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上文（見獨立地位成疑 經濟前景堪憂）分析本港因中美貿易戰或失去獨立關稅地位而可能出現的經濟不景狀況，本文則由內地人拋售本港物業角度去預測樓市可能出現的走資潮
港樓已成大陸富豪資產配置要素
大陸同胞在香港買樓投資源遠流長，但是有系統地紀錄及量化此一現象則近至2007年方由中原開始著手。從2007年第一季到2018年第四季間，內地買家在高峰期曾掃入多至42%之一手單位（【圖一】藍線），且因以豪宅居多，金額佔比更高達51%（【圖二】藍線）。不過，由整體市場來看，2011年最高峰期內地買家則只佔15%宗數及26%金額，可見新樓對其吸引力較二手單位高出數倍：
就算在各項辣招推出後，2018年尾整體成交中仍有8%的買家是南下的同胞（金額：12%），可見本港樓市對中國富豪的吸引力是何等巨大。究其原因，必包含本港資金自由，法制完善，制度可信等等。
兩制岌岌 走資連連？
以上香港制度上的優越性，可能已因反送中事件及可能出現的後續發展，而令人對本港保護私人財產之能力產生不可驅散的長遠憂慮。例如，《刑事互助條例》可令任何在港人士之資產直被中國凍結；不難想像，未來內地富豪大有可能不單止停買入本港物業，甚至開始大手拋售手持的資產以作避險，形成新一輪的走資潮。
回望2014年雨傘運動後，內地買家在港買入物業的意欲大跌，由2014年第三季到2016年第一季，每季成交金額由135億急降六成至約54億（見【圖三】左面紅箭咀）。今輪社會反彈力度更為激烈，預示香港營商環境所面對的威脅亦更危急；可以肯定，未來數月內地買家的成交金額將下跌不止一條紅箭咀，甚至有可能跌穿雨傘運動後的低位（見【圖三】下面綠虛線），即近八成跌幅！
如要量化走資趨勢，須為淨買入（或賣出）數量作出推算；筆者設下兩個情景：
一）樂觀假設：與雨傘運動後走勢相若，即買入量下跌一半而賣出量持平（分別為【圖四】中藍虛線及紅虛線）；
二）悲觀假設：買入量跌九成兼賣出量雙倍於近年高位（分別為【圖四】中藍點虛線及紅點虛線）。
紅藍線之差表示淨買入/賣出量，樂觀情況下內地人仍會買入本港物業多於賣出（【圖四】淺橙區），但悲觀情況下則很快見到拋售潮出現（【圖四】深橙區），即每季淨出貨達1,800宗，約為二手成交之六分之一。更大的問題是，在淨拋售潮出現後，是否再度會回復正常，還是江河日下，再出現崩堤式「擠提」？
走資金額千億計 最壞情況人踩人
以上從買賣宗數分析，然而要看對樓價影響的力度，非由賣盤的市值入手不可。自2007年起，內地買家所購入的物業淨累積金額（以現今市值計價）已高達7,240億（見【圖五】淺紅區），相當於2018年全年私樓成交量的1.3倍！而且本文只看住宅還未包括工商舖類別的物業。
如以上拋售潮出現，則在樂觀情況下，內地買家的淨持貨量仍可大致持平（見【圖五】淺橙區）；但若悲觀情況成真，內地買家可能在一兩年間沽出2,710億的資產（見【圖五】深橙區），即去年成交量的一半。此還未計及因大量的買家走資，導致羊群效應而產生的恐慌性拋售……
至於數量方面，由2007年累積至今，內地業主累積買入4萬6千個物業（見【圖六】淺紅區）。以上文悲觀情況計算，未來兩三年可能有1萬9千個單位被內地業主放售，與未來兩年之預測年均落成量相若。如此龐大的沽壓可對本港樓價帶來不小的震盪。
若果全退 威力更巨
下圖估算的悲觀情況是筆者之假設（即買家跌九成，沽家升一倍），然而若因政治局勢導致解放軍出動，又或是美國取消香港獨立關稅地位，則最壞的情況可能是所有內地富豪雞飛狗走，「全退」去星加坡或其他西方城市避險。內地買家所拋售的單位數目將以倍數上升（由【圖七】及【圖八】之橙條跳至紅條），光是二手成交，可能需要13個月方能全部消化。由金額角度看，所需時間更再倍升至28個月！（見【圖七】及【圖八】中藍點）
本文分析內地買家，因為彼等來港投資，全因本港獨特的地位。但當來港的原因消失，他必會毫不遲疑地沽貨走人，與香港業主有居住需要大大不同。而在二手市場有兩年半成交金額相當的沽盤出現時，樓價下插的幅度將會難以估計，慘烈程度必大於97一役。
《逃犯條例》雖已確定撤回，但全世界已經對香港的自由制度優勢產生懷疑。未來政府實在不宜作出不利香港形象的舉措，否則走資潮湧現，打殘香港經濟和樓市，受害者必會包括走避不及的內地資本。
筆者特別鳴謝香港大學學生林朗晞協助收集及整理本文相關的數據及圖表。
港樓已成大陸富豪資產配置要素
大陸同胞在香港買樓投資源遠流長，但是有系統地紀錄及量化此一現象則近至2007年方由中原開始著手。從2007年第一季到2018年第四季間，內地買家在高峰期曾掃入多至42%之一手單位（【圖一】藍線），且因以豪宅居多，金額佔比更高達51%（【圖二】藍線）。不過，由整體市場來看，2011年最高峰期內地買家則只佔15%宗數及26%金額，可見新樓對其吸引力較二手單位高出數倍：
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圖一：私人住宅內地買家宗數比例2011年見頂
圖二：私人住宅內地買家金額曾高達整體四分之一
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兩制岌岌 走資連連？
以上香港制度上的優越性，可能已因反送中事件及可能出現的後續發展，而令人對本港保護私人財產之能力產生不可驅散的長遠憂慮。例如，《刑事互助條例》可令任何在港人士之資產直被中國凍結；不難想像，未來內地富豪大有可能不單止停買入本港物業，甚至開始大手拋售手持的資產以作避險，形成新一輪的走資潮。
回望2014年雨傘運動後，內地買家在港買入物業的意欲大跌，由2014年第三季到2016年第一季，每季成交金額由135億急降六成至約54億（見【圖三】左面紅箭咀）。今輪社會反彈力度更為激烈，預示香港營商環境所面對的威脅亦更危急；可以肯定，未來數月內地買家的成交金額將下跌不止一條紅箭咀，甚至有可能跌穿雨傘運動後的低位（見【圖三】下面綠虛線），即近八成跌幅！
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圖三：私人住宅內地買家金額可能大跌八成
圖四：私人住宅內地買家可能出現的買賣宗數變化
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一）樂觀假設：與雨傘運動後走勢相若，即買入量下跌一半而賣出量持平（分別為【圖四】中藍虛線及紅虛線）；
二）悲觀假設：買入量跌九成兼賣出量雙倍於近年高位（分別為【圖四】中藍點虛線及紅點虛線）。
紅藍線之差表示淨買入/賣出量，樂觀情況下內地人仍會買入本港物業多於賣出（【圖四】淺橙區），但悲觀情況下則很快見到拋售潮出現（【圖四】深橙區），即每季淨出貨達1,800宗，約為二手成交之六分之一。更大的問題是，在淨拋售潮出現後，是否再度會回復正常，還是江河日下，再出現崩堤式「擠提」？
走資金額千億計 最壞情況人踩人
以上從買賣宗數分析，然而要看對樓價影響的力度，非由賣盤的市值入手不可。自2007年起，內地買家所購入的物業淨累積金額（以現今市值計價）已高達7,240億（見【圖五】淺紅區），相當於2018年全年私樓成交量的1.3倍！而且本文只看住宅還未包括工商舖類別的物業。
如以上拋售潮出現，則在樂觀情況下，內地買家的淨持貨量仍可大致持平（見【圖五】淺橙區）；但若悲觀情況成真，內地買家可能在一兩年間沽出2,710億的資產（見【圖五】深橙區），即去年成交量的一半。此還未計及因大量的買家走資，導致羊群效應而產生的恐慌性拋售……
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| 圖五：內地買家累積金額—多達7千億沽貨壓力 |
至於數量方面，由2007年累積至今，內地業主累積買入4萬6千個物業（見【圖六】淺紅區）。以上文悲觀情況計算，未來兩三年可能有1萬9千個單位被內地業主放售，與未來兩年之預測年均落成量相若。如此龐大的沽壓可對本港樓價帶來不小的震盪。
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| 圖六：內地業主累積數目可能回到2012年水平？ |
下圖估算的悲觀情況是筆者之假設（即買家跌九成，沽家升一倍），然而若因政治局勢導致解放軍出動，又或是美國取消香港獨立關稅地位，則最壞的情況可能是所有內地富豪雞飛狗走，「全退」去星加坡或其他西方城市避險。內地買家所拋售的單位數目將以倍數上升（由【圖七】及【圖八】之橙條跳至紅條），光是二手成交，可能需要13個月方能全部消化。由金額角度看，所需時間更再倍升至28個月！（見【圖七】及【圖八】中藍點）
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| 圖七：若內地業主全退，需13月成交消化 |
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| 圖八：金額計全退威力更大，需28月方吸納 |
本文分析內地買家，因為彼等來港投資，全因本港獨特的地位。但當來港的原因消失，他必會毫不遲疑地沽貨走人，與香港業主有居住需要大大不同。而在二手市場有兩年半成交金額相當的沽盤出現時，樓價下插的幅度將會難以估計，慘烈程度必大於97一役。
《逃犯條例》雖已確定撤回，但全世界已經對香港的自由制度優勢產生懷疑。未來政府實在不宜作出不利香港形象的舉措，否則走資潮湧現，打殘香港經濟和樓市，受害者必會包括走避不及的內地資本。
筆者特別鳴謝香港大學學生林朗晞協助收集及整理本文相關的數據及圖表。
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