近期中環美利道商業地皮創出歷史新高之總價（233億）及樓面地價（每呎5萬元），不難令人懷疑這是否供求失衡的結果，筆者借此機會在本文中探討商業樓宇之供應情況。
在過去三十多年中，本港寫字樓及零售物業的存量都在穩定增長；然而，寫字樓的增幅卻一直快於零售物業（【圖一】紅條）：兩者的總樓面面積比例由1981年之0.62倍大升68%至2016年1.04倍。
圖一：寫字樓面積增長持續快於零售樓宇
此次中環新地王的產生，可歸功於多項因素，包括現時的超低利率環境，及以香港作跳板拓展海外市場而日趨強勁的內地企業需求，令本港租金和寫字樓價格屢創新高。
然而，以上理由亦同樣適用於零售樓宇：不斷增加的內地旅客豈不是也在對零售物業產生巨大的需求？爲何寫字樓卻能在供應上作出更大的回應，大幅拋離零售樓面增長？
筆者認爲，寫字樓存量增速高於零售空間或與香港經濟結構的變化有關——越來越多的消費行為轉為在服務領域進行，而非單純局限與商品交易這層面上。對比三十多年來的表現，服務業開支的增長大大高於和零售金額：兩者比例由80年代的0.9倍增至21世紀初的2.5倍（【圖二】橫軸）。同時，似乎寫字樓與零售樓宇的存量之比也有對應的增長（縱軸）。除了在過去四至五年中，服務對零售消費比例出現短暫的波動之外（或是因爲內地遊客於數年間激增所致），兩組比例幾乎呈完美的綫性關係。
消費模式轉變：從商品到服務
筆者認爲，寫字樓存量增速高於零售空間或與香港經濟結構的變化有關——越來越多的消費行為轉為在服務領域進行，而非單純局限與商品交易這層面上。對比三十多年來的表現，服務業開支的增長大大高於和零售金額：兩者比例由80年代的0.9倍增至21世紀初的2.5倍（【圖二】橫軸）。同時，似乎寫字樓與零售樓宇的存量之比也有對應的增長（縱軸）。除了在過去四至五年中，服務對零售消費比例出現短暫的波動之外（或是因爲內地遊客於數年間激增所致），兩組比例幾乎呈完美的綫性關係。
圖二：服務消費比重上升帶動寫字樓存量跑贏零售物業
若由私人消費開支角度來看，可見服務類別的消費比重由1981年的43%增加至現在的60%；而不少服務類的消費主要就是在寫字樓內生產製造，甚至同時在寫字樓內消費掉。在同一時期內，需要更多零售空間作支援的食品和消費物品所佔比重由58%下降至47%（見【表】）。
表：私人消費開支：服務類比重越見上升
上述服務消費增加的趨勢更詳細地於【圖三】中呈現出來。反過來看，用於統計通貨膨脹數據所用的住戶開支籃子成份同時也可見到零售貨品比重下降的跡象（零售物品包括食物、飲料、衣物和耐用物品，見【圖四】紫線）。
圖三：服務佔私人消費開支比重愈來愈大
圖四：實體貨品在通脹籃子中比重在大幅下跌
從實體到虛擬、由線下至線上
圖五：上網購物的港人數目（百萬）大幅攀升
為何寫字樓租金仍未高於零售業樓宇？
圖六：過去廿年寫字樓租金跑贏零售，但在絕對值上仍有距離
那麼未來的發展會是怎樣呢？寫字樓的供應量會繼續領先零售樓宇嗎？答案是未必。因為：一）隨著內地遊客數量回升並創新高，更多獨特主題的多層購物中心將會落成甚至由寫字樓宇改建而成；二）移動／共用辦公和無固定辦公桌的新辦公方式可以減少員工人均寫字樓面積（有企業預計轉向無固定辦公桌和共用空間能減低多於一成樓面需求），更遑論機器人的出現可能對職業白領帶來的威脅及造成的相應寫字樓需求量的減少。
無論未來怎樣發展，香港應能保持其區域總部及購物天堂的地位，而本港亦將繼續受惠於亞洲較高速的整體經濟增長。因此，本港寫字樓及零售樓面的長線表現都應該會優於其他國際城市之相應板塊。
筆者特別鳴謝香港中文大學學生賴子萱對此文的貢獻。
