香港經濟日報記者 潘淑盈
報導來源：HKET- 地產站Weekly Talk
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香港經濟日報記者：潘淑盈
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本文於2024年3月28日在【香港財經時報】刊登: 樓市走勢前瞻：專家點評｜王震宇：業主急去貨超賣！4大利淡因素不宜上車
【樓市走勢前瞻：專家點評】雖然政府全面撤辣後，樓市轉活，但不少專家對今年樓市走勢仍持審慎態度，今年之後走向較難預測。但Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇則看淡未來一、兩年樓市。他接受《香港財經時報》訪問時解釋，有4個利淡因素影響後市走勢，包括長息會上調、公營房屋供應增加、新盤爭相減價開售，以及外圍有戰爭爆發。他提醒有意置業人士，未來樓市持續向下，上車、換樓不是時機，最好租樓。
業主急去貨而超賣
近月樓市轉活，一、二手市場交投倍增，但二手市場錄得部分二手盤蝕讓成交。王震宇分析指，在過去一段時間，美元強，息口升得高，加上內地和本港經濟表現欠佳，但市場去貨意欲強，故部分業主趁撤辣後急於去貨，於是大幅減價，出現超賣情況。在未來3至6個月，住宅買賣成交宗數勢將倍增。
政府撤辣 配合內地「放水」交投倍增
王震宇指，政府撤辣，配合內地「放水」，投資開放，內地人來港購物，加息預期暫時放緩，估計未來3至6個月樓價持續回升，升幅5%至8%。交投會上升，增幅則難預測，但由於先前基數低，相信增幅以倍數計。據土地註冊處資料，在撤辣前的1月和2月，住宅買賣合約分別為3477宗和2375宗，屬於偏低水平。
4個利淡因素礙樓市復甦
不過，王震宇預期，樓市經過這3至6個月回升後，將會掉頭向下。他提出4個原因：
息口會調升；
未來2、3年公營房屋供應排山倒海地推出，搶走部分私樓購買力；
未來3個月發展商相繼推盤，料二手市場受壓；
外圍有大規模戰爭爆發的風險。他預計，未來一、兩年樓價再下跌。
長息升拖累港樓
現時市場普遍預期，今年美國會減息，利好樓市。但王震宇着眼點在於長期債息走勢。他預期，未來長息會調升，這方面連央行也控制不到，但短息所起作用不大，因沒有人買短期債。長息是主宰長線資本投資回報的重要因素，長息升，影響全世界所有資產，資產回報率上升，本港亦受牽連，樓市自然受到影響。
公營房屋供應大增
其次，未來2、3年政府增加大量公營房屋供應，影響私人住宅市場。據房屋局資料，預計未來5年（即2024/25至2028/29年度）傳統公營房屋的建屋量約14.2萬個單位，再加上額外興建約3萬個「簡約公屋」單位，整體公營房屋建屋量將增加至約17.2萬個單位，較上一個五年期的15.8萬個增加約9%。按此推算未來3年公營房屋供應量，每年平均提供約3.44萬個單位，高於私人住宅每年落成量。
私樓供應少推高樓價
王震宇批評現時政府的政策步伐落後於市場形勢。他指出，政府在樓市上升時搶地，發展公營房屋，減低私人住宅供應，私樓供應愈少，樓價升得高。當樓市掉頭向下時，先前搶的地皮落成的供應量，便排山倒海地推出，最終「踩死」樓市。
他表示，原本租私樓人士，現在可以以近「零成本」租住公屋；原本可以買私樓的人士，現在以較大折扣優惠價買居屋。
發展商減價推盤
另一個因素是發展商將會相繼推盤，對二手市場有壓力。王震宇指，未來3個月發展商會減價推盤，相信二手市場會受壓，並會耗盡購買力。現時新盤積存貨尾量高。據資料指，撤辣後新盤接連推售，暫時共有7個新盤，提共超過3500個單位。執筆時，黃竹坑港島南岸3B期Blue Coast已上載樓書，快將開放示範單位。將軍澳SEASONS PLACE將會首輪開售368個單位，折實平均平方呎價僅為1.41萬元，較區內上一樓盤價錢低約16%。
外圍欠佳難減息
外圍環境不理想，地緣政治緊張，俄烏戰爭已打了兩年，仍未結束。王震宇指，外圍環境欠佳，影響整體經濟，本港難以幸免。「歐洲爆發戰爭，影響本港出口，從而全球經濟，導致通脹上升，那麼如何減息呢？」
去年本港出口貨量和貨值按年下跌。翻查統計處資料，2023年全年香港的商品整體出口貨量及進口貨量分別按年下跌11.6%及9.2%。；同年的商品整體出口貨值亦按年下跌7.8%。同時，商品進口貨值下跌5.7%。政府發言人表示，展望未來，地緣政治局勢緊張、環球經濟增長減慢等因素將在短期內繼續為香港的出口帶來壓力。
豪宅跑贏中小住宅
未來中小型住宅和豪宅走勢如何？王震宇稍為看好豪宅。他預期，中小型住宅樓價跌幅會高過大市，因這類住宅供應多，而且失業裁員集中這類住宅業主，加上業主多數申請高借貸，風險較高。相反，豪宅樓價跌幅不會太多，因豪宅業主受失業裁員影響較小，並且較少申請高借貸。
據差餉物業估價署資料，去年中小型住宅單位樓價跌幅較大單位多。A類單位(實用面積431平方呎以下)售價指數累跌8.8%，是5類單位跌幅最高。D類單位(實用面積介乎1076至1721平方呎)和E類單位(實用面積1722平方呎或以上)售價指數分別累跌7.6%和6.4%，跌幅低於A類單位。
1. 樓市或下行 不宜上車
面對未來樓市持續下行形勢，王震宇覺得，無論上車或換樓都不適宜。他指出，現時不是上車時機，因外圍有戰爭，經濟表現欠佳，息口有機會上升，以及市場供應多，影響樓市走勢。
2. 最好轉買為租
他更反問記者：「現在應教人『落車』，如有人想買你嗰盤，減少少價畀佢就得，趁淡鬆畀佢。」他提醒，最好3年內不要『揸樓』，樓市會向下，長期走勢則不預測。他又說，如要換樓，最好轉買為租，都是換樓的一種方式，只不過是租樓而已。
3. 定期仍勝過買樓收租
至於買樓收租，不值得考慮。他說，銀行剛調整定期存款，利率達至5.2厘，高過買樓收租回報。而且，今年租金會先升後微跌，因稍後經濟表現不好，影響租金走勢。
