筆者早前獲香港電台邀請接受King Sir訪問，與兩位主持人及各聽眾分析從美國縮表及加息對樓市之影響、歐債危機之探討以至未來2018年香港樓價走勢。以上乃筆者受訪片段之節錄。
2017年11月30日星期四
RTHK Interview / 專訪— King Sir會客室：Bricks&Mortar主席兼總裁 王震宇
筆者早前獲香港電台邀請接受King Sir訪問，與兩位主持人及各聽眾分析從美國縮表及加息對樓市之影響、歐債危機之探討以至未來2018年香港樓價走勢。以上乃筆者受訪片段之節錄。
2017年11月9日星期四
TVB Interview / 專訪—日日有樓睇‧樓市把脈 20171108
Above is a recent feature interview by Hong Kong's TVB channel, in which we highlighted the following key issues facing the local housing market:
a) with the end of the USD correction in October, HK dollar assets will face headwinds;
b) higher than market expected interest rates are likely in the coming year, putting more pressure on housing assets in HK;
c) current government policies to encourage home ownership will likely result in the weakest segment of the society ending up in negative equity when the housing cycle turns down;
d) the best way to address the high prices is to convert all public housing supplies into private market supplies. By shifting supply into public housing, the government is directly pushing up home prices as supply is diverted into the non-buying portions of the housing ladder;
e) the government is setting too high income thresholds and keeps raising them (eg PRH threshold now covers 43% of HK households, HOS threshold is higher than 78% of HK households, while the Green Form Subsidised Home Ownership Scheme extends over 86% of all HK households). This creates a false impression of ever rising demand for housing welfare, when the proper way to restrict demand is to lower the thresholds so only the truly needy will qualify to join the waiting lists.
以上采訪出自香港無綫電視專訪，其中筆者指出了本地樓市存在的一些關鍵的問題：
a）現時樓價向下的風險較向上風險大，由於美金剛完成調整，現在開始反彈，因此港元資產會趨向走弱；
b）環球息率向上會多於市場預期，也會增加樓市風險；
c）現時樓價已經接近頂端，而政府推出的各項鼓勵市民置業的政策卻鼓勵最無承受力的市民在樓價下跌時淪爲負資產；
d）針對樓價高企的最好政策，莫過於將公營房屋土地全部撥入私人市場，政策過度傾斜公營房屋會為樓價火上加油，因爲供應被轉往不能影響市價的板塊；
e）政府所定的公營房屋入息限額過高也會令樓市升溫（例如：公屋入息限額已經覆蓋四成三家庭，居屋入息限額已經覆蓋七成八家庭，而綠置居入息更覆蓋高達八成六住戶） 這造成了福利房屋需求强勁的假象--更正確的做法應該降低公營房屋入息門檻以服務真正有需要的市民。
2010年11月30日星期二
增供應加首付係正道 奪民產禁工商屬歪路
原本要繼續講嘅遊艇議題，今週要讓位。無他，唔單止David Webb指責呢啲「非常時期嘅非理性措施」可能會抵觸基本法，連地產政治少有沾邊嘅王迪詩都忍唔住口誅筆伐，話該「動作」（而非「施政」）只會「刺激英屬處女島經濟」，可見事件嘅嚴重性！基本上市場對增加按揭成數冇乜異議，但係「額外印花稅」卻太過藥石亂投，不擇手段，惹來惡評如潮。筆者亦同意立法會應該否決政府嘅議案。
此外，財爺講辭內容有幾項數據同論點，亦有值得商榷嘅地方，呢度嘗試討論一下：
1）冇面對供應癥結問題
「過去幾年住宅單位供應偏低……［但係」中期住宅供應量已經由去年年底估計的53,000個，增加至今年9月底估計的61,000個」：既然明言問題嘅癥結喺供應（兼默認係政府一手造成），仍然死頂話新增供應足夠？咁咪好易畀人掩耳盜鈴嘅感覺？六萬一個單位以四年發展期嚟計，相等於每年供應量得嗰萬五咁啲哚，唔靜止大大低於過去年均吸納量二萬五之數，喺升市需求膨脹時更顯杯水車薪！點解財爺唔採納筆者喺10月19日「煲呔房產新政爭D及格」一文中嘅建議，短期內推出大量私人市場土地，以供應透支去應付升市時嘅需求透支？如四年總供應回復每年二萬五，則政府嘅所謂中期供應量起碼要十萬之數，啱啱係四萬之差。非常時期應有非常供應，請盡快賣地罷啦！
2）炒家係病徵唔係病因
「部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱的氣氛，吸引沒有足够經濟實力的市民接貨」：炒家嘅活動係市場整體健康嘅投射，佢哋令基本因素更快喺價錢上反映，但係既無能力亦無企圖去造市或害人，呢種矮化貶低香港賴以成功之企業精神嘅言行，似乎過咗火小小！君不見九七時全民皆炒，嗰陣又邊個係魔鬼，邊個係羔羊？其實炒樓同做任何實業一樣，要有錢賺先有人做，政府嘅職責係提供有效同長線可持續嘅供應（以避免無瓦遮頭嘅情況出現），並減低槓桿（以防止金融風險），剩低嘅就只有苦口婆心咁講耶穌。依家如同剝削民產嘅印花稅既無終止日期又無照顧民情嘅寬免更無道義基礎（見David Webb評論），實情已經比計劃經濟更加共產，對香港嘅營商環境同信譽只會造成更大打擊。
3）用錯數據，政策原委成疑
「12個月內轉手的樓宇買賣上升了114％……84％的個案是樓價在300萬以下」：呢啲數字稍為誤導，點解呢？原來根據中原統計，今年到而家為止12個月內樓宇轉售嘅比例得11.9%之數，大大少於08/05/04/97年之14.6%/15%/14.7%/19%。咁又何來熱炒呢？加上摸貨比例仍在百分之二左右，更會喺政府禁止一手摸貨政策後再跌嘅，咁豈不是再少咗一條道理推出新稅？第二條理由亦企唔住腳：當樓市上升到連細價樓都有錢賺時方是小業主們可以重見天日，終於可以換樓之時，依家連最後受益於升市嘅一群業主都唔畀佢換樓（為政府太多中小型單位供應嘅政策所累也！），豈不是再殺錯多啲良民？況且，低於五百萬元嘅成交比例今年到此係總體成交嘅88%，完全同95年到依家嘅平均比例無分別（都係88%之比）。此外，細過770呎單位嘅私樓存量比例為81%，如果連居屋都計埋更達84%，咁「一年內成交」嘅細價樓比例去到如財爺話嘅84%有有乜唔妥呢？
4）切勿以為天下無敵，慎防泥沼深陷
「這次金管局推出的新措施，會同時適用於非住宅按揭」：流動性嘅問題就有如㩒氣球咁，你㩒住呢度，佢去第二度脹起，你去㩒第二度，佢喺第三處腫番……可以預見，政府打殘住宅樓市後，會自以為無敵，再限制埋商業樓宇炒賣（連大陸都無理呢蕃竟然港府已經插手入嚟），然後流動性去埋炒股市金市債市酒市藝術品市，等等，咁落去，本港嘅自由經濟將被蹂躪貽盡，以後要做金融中心都幾難。
5）置業與投資永遠難分開
「遏抑過份熾熱的炒賣，但同時不會妨礙市民置業」:市民市底打死都唔買居屋，一到樓價飛升就嘈住要資助置業，可見投資同置業係不可分開嘅一對孖仔（見今年8月27日拙文：「市頂買樓，不智；逼人置業，不義」），政府唔應該以助人置業為己任（欲見美國仍然近在眼前嘅活例子，可參閱9月28日筆者另文：「資助置業樓市泡沫元兇」）。如要紓困解難，政府已有公屋，餘下就請留待市場解決，以免越做越忙，越幫越唔討好……
由上可見，政府應該放棄或大改「額外印花稅」嘅內容，否則議員實有責任否決議案。旁門秘笈可能短期有效，但係想唔走火入魔嘅話，增加供應同首付成數方為王道正宗。
此外，財爺講辭內容有幾項數據同論點，亦有值得商榷嘅地方，呢度嘗試討論一下：
1）冇面對供應癥結問題
「過去幾年住宅單位供應偏低……［但係」中期住宅供應量已經由去年年底估計的53,000個，增加至今年9月底估計的61,000個」：既然明言問題嘅癥結喺供應（兼默認係政府一手造成），仍然死頂話新增供應足夠？咁咪好易畀人掩耳盜鈴嘅感覺？六萬一個單位以四年發展期嚟計，相等於每年供應量得嗰萬五咁啲哚，唔靜止大大低於過去年均吸納量二萬五之數，喺升市需求膨脹時更顯杯水車薪！點解財爺唔採納筆者喺10月19日「煲呔房產新政爭D及格」一文中嘅建議，短期內推出大量私人市場土地，以供應透支去應付升市時嘅需求透支？如四年總供應回復每年二萬五，則政府嘅所謂中期供應量起碼要十萬之數，啱啱係四萬之差。非常時期應有非常供應，請盡快賣地罷啦！
2）炒家係病徵唔係病因
「部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱的氣氛，吸引沒有足够經濟實力的市民接貨」：炒家嘅活動係市場整體健康嘅投射，佢哋令基本因素更快喺價錢上反映，但係既無能力亦無企圖去造市或害人，呢種矮化貶低香港賴以成功之企業精神嘅言行，似乎過咗火小小！君不見九七時全民皆炒，嗰陣又邊個係魔鬼，邊個係羔羊？其實炒樓同做任何實業一樣，要有錢賺先有人做，政府嘅職責係提供有效同長線可持續嘅供應（以避免無瓦遮頭嘅情況出現），並減低槓桿（以防止金融風險），剩低嘅就只有苦口婆心咁講耶穌。依家如同剝削民產嘅印花稅既無終止日期又無照顧民情嘅寬免更無道義基礎（見David Webb評論），實情已經比計劃經濟更加共產，對香港嘅營商環境同信譽只會造成更大打擊。
3）用錯數據，政策原委成疑
「12個月內轉手的樓宇買賣上升了114％……84％的個案是樓價在300萬以下」：呢啲數字稍為誤導，點解呢？原來根據中原統計，今年到而家為止12個月內樓宇轉售嘅比例得11.9%之數，大大少於08/05/04/97年之14.6%/15%/14.7%/19%。咁又何來熱炒呢？加上摸貨比例仍在百分之二左右，更會喺政府禁止一手摸貨政策後再跌嘅，咁豈不是再少咗一條道理推出新稅？第二條理由亦企唔住腳：當樓市上升到連細價樓都有錢賺時方是小業主們可以重見天日，終於可以換樓之時，依家連最後受益於升市嘅一群業主都唔畀佢換樓（為政府太多中小型單位供應嘅政策所累也！），豈不是再殺錯多啲良民？況且，低於五百萬元嘅成交比例今年到此係總體成交嘅88%，完全同95年到依家嘅平均比例無分別（都係88%之比）。此外，細過770呎單位嘅私樓存量比例為81%，如果連居屋都計埋更達84%，咁「一年內成交」嘅細價樓比例去到如財爺話嘅84%有有乜唔妥呢？
4）切勿以為天下無敵，慎防泥沼深陷
「這次金管局推出的新措施，會同時適用於非住宅按揭」：流動性嘅問題就有如㩒氣球咁，你㩒住呢度，佢去第二度脹起，你去㩒第二度，佢喺第三處腫番……可以預見，政府打殘住宅樓市後，會自以為無敵，再限制埋商業樓宇炒賣（連大陸都無理呢蕃竟然港府已經插手入嚟），然後流動性去埋炒股市金市債市酒市藝術品市，等等，咁落去，本港嘅自由經濟將被蹂躪貽盡，以後要做金融中心都幾難。
5）置業與投資永遠難分開
「遏抑過份熾熱的炒賣，但同時不會妨礙市民置業」:市民市底打死都唔買居屋，一到樓價飛升就嘈住要資助置業，可見投資同置業係不可分開嘅一對孖仔（見今年8月27日拙文：「市頂買樓，不智；逼人置業，不義」），政府唔應該以助人置業為己任（欲見美國仍然近在眼前嘅活例子，可參閱9月28日筆者另文：「資助置業樓市泡沫元兇」）。如要紓困解難，政府已有公屋，餘下就請留待市場解決，以免越做越忙，越幫越唔討好……
由上可見，政府應該放棄或大改「額外印花稅」嘅內容，否則議員實有責任否決議案。旁門秘笈可能短期有效，但係想唔走火入魔嘅話，增加供應同首付成數方為王道正宗。
2010年5月4日星期二
按揭政策成就樓市泡沬
近日內地政府大力打壓樓市泡沬，所用嘅殺手鐗就喺借貸政策：㈠首套房大於90平米要三成首付（之前係兩成）；㈡第二套房首付由四成加到五成，兼俾高息（由基準利率0.7倍抽去1.1倍！）㈢第三套房同非常住居民就隨時要十成自付先買到樓（即係唔俾銀行借錢買樓！）。喺投資/投機需求佔絕大多數嘅一線大城市，呢勻樓價想唔跌都幾難。
香港冇泡沫
港府喺按揭風險呢方面一向把關好嚴，而七成按揭兼五成供款比率嘅銀行指引一向冇乜放鬆過；所以香港其實比九十年代初嗰陣超高槓桿（九成首付喺91年先至改成八成，後來喺92年再減至七成）已經係安全好，好，好多！亦即係點解喺零三年樓市見底前後銀行壞帳率都只得百分之一點幾，呢個已經大大優於歐美經濟暢旺，樓市未爆煲前時之百分之二至三！
最近財爺再將二千萬以上住宅按揭成數降至六成，其實已經係除咗大陸今輪政策以外世上最嚴嘅按揭標準啦——就算係次按風暴中毛髮不傷嘅德國同法國都只去到六成按揭而已；所以港府頂籠可連二千萬以下住宅都降低到六成按揭，再多做只會過快將本港樓市活力消滅，反令經濟受害。
按揭成數低之外（整體銀行系統嘅新造按揭已經只得六成二左右），本港有一半物業係供甩咗添，加上摩貨比率喺百分之二水平（九七有成百分之九之高），由此亦可見香港樓市其實係冇泡沫可言，政府喺供應方面著手方是正途，切勿聽短視政客唆擺，喺練功最關鍵一刻失咗定力而走火入魔，重投居屋呢條歪路（君不見最近出嚟遊行抗議嘅「無殼蝸牛」次次得小貓三四隻？但係如果隊冧樓市之後上街嘅會喺數以十萬計嘅苦主）！
香港德國嘅低按揭成數模式似勝英美星
今次歐美樓市泡沫嘅殺傷力咁大，其實與監管機構過份疏忽有關：特別喺英國美國；就算依家樓市爆破之後，英美都仲有十成按揭同齋還息按揭呢啲咁鼓勵投機炒賣嘅產品，可見政府為救市不顧一切，但係一日唔喺結構上將高槓桿借貸呢個短線暴富嘅誘因剷除，一日都留下另一個泡沬膨脹嘅危機！
雖然低按揭成數更易令人上樓置業，但係呢個政策弊多於利，唔單止俾炒家彈藥，更引誘無經濟能力嘅後生「投奔怒海」，與居屋政策有異曲同功之害！點解德國國力強大，持續力不衰？因為佢唔鼓勵置業投機，但獎賞創意實幹；所以就算佢置業率得四成（比香港低十三個百分點！），但一樣係出品行銷世界，人均收入搖搖領先，國民安居樂業。可見一個和諧成功嘅社會，係唔需要全民做業主嘅（但條件係提供合理嘅住屋成本，即相宜嘅租金也）！
星加坡嘅綑綁式全民置業房屋政策其實對長遠經濟活力同社會流動性都有害，香港千祈唔好西施效東施，學錯姿勢。但係星加坡嘅低居住成本模式卻應為港府借鏡——講穿咗都係回到增加供應；政府今年喺已確定嘅土地拍賣，港鐵市建局項目，同補地價三方面只提供約一萬一個單位，實在仍大大不足，應以每年家庭組成嘅三萬幾數目為目標，盡快喺第三季推出餘下單位份額（甚至將公屋地撥入私人市場供應），令供求趨向平衡，樓價回順，才是治本之道。
香港冇泡沫
港府喺按揭風險呢方面一向把關好嚴，而七成按揭兼五成供款比率嘅銀行指引一向冇乜放鬆過；所以香港其實比九十年代初嗰陣超高槓桿（九成首付喺91年先至改成八成，後來喺92年再減至七成）已經係安全好，好，好多！亦即係點解喺零三年樓市見底前後銀行壞帳率都只得百分之一點幾，呢個已經大大優於歐美經濟暢旺，樓市未爆煲前時之百分之二至三！
最近財爺再將二千萬以上住宅按揭成數降至六成，其實已經係除咗大陸今輪政策以外世上最嚴嘅按揭標準啦——就算係次按風暴中毛髮不傷嘅德國同法國都只去到六成按揭而已；所以港府頂籠可連二千萬以下住宅都降低到六成按揭，再多做只會過快將本港樓市活力消滅，反令經濟受害。
按揭成數低之外（整體銀行系統嘅新造按揭已經只得六成二左右），本港有一半物業係供甩咗添，加上摩貨比率喺百分之二水平（九七有成百分之九之高），由此亦可見香港樓市其實係冇泡沫可言，政府喺供應方面著手方是正途，切勿聽短視政客唆擺，喺練功最關鍵一刻失咗定力而走火入魔，重投居屋呢條歪路（君不見最近出嚟遊行抗議嘅「無殼蝸牛」次次得小貓三四隻？但係如果隊冧樓市之後上街嘅會喺數以十萬計嘅苦主）！
香港德國嘅低按揭成數模式似勝英美星
今次歐美樓市泡沫嘅殺傷力咁大，其實與監管機構過份疏忽有關：特別喺英國美國；就算依家樓市爆破之後，英美都仲有十成按揭同齋還息按揭呢啲咁鼓勵投機炒賣嘅產品，可見政府為救市不顧一切，但係一日唔喺結構上將高槓桿借貸呢個短線暴富嘅誘因剷除，一日都留下另一個泡沬膨脹嘅危機！
雖然低按揭成數更易令人上樓置業，但係呢個政策弊多於利，唔單止俾炒家彈藥，更引誘無經濟能力嘅後生「投奔怒海」，與居屋政策有異曲同功之害！點解德國國力強大，持續力不衰？因為佢唔鼓勵置業投機，但獎賞創意實幹；所以就算佢置業率得四成（比香港低十三個百分點！），但一樣係出品行銷世界，人均收入搖搖領先，國民安居樂業。可見一個和諧成功嘅社會，係唔需要全民做業主嘅（但條件係提供合理嘅住屋成本，即相宜嘅租金也）！
星加坡嘅綑綁式全民置業房屋政策其實對長遠經濟活力同社會流動性都有害，香港千祈唔好西施效東施，學錯姿勢。但係星加坡嘅低居住成本模式卻應為港府借鏡——講穿咗都係回到增加供應；政府今年喺已確定嘅土地拍賣，港鐵市建局項目，同補地價三方面只提供約一萬一個單位，實在仍大大不足，應以每年家庭組成嘅三萬幾數目為目標，盡快喺第三季推出餘下單位份額（甚至將公屋地撥入私人市場供應），令供求趨向平衡，樓價回順，才是治本之道。
訂閱：
文章 (Atom)