無線翡翠台TVB - —日日有樓睇‧完美風暴?20200619

《—日日有樓睇》訪問後續--- 完美風暴?  

Discussing post-flu property market and Sino-US cold war impact on HK property market in:《香樹輝King King 傾》20200527

筆者出席新城電台財《香樹輝King King 傾》節目，與香樹輝先生探討樓市展望。節目完整錄音如下:

                                      

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【星級分析員】王震宇稱中長期港樓市非常負面 

全國人大會議審議香港國安法，多名移民顧問表示移民查詢急升。房地產投資公司Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇表示，移民潮對中長期樓市而言，將會是非常大的負面因素，但認為需要待移民獲批後才能出售單位，預計短期內不會出現拋售潮。

曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇表示，市場大部分人認為今年樓價會升，是因為多國實行量化寬鬆，而且住宅供應不多，但這些因素只是短期有利樓市，他強調環球正面對一場突如其來的經濟大蕭條，各類封關措施導致大量中小企業倒閉，而且香港或因中美角力失去特殊地位，這些因素將會為樓市帶來很大風險。

王震宇指出，部分內地人在港置業，是因為香港物業屬於境外，這些人會否因為香港局勢轉變而拋售，而且港人移民查詢倍升，對樓市來說都是信心指標，若信心不能回復，在港置業的風險溢價都會上升。

20190914 iMoney 封面故事_Cover Story 最壞時刻剛開始

本文為簡短版，載于iMoney
部分内容請見原文1, 原文2

過去3 個月，社會運動不斷，中美貿易戰升溫，本港經濟明顯轉差，備受內外負面因素夾擊的樓市已現疲態，樓價回軟。中原城市領先指數（CCL）最新報184.96 點，較6 月底的歷史高位190.48 點，目前樓價已回落約近3%。新盤開價明顯變得保守，不少二手放盤業主急急減價賣樓，大型屋苑劈價百萬元成交已成常態。特首上周宣布撤回《逃犯條例》修訂後，股市大幅反彈，二手交投也回升。

最近港府再積極力增土地供應，市傳港府正考慮引用《收回土地條例》徵收土地用作興建公營房屋，一手空置稅也於周五（13 日）刊憲。另一方面，銀行頻頻出手調減樓按優惠，樓市充斥好淡因素，祥益地產總裁汪敦敬指政治事件仍會影響樓價走勢，估計至農曆年底前樓價會再跌5% 至10%。而Bricks & Mortar Management 主席兼總裁王震宇又言樓市最壞情況只是剛開始。


今年初時，多間大行分析員一面倒轉軚看好樓市，有「星級地產分析員」之稱的Bricks & Mortar Management 主席兼總裁王震宇，卻維持看淡樓市，提醒市場經濟已現轉差的情況。最後樓市如他所料，過去數月樓市不利因素愈來愈多。是次王震宇接受本刊訪問，維持看淡樓市的預測，指中美貿易戰下，中國出口遷移至東南亞國家，本港的轉口利潤難免受害，失業率在明年更有可能上升至6%，更揚言樓市最壞時刻只要剛開始。

獨立關稅區重中之重

 

過去數月社會持續動盪，特首林鄭月娥上周四（5 日）宣布正式撤回修訂《逃犯條例》，市場憧憬樓市氣氛有望回暖，但王震宇坦言此舉對樓市完全沒有正面支持作用，「港人的信心不會因為撤回《逃犯條例》就可恢復，現在的情況是整體政治環境已急速向下。香港表面上可能是個有獨立關稅、擁獨立法治的城市，但實際上已變了質，不管是撤回《逃犯條例》與否，人們對香港已失去信心。」不過，他不排除當政治事件在之後得到解決，樓市氣氛會突然回升，但他提醒不能忽略整體經濟大環境轉差的因素。「從信心的層面來說，香港自1997 年後也沒有出現過現在那樣差的情況，這對營商環境來說是一個很大的打擊。」

「短期來說，經濟對樓市的影響絕對是大於政治上，現在的經濟開始差，對樓市的影響很大。」王震宇指，即使香港數個月前沒有出現示威，全球經濟在去年開始已出現向下的情況，其中香港在中美貿易角力及反送中浪潮下，經濟面對更大的下行風險。他表示，自上世紀八十年代中國改革開放，香港逐漸成為中方出入口貿易上重要的轉口港，就算香港回歸後，美國認為香港仍享高度自治而讓本港獨立關稅區地位得以保留，因此香港享有比內地較低的關稅，中國經香港出口貿易總額更急速上升，大大超越本地生產總值，近年更達到本地生產總值的145%，足見獨立關稅區地位對香港經濟之重要性。

據王震宇的研究，香港因轉口貿易而所獲利潤亦佔本地生產總值約14%，加上貿易及批發相關的就業人數（不包括零售），已佔本港就業人口的18%，可見依靠香港獨立關稅地位而生存的經濟板塊着實不小；如再計入零售業就業人數，本港28%的就業人數（約79 萬人）是靠這一本港獨特的政治身份維持生計。

本港失業率或升愈倍

 

隨着中美貿易戰久久未解決，愈來愈多內地企業將出口轉至東南亞國家，王震宇估計，如中國出口的五分之一因貿戰而遷移至東南亞國家，東南亞出口至美國貨物量的比重可能暴漲至中國的出口貨物量的72%；而香港超過50% 的轉口貨物都是以中國為來源地，本港的轉口利潤難免受害，每年損失兩個百分點的GDP 貢獻。屆時本地就業亦將受害，以非經濟學角度去簡單推算，兩成的生意跌幅，若導致兩成的從業員失業，本港失業率在2020 年底時, 有可能上升3.6 個百分點至6.6 厘，如屆時出口跌20%，失業率不排除會升至8.44%（現為2.9%）。

王震宇續稱，就算是只計入是外圍環境轉差，以及中國將出口南移至東南亞國家這兩大因素，已有將本港失業率推至沙氏期高位的殺傷力。若香港失去獨立關稅地位，連轉口這個
飯碗也「打爛」，這因素已可毀滅性地令佔勞動人口18% 的貿易批發業大量失業。因此，他強調這次經濟風暴實在不可小覷。

樓價兩年內或跌20%

 

受到本地政治事件影響，王震宇認為本港「走資潮」已經出現，他指出，過去20 年香港的住宅成交中，有約20% 由內地人購入，當這批內地人發現香港環境出現「勢頭不對」的情況，便會拋售賣樓，對本港樓市而言是個很大的衝擊。綜合以上各大因素，他認為樓市最壞的情況只是剛開始出現。

對於樓價走勢，他直言「好難估」，「為受政策因素影響，如樓價下跌一至兩成，不排除港府會突然出招，或將按揭成數升至七成至九成，樓市一定會回復；但這些都是由人為控制的因素，故較難估計。」不過，他相信樓價於未來一至兩年跌10% 至20%，是「絕無問題」。

王震宇指，未來可能會有更多發展商以低於二手價推出新盤，對於未來是否合適入市時機，他認為要視乎個人的情況及能力，「如果遇到平價盤，準買家有足夠的收入，也有需要的，而且不是以投資為目的，可即管『去馬』，當買入一件資產自用。」但他指，其實投資房地產並不需要一定在香港，「我也有幫客人物色海外物業，如英國、新加坡物業，當然要足功課。」

20160202 Interview on i-Cable Money Cafe

陰乾？急瀉？ (一)








陰乾？急瀉？ (二)

20140728 中環寫字樓租金 反彈在即？

2014年7月28日

王震宇 樓市宇論

中環寫字樓租金 反彈在即？

中環甲級寫字樓租金自1982年有紀錄以來，一直處於長線上升趨勢（2001至02年除外）【圖1，紅虛線】；不過，自 2011年12月見頂後，一直處於回調周期，直至今年2月跌至81元呎租，已由高位下調26%【圖1，橙虛線】。然而，由技術分析角度看，除非短期內升穿 下跌區間，則下跌周期有機會要到2015年頭方完。

到底基本因素方面看又是否有相同的結論？餘下篇幅，將討論這方面的各種因素。

失業率與租金同步
因為寫字樓是就業大軍返工之地，所以理論上失業率上升時寫字樓空置率亦增加，反之亦然；除了供應大增時期（如90年代，當時空置率升幅多於失業率【圖2，紅圈】），空置率幾乎與失業率同步，特別是2003年至今的低供應期【圖2，藍圈】。

為此，如能為未來經濟及就業方向及幅度作準確的預測，亦自然同時能為寫字樓租金水平把脈。一個對未來就業方向有較好預測作用的指標，就是採購經理指數。

採購經理指數水平一般在6個月後將於失業率上反映出來【圖3】，我們亦可因此大概估算未來的失業率及租金走勢。由最新的採購經理指數可見，未來6個月似有見底回升的迹象，預期將由7月的3%，回升自3.2%左右，直至年底【圖4】。

近年，因為金融風暴令中環財金界就業不振，加上非中環區的寫字樓卻受惠於自由行及建築業等行業蓬勃發展而租金反覆向上，導致中環租金溢價於2008至2012年見「雙頂」回落，甚至「跌過籠」至今年的1.6水平【圖4，藍線】。

金融回勇 溢價再增
然而，現在股市債市暢旺，兼且自由行受各種因素影響而表現呆滯，似乎正是「中環溢價」再度回升的時刻。股票成交量愈高，反映對金融業相關的生產要素，如中環寫字樓等的需求愈大；因此，股票成交量對本地生產總值比與中環租金溢價息息相關【圖5】。

此外，股票成交量對經濟產值比在2006年升破過往的區間阻力後，近月重回長線趨勢線頂部【圖5，藍虛線】，似乎在此水平有甚強的支持。兼且，中環寫字樓租 金溢價線亦觸及長線支持位【圖5，紅虛線】，增加溢價回升的可能性，因此，無論中環租金未來數月絕對值如何，都很大機會跑贏銅鑼灣區的寫字樓租金。

成交量以外，我們亦可由股市集資總額來評估租金的未來走勢。集資總額的年增長率一般領先中環寫字樓租金溢價的變幅，而2013年集資額逾20%的上升幅度亦預示2013至14年中環寫字樓租金溢價將有高單位數升幅【圖6，虛線】。

供應緊張助長增幅
根據差餉物業估價署最新的《香港物業報告2014》，未來中西區的甲級寫字樓落成量接近零，顯示該區供應非常緊張。相對之下，九龍城、荃灣、沙田等區則因為未來新落成量較大【表】，有機會在租金上跑輸大市。

由供應角度來看，很明顯中環甲廈租金在未來兩年將享有極大優勢，亦與前文分析不謀而合。由此引伸，結論應是：租客要盡早續租，業主拖遲行事，投資者亦可留意此次板塊未來兩年的投資潛力。


  
筆者特別鳴謝趙國殷先生協助收集及整理本文相關的數據及圖表
http://yulun2012.blogspot.com /yulun2012@gmail.com

20140712 香港民情創新低 解鈴還須繫鈴人

2014年7月12日

王震宇 樓市宇論

香港民情創新低 解鈴還須繫鈴人

近日有分析指出，港府民望直接影響遊行人數，而數字上睇似乎民陣的遊行人數數目更貼近近年民情指數趨勢【圖1】。然而，到底民情指數是完全受政治因素影響還是滲入經濟，或其他因素？本文嘗試由經濟、樓市、股市、政治等方面來找出影響本港民情指數的底因。

一、經濟增長及就業狀況似將推動民情
先由經濟增長入手，自1992年數據開始至今，在經濟上升周期，民意似乎亦受惠上升，而下降周期則跟隨下跌【圖2】。

此外，失業率亦於1996至2010年間與民情指數亦步亦趨，甚至比經濟增長更能解釋指數的變化【圖3】。

然而，1992至94年、2005至07年，以及2010年至今的三段時期，以上兩項經濟指標皆與民情指數卻有甚大的差距，似乎除了經濟原因以外，必有其他因素作祟……

二、資本市場亦偶有超乎想像的信心推動作用
1992 至94年間，民情指數低於經濟指標，可能與回歸前的不安及當年三角債危機有關。至於2005至07年則掉轉過來，是民情指數長時間高於經濟指標，今次可能 與2005至07年間股市泡沫及樓市飆升有關，因該兩項資產膨脹（特別是股市）所帶來的財富效應可令市民信心爆棚，亦間接惠及整體民情指數得以屢創新高 【圖4】。

然而，以上各圖亦清楚顯示，自2009年起，無論是持續向好的經濟或股市或樓市【圖4，藍箭嘴及紅箭嘴】，皆無法解釋為何民情指 數反覆向下、兼屢創新低的現象【圖4，綠箭嘴】！剩下的可能只有政治因素令港人在財經暢旺的背景下，情緒愈趨悲觀，甚至在去年11月穿過2003年的底 部，達致60.8的有史以來新低。

三、政治能量一蟹不如一蟹
再仔細分析1992年起的民情指數，以各任總督/特首的任期為分界，可見以下趨勢：

①長線趨勢反覆向下——自指數創立起，整體民意由90至110的區間逐步下跌，除以上所述的2005至07年股市泡沫日子外，當梁振英上台時已跌穿1992年的底部，以「負民望」上台至今，方向仍未有逆轉之勢【圖5，藍區間線】。

②回歸後民望下降坡度更斜——基本上，回歸後三位特首的民望下調速度幾乎不相伯仲，沒有哪位更好或更差【圖5，橙區間線】，只是梁振英上台時連上兩任特首所享受的蜜月期都沒有，唯有繼續「煲呔」的頹勢，每下愈況。

③民意見底後兩年特首離任？——彭定康及董建華皆於民望見底後兩年後離任，雖然曾蔭權在離任前民望一直尋底，但離任前兩年亦的確於2010年中創下任內新低。問題是，如此規律在梁振英任內亦實現，則現任特首會否於2015年11月離任？【圖5，紅括號】

④經濟及資產市場都幫不到現任特首——綜觀各特首民望上升期，都有資產上升帶動：由彭定康1995至97年的反彈，至董建華2005至07年的回升，都可找到資產上升的蹤影，唯獨現任特首是在股樓齊升的良好經濟背景下，民望仍舊下跌【圖5，紅/藍線】。

看來現今的政治死局，與梁氏上台這個因素不無相關。最終，梁振英的弱勢，莫非是其缺乏認受性/代表性，以及中央愈發插手本港政局所致？






筆者特別鳴謝趙國殷協助收集及整理本文相關的數據及圖表。