Discussing post-flu property market and Sino-US cold war impact on HK property market in:《香樹輝King King 傾》20200527

筆者出席新城電台財《香樹輝King King 傾》節目，與香樹輝先生探討樓市展望。節目完整錄音如下:

                                      

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【星級分析員】王震宇稱中長期港樓市非常負面 

全國人大會議審議香港國安法，多名移民顧問表示移民查詢急升。房地產投資公司Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇表示，移民潮對中長期樓市而言，將會是非常大的負面因素，但認為需要待移民獲批後才能出售單位，預計短期內不會出現拋售潮。

曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇表示，市場大部分人認為今年樓價會升，是因為多國實行量化寬鬆，而且住宅供應不多，但這些因素只是短期有利樓市，他強調環球正面對一場突如其來的經濟大蕭條，各類封關措施導致大量中小企業倒閉，而且香港或因中美角力失去特殊地位，這些因素將會為樓市帶來很大風險。

王震宇指出，部分內地人在港置業，是因為香港物業屬於境外，這些人會否因為香港局勢轉變而拋售，而且港人移民查詢倍升，對樓市來說都是信心指標，若信心不能回復，在港置業的風險溢價都會上升。

20190202 iMoney 封面故事 豬年樓市小陽春

Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇，早於1998年起加入瑞銀從事房地產分析，曾擔任集團亞洲房地產主管的他，研究樓市已逾20年，有「星級地產分析員」之稱。對於最近有投行分析員指樓市已見底，熟悉投行分析部門運作的他先為大家拆解原因︰「投行說樓市已見底，他們的出發點是叫投資者買股票。」他舉例指︰「若投行想客戶買入新地，當然唱好新地的賣樓銷情很好。因此，其出發點是希望客戶買股票而不是買樓，普通市民要小心他們的說話。」近月樓市氣氛突然好轉，王震宇卻維持看淡本港樓市前景，目前樓價已連跌5個月，但他直指︰「今年樓市最差的情況只是剛剛開始！」他指出，本港樓市未來最大的不利因素，分別來自外圍主權債務危機及租金回報大跌。其中歐債危機是未來最不利本港樓市的外圍因素，「我認為未來有機會出現很大的主權債務危機，不止是國家的層面，很多國家的政府機構也會出現這方面的危機，歐洲各國的債也會出事。」

主權債務危機漸大

究竟這因素如何影響本港樓市﹖他解釋，自2008年金融海嘯後，各國政府在過去的時間大印銀紙及積極發債，國家財政赤字從來沒有好轉，現時不少歐洲國家的主權債務出現問題。一般人可能認為，主權國家出現問題的機會較細，但王震宇的研究部門追蹤主權國家的數據已有數年，他發現現時數據已達危險水平，爆發主權債務危機的機會愈來愈大，「最大機會是歐洲區，因為離心力愈來愈強，法國、意大利、波蘭及匈牙利對歐元區十分不滿，5月的選舉如果反對派勝利，市場也會變得十分亂，未來一年是極之混亂的狀態，要非常小心。」因此，市場不能忽略英國脫歐的進展及歐洲國家的選舉結果，當中3月及5月要特別留意，「3月是英國脫歐死綫到（編註︰英國原定2019年3月29日脫歐）；5月有有法國選舉、歐洲議會選舉。」王震宇表示，如外圍爆發主權危機，香港將會全面受影響，「如果是歐洲某些國家出事，貨幣跌一成，第一個影響是當地消費，如歐元跌一成，中國出口就會無人問津，這情況下，香港的出口能力一定大跌，經濟也有可能下滑、失業率也抽升。」旅遊業一向是香港經濟的重要支柱，雖然去年訪港旅客創新高，但王震宇指，如外圍經濟真的出事，來港的旅客一定立即減少。若歐債危機出現，從技術性分析層面上，他相信樓價下跌的幅度一定不止三成。

樓價跌三成不出奇

他說：「樓價升了那麼多倍，其實跌三成有何出奇﹖從技術分析的角度看，我相信樓價由頂至今年將跌1至2成，至明年中會累跌三成左右。」至於另一個本港樓市不利因素，就是租金回報持續向下，他表示︰「由於租金回報已沒有吸引力，不會有資金進入這市場，加上外圍因為歐債危機或整體原因，導致其他資產抽升，物業市場的回報就變得不吸引。」

樓市已見強弩之末

他續指，隨着本港經濟開始轉差，未來新盤愈來愈難吸引人入市，「精明的發展商會快快減價，減價減得快、沽貨沽得快，套現也會套得快，仍在期望樓價會繼續創新高的新盤，九成機會單位是賣不出去。」他又預期，未來二手樓價將會受一手樓價拖低，「就算有樓市小陽春，但我相信已是強弩之末，若市場出現經濟基調轉差，如公司裁員的新聞增加、公司的加薪幅度下降，人們的心態自然會變，消費意欲及能力也會縮得很快。」

4厘回報資產可買

樓市前景未明，何時入市最穩陣，相信是不少未上車人士的疑問。王震宇指出，準買家在入市前務必「計好自己的數」，「如果你甚麼資產也沒有，可以在市場上找平貨，如果你在市場上仍找到回報達4厘的資產，你是可以買入的，回報只有2厘的資產當然就不吸引，或者突然有業主急於沽貨而減價，你就有機會找到回報達4厘的物業，因此，這時你要購入樓價低於市價水平的資產。」從投資的角度看，他認為現時地產股相對較購入物業吸引；又或者走到海外市場，他指出，現在公司幫客人投資的「新錢」，大部分走到海外市場，包括新加坡的非住宅項目、英國及東歐的住宅及商業物業。

從來不應該有辣招

一直以來，王震宇十分反對港府推出的樓市辣招，他認為政府在樓市的措施上控制得太過深入，「除了是各種稅項包括印花稅、按揭成數等，加上政府現在大力將私人土地減少，這也是棋差一着的。」他指出，如果當初政府沒有控制樓市，本港樓價大有可能於2015年、2016年見頂回落，此刻已完成下跌周期，「現在

環球經濟、股市也在下滑，若香港樓市於這時完成調整後反彈，就可以扯高內需，現在這些可能性已不會出現了。」

他又指出，樓市辣招下，間接令發展商可以獨市賣樓，王震宇坦言︰「其實跟『官商勾結』沒分別，現在香港政府的政策令發展商可以賣樓，二手單位賣不出去，這直接的效果就是迫市民買發展商的樓，市民也沒有能力在市頂放自己單位。你想像一下，不少市民希望在這樓市高位的時間沽出自己的單位，但由於政府迫所

有的購買力進入一手市場，二手業主當然不高與，當二手樓價跌一成後，市場的不滿就會浮現，迫使政府減辣，但已經太遲，其實從來都不應該有辣招。」

20160624 英國公投决定「脱歐」結果的前後分析

Below are the links to our youtube channel and media interviews with TVB (iNews) earlier on Brexit. Enjoy!
1) https://www.youtube.com/watch?v=AvDGCeHwbqk
2) https://www.youtube.com/watch?v=pf0gsjEYCiA




 

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【樓市大預言】王震宇：港樓黑天鵝選特首前出現

對於黑天鵝的降臨香江時間，Bricks and Mortar Management主席王震宇直言「快者下星期（英國脫歐公投），慢者下年年初（歐債危機）」，強調「（黑天鵝）實會嚟，好大可能係特首選舉前出現」。 屆時本港需視乎下任「特首是否一個信奉自由經濟，而唔係計畫經濟的人」，以及他是否有信心，願意讓市民嘗試自尋出路，而非再扔公帑干預經濟發展。
黑天鵝似遠還近，陰天後曙光可見？兩位專家卻對本港經濟及樓市在下跌周期後的反彈能力則持不同看法。
開元產業信託行政總裁張一鳴今次睇得頗淡，他指「全球都不顧一入頂住個市，是因為大家都諗唔到今次落去有咩可以救上嚟」，未來一兩年本港未見可令金融業重新振作，連帶旅遊、出口都弱，加上地產泡沫化，香港動力將耗盡。
相反王震宇認為，只要政府要識「點樣鬆手，俾市民去成長」，讓本港經濟重新百花齊放，若只堅持撐住個市，降低本港「自理能力」，最終令「城市和經濟愈來愈弱」。
http://hk.apple.nextmedia.com/rea…/finance/20160622/55260340

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【張一鳴　王震宇憂港樓市有暗湧嘆政治市難測　籲有序撤辣】

樓市轉勢至今，跌幅維持約一成，惟已有不少人想入市，本報請來兩位前星級分析員為樓市把脈，包括前滙證星級地產分析員、開元產業信託（1275）行政總裁 張一鳴及前瑞銀亞洲房地產主管、Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇，兩人都坦言現時只是小陽春，港樓前路仍有暗湧。
張一鳴坦言，現時入市絕對不便宜，「曾司長（財政司司長曾俊華）都講過相比1997年唔平，仲高成五成幾」，「大孖沙叫你量力而為都講了好幾年，佢已經警告咗你，你唔通要佢話樓市會冧？」認為港人對樓價下跌意識極低。
目前樓市只屬小陽春
王震宇亦認為，現時樓市小陽春皆因1、2月超賣，在近季美金未有大幅上升動力，港樓才回氣「喘一喘，之後要點走就要非常小心」。
兩位專家研究港樓多年，不過，近年卻不約而同表明不再預測樓價走勢，全因政策市難測。
王震宇認為，港樓「從未如此政治化過」，「是某君的政治考慮，不可能以理性推測，是一個意旨」，有別於正常市場分析，而港府放棄自由經濟，施加干預令本港走向計劃經濟，導致發展受困，無力支持樓市，故應盡快有序撤辣。
他認為減辣容易，但政府撤招卻可能只為「攞票」，「是畀咗機會從政者舞弄市場」。以往以「六合彩式派彩」滿足需求錯誤施政，特別是2013至2015年期間落實增加公營房屋供應，將在2018至2019年「市場最低需求時踩多市場一腳，以最大量衝擊市場。」
張一鳴亦指出，港府在2012年突推白居二（白表可暫免補地價購買二手居屋計劃），推遲樓市下行周期，令現況更難處理，若有黑天鵝，樓價將大跌，否則港樓只能面對更漫長的調整，陰乾式下跌。

特首選舉前現黑天鵝
對於黑天鵝何時降臨香江，王震宇直言「快者本星期（英國脫歐公投），慢者下年年初（歐債危機）」，強調「（黑天鵝）實會嚟，好大可能係特首選舉前出現」，屆時本港需視乎下任特首是否一個信奉自由經濟，以及他是否有信心願意讓市民嘗試自尋出路。
黑天鵝似遠還近，陰天後曙光可見？張一鳴今次睇得頗淡，他指「全球都不顧一切頂住個市，是因為大家都諗唔到今次落去有咩可以救上嚟」，未來一兩年本港未見可令金融業重新振作。
王震宇認為，只要政府識鬆手，讓市民去成長才能令經濟重新百花齊放，若只堅持撐住個市，最終令「城市和經濟越來越弱」。
http://hk.apple.nextmedia.com/financees…/…/20160623/19665747