20170413 王震宇：港府應跨部門形式增供應 倡加快農地棕地工廈轉用途

【明報】港府本周二宣布修訂辣招，自昨天起首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳付15%新稅率，預料對近月熾熱的樓市有降溫作用，惟專家普遍認為，本港樓價於2003年第二季以來大漲小回勁升4倍，供應不足是癥結所在，增加住宅供應才是治本。Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇接受訪問時建議，港府應成立跨部門領導小組統籌全局，推出限時折扣優惠，促使目前持有農地、棕地及工廈的私人業主，加快為有關土地補地價改成住宅用途，短期大幅增加住宅土地供應應市。

明報記者 葉創成

候任行政長官林鄭月娥本月初接受傳媒訪問時透露，她將多管齊下增加住宅土地供應，包括發展私人發展商現持有的大量新界土地，她當時說：「私人發展商現在有很多土地庫，例如新界農地及棕地，但今天政府的規條和程序，令到這些土地的潛力或許不易釋放出來。」

記者翻查部分地產股最新年報或業績報告資料，截至去年底止，恒基地產（0012）、新鴻基地產（0016）及新世界發展（0017）均持有逾千萬方呎新界農地，有關面積均高於其發展中住宅的土地儲備（見表）；假若這些農地能夠加快補地價轉換為住宅用途，本港住宅供應料將顯著增加。

以限時優惠 鼓勵發展商補地價

王震宇分析，目前各大發展商持有的新界農地大部分屬多年前已購入，成本呎價料低至數百元，故他們繼續持有農地機會成本不高，可等日後樓市回落後再補地價；故他建議，港府可推出限時優惠政策，鼓勵發展商盡快補地價，並且規定經由此優惠取得的住宅地皮，須於一段時間內興建成現樓出售，令住宅供應可盡快到位，「多年以來，農地補地價轉換成為住宅地一直是發展商與港府之間的重大博弈。近年港府不想被指賤價賣地，故在補地價的價錢上企硬，程序亦較冗長；但我覺得，假如港府真的希望增加供應，日後可提供補地價優惠，例如在1年內完成可獲8折，1至2年內完成可獲9折，並且增加仲裁專員以加快補地價的時間」。

除了以限時優惠鼓勵發展商盡快補地價外，王震宇認為，港府亦可積極以乙種換地權益書（Letter B）與發展商換地，令有關土地可以整合至更大塊地皮，發展起來更有效率。王說：「經過多年在新界儲地後，發展商目前在某一地段可能已擁有3、4塊地皮，只要再加上由政府擁有、位於中心的一塊，便可把地皮整合起來發展。發展商在上世紀90年代往往可利用另一地段的地皮與政府換地，但近年因為擔心引起爭議已較少這樣做，但我認為此方法日後多做一些也無妨，因為這樣才可增加土地發展的效益。」

棕地邊陲建工業設施 與業主換地

王震宇表示，在眾多新界土地中，可轉換為住宅用途的不止農地，亦應包括棕地。他解釋，目前業主將棕地用作劏車場、廢物回收場或其他工業用途，地積比率不高，未有地盡其用；他建議，港府可在現有棕地邊陲用地，興建樓高8至10層的大型工業設施，作為劏車、廢物回收或其他用途，跟着再以每2平方呎工業設施樓面面積換1平方呎棕地土地面積的條款，向現有棕地業主換地，從而收回棕地作住宅發展用途。

此外，目前新界原居民持有數以萬計的丁屋，每幢丁屋限建面積700方呎高25呎（約3層），即合共約2100方呎。王震宇認為，港府可與鄉議局協商，放寬這些丁屋的地積比率限制，令不同丁屋的土地可以整合起來發展，例如興建一幢樓高10層的大廈，以換取新界原居民交回部分原擬興建丁屋的土地。跟着港府可在原有丁地上興建公營房屋【按：原意是指「私人房屋」。因土地應用於私人市場更能用得其所，所以政府應將多數現時持有的單位投入私人市場以增加供應，才能緩衝樓價之升幅。】，從而大幅增加住宅供應。

放寬丁屋限制 換村民土地

除了在新界覓地外，王震宇亦建議加快全港活化工廈的步伐，從而增加住宅供應。他解釋，目前業主必須統一全幢工廈的業權後，才可申請改用途，而且一般是改作商業用途；惟他認為，港府可制訂一份位置及內櫳設計合適的工廈名單，容許有關工廈的業主在取得八成業權後便申請強拍，統一業權後再向港府補地價改作住宅用途。

王震宇總結說，他上述建議任何一項能夠順利推進，均可望大幅增加本港住宅供應，對穩定樓價有很大幫助。他又分析，這些建議均涉及改變土地用途，預料需要政府多個部門協議跟進，他期望林鄭月娥於7月上任行政長官後，能夠強勢領導跨部門小組予以落實。

[名人樓市論壇]
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增供應加首付係正道 奪民產禁工商屬歪路

原本要繼續講嘅遊艇議題，今週要讓位。無他，唔單止David Webb指責呢啲「非常時期嘅非理性措施」可能會抵觸基本法，連地產政治少有沾邊嘅王迪詩都忍唔住口誅筆伐，話該「動作」（而非「施政」）只會「刺激英屬處女島經濟」，可見事件嘅嚴重性！基本上市場對增加按揭成數冇乜異議，但係「額外印花稅」卻太過藥石亂投，不擇手段，惹來惡評如潮。筆者亦同意立法會應該否決政府嘅議案。

此外，財爺講辭內容有幾項數據同論點，亦有值得商榷嘅地方，呢度嘗試討論一下：

1）冇面對供應癥結問題

「過去幾年住宅單位供應偏低……［但係」中期住宅供應量已經由去年年底估計的53,000個，增加至今年9月底估計的61,000個」：既然明言問題嘅癥結喺供應（兼默認係政府一手造成），仍然死頂話新增供應足夠？咁咪好易畀人掩耳盜鈴嘅感覺？六萬一個單位以四年發展期嚟計，相等於每年供應量得嗰萬五咁啲哚，唔靜止大大低於過去年均吸納量二萬五之數，喺升市需求膨脹時更顯杯水車薪！點解財爺唔採納筆者喺10月19日「煲呔房產新政爭D及格」一文中嘅建議，短期內推出大量私人市場土地，以供應透支去應付升市時嘅需求透支？如四年總供應回復每年二萬五，則政府嘅所謂中期供應量起碼要十萬之數，啱啱係四萬之差。非常時期應有非常供應，請盡快賣地罷啦！

2）炒家係病徵唔係病因

「部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱的氣氛，吸引沒有足够經濟實力的市民接貨」：炒家嘅活動係市場整體健康嘅投射，佢哋令基本因素更快喺價錢上反映，但係既無能力亦無企圖去造市或害人，呢種矮化貶低香港賴以成功之企業精神嘅言行，似乎過咗火小小！君不見九七時全民皆炒，嗰陣又邊個係魔鬼，邊個係羔羊？其實炒樓同做任何實業一樣，要有錢賺先有人做，政府嘅職責係提供有效同長線可持續嘅供應（以避免無瓦遮頭嘅情況出現），並減低槓桿（以防止金融風險），剩低嘅就只有苦口婆心咁講耶穌。依家如同剝削民產嘅印花稅既無終止日期又無照顧民情嘅寬免更無道義基礎（見David Webb評論），實情已經比計劃經濟更加共產，對香港嘅營商環境同信譽只會造成更大打擊。

3）用錯數據，政策原委成疑

「12個月內轉手的樓宇買賣上升了114％……84％的個案是樓價在300萬以下」：呢啲數字稍為誤導，點解呢？原來根據中原統計，今年到而家為止12個月內樓宇轉售嘅比例得11.9%之數，大大少於08/05/04/97年之14.6%/15%/14.7%/19%。咁又何來熱炒呢？加上摸貨比例仍在百分之二左右，更會喺政府禁止一手摸貨政策後再跌嘅，咁豈不是再少咗一條道理推出新稅？第二條理由亦企唔住腳：當樓市上升到連細價樓都有錢賺時方是小業主們可以重見天日，終於可以換樓之時，依家連最後受益於升市嘅一群業主都唔畀佢換樓（為政府太多中小型單位供應嘅政策所累也！），豈不是再殺錯多啲良民？況且，低於五百萬元嘅成交比例今年到此係總體成交嘅88%，完全同95年到依家嘅平均比例無分別（都係88%之比）。此外，細過770呎單位嘅私樓存量比例為81%，如果連居屋都計埋更達84%，咁「一年內成交」嘅細價樓比例去到如財爺話嘅84%有有乜唔妥呢？

4）切勿以為天下無敵，慎防泥沼深陷

「這次金管局推出的新措施，會同時適用於非住宅按揭」：流動性嘅問題就有如㩒氣球咁，你㩒住呢度，佢去第二度脹起，你去㩒第二度，佢喺第三處腫番……可以預見，政府打殘住宅樓市後，會自以為無敵，再限制埋商業樓宇炒賣（連大陸都無理呢蕃竟然港府已經插手入嚟），然後流動性去埋炒股市金市債市酒市藝術品市，等等，咁落去，本港嘅自由經濟將被蹂躪貽盡，以後要做金融中心都幾難。

5）置業與投資永遠難分開

「遏抑過份熾熱的炒賣，但同時不會妨礙市民置業」:市民市底打死都唔買居屋，一到樓價飛升就嘈住要資助置業，可見投資同置業係不可分開嘅一對孖仔（見今年8月27日拙文：「市頂買樓，不智；逼人置業，不義」），政府唔應該以助人置業為己任（欲見美國仍然近在眼前嘅活例子，可參閱9月28日筆者另文：「資助置業樓市泡沫元兇」）。如要紓困解難，政府已有公屋，餘下就請留待市場解決，以免越做越忙，越幫越唔討好……


由上可見，政府應該放棄或大改「額外印花稅」嘅內容，否則議員實有責任否決議案。旁門秘笈可能短期有效，但係想唔走火入魔嘅話，增加供應同首付成數方為王道正宗。