紓解樓市供求失衡，工業樓須更快鬆綁

聽日施政報告睇怕都會再喺政治壓力下大開福利之門，有咁多著數就派咁多糖，將香港數十載累積嘅基業（謹慎理財，市場主導）進一步斷送。喺以醜為美，捨市場紀律之本而逐行政干預教條之末嘅新潮流下，煲呔將重開冚咗近十年檔嘅「置業大賭場」，用市民嘅血汗稅錢打本，慫恿一小撮博彩中獎者「投奔樓海」！

最終結果歷史已經有判決，就係：各「幸運兒」成為未來長線被綁嘅樓奴，樓市成為四分五裂、透明度每況愈下嘅高風險政治鬥獸場，納稅人成為政府賭博場嘅埋單者，及其他市民成為資源錯配、社會不公嘅受害人。八至十年後隨時又會係02-03年嘅重複，香港到底能行錯幾多條咁既掘頭路？自費幾多次武功？曾特首與其自敗清名，學董建華孭住八萬五般嘅歷史標籤，何不將福利房屋無限放大呢個惡政留俾下一任？喺今次施政報告搶著轉軚實凶多吉少嘅欠繳也！

圖一：製造業十年萎縮一半，但規劃嚴重落後，工業樓面積只跌一成！

回歸今日正題，仍然係彈政府政策嘅後知後覺——就係僵硬嘅城市規劃令到連非住宅供應都失調，與本港經濟組成嚴重脫節。呢條控訴基本上係罪無可恕，因為本港GDP組成以服務業佔絕大部份已經超過二十年（90年已佔七成半，09年更超越九成二），但係工業樓宇佔非住宅樓面面積嘅比例卻喺政策惰性之下越來越成為社會資源中嘅大白象：當製造業人手比例喺十年內勁縮一半之下，工業樓面嘅比例只微跌一成【圖一】！

圖二：每百分之一製造業僱員所享用嘅工業樓面比例亦接近倍升

政府長期無動於衷嘅結果，就係旺角逼到寸步難行，葵涌卻鬼影冇隻，因為過去十年，基本上每1%嘅寫字樓同零售樓面上嘅工作者只可喺0.6%嘅非住宅樓面上擠迫過活，而每1%嘅製造業工人卻見證其工作空間由7.7%嘅非住宅樓面暴漲至近14%【圖二】，後者嘅空間感係前者嘅23倍！

圖三：活化工業樓面既紓緩寫字樓/零售物業租金嘅上升壓力，亦提升整體地產市道嘅活力

導致越來越多商戶投訴香港嘅寫字樓租貴、舖租貴有其商業原因（譬如：邊個話你一定要喺IFC俾200蚊呎租？去九龍東租20蚊呎嘅寫字樓可也），但係如果政府早十年為工業樓轉用途鬆綁，令更多嘅樓面成為住宅、醫院、寫字樓、零售，咁今日嘅高成本問題邊會咁嚴重？如果工業樓嘅龐大樓面面積（分別係寫字樓及零售物業嘅1.6倍）能更靈活地隨經濟活動轉變為其他用途，咁過去十年寫字樓租金可能唔駛跑贏工廈三成幾，零售租金亦唔會升凸近一成【圖三】？如再睇遠啲，由83年至今，辦公及零售租金更跑贏工業租金三成七及四成三之多，可見未來活化工廈嘅潛質巨大，可成中期市區土地供應嘅重要來源！

加大工廈轉型力度咁重要嘅紓緩樓市措施睇怕喺施政報告會影都唔見，而房屋福利膨脹咁弊多於利嘅劣招卻似會長篇大論，可見民粹政治嘅可怕，同弱勢政府嘅可悲！

住宅樓供應誠低，寫字樓危機更甚

筆者於1月19日喺以「擴大CBD供應 救救香港區域地位」為題嘅文章已經大聲疾呼喺西九龍走廊增加寫字樓供應，在短時間內開闢另一個CBD，以便香港喺未來世界經濟重心東移呢個大趨勢下全面配合，令東來尋寶嘅西方機構以至亞洲興起嘅未來企業喺擇地落戶時不作他想！


圖：金融嘅崛及過去五年嘅供應偏低起令中環租金勁飆

可惜九個月過後，政府仍然毫無動靜—財爺講咗要拆嚟俾私人市場起甲級商廈嘅稅務大樓同入境大樓仍然巍然矗立，紋風不動；現政府總部嘅西翼雖然話會攞嚟拍賣，但亦係毫無半錢肉緊，八字無一撇……更得人驚嘅係政府過去五年以來完全冇賣過一幅商用地皮（舊年粉嶺果塊三千呎地根本就唔入流）！如果唔係金融海嘯稍緩高燒，中環嘅寫字樓租金可能一早已脫離可負擔範圍（見圖），成為香港競爭力嘅一大絆腳石。

可惜，喺政府有時間趁機變陣之前，商業現實已經再度火速殺到埋身：

一）國金、遮打等一線甲廈已經做緊一百五十蚊呎，睇嚟年底前必會重奪二百蚊呎嘅歷史高位！

二）甲級寫字樓空置率已經跌到危險性嘅低位：中環只有3.5%左右，全港亦達4.7%嘅低位，甚至連曾係供應重災區嘅九龍東都只得8%嘅空置率，並全面向更低水平邁進；

三）香港未來冇大面積嘅相連樓面俾大型國際機構闢作總部用途：以中環為例未來幾年僅有嘅新供應如陸海通大廈，前鱷魚恤大廈，及建行在建嘅前麗嘉酒店重建項目全部缺乏過萬呎嘅大樓面樓板。咁樣點又能夠吸引到重量級嘅企業嚟香港開枝散葉？

四）中環未來五年可見嘅區區三四個項目加埋都唔到七十萬呎供應（僅僅多於過去二十年每年嘅平均吸納量）。九龍高鐵站又因環保原因而放棄全港唯一一個有十足理由起高密度寫字樓嘅項目（因為有高鐵/機鐵/地鐵/未來水上的士嘅多重交通優勢），將大好華南第一高樓點變成一個低密度侏儒。此外，西九文化區上蓋規劃咗嘅大量住宅面積，亦係越快轉成商業用途越好（詳見筆者09年10月20日文「西九地皮點解要起寫字樓？」）

事到如今咁點算？筆者有三提議：1）改變高鐵站同西九文化區規劃，大增商業樓宇樓面總量；2）加快寫字樓土地拍賣（記住：既得利益者如中環大業主們係唔會主動出擊嚟勾地嘅，因為大家加租都加到手軟，邊得閒去增加供應幫自己倒米？），包括喺公務員撤出稅務/入境/西翼大樓前推出以爭取每一秒時間！3）加大活化工廈力度同區分，研究引進分期補地價或其他減少阻力嘅臨時或長線措施（分期補地價更可令政府收入更源遠流長，減少財政波幅），令更多二三線地段快速變身，由私人市場力量嚟彌補過去五至七年嘅低供應過失。