20160111 走資潮衝擊樓市 買商廈保險

    「我從未遇過這麼難預測的市況，因為全球環境極具挑戰性，各種危機會隨時爆煲。」資深樓市分析員、創辦人王震宇表示，未來幾年他不會再預測樓市有多少升跌，「那些說跌三成、四成的大行預測其實很不負責任」。

    2015年初，王震宇曾預言本港樓市在未來兩年會出現大逆轉，甚至重現1998 年樓價暴跌的慘況。

    年底接受訪問時，他重申此觀點，「當下環球經濟不景氣，如果歐債危機出現，信貸收縮的情況可能會比1998年更嚴重。不過，如果救市措施反應夠快，也可能會如2009 年那樣，政府大量印鈔，樓價在插水後又再次回升。1998年香港是震央，而這次的震央在遙遠的歐洲，所以樓市可能會受到「金錢海嘯」的衝擊，波動很大」。

歐債若爆煲   資金流向美元

    
    王震宇一直從資金流角度觀察樓市變化，他直言，歐羅區主權債務危機已成為未來兩年內威脅性最大的定時炸彈，「目前，全球1/3的資產儲備都是歐羅，炸彈一旦引爆，就會出現大規模走資潮，龐大的資金將會流向美元，繼而影響港元和樓市」。
   
    他分析，歐債爆煲的可能性愈 來愈大。「歐盟內部近年來政治紛爭不斷，很多反對緊縮政策的政黨陸續上台，如由喜劇演員畢普．格里羅領導的五星運動成為意大利的最大政黨；法國的極右政黨國民陣線則在區域選舉中取得三成選票。」與此同時，希望獨立的聲音也此起彼伏，「西班牙東北部的加泰隆尼亞地區宣布要『脫西』，下一步有可能是『脫歐』；英國也將在2017年底就是否『脫歐』進行全民公投。」
   
    政治混亂，經濟也不景氣。「現在歐洲政府不是減稅、鼓勵人們去創業，反而加稅和進一步緊縮開支，讓本應該復甦的私人經濟更加無力。就連曾經是經濟最為自由的瑞士，也宣布從今年1 月開始，所有銀行賬戶信息實行自動交換，意味着全球資產將難以留在歐洲。」

 「一個事件發生，問題可能不大，但現在，所有不利因素都集中爆發，那麼歐羅區這只駱駝肯定會被壓死。」

    王震宇說，然而很多人覺得歐債不會爆煲，因為歐羅在反彈、失業率在下降，但其實整個歐盟結構上的問題愈發嚴重，「不懂得看那些因素才是最恐怖的。」他提醒：「環球資金流很可能會先逃離歐羅區，接着是日圓區，如果人民幣跟着貶值，也會逃離人民幣區。香港將成為亞洲區流入美元的中轉站。這麼大範圍的環球性走資潮是史無前例的，未來兩年，投資將會變得極其困難，所有人須時時盯緊歐洲情況。」

香港受通縮威脅

    影響香港樓市走勢的另一因素是人民幣貶值。王震宇表示，人民幣進入SDR籃子，且日圓、韓圜、台幣等東南亞貨幣均相繼貶值，在此情況下，中國的內需和出口都將轉差。「要解決困境，人民幣只能貶值，且貶值幅度會挺大，或跌至6.8的水平，這樣投資者將沽出人民幣資產，而轉向港元和美元資產。」

    美聯物業的數據顯示，去年一季度內地人購買香港一手住宅1000萬元及以上的佔比約為41.3%，反映內地民眾對本港一手高檔物業具有較強的購買力。另外，恒大集團、中國人壽等內地公司也先後購入本地甲級寫字樓，可見內地資產正加速流入樓市。王震宇認為，人民幣貶值在一定程度上利好樓市，但從整體環境來看，隨着美元升值，2016 年的香港很可能進入通縮期，租金面臨較大下調壓力，加上失業率有上升趨勢，樓市難有向上空間。

美元房產保本   商廈需求旺

 

▲王震宇依然看淡2016年樓市，但認為美元房產和本地商廈值得投資。　

   在未來樓市不甚明朗的情況下，王震宇建議投資者更應謹慎，不要為了賺取租金反而虧本。「很多人覺得日本樓便宜且有8 厘回報，就瘋狂入市，但日圓滙率從77跌到120多，不見了四成多，8厘回報5年內都難以賺回。所以接下來一段時間應以保本為主，而非追息。」

    保本最安全的避風港自然是美元。隨着歐債危機引發的走資潮，資金流將湧入美元；加上美國逐步加息，美元將持續強勢。「最保守時買入美金，若想有高點回報，則可考慮購買以美元計價的房地產或股票。但不要買債券，因為這次危機是政府債爆煲，一個國家的國債存在很大風險，順帶牽連企業債。」

    王震宇又指，未來本港的非住宅市場，尤其是商廈，將會迎來供不應求的局面，投資商廈將有豐厚回報。「商廈最大的好處是沒有政府的干預，所以容易計算投入和回報。而且，正是政府過分關注住宅而忽視了商廈的供應，未來商廈供應的短缺情況將比住宅更嚴重，加上愈來愈多內地公司進來，足見商廈存在大量剛性需求。政府其實捉錯用神，不應把所有精力放在發展住宅上。」

政府是樓市最大黑天鵝

    自2015 年第三季度起，本港樓市已進入轉角市，住宅成交量下降，樓價升幅也逐漸疲軟。王震宇擔心，未來數年，當公營房屋蜂擁推出時，樓價將出現較大插水。

    房委會數字顯示，由2014/ 15財政年度起的5 年內，政府預計將推出77000個公屋單位，其中2016/17至2017/18兩年間，合共推出31100個公屋單位和6300個居屋單位。

  「本港樓市下跌，最大的始作俑者其實是公營房屋。每次樓市見頂時，政府往往會在樓市接近下次見底時推出大量公屋。若2015 年樓市已見頂，未來三四年迎來下調周期，激增的公屋供應正好踩正下調的樓價，這無疑是雪上加霜，不僅使樓價繼續下調，更拖延了樓價回升的時間。」

    他又指，此前政府多次減辣加辣，已完全破壞市場自我調節的能力，「香港樓市現在是政策市，存在太多政治因素，根本無法預測。過去香港偏向讓市場做判斷，那時可以看fair value來預測升跌，但現在政策做出來的市場是另一回事。」

  「所以，香港樓市最大的黑天鵝其實是政府，因為你不知道它何時會干預市況。政府覺得自己很叻，樣樣嘢都攬上身，就跟計劃經濟一樣。但為何當中國愈來愈資本主義，曾是自由經濟的香港反而去搞計劃經濟，是否很儍呢？政府最好靠邊站，讓市場自己clearing」。

20120605 歐債亂局下的投資機會

歐債亂局下的投資機會

《南華早報》中文網副總編輯廖美香
Tuesday, June 05, 2012

歐洲各國就解決歐債問題糾纏不清。希臘債務危機如箭在弦，無論月中希臘國會選舉的結果如何，歐洲的經濟都是疲憊不堪。況且，萄葡牙、西班牙、意大利的巨債更甚，困擾陸續有來。在世界經濟如此不明朗的形勢下，股市悶局多時，投資者怨聲載道，至今究竟有何投資機會呢？

在歐美金融動盪之際，海富通資產管理(香港)公司總裁羅念慈剛剛看到中國經濟初露曙光；相反，前瑞銀集團著名房地產分析員王震宇則認為歐美債務問題形同黑洞，無法根治。他倆一人傾向樂觀，一人甚為悲觀，提出既不同又有相同的投資策略，讓我們參詳一下。

「歐元區的系統性風險似乎已經受控，儘管歐豬多國的債務仍是危機四伏。反觀中國，調控多時的內地經濟政策正在緩和，種種跡象顯示中國似在軟著陸。」羅念慈說，由於中國新一輪的寬鬆財政政策正蘊釀出台，今年首季很可能是這次緊縮經濟的一個低位。

歐洲央行實施的長期再融資計劃 (LTRO) 有助財困的歐洲穩定下來，也防止了歐洲銀行系統性風險的發生。「歐洲央行的 LTRO 旨在促進銀行的流動性，有別於美國央行向銀行購入債務。」羅氏說，歐洲發債的利息高企，但銀行同業拆息則下跌，這有賴 LTRO機制的引入，令投資者能判斷歐洲不存在系統性風險，與歐豬四國債務纍纍的國家風險不同。由此可見，以歐盟作為主要出口地區的中國，其外部風險亦將減低。

至於中國內部經濟，他認為，房地產市場看來亦在穩固之中。「由於地產商減價賣樓，交頭已在增加。不少內房發展商負債高企，在賣樓促銷之後現金流得以改善，也減低了銀行壞帳的風險。」

他指出，今年3月銀行新增貸款為一萬億元，是北京選擇性放鬆政策下的一個向好趨勢。銀行短期票據的折扣價格，已由去年10月的11%下降至只有4%，反映了 企業融資情況已放寬。再說，市場上資本流動性相當充裕。「如果這個趨勢持續，基金可能買入更多股票，股價亦將隨之上升。」

再者，中國勞動市場亦轉趨緊張。自2011年人力需求放緩下來，今年首季已顯得有些緊張。由於政府加快審批基建工程，包括在偏遠及落後地區，全國出現了勞工短缺，西部及東部人手需求率達 1.08，中原地區則 1.07。勞動市場活躍，為人們提供工資收入，增強了消費，從而抵銷了房地產市場資本流動的減速。當前中國經濟最弱的一環是出口，歐美佔了中國最大出口的比例逾四成，但羅氏認為，中國的出口仍不致太糟糕。「首先是歐洲的系統性風險受到控制，而且中國出口到那些債務沉重的歐豬國家，只佔中國總出口3%。」至於通脹，亦不再是嚴峻問題。「由食物及能源帶動的通脹確有可能妨礙中國經濟軟著陸，但是食物價格已從高位回落。」總之，今年首季應是中國經濟見底回升之時，北京無須急進地放寬政策以刺激經濟，在外部經濟隱憂的情況下，中國經濟不致於急速向上；但是，從宏觀經濟及政策背景的角度看，投資者對中國股票的疑慮將會在未來數月間清除。

內房股能源股值得留意
羅念慈認為，有三類股份值得留意：1) 由於北京放寬流動性的周期開始，對地產及金融的版塊有利。2) 從經濟結構看，國務院常務會議剛通過十二五國家戰略新興產業發展規劃，將有利於戰略性新興產業，包括節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備製造、新材料及新能源汽車產業。3) 中央將落實國企增加分紅的政策，今年內有可能實施。上市國企包括電訊、能源等料增加派息。

面對歐美國家債務纍纍，著名房地產分析員王震宇則感到極為憂慮，認為投資者須要及早防範貨幣貶值的災難。

當前歐債問題非常嚴重，全歐欠債逾10萬億歐元，估計今年歐洲國家到期債券將逾1萬億歐元。美國國債去年累計14萬億美元，今年已漲到16萬億美元之多，單是年利率2厘計算，每年光是利息開支 3200 億美元，如果是4厘，雙倍計即6400億美元。

「如此每年幾千億美元的利息將怎樣歸還呢？它們連利息都付不了，只有印銀紙，銀紙因而貶值。日本、瑞士多國都這樣。中國為了保住出口亦陪玩，大家銀紙鬥平，實物就愈貴。各國政府入市干預，市場失效。」他批評，歐洲民主國家為了選票，要取得人民的支持而提高福利，導致負債纍纍；但如今各國政府要競爭貶值，影響到世界貨幣不穩，由國際投資者埋單，甚不公平。

王震宇說，貨幣貶值最終導致環球大通脹，後果可以很嚴重。「以往食物只佔支出一成，如食物佔支出的比重增加，消費力就減弱，令經濟悪化。」他回憶說，德國威瑪共和國當年通脹厲害，食物開支佔收入九成，人們沒有剩餘資金消費，民不聊生，因而出現了強人希特拉領導納綷德國的局面。

「現在除了德國痛下決心主張收緊財政開支，您看那些國家有決心節制？」他指責歐美的政府取易不取難，利用他人的資金，靠印銀紙去提高本國福利，導致債務上升，生產力下降，造成惡性循環。「你在電視看見政府說如何造福民眾，其實是糖衣毒藥，我們必須留意當中來龍去脈。」他直言，貨幣不穩，烈強爭奪資源，世界打第三次世界大戰未必無可能。

他強調，現在世界金融大混亂，美元及歐元一旦崩潰，投資者很容易走避不及，造成不可預計的損失。世界愈不穩，實物愈昂重。他建議投資者的組合，必須有二、三成包含能源、食品及貴金屬。

惡性通脹黃金可保值
「投資能源股份，最好買入國有的石油公司，如美國、中國或俄羅斯的石油企業，西班牙等債務國的就不要沾手。」談到食物的投資，王震宇別有想法：「世界一旦戰爭，通脹高，食物變得稀有和昂貴。因而，購入農田是很好的避險產品。」

王震宇最近自立門戶，創立投資公司Bricks & Mortar代人買農地。他自己亦花了六百萬元在元朗買入兩萬呎的農莊，試過農民的生活。「歐美富人買農地是很普遍的，對於亞洲投資者則是一個新鮮的課 題。」他說，在中國買農地有風險，由於欠法治，投資者害怕被充公，而且內地污染嚴重。巴西及阿根廷對外資持有土地有限制。在英聯邦國家尤其紐西蘭選購農地 最好，那裡的法制良好，無污染，土壤適合農耕。

對於小投資者，王震宇與羅念慈兩人的投資想法一樣，黃金是最佳的選擇。王震宇說：「為了規避風險，黃金是最能發揮功用的。即使是打仗最惡劣的時候，人們不認貨幣，黃金就是通行證，一個小小的金幣就可換來食物、交通等必需品。」羅念慈則認為，各國在印銀紙，投資者無論憂慮通脹或通縮都選擇黃金。各國央行的儲備也在增購黃金，無論印度及中國的人民都受惠於經濟起飛而大量購入金飾。羅念慈說：「趁當前大戶為減債而沽黃金，金價或跌至每安士1400美元，投資不妨候低吸納。」兩位投資專家都認為，投資黃金應以實物為主，而不是買入紙上黃金或是黃金 ETF。他們均認為，買黃金就是防範風險，當災難來臨，具金融性包裝的黃金也不可靠，只有實物發揮作用。

20120214 貴金屬未勢升完 資產配置不可無

王震宇 - 宇論 - 2012年2月14日

http://yulun2012.blogspot.com
yulun2012@gmail.com

貴金屬未勢升完 資產配置不可無

在環球央行鬥印鈔票以防通縮兼保出口競爭力的大環境下，貨幣戰爭已一發不可收拾，令任何有形資產，包括房地產、農地、及具貨幣性質的貴金屬都會受惠於貨幣貶值。本文分析黃金白銀之投資前景，望為讀者理出因果關係，在當今愈來愈短線之投資時限下，捉到稍長線的趨勢而獲利。

在各國政府揮霍無度，福利掛帥，債台高築下，主權債務危機已非新鮮事。歐債問題之所以沒完沒了原因在於負債國綁在歐羅枷鎖下無印鈔能力也！英國美國有力控制自己貨幣，一早已QE數輪，目的在於減低融資成本，推動借貸以促進經濟復蘇。

負債貨幣化 市場政治化
最近，歐羅區亦繞過制度障礙，間接開動印鈔機（LTRO - long term refinancing operations是也），於是乎，所有英美歐經濟體系都經央行以近乎免息借錢與商業銀行，助其購買無人問津之國家債券，去延續政府大花筒式福利開支。

這樣一個「鐵三角」雖然紓緩短痛，但是隨之而來的央行資產負債表無限膨脹卻稀釋幣值之購買力，導致入口通脹；同時卻沒有解決政府臃腫、福利養懶、內部經濟缺乏競爭力的病源，最終內憂外患之下，市場對幣值失去信心，繼而整個系統倒下。

以上悲觀的結局，可能在未來三五個月內不會發生，但如此拖延策略卻難保兩三年後不會以悲劇收場，此乃愈來愈多人對貴金屬看好的最重要因素。因為政府愈侵佔自由市場，以為人定勝天，能克服商業周期所必會產生的經濟調整，則最終打亂市場秩序，令應該被淘汰的公營機構冗員、應該破產的過剩產能／投資得以苟延；反過來，應該取而代之的新投資、新產品、新技術卻被壓迫而擠走。

在政府的人為干預下，市場定價機制失靈（如：利率在高負債低增長的經濟體系本應天高，但卻被QE、OT、LTRO、ESM等蠻力專制行為壓得接近零！），致使游資亂竄，吹完一個泡沫又發另一個。為了通脹滅債，各國不昔製造長時期的負利率環境托住本應爆破的樓市，但是一個有史以來最大的債務泡沫不是一年半載內可以靠通脹解決的，各國政府的未來政策將會是：「負利率常規化以防通縮，貨幣競貶值以保競爭，財赤持久化以補內需」；未來投資市場將會持續波動。

在此背景下，低利率與通脹將長時期共存，而負利率導致之金價上升亦會持續【圖1】及【圖2】。

不幸的是，美國政府為做好門面工夫，不斷地為通脹數據「減磅」，致使過去三十年來政府公佈的數據愈來愈與國民實際生活所體驗的通脹水平脫節（圖一和圖二中綠線與紅線之差別現已達7.5個百分點之多），此亦為2000年後金價進入大牛市之主因。（圖二代表真通脹之綠線2000年後開始加速變負，即管紅線仍然處於正利率狀態！）。看來只要圖一之綠線維持在-4%以下，圖二的綠線低於-0.5%，則金價仍然長升長有！

債權國開始背棄美元
最近愈來愈多的迹象顯示，美元作為儲備貨幣之地位似乎正面臨重大考驗！由三方面看：

1）過去一年愈來愈多國家在市場大手買金，光是2011年第三季，已達148噸，是四十年來最多！買金的央行包括中國、俄國、南韓、玻利維亞、泰國、哥倫比亞、墨西哥等等。

2）儘管中國沒有同時大肆沽售美債，但是以過去一年的趨勢來看，俄羅斯明顯在減持，另一金磚國印度亦減磅一成半【圖3】，同時，美國聯儲局的資產負債表增加了5000億美元，此減持趨勢會不會如戲院起火一般，一有人叫「起火」而突然所有人爭相擠向出口呢（晚走者被燒死）？

3）在歐美制裁伊朗之際，新聞報道印度正與伊朗以金換油，如果此宗每年120億美元之交易以金為單位，將標誌着美元作為「油元」地位的動搖，亦可能是黃金作為 美元替代品的開始，而且現在中印、中俄、中日已起步走向以自己的貨幣為貿易計價單位，亦長遠對美元的流通量不利。2012年會否在歷史上成為美元被黃金取替的分水嶺？大家且拭目以待。

金價2016年見頂？
很多技術分析只是線性重複過往規則，未必會準，然則金價的階梯式上升，卻有驚人的準確性！1931至1966年那三十五年間踏上階梯後一直金價平穩；1966年開始升浪至2000年方完成另一周期，用了三十四年。

再早些1860至1931年剛好七十一年，即兩個三十五年循環；如此計算，下一周期似會於2016年前後見頂，並於2035年完成，而以1966至1980年之升浪幅度計（浪頂係浪底之18倍），會否下一波頂在金價5000美元一盎斯【圖4】？天曉得也。

作為一項資產配置，在如今各方面都充滿動盪及不穩定因素之當頭，筆者覺得有起碼一成資產以「真金白銀」傍身總比手持可貶值至零的紙幣安心。
  
白銀有機跑贏黃金
如果貴金屬會保障財富，那哪一種會較大升幅？17世紀以來兩百多年的金：銀價比例大約在15倍左右，而1872年後此比例上升至43倍。如果下一浪升至1980年之「瘋癲」程度的話，應會有機會由現在的51倍縮至30倍左右。
即是，如果金價可由1700元升至5000元（兩倍升幅），則銀價可能由34元升至167元（四倍升幅）【圖5】。

圖5：金：銀價比例在44倍左右，回到80年水平表示銀價升幅更可觀

以上討論希望給各位一些投資參考，就如所有投資一樣，切記多加分析，量力而行；切忌貪婪過度，投資變成投機，則無往不利矣。

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