，我們看見由美國減息，香港亦跟隨減息，再到中港兩地推出刺激樓市措施，理論上，通通有利樓市，我們見到有交投，但至今似乎又未見香港樓市有十分明顯的回暖情況，中原指數在11月初仍然是138水平，和9月頭水平相約，點解眾多利好因素之下，仍然未能利好香港樓市？

(i) 原因何在？市場是否過份憧憬減息及刺激措施帶來的效力？

(ii) 現在仍有哪些重要因素在影響香港樓市？(前景信心？預期樓價通縮？其他？)

》睇一些近期銷售數據，截至9月底，私人住宅樓宇，不包括居者有其屋、私人機構參與興建居屋、租者至其屋等計劃，由發展商出售的一手樓盤單位總計銷售數字為11920個；銷售總金額為1350億元左右，平均每個單位大約價值1133萬元。2023年同期的數字，分別為8890個單位、總金額1068億元、平均每個單位大約價值1201萬元。這數據反映甚麼？

》我們嘗試返回最基本的市場供求 – 即庫存及去貨量，來預測香港樓市。

(i) 早前房屋局公布的一手住宅潛在供應量，截至9月底仍有多達2.1萬伙的現樓貨尾，未計及未來兩年入伙，你們估計2025及2026兩年的香港的一手樓庫存量有多少？

(ii) 有否數據顯示二手樓的供應量？

(iii) 一、二手樓的供應量合共是多少？

(iv) 香港過去兩年的每年的平均銷售量為多少？

(v) 以此計算，要幾耐才可以去庫存？

》昔日帶動香港樓市上揚的其中一大動力，是內地客，但隨著內地樓市暫時仍未見起色，香港是否也受壓？兩者之間的關連性有多大？另外，一系的高才通等計劃，是否可以有助推高香港樓市需求？

》另一個值得關注數據是負資產數目，金管局10月底公布第三季末負資產住宅按揭貸款宗數為40,713宗，較第二季末30,288宗上升逾萬宗（逾34%），呢個負資產宗數亦係自2003年第4季（67,575宗）後﹑即近21年的新高。仲量聯行更估計實際負資產數目唔止4萬宗，因為數字仍未計發展商及財仔二按，因此估計可能高達約8萬宗。

(i) 高負資產宗數對樓市影響為何？

(ii) 負資產宗數仲有冇機會再上升？

》你認為香港樓市何時才可見曙光?你估計下年香港樓市是升還是跌？幅度是多少？

》最後，自住及投資是兩種不同的考慮，有何建議給我們的聽眾及觀眾？

(i) 自住置業幾時係入市時機？

(ii) 仍然鍾情於磚頭的投資者，究竟可以考慮買磚頭？房地產股票？或其他？

報導來源：香港電台【理財新世代】

https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/928956


特此鳴謝


主持: 黃瑋傑、徐家健


攝影及剪接: 香港電台公共事務組

RTHK Interview / 專訪— King Sir會客室：Bricks&Mortar主席兼總裁 王震宇

筆者早前獲香港電台邀請接受King Sir訪問，與兩位主持人及各聽眾分析從美國縮表及加息對樓市之影響、歐債危機之探討以至未來2018年香港樓價走勢。以上乃筆者受訪片段之節錄。

TVB Interview / 專訪—日日有樓睇‧樓市把脈 20171108

Above is a recent feature interview by Hong Kong's TVB channel, in which we highlighted the following key issues facing the local housing market:
a) with the end of the USD correction in October, HK dollar assets will face headwinds;

b) higher than market expected interest rates are likely in the coming year, putting more pressure on housing assets in HK;

c) current government policies to encourage home ownership will likely result in the weakest segment of the society ending up in negative equity when the housing cycle turns down;

d) the best way to address the high prices is to convert all public housing supplies into private market supplies. By shifting supply into public housing, the government is directly pushing up home prices as supply is diverted into the non-buying portions of the housing ladder;

e) the government is setting too high income thresholds and keeps raising them (eg PRH threshold now covers 43% of HK households, HOS threshold is higher than 78% of HK households, while the Green Form Subsidised Home Ownership Scheme extends over 86% of all HK households). This creates a false impression of ever rising demand for housing welfare, when the proper way to restrict demand is to lower the thresholds so only the truly needy will qualify to join the waiting lists.

以上采訪出自香港無綫電視專訪，其中筆者指出了本地樓市存在的一些關鍵的問題：

a）現時樓價向下的風險較向上風險大，由於美金剛完成調整，現在開始反彈，因此港元資產會趨向走弱；

b）環球息率向上會多於市場預期，也會增加樓市風險；

c）現時樓價已經接近頂端，而政府推出的各項鼓勵市民置業的政策卻鼓勵最無承受力的市民在樓價下跌時淪爲負資產；

d）針對樓價高企的最好政策，莫過於將公營房屋土地全部撥入私人市場，政策過度傾斜公營房屋會為樓價火上加油，因爲供應被轉往不能影響市價的板塊；

e）政府所定的公營房屋入息限額過高也會令樓市升溫（例如：公屋入息限額已經覆蓋四成三家庭，居屋入息限額已經覆蓋七成八家庭，而綠置居入息更覆蓋高達八成六住戶） 這造成了福利房屋需求强勁的假象--更正確的做法應該降低公營房屋入息門檻以服務真正有需要的市民。