RTHK Interview / 專訪— King Sir會客室：Bricks&Mortar主席兼總裁 王震宇

筆者早前獲香港電台邀請接受King Sir訪問，與兩位主持人及各聽眾分析從美國縮表及加息對樓市之影響、歐債危機之探討以至未來2018年香港樓價走勢。以上乃筆者受訪片段之節錄。

TVB Interview / 專訪—日日有樓睇‧樓市把脈 20171108

Above is a recent feature interview by Hong Kong's TVB channel, in which we highlighted the following key issues facing the local housing market:
a) with the end of the USD correction in October, HK dollar assets will face headwinds;

b) higher than market expected interest rates are likely in the coming year, putting more pressure on housing assets in HK;

c) current government policies to encourage home ownership will likely result in the weakest segment of the society ending up in negative equity when the housing cycle turns down;

d) the best way to address the high prices is to convert all public housing supplies into private market supplies. By shifting supply into public housing, the government is directly pushing up home prices as supply is diverted into the non-buying portions of the housing ladder;

e) the government is setting too high income thresholds and keeps raising them (eg PRH threshold now covers 43% of HK households, HOS threshold is higher than 78% of HK households, while the Green Form Subsidised Home Ownership Scheme extends over 86% of all HK households). This creates a false impression of ever rising demand for housing welfare, when the proper way to restrict demand is to lower the thresholds so only the truly needy will qualify to join the waiting lists.

以上采訪出自香港無綫電視專訪，其中筆者指出了本地樓市存在的一些關鍵的問題：

a）現時樓價向下的風險較向上風險大，由於美金剛完成調整，現在開始反彈，因此港元資產會趨向走弱；

b）環球息率向上會多於市場預期，也會增加樓市風險；

c）現時樓價已經接近頂端，而政府推出的各項鼓勵市民置業的政策卻鼓勵最無承受力的市民在樓價下跌時淪爲負資產；

d）針對樓價高企的最好政策，莫過於將公營房屋土地全部撥入私人市場，政策過度傾斜公營房屋會為樓價火上加油，因爲供應被轉往不能影響市價的板塊；

e）政府所定的公營房屋入息限額過高也會令樓市升溫（例如：公屋入息限額已經覆蓋四成三家庭，居屋入息限額已經覆蓋七成八家庭，而綠置居入息更覆蓋高達八成六住戶） 這造成了福利房屋需求强勁的假象--更正確的做法應該降低公營房屋入息門檻以服務真正有需要的市民。

置業退稅對租樓無援：政策傾斜是否應該？

喺全城為明日之財政預算出謀獻策，並引頸期盼眾多似乎打風都打唔甩嘅「派糖」措施時，香港會計師公會提出咗一個有趣嘅建議，就係政府提供租金扣稅優惠，減輕租客負擔，而扣稅年期則為15年，並以每年10萬元為上限，令買家、租客均可享有扣稅優惠。

點解買樓嘅人較租樓者更值得政府打本幫助？

以上提議帶出一個值得深思嘅問題，就係點解政府覺得居者置其業值得鼓勵，但係居者租其樓卻不值一哂？呢種買樓神聖過租屋嘅公共政策又係點樣發展出嚟嘅呢？是否所有政府嘅施政目標都係鼓勵子民落地生根、穩定順從、易於管治？政府係咪認為租樓者遊離不定，今日幫咗佢聽日佢就帶著福利嘅著數遠走他鄉？歡迎有高見嘅讀者賜鄙以詳！

筆者喺去年9月28日拙文「資助置業樓市泡沫元兇」中略有探討美國墮入「買樓至上」呢個政策教條嘅來龍去脈，以及呢項社會工程所帶來嘅副作用。香港實在應該以英美活生生嘅世紀樓市泡沬例子為鑒，避免喺市民喺缺乏能力嘅時候——特別係依家樓價高企之時——鼓勵佢哋入市。十一月時減低按揭成數係一個近年少有嘅德政，現在實在係時候趁預算案之機，連居所貸款利息扣稅呢項優惠都廢埋佢！咁樣既可釜底抽薪，減少另一個入市嘅人為誘因，幫助市場降溫，更可為庫房慳回數以億計嘅稅款！此外，三數年後，財爺更可避免面對唔少喺市頂因為財政鼓勵而跳入火坑嘅苦業主——咁先至係有遠見嘅高招矣！

廢除置業利息扣稅可與引入租金扣稅並行

再進一步，財爺甚至可以喺廢除置業利息扣稅（減低樓價上升動力）嘅同時幫助租樓人士喺薪俸稅／個人入息稅內扣除一部分租金支出（間接減輕「無殼蝸牛」嘅租金負擔）。其實如果有限公司可以喺利得稅入面扣除租金支出，咁點解個人課稅又唔能夠引進同樣嘅措施呢？由社會工程嘅角度嚟睇，資助無產階級（租私樓嘅大多係不願接受政府福利，或係低下中產階級）似乎比資助有樓階層更能重新分佈財產，更減低起居屋嘅政治壓力，更有益於社會和諧？


租金扣稅嘅其他好處有：１）政府能夠直接增加市民嘅租樓意欲，增大租務市場嘅活力、流通量、甚至租房存量嘅質量；２）養活更多經紀、裝修、搬運等低薪或低技術行業，以及隨著更多經濟活動而導致嘅庫房稅收上升；３）間接減低公屋與私樓嘅實質租金水平，令公屋居民更有誘因騰出單位來畀更有需要嘅市民。實在係多利而無一害！