20150304 新城財經台 - 香樹輝 King King傾

分析料無政策干預情況下港樓市今年持續上升

4/3/2015 11:13

金管局進一步收緊細價樓按揭成數, 地產分析員王震宇在出席本台節目後指, 措施短期有效, 但過度的政策干預會對樓市構成風險 , 認為政府將來撤招時面對極大考驗。他指, 辣招除了影響換樓需求 , 亦令上車盤短缺, 並推高細價樓樓價。

他指, 若政府將約十萬伙公營房屋供應, 全部推出至私人市場, 年度私樓供應將增至三萬伙以上 , 長遠有助樓價回落. 他指, 政府在管治弱勢下 , 即使樓價只是輕微上升, 政府都會因為政治壓力 , 而要再出招壓市.王震宇指, 本港樓市目前尚算健康 , 租金回報及融資成本合理 , 相信在美元強勢、加息預期會延遲, 及未有進一步政策干擾下 , 樓價短期會持續上升。

舖租方面, 他預期, 租金今年將受美元強勢、人民幣貶值、內地經濟放緩 , 及本港反自由行活動影響 , 全年街舖租金或有雙位數跌幅 。

20140728 中環寫字樓租金 反彈在即？

2014年7月28日

王震宇 樓市宇論

中環寫字樓租金 反彈在即？

中環甲級寫字樓租金自1982年有紀錄以來，一直處於長線上升趨勢（2001至02年除外）【圖1，紅虛線】；不過，自 2011年12月見頂後，一直處於回調周期，直至今年2月跌至81元呎租，已由高位下調26%【圖1，橙虛線】。然而，由技術分析角度看，除非短期內升穿 下跌區間，則下跌周期有機會要到2015年頭方完。

到底基本因素方面看又是否有相同的結論？餘下篇幅，將討論這方面的各種因素。

失業率與租金同步
因為寫字樓是就業大軍返工之地，所以理論上失業率上升時寫字樓空置率亦增加，反之亦然；除了供應大增時期（如90年代，當時空置率升幅多於失業率【圖2，紅圈】），空置率幾乎與失業率同步，特別是2003年至今的低供應期【圖2，藍圈】。

為此，如能為未來經濟及就業方向及幅度作準確的預測，亦自然同時能為寫字樓租金水平把脈。一個對未來就業方向有較好預測作用的指標，就是採購經理指數。

採購經理指數水平一般在6個月後將於失業率上反映出來【圖3】，我們亦可因此大概估算未來的失業率及租金走勢。由最新的採購經理指數可見，未來6個月似有見底回升的迹象，預期將由7月的3%，回升自3.2%左右，直至年底【圖4】。

近年，因為金融風暴令中環財金界就業不振，加上非中環區的寫字樓卻受惠於自由行及建築業等行業蓬勃發展而租金反覆向上，導致中環租金溢價於2008至2012年見「雙頂」回落，甚至「跌過籠」至今年的1.6水平【圖4，藍線】。

金融回勇 溢價再增
然而，現在股市債市暢旺，兼且自由行受各種因素影響而表現呆滯，似乎正是「中環溢價」再度回升的時刻。股票成交量愈高，反映對金融業相關的生產要素，如中環寫字樓等的需求愈大；因此，股票成交量對本地生產總值比與中環租金溢價息息相關【圖5】。

此外，股票成交量對經濟產值比在2006年升破過往的區間阻力後，近月重回長線趨勢線頂部【圖5，藍虛線】，似乎在此水平有甚強的支持。兼且，中環寫字樓租 金溢價線亦觸及長線支持位【圖5，紅虛線】，增加溢價回升的可能性，因此，無論中環租金未來數月絕對值如何，都很大機會跑贏銅鑼灣區的寫字樓租金。

成交量以外，我們亦可由股市集資總額來評估租金的未來走勢。集資總額的年增長率一般領先中環寫字樓租金溢價的變幅，而2013年集資額逾20%的上升幅度亦預示2013至14年中環寫字樓租金溢價將有高單位數升幅【圖6，虛線】。

供應緊張助長增幅
根據差餉物業估價署最新的《香港物業報告2014》，未來中西區的甲級寫字樓落成量接近零，顯示該區供應非常緊張。相對之下，九龍城、荃灣、沙田等區則因為未來新落成量較大【表】，有機會在租金上跑輸大市。

由供應角度來看，很明顯中環甲廈租金在未來兩年將享有極大優勢，亦與前文分析不謀而合。由此引伸，結論應是：租客要盡早續租，業主拖遲行事，投資者亦可留意此次板塊未來兩年的投資潛力。


  
筆者特別鳴謝趙國殷先生協助收集及整理本文相關的數據及圖表
http://yulun2012.blogspot.com /yulun2012@gmail.com

20140702 未來供應重災區 元朗大埔將軍澳

2014年7月2日

王震宇 樓市宇論

未來供應重災區 元朗大埔將軍澳

最新公布《香港物業報告2014》給市場評估未來各區供應多寡的新數據，筆者亦趁此時機為將來各區樓價走勢作出分析，望為買家提供多一把決策工具。









一般來說，未來供應充裕的區分，購買力將被新落成單位稀釋，因而樓價上升的動力亦會較弱。筆者以新增供應量對現時總存量之比例來量度供應充裕度，以及理論上新增空置率對原來空置率之比例，來評估新供應之相對力度，再將兩項指標排優劣次序，得出各區未來樓價之強弱排名。以下就是分析結果：

2014至2015年預測優勢區︰東區、南區、葵青
根據差餉物業估價署2014至2015年落成量預測，東區、南區、及葵青似會是最具供求優勢的區域。由【表1，藍色】可見，三區2015年底「理論空置率」及「增幅：起始空置比率」是眾區最低，亦即是供應最缺乏的區分，為該區樓價提供強大的支持。由2014年起到現在，比較三區龍頭屋苑樓價上升4%，有望進一步跑贏大市【圖1】。

弱勢區域：將軍澳、元朗、大埔
將軍澳（西貢區）、元朗和大埔在預測之中都是屬弱勢區域【表1，紅色】。其實以最近3年供應量來看，三區都是弱勢地區頭三位，主要原因是發展商近年積極於三區內推出新樓盤，包括近期之天賦海灣、嵐山、緻藍天、將軍澳66區等，致令三區空置率都一直偏高。若然沒有足夠跨區需求去吸納，未來兩年此三區之空置率甚至有機會突破雙位數字！迄今，三區龍頭屋苑的樓價亦較優勢三區升幅為弱【圖1】。


當然，以上分析只簡單地運用預期空置率來作結論，但樓市好壞除了空置率外，更有其他因素左右樓價。基建所在地、公營房屋比例、利息、政府政策等都是重要因素，並不能單一用空置率作為投資指標。買家實應從多方面評估後才作投資決定。

行政干預 市場機制失效
自2009年底，政府開始不停出招，由最初的降低貴價樓按揭成數，到最新的雙倍印花稅（DSD）措施，已將市場的常規打亂，導致本來不應該大升之中下價樓，卻大大跑贏貴價樓。在2006至09年間，樓價升幅仍靠供應多少主宰，以至存量極少（亦是政府最應投放供應之地段）貴價大單位升幅較高【圖2左】。然而，在官僚良好意願主宰下，2010至13年間，反而是最多人應該換走細價樓，因政府繼續以借貸及「白居二」等政策鼓動下大大跑贏大市【圖2右】。

由此可見，良好的意願，常常造就以外的副作用，而現今的樓市不平衡，亦在行政主導之下離市民真正的需求愈走愈遠。

作者鳴謝梁啟康協助收集及整理本文相關的數據及圖表。