【Singtao Property 星島地產專訪】 20210730

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2021年07月30日 Singtao Property 星島地產專訪 「住宅樓價料第三季見頂」

Discussing post-flu property market and Sino-US cold war impact on HK property market in:《香樹輝King King 傾》20200527

筆者出席新城電台財《香樹輝King King 傾》節目，與香樹輝先生探討樓市展望。節目完整錄音如下:

                                      

其他媒體相關報道：

【星級分析員】王震宇稱中長期港樓市非常負面 

全國人大會議審議香港國安法，多名移民顧問表示移民查詢急升。房地產投資公司Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇表示，移民潮對中長期樓市而言，將會是非常大的負面因素，但認為需要待移民獲批後才能出售單位，預計短期內不會出現拋售潮。

曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇表示，市場大部分人認為今年樓價會升，是因為多國實行量化寬鬆，而且住宅供應不多，但這些因素只是短期有利樓市，他強調環球正面對一場突如其來的經濟大蕭條，各類封關措施導致大量中小企業倒閉，而且香港或因中美角力失去特殊地位，這些因素將會為樓市帶來很大風險。

王震宇指出，部分內地人在港置業，是因為香港物業屬於境外，這些人會否因為香港局勢轉變而拋售，而且港人移民查詢倍升，對樓市來說都是信心指標，若信心不能回復，在港置業的風險溢價都會上升。

20151219 明年最大風險 歐債隨時爆煲

本月初，歐洲央行量化寬鬆力度不及市場預期，刺激歐債債息反彈。Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇預計，歐洲主權債務的違約危機，或將於明年掀起資產價格的大波動。他認為，投資者應提早部署美元資產，待日歐等國 因債務危機爆煲引發非美元資產大跌之後，再趁低買入或將有可觀回報。

王震宇表示，未來一至兩年最大的風險仍然是外來因素，尤其是歐羅區的主權債務危機。他認為，歐羅區的主權債務或將於2016年至2017年爆煲，未來的資產價格和投資回報等方面，無論是地產、股票、外滙和債券都會受到影響。

歐洲的「社會主義」將走到盡頭，政府債台高築之下，惟有通過加稅維持財政；加上政治局勢不穩導致的難民潮，更將成為歐洲各國政府的負擔，令各國的財政情況更加惡化。短期來看，負利率等措施可以勉強撐住，但歐洲聯邦化的步伐已經停滯下來。

提早部署美元資產

難民的湧入，讓歐盟各國間再次封鎖邊境，在高福利、經濟不景氣和走資潮等愈來愈嚴峻的情況下，一些極端政治理念、反緊縮的政黨上台；加上部分國家如 西班牙的加泰羅尼亞、英國的蘇格蘭等都有獨立的勢頭，各種「不定時炸彈」一旦爆發，將對歐洲帶來巨大傷害，某些國家或將不被「埋單」甚至脫歐，從而在歐羅 區形成一個骨牌效應，王震宇說：「歐羅區解體都是有可能的」。

王震宇指出，目前美國聯儲局主席耶倫主要專注於美國的經濟，包括本地就業、通脹、民眾收入等方面，預期本地因素會導致未來聯儲局加息日趨明顯化，未 來一年或將續有75至100點子的加息空間。他直言：「未來兩年，任何投資者唯一需要考慮的，就是要如何在走資潮撤出之前，先把自己的投資擺入美元資 產。」

他又謂，香港算是半個美元資產區， 有好處也有壞處。影響香港最大的，除了歐羅這頭「大笨象」之外，還包括中國的經濟。近來中國經濟增速放緩，在貨幣戰中節節敗退，王震宇認為，現在市場對人民幣的貶值預期已經形成，並將在內地出現一浪大走資潮，而第一個目的地將會是香港。

港成走資潮中轉站

他笑言，未來兩年最大的主題就是「走資」，無論是從歐羅區還是中國內地兩者對本港金融體系的流入度都將不小， 香港將成為亞洲區流入美元的中轉站。他還預計人民幣或將跌至6.8的水平，至於是否會在此打住，則仍是未知之數。

對於目前投資配置的方向，王震宇認為首先應該避開債券，特別是主權債券；其次是現金，再其次是地產。地產投資目前回報率較低，流動性低且政策風險大。

相比之下股市表現可能會較為穩定，尤其是美國股市。他預期若未來的資金流會大量流入美國股市的話，買一些ETF（交易所買賣基金）會是不錯的選擇。

避地產買美股ETF

王震宇指出，目前股票較房地產便宜，房地產又較債券便宜，在這樣的情況下，只要選擇正確的股票都不會有大問題。

王震宇認為，如果歐洲和日本在債務方面爆煲出事的話，拆倉潮將是史無前例，所有非美元資產都會受到影響，投資者首先應先考慮如何保本，而不是進取出擊；等到拆倉潮完結之後再出手部署購買一些已累積巨大跌幅，價格便宜的資產，方有望獲得可觀的回報。

20120920 新城財經台 - 香樹輝 King King傾

以下是2012年9月20日之節目錄音：

Metro Radio - Heung Shu Fai 20120920

王震宇指政府應放手讓本港樓市自然調節

20/9/2012 地產分析員王震宇 , 在出席本台節目後表示, 在低息環境下 , 預期本港樓市未來將持續升溫, 他指, 雖然低息環境有利市民置業 , 但亦是本港樓市最大風險 , 建議市民要分散投資, 除買樓自住外, 亦可分散資金投資貴金屬、 農地及能源等. 王震宇又認為, 政府近日積極干預本港樓市, 是因為新政府要讓大眾看到政績 , 預期未來會推出更多干預樓市的政策, 但政府所做的一切將為樓市帶來惡果 . 他建議政府, 應該將樓市主導權還給市場, 讓樓市自然調節 . 對於有報道指, 發展商在新界東北區囤地 , 王震宇認為, 主要由於政府不肯放寬農地的地積比率 , 加上不願意下調補地價及賣地時的底價, 才會出現囤地問題 .

20120214 貴金屬未勢升完 資產配置不可無

王震宇 - 宇論 - 2012年2月14日

http://yulun2012.blogspot.com
yulun2012@gmail.com

貴金屬未勢升完 資產配置不可無

在環球央行鬥印鈔票以防通縮兼保出口競爭力的大環境下，貨幣戰爭已一發不可收拾，令任何有形資產，包括房地產、農地、及具貨幣性質的貴金屬都會受惠於貨幣貶值。本文分析黃金白銀之投資前景，望為讀者理出因果關係，在當今愈來愈短線之投資時限下，捉到稍長線的趨勢而獲利。

在各國政府揮霍無度，福利掛帥，債台高築下，主權債務危機已非新鮮事。歐債問題之所以沒完沒了原因在於負債國綁在歐羅枷鎖下無印鈔能力也！英國美國有力控制自己貨幣，一早已QE數輪，目的在於減低融資成本，推動借貸以促進經濟復蘇。

負債貨幣化 市場政治化
最近，歐羅區亦繞過制度障礙，間接開動印鈔機（LTRO - long term refinancing operations是也），於是乎，所有英美歐經濟體系都經央行以近乎免息借錢與商業銀行，助其購買無人問津之國家債券，去延續政府大花筒式福利開支。

這樣一個「鐵三角」雖然紓緩短痛，但是隨之而來的央行資產負債表無限膨脹卻稀釋幣值之購買力，導致入口通脹；同時卻沒有解決政府臃腫、福利養懶、內部經濟缺乏競爭力的病源，最終內憂外患之下，市場對幣值失去信心，繼而整個系統倒下。

以上悲觀的結局，可能在未來三五個月內不會發生，但如此拖延策略卻難保兩三年後不會以悲劇收場，此乃愈來愈多人對貴金屬看好的最重要因素。因為政府愈侵佔自由市場，以為人定勝天，能克服商業周期所必會產生的經濟調整，則最終打亂市場秩序，令應該被淘汰的公營機構冗員、應該破產的過剩產能／投資得以苟延；反過來，應該取而代之的新投資、新產品、新技術卻被壓迫而擠走。

在政府的人為干預下，市場定價機制失靈（如：利率在高負債低增長的經濟體系本應天高，但卻被QE、OT、LTRO、ESM等蠻力專制行為壓得接近零！），致使游資亂竄，吹完一個泡沫又發另一個。為了通脹滅債，各國不昔製造長時期的負利率環境托住本應爆破的樓市，但是一個有史以來最大的債務泡沫不是一年半載內可以靠通脹解決的，各國政府的未來政策將會是：「負利率常規化以防通縮，貨幣競貶值以保競爭，財赤持久化以補內需」；未來投資市場將會持續波動。

在此背景下，低利率與通脹將長時期共存，而負利率導致之金價上升亦會持續【圖1】及【圖2】。

不幸的是，美國政府為做好門面工夫，不斷地為通脹數據「減磅」，致使過去三十年來政府公佈的數據愈來愈與國民實際生活所體驗的通脹水平脫節（圖一和圖二中綠線與紅線之差別現已達7.5個百分點之多），此亦為2000年後金價進入大牛市之主因。（圖二代表真通脹之綠線2000年後開始加速變負，即管紅線仍然處於正利率狀態！）。看來只要圖一之綠線維持在-4%以下，圖二的綠線低於-0.5%，則金價仍然長升長有！

債權國開始背棄美元
最近愈來愈多的迹象顯示，美元作為儲備貨幣之地位似乎正面臨重大考驗！由三方面看：

1）過去一年愈來愈多國家在市場大手買金，光是2011年第三季，已達148噸，是四十年來最多！買金的央行包括中國、俄國、南韓、玻利維亞、泰國、哥倫比亞、墨西哥等等。

2）儘管中國沒有同時大肆沽售美債，但是以過去一年的趨勢來看，俄羅斯明顯在減持，另一金磚國印度亦減磅一成半【圖3】，同時，美國聯儲局的資產負債表增加了5000億美元，此減持趨勢會不會如戲院起火一般，一有人叫「起火」而突然所有人爭相擠向出口呢（晚走者被燒死）？

3）在歐美制裁伊朗之際，新聞報道印度正與伊朗以金換油，如果此宗每年120億美元之交易以金為單位，將標誌着美元作為「油元」地位的動搖，亦可能是黃金作為 美元替代品的開始，而且現在中印、中俄、中日已起步走向以自己的貨幣為貿易計價單位，亦長遠對美元的流通量不利。2012年會否在歷史上成為美元被黃金取替的分水嶺？大家且拭目以待。

金價2016年見頂？
很多技術分析只是線性重複過往規則，未必會準，然則金價的階梯式上升，卻有驚人的準確性！1931至1966年那三十五年間踏上階梯後一直金價平穩；1966年開始升浪至2000年方完成另一周期，用了三十四年。

再早些1860至1931年剛好七十一年，即兩個三十五年循環；如此計算，下一周期似會於2016年前後見頂，並於2035年完成，而以1966至1980年之升浪幅度計（浪頂係浪底之18倍），會否下一波頂在金價5000美元一盎斯【圖4】？天曉得也。

作為一項資產配置，在如今各方面都充滿動盪及不穩定因素之當頭，筆者覺得有起碼一成資產以「真金白銀」傍身總比手持可貶值至零的紙幣安心。
  
白銀有機跑贏黃金
如果貴金屬會保障財富，那哪一種會較大升幅？17世紀以來兩百多年的金：銀價比例大約在15倍左右，而1872年後此比例上升至43倍。如果下一浪升至1980年之「瘋癲」程度的話，應會有機會由現在的51倍縮至30倍左右。
即是，如果金價可由1700元升至5000元（兩倍升幅），則銀價可能由34元升至167元（四倍升幅）【圖5】。

圖5：金：銀價比例在44倍左右，回到80年水平表示銀價升幅更可觀

以上討論希望給各位一些投資參考，就如所有投資一樣，切記多加分析，量力而行；切忌貪婪過度，投資變成投機，則無往不利矣。

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