20170413 王震宇：港府應跨部門形式增供應 倡加快農地棕地工廈轉用途

【明報】港府本周二宣布修訂辣招，自昨天起首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳付15%新稅率，預料對近月熾熱的樓市有降溫作用，惟專家普遍認為，本港樓價於2003年第二季以來大漲小回勁升4倍，供應不足是癥結所在，增加住宅供應才是治本。Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇接受訪問時建議，港府應成立跨部門領導小組統籌全局，推出限時折扣優惠，促使目前持有農地、棕地及工廈的私人業主，加快為有關土地補地價改成住宅用途，短期大幅增加住宅土地供應應市。

明報記者 葉創成

候任行政長官林鄭月娥本月初接受傳媒訪問時透露，她將多管齊下增加住宅土地供應，包括發展私人發展商現持有的大量新界土地，她當時說：「私人發展商現在有很多土地庫，例如新界農地及棕地，但今天政府的規條和程序，令到這些土地的潛力或許不易釋放出來。」

記者翻查部分地產股最新年報或業績報告資料，截至去年底止，恒基地產（0012）、新鴻基地產（0016）及新世界發展（0017）均持有逾千萬方呎新界農地，有關面積均高於其發展中住宅的土地儲備（見表）；假若這些農地能夠加快補地價轉換為住宅用途，本港住宅供應料將顯著增加。

以限時優惠 鼓勵發展商補地價

王震宇分析，目前各大發展商持有的新界農地大部分屬多年前已購入，成本呎價料低至數百元，故他們繼續持有農地機會成本不高，可等日後樓市回落後再補地價；故他建議，港府可推出限時優惠政策，鼓勵發展商盡快補地價，並且規定經由此優惠取得的住宅地皮，須於一段時間內興建成現樓出售，令住宅供應可盡快到位，「多年以來，農地補地價轉換成為住宅地一直是發展商與港府之間的重大博弈。近年港府不想被指賤價賣地，故在補地價的價錢上企硬，程序亦較冗長；但我覺得，假如港府真的希望增加供應，日後可提供補地價優惠，例如在1年內完成可獲8折，1至2年內完成可獲9折，並且增加仲裁專員以加快補地價的時間」。

除了以限時優惠鼓勵發展商盡快補地價外，王震宇認為，港府亦可積極以乙種換地權益書（Letter B）與發展商換地，令有關土地可以整合至更大塊地皮，發展起來更有效率。王說：「經過多年在新界儲地後，發展商目前在某一地段可能已擁有3、4塊地皮，只要再加上由政府擁有、位於中心的一塊，便可把地皮整合起來發展。發展商在上世紀90年代往往可利用另一地段的地皮與政府換地，但近年因為擔心引起爭議已較少這樣做，但我認為此方法日後多做一些也無妨，因為這樣才可增加土地發展的效益。」

棕地邊陲建工業設施 與業主換地

王震宇表示，在眾多新界土地中，可轉換為住宅用途的不止農地，亦應包括棕地。他解釋，目前業主將棕地用作劏車場、廢物回收場或其他工業用途，地積比率不高，未有地盡其用；他建議，港府可在現有棕地邊陲用地，興建樓高8至10層的大型工業設施，作為劏車、廢物回收或其他用途，跟着再以每2平方呎工業設施樓面面積換1平方呎棕地土地面積的條款，向現有棕地業主換地，從而收回棕地作住宅發展用途。

此外，目前新界原居民持有數以萬計的丁屋，每幢丁屋限建面積700方呎高25呎（約3層），即合共約2100方呎。王震宇認為，港府可與鄉議局協商，放寬這些丁屋的地積比率限制，令不同丁屋的土地可以整合起來發展，例如興建一幢樓高10層的大廈，以換取新界原居民交回部分原擬興建丁屋的土地。跟着港府可在原有丁地上興建公營房屋【按：原意是指「私人房屋」。因土地應用於私人市場更能用得其所，所以政府應將多數現時持有的單位投入私人市場以增加供應，才能緩衝樓價之升幅。】，從而大幅增加住宅供應。

放寬丁屋限制 換村民土地

除了在新界覓地外，王震宇亦建議加快全港活化工廈的步伐，從而增加住宅供應。他解釋，目前業主必須統一全幢工廈的業權後，才可申請改用途，而且一般是改作商業用途；惟他認為，港府可制訂一份位置及內櫳設計合適的工廈名單，容許有關工廈的業主在取得八成業權後便申請強拍，統一業權後再向港府補地價改作住宅用途。

王震宇總結說，他上述建議任何一項能夠順利推進，均可望大幅增加本港住宅供應，對穩定樓價有很大幫助。他又分析，這些建議均涉及改變土地用途，預料需要政府多個部門協議跟進，他期望林鄭月娥於7月上任行政長官後，能夠強勢領導跨部門小組予以落實。

[名人樓市論壇]
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紓解樓市供求失衡，工業樓須更快鬆綁

聽日施政報告睇怕都會再喺政治壓力下大開福利之門，有咁多著數就派咁多糖，將香港數十載累積嘅基業（謹慎理財，市場主導）進一步斷送。喺以醜為美，捨市場紀律之本而逐行政干預教條之末嘅新潮流下，煲呔將重開冚咗近十年檔嘅「置業大賭場」，用市民嘅血汗稅錢打本，慫恿一小撮博彩中獎者「投奔樓海」！

最終結果歷史已經有判決，就係：各「幸運兒」成為未來長線被綁嘅樓奴，樓市成為四分五裂、透明度每況愈下嘅高風險政治鬥獸場，納稅人成為政府賭博場嘅埋單者，及其他市民成為資源錯配、社會不公嘅受害人。八至十年後隨時又會係02-03年嘅重複，香港到底能行錯幾多條咁既掘頭路？自費幾多次武功？曾特首與其自敗清名，學董建華孭住八萬五般嘅歷史標籤，何不將福利房屋無限放大呢個惡政留俾下一任？喺今次施政報告搶著轉軚實凶多吉少嘅欠繳也！

圖一：製造業十年萎縮一半，但規劃嚴重落後，工業樓面積只跌一成！

回歸今日正題，仍然係彈政府政策嘅後知後覺——就係僵硬嘅城市規劃令到連非住宅供應都失調，與本港經濟組成嚴重脫節。呢條控訴基本上係罪無可恕，因為本港GDP組成以服務業佔絕大部份已經超過二十年（90年已佔七成半，09年更超越九成二），但係工業樓宇佔非住宅樓面面積嘅比例卻喺政策惰性之下越來越成為社會資源中嘅大白象：當製造業人手比例喺十年內勁縮一半之下，工業樓面嘅比例只微跌一成【圖一】！

圖二：每百分之一製造業僱員所享用嘅工業樓面比例亦接近倍升

政府長期無動於衷嘅結果，就係旺角逼到寸步難行，葵涌卻鬼影冇隻，因為過去十年，基本上每1%嘅寫字樓同零售樓面上嘅工作者只可喺0.6%嘅非住宅樓面上擠迫過活，而每1%嘅製造業工人卻見證其工作空間由7.7%嘅非住宅樓面暴漲至近14%【圖二】，後者嘅空間感係前者嘅23倍！

圖三：活化工業樓面既紓緩寫字樓/零售物業租金嘅上升壓力，亦提升整體地產市道嘅活力

導致越來越多商戶投訴香港嘅寫字樓租貴、舖租貴有其商業原因（譬如：邊個話你一定要喺IFC俾200蚊呎租？去九龍東租20蚊呎嘅寫字樓可也），但係如果政府早十年為工業樓轉用途鬆綁，令更多嘅樓面成為住宅、醫院、寫字樓、零售，咁今日嘅高成本問題邊會咁嚴重？如果工業樓嘅龐大樓面面積（分別係寫字樓及零售物業嘅1.6倍）能更靈活地隨經濟活動轉變為其他用途，咁過去十年寫字樓租金可能唔駛跑贏工廈三成幾，零售租金亦唔會升凸近一成【圖三】？如再睇遠啲，由83年至今，辦公及零售租金更跑贏工業租金三成七及四成三之多，可見未來活化工廈嘅潛質巨大，可成中期市區土地供應嘅重要來源！

加大工廈轉型力度咁重要嘅紓緩樓市措施睇怕喺施政報告會影都唔見，而房屋福利膨脹咁弊多於利嘅劣招卻似會長篇大論，可見民粹政治嘅可怕，同弱勢政府嘅可悲！

住宅樓供應誠低，寫字樓危機更甚

筆者於1月19日喺以「擴大CBD供應 救救香港區域地位」為題嘅文章已經大聲疾呼喺西九龍走廊增加寫字樓供應，在短時間內開闢另一個CBD，以便香港喺未來世界經濟重心東移呢個大趨勢下全面配合，令東來尋寶嘅西方機構以至亞洲興起嘅未來企業喺擇地落戶時不作他想！


圖：金融嘅崛及過去五年嘅供應偏低起令中環租金勁飆

可惜九個月過後，政府仍然毫無動靜—財爺講咗要拆嚟俾私人市場起甲級商廈嘅稅務大樓同入境大樓仍然巍然矗立，紋風不動；現政府總部嘅西翼雖然話會攞嚟拍賣，但亦係毫無半錢肉緊，八字無一撇……更得人驚嘅係政府過去五年以來完全冇賣過一幅商用地皮（舊年粉嶺果塊三千呎地根本就唔入流）！如果唔係金融海嘯稍緩高燒，中環嘅寫字樓租金可能一早已脫離可負擔範圍（見圖），成為香港競爭力嘅一大絆腳石。

可惜，喺政府有時間趁機變陣之前，商業現實已經再度火速殺到埋身：

一）國金、遮打等一線甲廈已經做緊一百五十蚊呎，睇嚟年底前必會重奪二百蚊呎嘅歷史高位！

二）甲級寫字樓空置率已經跌到危險性嘅低位：中環只有3.5%左右，全港亦達4.7%嘅低位，甚至連曾係供應重災區嘅九龍東都只得8%嘅空置率，並全面向更低水平邁進；

三）香港未來冇大面積嘅相連樓面俾大型國際機構闢作總部用途：以中環為例未來幾年僅有嘅新供應如陸海通大廈，前鱷魚恤大廈，及建行在建嘅前麗嘉酒店重建項目全部缺乏過萬呎嘅大樓面樓板。咁樣點又能夠吸引到重量級嘅企業嚟香港開枝散葉？

四）中環未來五年可見嘅區區三四個項目加埋都唔到七十萬呎供應（僅僅多於過去二十年每年嘅平均吸納量）。九龍高鐵站又因環保原因而放棄全港唯一一個有十足理由起高密度寫字樓嘅項目（因為有高鐵/機鐵/地鐵/未來水上的士嘅多重交通優勢），將大好華南第一高樓點變成一個低密度侏儒。此外，西九文化區上蓋規劃咗嘅大量住宅面積，亦係越快轉成商業用途越好（詳見筆者09年10月20日文「西九地皮點解要起寫字樓？」）

事到如今咁點算？筆者有三提議：1）改變高鐵站同西九文化區規劃，大增商業樓宇樓面總量；2）加快寫字樓土地拍賣（記住：既得利益者如中環大業主們係唔會主動出擊嚟勾地嘅，因為大家加租都加到手軟，邊得閒去增加供應幫自己倒米？），包括喺公務員撤出稅務/入境/西翼大樓前推出以爭取每一秒時間！3）加大活化工廈力度同區分，研究引進分期補地價或其他減少阻力嘅臨時或長線措施（分期補地價更可令政府收入更源遠流長，減少財政波幅），令更多二三線地段快速變身，由私人市場力量嚟彌補過去五至七年嘅低供應過失。