2014年7月28日
中環寫字樓租金 反彈在即？
中環甲級寫字樓租金自1982年有紀錄以來，一直處於長線上升趨勢（2001至02年除外）【圖1，紅虛線】；不過，自 2011年12月見頂後，一直處於回調周期，直至今年2月跌至81元呎租，已由高位下調26%【圖1，橙虛線】。然而，由技術分析角度看，除非短期內升穿 下跌區間，則下跌周期有機會要到2015年頭方完。
到底基本因素方面看又是否有相同的結論？餘下篇幅，將討論這方面的各種因素。
失業率與租金同步
因為寫字樓是就業大軍返工之地，所以理論上失業率上升時寫字樓空置率亦增加，反之亦然；除了供應大增時期（如90年代，當時空置率升幅多於失業率【圖2，紅圈】），空置率幾乎與失業率同步，特別是2003年至今的低供應期【圖2，藍圈】。
為此，如能為未來經濟及就業方向及幅度作準確的預測，亦自然同時能為寫字樓租金水平把脈。一個對未來就業方向有較好預測作用的指標，就是採購經理指數。
採購經理指數水平一般在6個月後將於失業率上反映出來【圖3】，我們亦可因此大概估算未來的失業率及租金走勢。由最新的採購經理指數可見，未來6個月似有見底回升的迹象，預期將由7月的3%，回升自3.2%左右，直至年底【圖4】。
近年，因為金融風暴令中環財金界就業不振，加上非中環區的寫字樓卻受惠於自由行及建築業等行業蓬勃發展而租金反覆向上，導致中環租金溢價於2008至2012年見「雙頂」回落，甚至「跌過籠」至今年的1.6水平【圖4，藍線】。
金融回勇 溢價再增
然而，現在股市債市暢旺，兼且自由行受各種因素影響而表現呆滯，似乎正是「中環溢價」再度回升的時刻。股票成交量愈高，反映對金融業相關的生產要素，如中環寫字樓等的需求愈大；因此，股票成交量對本地生產總值比與中環租金溢價息息相關【圖5】。
此外，股票成交量對經濟產值比在2006年升破過往的區間阻力後，近月重回長線趨勢線頂部【圖5，藍虛線】，似乎在此水平有甚強的支持。兼且，中環寫字樓租 金溢價線亦觸及長線支持位【圖5，紅虛線】，增加溢價回升的可能性，因此，無論中環租金未來數月絕對值如何，都很大機會跑贏銅鑼灣區的寫字樓租金。
成交量以外，我們亦可由股市集資總額來評估租金的未來走勢。集資總額的年增長率一般領先中環寫字樓租金溢價的變幅，而2013年集資額逾20%的上升幅度亦預示2013至14年中環寫字樓租金溢價將有高單位數升幅【圖6，虛線】。
供應緊張助長增幅
根據差餉物業估價署最新的《香港物業報告2014》，未來中西區的甲級寫字樓落成量接近零，顯示該區供應非常緊張。相對之下，九龍城、荃灣、沙田等區則因為未來新落成量較大【表】，有機會在租金上跑輸大市。
由供應角度來看，很明顯中環甲廈租金在未來兩年將享有極大優勢，亦與前文分析不謀而合。由此引伸，結論應是：租客要盡早續租，業主拖遲行事，投資者亦可留意此次板塊未來兩年的投資潛力。
筆者特別鳴謝趙國殷先生協助收集及整理本文相關的數據及圖表
http://yulun2012.blogspot.com /yulun2012@gmail.com
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