2025年5月19日
主題:
》今年首季差估署私樓樓價指數跌幅放緩，請問樓市是否開始見底? 自住買家/投資者是否可以入市?
》資金從美元資產外流，對比不斷下調的定存利率，本港物業是否已有足夠投資吸引力?
發展商減價出貨的取態，對市場有沒有帶來什麼影響？二手業主會否受制於新盤市場？會怎樣看二手市場的前景？銀行是否願意估足價、願意放貸是這批業主的最大考慮，你會怎樣評估現時銀行借貸的取態？
》地緣政治的衝突風險是否仍然存在?
》關稅戰暫緩，但市場對美國衰退的憂慮未減，特朗普雖然放話鮑威爾減息，但聯儲局目前正面對滯脹及財政懸崖的難題，未來利率走向如何? 可以從債息的走勢看到嗎? 背後的理據是甚麼?
訪問來源：【胡。說樓市】
2024年11月30日
主題:
》美國9月份終於減息0.5%，11月初再減息0.25%。踏入第四季後，中國政府亦推出系列救市組合拳，曾經令港股一度衝上23000點，不過之後反反覆覆，到10月份施政報告，進一步推出放寬樓市措施。理論上，減息撤辣，這些都屬於利好香港樓市的消息，但究竟事實又是否如此？香港樓市是否已經見底？
》由美國9月份開始減息，中國政府亦推出系列救市組合拳，10月份施政報告更進一步推出放寬樓市措施。理論上，這些都是利好香港樓市的消息。
(i) 首先，減息會否進一步吸引資金回流股市及樓市？
(ii) 有否數據反映減息可以釋出的資金池有多大？是否就等於流入樓市？
(i) 你認為這方法是否可行？原因？
(ii) 香港係咪都可以借用呢種財富效應來帶動樓市？
(i) 原因何在？市場是否過份憧憬減息及刺激措施帶來的效力？
(ii) 現在仍有哪些重要因素在影響香港樓市？(前景信心？預期樓價通縮？其他？)
(iv) 香港過去兩年的每年的平均銷售量為多少？
(v) 以此計算，要幾耐才可以去庫存？
》昔日帶動香港樓市上揚的其中一大動力，是內地客，但隨著內地樓市暫時仍未見起色，香港是否也受壓？兩者之間的關連性有多大？另外，一系的高才通等計劃，是否可以有助推高香港樓市需求？
》另一個值得關注數據是負資產數目，金管局10月底公布第三季末負資產住宅按揭貸款宗數為40,713宗，較第二季末30,288宗上升逾萬宗（逾34%），呢個負資產宗數亦係自2003年第4季（67,575宗）後﹑即近21年的新高。仲量聯行更估計實際負資產數目唔止4萬宗，因為數字仍未計發展商及財仔二按，因此估計可能高達約8萬宗。
(i) 高負資產宗數對樓市影響為何？
報導來源：香港電台【理財新世代】
https://www.rthk.hk/tv/dtt31/programme/investmentera_tv/episode/928956
特此鳴謝
主持: 黃瑋傑、徐家健
攝影及剪接: 香港電台公共事務組
香港經濟日報記者 潘淑盈
報導來源：HKET- 地產站Weekly Talk
特此鳴謝
香港經濟日報記者：潘淑盈
攝影及剪接：梁鑑章
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General Disclaimer – where quoted in media reports, your correspondent does not exercise control on editorial policy and therefore what appears in the publication may not coincide, or even rarely, contradict your correspondent’s views…
聲明:所有傳媒發布的訪問內容只代表撰文者之理解，可能與本博客作者的分析或結論不同，或存有偏差。
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載於2024年08月29日
Bricks & Mortar Management王震宇：特朗普當選 港樓始有望回穩
【明報專訊】目前市場憧憬本港下月開始將跟隨美國減息，住宅樓市將會止跌回穩，地產股股價近日亦已率先反彈，後市是否真的否極泰來呢？去年5月初因應地緣政治風險升溫而看淡本港樓價的Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇現仍維持審慎，他指未來兩年東北亞出現戰爭的風險不容低估，美國國債或會被拋售，10年期國債孳息率或升至雙位數，衝擊全球投資市場，亦不利港樓後市。他強調，除非特朗普勝出11月美國總統大選，取代現時的主戰派執掌白宮，減低全球戰爭升溫風險，始可考慮低吸港樓。
本港樓價去年首季回升近7%後，4月已轉趨橫行偏軟，Bricks & Mortar Management王震宇去年5月4日在本欄見報、題為「買港樓自住 要不怕樓價跌」專訪中認為，美國政府近年由主戰派當道，前年俄烏戰爭爆發後，未來兩三年東北亞出現戰爭的風險亦不容低估，提醒本港樓價有下跌風險。當時他表示：「若你的目標不是保本、唔驚樓價跌的話，覺得買樓自住帶來的安全感高於資產回報的重要性，你便去買吧！」該專訪見報以來，中原城市領先指數由去年5月初165.08點急跌逾16%至上周五138.61點，見近8年低位，可見王震宇測市準確。
珠玉在前，記者近日再邀請王震宇接受訪問分析港樓後市，而他仍然維持審慎：「美國11月進行總統大選前，我估計會有不少出乎意料的事件發生，原因是目前掌控白宮的主戰派不會容許共和黨候選人特朗普入主白宮，點樣可以達到此目的呢？主戰派料繼續在烏克蘭燃點戰火，以及令中東局勢進一步升溫，不排除導致緊張狀態，因此推遲甚至取消總統大選；即使順利舉行總統大選，最終亦可能像4年前般出現選舉結果爭議，各式各樣的可能性令是次總統大選充滿不穩定性。」
美日菲澳聯合軍演 勿低估東北亞戰爭風險
日本在1945年第二次世界大戰投降後，軍隊及軍事機構分別解散及撤銷，而在1947年頒布的憲法規定，日本不能擁有軍隊，因此自衛隊在法律意義上僅限為部隊而不是軍隊。
王震宇認為，在上述背景下，日本今年4月卻與美國、菲律賓和澳洲在南海舉行聯合軍事演集，類似而規模較少的聯合軍事演集近月仍持續，要思考背後的動機，故他相信，未來兩年東北亞爆發戰爭的風險不容低估。
國際投資者若拋售 美長債息率或見雙位數
除了全球戰爭風險升溫外，王震宇指出，由於美國政府過去一段長時間揮霍無道，需要發債填補巨額財赤，故目前國債規模逾35萬億美元，已超越立國以來以對數（Logarithm）比例運行的區間以上（見圖），這反映美國國債上升程度已經較內戰、第一次世界大戰及第二次世界大戰時快，這也代表美國現已很接近賴債邊緣。故王震宇認為，假如美國日後在全球參與戰爭規模擴大，令財赤進一步升溫，國債違約風險亦飈升，或觸發國際投資者拋售，屆時美國10年期國債孳息率或由現時的4厘以下升至雙位數，衝擊全球投資市場，本港樓市亦難免受累。
由於美國現時已債台高築，王震宇認為，即使未來2年東北亞不爆發戰爭，美國國債在未來5至10年的違約風險也不容忽視，他形容這是一或兩個世紀才會出現一次的大型危機，投資者宜密切留意事態發展。
特朗普主要關注經濟 與俄朝領導人友好
王震宇強調，美國11月總統大選非常重要，原因是假如特朗普獲勝，而他亦在明年1月順利重返白宮再任總統，料會改變美國現時主戰的作風，減低全球地緣政治風險，「回顧特朗普在2017至2020年出任總統期間，他關注的主要是經濟問題，故他不單與俄羅斯總統普京維持友好關係，亦與朝鮮領袖金正恩拍膊頭，這當然可以減低地緣政治及戰爭風險。」
記者翻查數據，本港樓價在2017至2020年期間錄得近兩成升幅，而2021年以來則跌近兩成。王震宇總結，只有中美關係好轉，本港樓價才有機會止跌回穩，故值得花時間真真正正去研究美國政治，尤其要關注特朗普能否勝出11月美國總統大選。
【明報專訊】Bricks & Mortar Management王震宇認為，除地緣政治風險升溫等外圍不利因素外，本港樓市亦面對政策風險。根據本港房屋局數據，2024/25至2028/29年度公營房屋預測建屋量達14.68萬個單位，當中，逾三分之一屬資助出售單位。
「代表私樓所有上車盤無運行」
有分析認為，政府對資助出售單位的買家設有入息及資產限額，因此資助出售單位未必與私樓競爭，但王震宇不同意，他認為：「即使設有入息及資產限額，但政府資助出售單位大增，也代表私樓所有上車盤無運行，這也會拉低比較高階的樓價。」
明報記者 葉創成
本文亦於2024年8月22日在【信報】刊登: 主權債及難變現資產 危機一觸即發
眾所周知，在投資領域，有拜於過去政府能夠無休止地印發貨幣來支付主權債息及還本所需資金，兼且以立法的手段強迫銀行、保險公司、退休基金等重倉持有國債，所以此一資產一直被視為最優質的類別，甚至被冠名為「無風險資產」（即Risk Free Asset）。但隨著過去幾年環球政府無節制地「先洗未來錢」，主權負債因而極速飆升，而此一假設亦終於成疑：
難怪中國儲備資產配置早已開始轉向購買黃金而不是隨時成為牆紙的借據：
就如農林中金銀行（見英文原文）這樣的大型非官方投資者亦開始嗅到債務違約的風險，並從2024年起拋售美債及歐洲債券…
另一拋售來源則是退休基金，以前被催眠或受監管迫使而將超過80%資產投入主權債的各方基金現都被迫年復一年地將因零利率逆轉所致的市值計價債券損失入帳：
圖三：受聯邦存款保險公司監管的金融機構正承受史無前例的「未兌現損失」（十億美元）
退休金其實禍不單行，市值計價損失之外，還要面對資不抵債的窘況，以美國州／地方退休基金為例，2023年資金缺口仍有25%之巨：
圖四：未撥備負債總額及比例持續高企
各國揮霍無度所帶來的對債券是否安全的憂慮，加上去全球化和區域／全球衝突會導致的新的長線高通膨潮（下圖藍線）。以長期移動平均趨勢來看，此一波通脹潮似乎剛剛的開始：
但與先前的通脹潮相比，當年政府財務健康大大優於現在，因此下一個通脹循環很可能會出現市場拋棄國債資產的情況（上圖紅色箭嘴），轉向低負債而回報能對沖通脹的私人資產。
以上乃是為何筆者更看好商品和農地類資產的主因。事實上，即使短期看淡高度金融化的地產市場（如倫敦／香港／新加坡等），實體經濟內的有形資產亦有機會因資金逃離主權債而轉跌為升！換言之，當主權債務危機爆發時，事前的樓價下跌，將迅速變為樓價大幅飆升的終局。
筆者特別鳴謝香港大學會計及財務學系許淳茵同學協助收集及整理本文相關數據及圖表。
