20170413 王震宇：港府應跨部門形式增供應 倡加快農地棕地工廈轉用途

【明報】港府本周二宣布修訂辣招，自昨天起首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳付15%新稅率，預料對近月熾熱的樓市有降溫作用，惟專家普遍認為，本港樓價於2003年第二季以來大漲小回勁升4倍，供應不足是癥結所在，增加住宅供應才是治本。Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇接受訪問時建議，港府應成立跨部門領導小組統籌全局，推出限時折扣優惠，促使目前持有農地、棕地及工廈的私人業主，加快為有關土地補地價改成住宅用途，短期大幅增加住宅土地供應應市。

明報記者 葉創成

候任行政長官林鄭月娥本月初接受傳媒訪問時透露，她將多管齊下增加住宅土地供應，包括發展私人發展商現持有的大量新界土地，她當時說：「私人發展商現在有很多土地庫，例如新界農地及棕地，但今天政府的規條和程序，令到這些土地的潛力或許不易釋放出來。」

記者翻查部分地產股最新年報或業績報告資料，截至去年底止，恒基地產（0012）、新鴻基地產（0016）及新世界發展（0017）均持有逾千萬方呎新界農地，有關面積均高於其發展中住宅的土地儲備（見表）；假若這些農地能夠加快補地價轉換為住宅用途，本港住宅供應料將顯著增加。

以限時優惠 鼓勵發展商補地價

王震宇分析，目前各大發展商持有的新界農地大部分屬多年前已購入，成本呎價料低至數百元，故他們繼續持有農地機會成本不高，可等日後樓市回落後再補地價；故他建議，港府可推出限時優惠政策，鼓勵發展商盡快補地價，並且規定經由此優惠取得的住宅地皮，須於一段時間內興建成現樓出售，令住宅供應可盡快到位，「多年以來，農地補地價轉換成為住宅地一直是發展商與港府之間的重大博弈。近年港府不想被指賤價賣地，故在補地價的價錢上企硬，程序亦較冗長；但我覺得，假如港府真的希望增加供應，日後可提供補地價優惠，例如在1年內完成可獲8折，1至2年內完成可獲9折，並且增加仲裁專員以加快補地價的時間」。

除了以限時優惠鼓勵發展商盡快補地價外，王震宇認為，港府亦可積極以乙種換地權益書（Letter B）與發展商換地，令有關土地可以整合至更大塊地皮，發展起來更有效率。王說：「經過多年在新界儲地後，發展商目前在某一地段可能已擁有3、4塊地皮，只要再加上由政府擁有、位於中心的一塊，便可把地皮整合起來發展。發展商在上世紀90年代往往可利用另一地段的地皮與政府換地，但近年因為擔心引起爭議已較少這樣做，但我認為此方法日後多做一些也無妨，因為這樣才可增加土地發展的效益。」

棕地邊陲建工業設施 與業主換地

王震宇表示，在眾多新界土地中，可轉換為住宅用途的不止農地，亦應包括棕地。他解釋，目前業主將棕地用作劏車場、廢物回收場或其他工業用途，地積比率不高，未有地盡其用；他建議，港府可在現有棕地邊陲用地，興建樓高8至10層的大型工業設施，作為劏車、廢物回收或其他用途，跟着再以每2平方呎工業設施樓面面積換1平方呎棕地土地面積的條款，向現有棕地業主換地，從而收回棕地作住宅發展用途。

此外，目前新界原居民持有數以萬計的丁屋，每幢丁屋限建面積700方呎高25呎（約3層），即合共約2100方呎。王震宇認為，港府可與鄉議局協商，放寬這些丁屋的地積比率限制，令不同丁屋的土地可以整合起來發展，例如興建一幢樓高10層的大廈，以換取新界原居民交回部分原擬興建丁屋的土地。跟着港府可在原有丁地上興建公營房屋【按：原意是指「私人房屋」。因土地應用於私人市場更能用得其所，所以政府應將多數現時持有的單位投入私人市場以增加供應，才能緩衝樓價之升幅。】，從而大幅增加住宅供應。

放寬丁屋限制 換村民土地

除了在新界覓地外，王震宇亦建議加快全港活化工廈的步伐，從而增加住宅供應。他解釋，目前業主必須統一全幢工廈的業權後，才可申請改用途，而且一般是改作商業用途；惟他認為，港府可制訂一份位置及內櫳設計合適的工廈名單，容許有關工廈的業主在取得八成業權後便申請強拍，統一業權後再向港府補地價改作住宅用途。

王震宇總結說，他上述建議任何一項能夠順利推進，均可望大幅增加本港住宅供應，對穩定樓價有很大幫助。他又分析，這些建議均涉及改變土地用途，預料需要政府多個部門協議跟進，他期望林鄭月娥於7月上任行政長官後，能夠強勢領導跨部門小組予以落實。

[名人樓市論壇]
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農地是稀缺資產 王震宇：投資看天吃飯

載於信報月刊 9 月號

「作為投資配置，農地是不錯的資產，與股票、樓市等不同，你拿着的是一塊實實在在的地，它不會再有新供應。」著名地產分析師王震宇認為， 隨着世界人口及其對糧食需求的不斷增長，農地將成為炙手可熱的稀缺性資產。只是，若想獲得回報，需要放長線釣大魚。
訪問在他位於元朗、面積2萬呎的農地內進行。自2008年以600萬港元購得該片土地後，每逢周末，王震宇便變身農夫。他認為，長遠來說，農地的生產價值和開發價值將會因為糧食、住房、環境等問題而水漲船高。

農地投資火熱 首選英聯邦國家

8月 初，一名中國投資客以近2000萬美元買下美國德州Bay City小鎮郊區5000英畝（約2000萬平方米） 的農地，打算種植高粱以供應國內的白酒製造業，交易刷新了當地農地交 易價格的新高。
近 10年農地愈來愈受到投資者的青睞，各地的農地價格都在持續上漲〔見圖〕。王震宇分析，人口增長、由此引發的糧食和用水危機，是驅使投資者紛紛選擇農地的最主要因素。「聯合國預測到2050年，全球人口將達到97億。人口增長這麼快，如果沒有足夠的糧食供應，會否出現物價飛漲呢？」他續說，「食物消費者中相當一 部分是高質素的中產階級。求溫飽之餘，還想吃巧克力、喝紅酒，供應會否遇到樽頸？現在購買農地來種植，是否會更有前景呢？」

在元朗小試牛刀後，王震宇把目標轉向海外—— 他創辦的Bricks & Mortar公司就負責幫客戶投資海外農地，並提供農地管理和出租服務。 他透露，目前大部分項目都集中在紐西蘭，皆因當地農地買賣市場相對成熟，且各種自然條件（如氣候、土地肥沃度、水源等）也適宜發展農業。
他建議不太熟悉海外市場的香港投資者，可首先考慮英聯邦國家。「一 是當地講英語，大家方便溝通；二是 當地的法制比較健全，對投資者的物業權益有保障。許多地方的農地都很便宜，如保加利亞、越南和緬甸，但問題是，一旦來個政變你就可能血本無歸，又或者實施外滙管制，你就拿不回錢。」
歐洲和日本也有較豐富的農地資源，王震宇卻勸說，暫時不宜沾手。
「主權債務危機全世界都在發生，問題是何時會爆。上一次爆，各國政府基本上都把私人債務都攬在身上，但公營的債務危機很快殺到埋身。這樣的話，政府就會加稅追稅，資金就會離開，未來一段時間環球資本流會非常混亂。短期之內歐洲最先爆煲，接着是日本，所以要小心。」

考慮因素多 回報難預期

多少錢才能做海外「地主」？王震宇透露，其實100至300萬港元就有交易，「在新興市場如烏拉圭、阿根廷和巴西，那裏的土地就非常便宜」，惟地理位置較遠。Farmland Uruguay網站顯示，今年上半年烏拉圭農地的平均售價為5378美元/公頃，這相當於花4萬多港元就能擁有超過10萬呎的農地。
「農地價格的高低最終還要看土地的質素，如泥土的肥沃程度、與市區的距離等，新興市場（如南美洲）和成熟市場（英聯邦國家）的農地價格可能會相差10至100倍。」王震宇提醒。
不過，王震宇反复強調，買農地和買樓不同，事前一定要做足功課。
「這幾年，我們實地調研的農地、農場就有四、五十個，看了這麼多項目後，自己對農地的好壞才慢慢有感覺。」
除了考慮地方（該國家的政治局勢、貨幣政策、氣候環境）外〔見表〕，王震宇還提到有三點需要注意：
一、農地的類型。「在不同地方應選擇不同的類型，如在美國就可以買玉米田，加拿大是麥田，紐西蘭是果園、酒莊，澳洲則是畜牧和種植。」
二、土地肥力問題。「中國農業部去年公布，耕地退化的面積目前已佔耕地總面積的40% 以上，土地污染問題十分嚴重。土地一旦受到污染，至少要四、五十年才能讓污染物消散，大陸的農地我就不敢投資了。」
三、農地的上下游產業鏈配置。王震宇解釋，一般的農地投資都是以種植或畜牧為主，那就得考慮前期投入（包括購買種子、化肥、農 具機械等）和後續投入（包括存儲、運 輸、銷售等）。

至於投資農地的回報率有多高， 王震宇也很難拿出具體數據，「農地始終是長線投資，我只能說一般的利潤 是投入的低至中單位數字。」他以自家種的荔枝樹為例，前年夏天滿樹是 荔枝，但到了今年，開花很多但沒結多少果。「投資農地的風險是，你可以什麼都準備好，但天公不作美的話就沒有收成。其實是謀事在人，成事在天。當逆境來臨，你是否有足夠的財力和良好的心理質素去面對呢？」


香港農地過分炒作
 
「投資農地⋯⋯有感情投入。」王震宇邊說邊展示快成熟的番鬼荔枝。 他感嘆，農地本來是人與自然最直接交流的媒介，惟部分投資者最終反希望變更土地用途從中套利。

丁屋政策致農地短炒

王震宇指出，農地被短炒，很大程度上與現時的丁屋政策有關。「發展商事先與有丁權的男丁商量好，先把收來的土地分割轉手給他們，讓他們逐一向地政總署申請建屋，建成後發展商會馬上補償地價，贖回丁屋的自由買賣權，這個過程俗稱『套丁』。」
王震宇批評，政府的縱容使得農地愈來愈少。
在王震宇眼中，在香港真正投資農地很難獲得長期回報，因為農地太接近市區，太受政策影響。「外國對農地的使用有着十分嚴格的管制，你買一塊農地就真的只能用於種植或畜牧；但香港規管卻鬆動。比如政府近年要推行新界東北發展計劃，如果你 一早買了該地區的農地就發達了。只能說，大部分的本地農地投資並沒有考慮農地本身的價值。」
王震宇提醒，短炒農地存在很大風險，「有可能買對地區，但有人反對發展，那原本可在3至5年獲得的回報，或許要等10至15年才有。投資者是否有能力守那麼久？不如買四大發展商的農地股更好。」

ATV 時事追擊 - 新農業政策 2015-03-28

ATV 時事追擊 - 新農業政策 2015-03-28

第一節訪問︰08:54 - 10:35
第二節訪問︰20:40 - 21:18

20120605 歐債亂局下的投資機會

歐債亂局下的投資機會

《南華早報》中文網副總編輯廖美香
Tuesday, June 05, 2012

歐洲各國就解決歐債問題糾纏不清。希臘債務危機如箭在弦，無論月中希臘國會選舉的結果如何，歐洲的經濟都是疲憊不堪。況且，萄葡牙、西班牙、意大利的巨債更甚，困擾陸續有來。在世界經濟如此不明朗的形勢下，股市悶局多時，投資者怨聲載道，至今究竟有何投資機會呢？

在歐美金融動盪之際，海富通資產管理(香港)公司總裁羅念慈剛剛看到中國經濟初露曙光；相反，前瑞銀集團著名房地產分析員王震宇則認為歐美債務問題形同黑洞，無法根治。他倆一人傾向樂觀，一人甚為悲觀，提出既不同又有相同的投資策略，讓我們參詳一下。

「歐元區的系統性風險似乎已經受控，儘管歐豬多國的債務仍是危機四伏。反觀中國，調控多時的內地經濟政策正在緩和，種種跡象顯示中國似在軟著陸。」羅念慈說，由於中國新一輪的寬鬆財政政策正蘊釀出台，今年首季很可能是這次緊縮經濟的一個低位。

歐洲央行實施的長期再融資計劃 (LTRO) 有助財困的歐洲穩定下來，也防止了歐洲銀行系統性風險的發生。「歐洲央行的 LTRO 旨在促進銀行的流動性，有別於美國央行向銀行購入債務。」羅氏說，歐洲發債的利息高企，但銀行同業拆息則下跌，這有賴 LTRO機制的引入，令投資者能判斷歐洲不存在系統性風險，與歐豬四國債務纍纍的國家風險不同。由此可見，以歐盟作為主要出口地區的中國，其外部風險亦將減低。

至於中國內部經濟，他認為，房地產市場看來亦在穩固之中。「由於地產商減價賣樓，交頭已在增加。不少內房發展商負債高企，在賣樓促銷之後現金流得以改善，也減低了銀行壞帳的風險。」

他指出，今年3月銀行新增貸款為一萬億元，是北京選擇性放鬆政策下的一個向好趨勢。銀行短期票據的折扣價格，已由去年10月的11%下降至只有4%，反映了 企業融資情況已放寬。再說，市場上資本流動性相當充裕。「如果這個趨勢持續，基金可能買入更多股票，股價亦將隨之上升。」

再者，中國勞動市場亦轉趨緊張。自2011年人力需求放緩下來，今年首季已顯得有些緊張。由於政府加快審批基建工程，包括在偏遠及落後地區，全國出現了勞工短缺，西部及東部人手需求率達 1.08，中原地區則 1.07。勞動市場活躍，為人們提供工資收入，增強了消費，從而抵銷了房地產市場資本流動的減速。當前中國經濟最弱的一環是出口，歐美佔了中國最大出口的比例逾四成，但羅氏認為，中國的出口仍不致太糟糕。「首先是歐洲的系統性風險受到控制，而且中國出口到那些債務沉重的歐豬國家，只佔中國總出口3%。」至於通脹，亦不再是嚴峻問題。「由食物及能源帶動的通脹確有可能妨礙中國經濟軟著陸，但是食物價格已從高位回落。」總之，今年首季應是中國經濟見底回升之時，北京無須急進地放寬政策以刺激經濟，在外部經濟隱憂的情況下，中國經濟不致於急速向上；但是，從宏觀經濟及政策背景的角度看，投資者對中國股票的疑慮將會在未來數月間清除。

內房股能源股值得留意
羅念慈認為，有三類股份值得留意：1) 由於北京放寬流動性的周期開始，對地產及金融的版塊有利。2) 從經濟結構看，國務院常務會議剛通過十二五國家戰略新興產業發展規劃，將有利於戰略性新興產業，包括節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備製造、新材料及新能源汽車產業。3) 中央將落實國企增加分紅的政策，今年內有可能實施。上市國企包括電訊、能源等料增加派息。

面對歐美國家債務纍纍，著名房地產分析員王震宇則感到極為憂慮，認為投資者須要及早防範貨幣貶值的災難。

當前歐債問題非常嚴重，全歐欠債逾10萬億歐元，估計今年歐洲國家到期債券將逾1萬億歐元。美國國債去年累計14萬億美元，今年已漲到16萬億美元之多，單是年利率2厘計算，每年光是利息開支 3200 億美元，如果是4厘，雙倍計即6400億美元。

「如此每年幾千億美元的利息將怎樣歸還呢？它們連利息都付不了，只有印銀紙，銀紙因而貶值。日本、瑞士多國都這樣。中國為了保住出口亦陪玩，大家銀紙鬥平，實物就愈貴。各國政府入市干預，市場失效。」他批評，歐洲民主國家為了選票，要取得人民的支持而提高福利，導致負債纍纍；但如今各國政府要競爭貶值，影響到世界貨幣不穩，由國際投資者埋單，甚不公平。

王震宇說，貨幣貶值最終導致環球大通脹，後果可以很嚴重。「以往食物只佔支出一成，如食物佔支出的比重增加，消費力就減弱，令經濟悪化。」他回憶說，德國威瑪共和國當年通脹厲害，食物開支佔收入九成，人們沒有剩餘資金消費，民不聊生，因而出現了強人希特拉領導納綷德國的局面。

「現在除了德國痛下決心主張收緊財政開支，您看那些國家有決心節制？」他指責歐美的政府取易不取難，利用他人的資金，靠印銀紙去提高本國福利，導致債務上升，生產力下降，造成惡性循環。「你在電視看見政府說如何造福民眾，其實是糖衣毒藥，我們必須留意當中來龍去脈。」他直言，貨幣不穩，烈強爭奪資源，世界打第三次世界大戰未必無可能。

他強調，現在世界金融大混亂，美元及歐元一旦崩潰，投資者很容易走避不及，造成不可預計的損失。世界愈不穩，實物愈昂重。他建議投資者的組合，必須有二、三成包含能源、食品及貴金屬。

惡性通脹黃金可保值
「投資能源股份，最好買入國有的石油公司，如美國、中國或俄羅斯的石油企業，西班牙等債務國的就不要沾手。」談到食物的投資，王震宇別有想法：「世界一旦戰爭，通脹高，食物變得稀有和昂貴。因而，購入農田是很好的避險產品。」

王震宇最近自立門戶，創立投資公司Bricks & Mortar代人買農地。他自己亦花了六百萬元在元朗買入兩萬呎的農莊，試過農民的生活。「歐美富人買農地是很普遍的，對於亞洲投資者則是一個新鮮的課 題。」他說，在中國買農地有風險，由於欠法治，投資者害怕被充公，而且內地污染嚴重。巴西及阿根廷對外資持有土地有限制。在英聯邦國家尤其紐西蘭選購農地 最好，那裡的法制良好，無污染，土壤適合農耕。

對於小投資者，王震宇與羅念慈兩人的投資想法一樣，黃金是最佳的選擇。王震宇說：「為了規避風險，黃金是最能發揮功用的。即使是打仗最惡劣的時候，人們不認貨幣，黃金就是通行證，一個小小的金幣就可換來食物、交通等必需品。」羅念慈則認為，各國在印銀紙，投資者無論憂慮通脹或通縮都選擇黃金。各國央行的儲備也在增購黃金，無論印度及中國的人民都受惠於經濟起飛而大量購入金飾。羅念慈說：「趁當前大戶為減債而沽黃金，金價或跌至每安士1400美元，投資不妨候低吸納。」兩位投資專家都認為，投資黃金應以實物為主，而不是買入紙上黃金或是黃金 ETF。他們均認為，買黃金就是防範風險，當災難來臨，具金融性包裝的黃金也不可靠，只有實物發揮作用。